新區(qū)大盤城市化戰(zhàn)略研究(存儲(chǔ)版)
【正文】 動(dòng)策略，啟動(dòng)期以高層產(chǎn)品為主，以回現(xiàn)為目標(biāo)，高端物業(yè)主要是展示和拉動(dòng) ? 吸納華僑城片區(qū)資源 －僑城生活手冊(cè) +僑城卡，徹底提升產(chǎn)品價(jià)值，脫離產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) ? 開放化的社區(qū)理念 ，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機(jī)理，吸納人氣，克服新區(qū)不足。 ? 多元產(chǎn)品線不簡(jiǎn)單的只是物業(yè)類型組合，更重要的是細(xì)分價(jià)值層極，防止損失某一層極客戶 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤戰(zhàn)略發(fā)展模式 1： 新區(qū)特征 ：靠近市區(qū)，規(guī)劃方正，交通先行，前期缺乏生活配套 3： 2： 中低密度大盤特征 ：多種物業(yè)組合，以小高層 /高層產(chǎn)品為主流回現(xiàn)產(chǎn)品，部分高端物業(yè)；較為完善的社區(qū)配套體系 城市 新區(qū) B 新區(qū) A 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤戰(zhàn)略發(fā)展模式 突破 城市 新區(qū) B 新區(qū) A 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 封閉社區(qū)化，被動(dòng)參與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 開放城市社區(qū)，城市化，超越區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 傳統(tǒng)新區(qū)大盤競(jìng)爭(zhēng) 城市化的新區(qū)大盤競(jìng)爭(zhēng)理念 新區(qū)大盤的客戶演變規(guī)律 區(qū)域客戶 城區(qū)客戶 其他客戶 周邊區(qū)域 （含城區(qū)） 區(qū)域客戶 其他客戶 演變 隨區(qū)域成熟，與城市功能連接，配套完善 項(xiàng)目前期 項(xiàng)目后期 自主城市化－開放的社區(qū) 國際化概念 資源、配套與城市共享 建設(shè)區(qū)域級(jí)配套設(shè)施 區(qū)域的標(biāo)識(shí)性 開放 －私密的規(guī)劃 統(tǒng)一的調(diào)性 戶型，規(guī)劃中融入 創(chuàng)新，開放，多元，融合 ＋ 組成 實(shí)現(xiàn)方式 標(biāo)志性建筑 與城市脈絡(luò)的連通 城市的符號(hào) ＋ 組團(tuán) 分割，組團(tuán)間道路 與市政道路聯(lián)通、開放 組團(tuán)間開放 +組團(tuán)內(nèi)封閉 的規(guī)劃 斑馬線 紅綠燈 ... 公交站 案例總結(jié)－開放社區(qū)，城市化戰(zhàn)略的落實(shí) 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤啟動(dòng)模式 啟動(dòng)開發(fā)的關(guān)鍵四件事 ?區(qū)域邊界打造 ?展示街區(qū) ?實(shí)景展示區(qū) ?引進(jìn)少量特色店，氛圍營造 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤開發(fā)節(jié)奏 原則： 1. 高端 產(chǎn)品主要作用是樹立 價(jià)值標(biāo)竿 ，必須分期投入。 ? 新區(qū)大盤的早期客戶有明顯的投資意識(shí)，投資成功成為未來較強(qiáng)的示范效應(yīng)，因此，大盤開發(fā)， 首期一定要預(yù)留價(jià)值和投資的空間，可見的價(jià)值附送。 會(huì)所 商業(yè)街 波托菲諾的銷售策略－純水岸與天鵝堡交替銷售，不斷拉升天鵝堡價(jià)格 7000950025000202307000050000140000100002023030000400005000060000700008000002 03 04 05 06天鵝堡 純水岸? 產(chǎn)品的價(jià)值是由市場(chǎng)決定的，不能在缺乏資源支撐的情況下，產(chǎn)品自身的品質(zhì)是無法突破市場(chǎng)價(jià)格體系的。 一期 ? 1245畝的項(xiàng)目，中高密度的中高檔社區(qū)規(guī)劃 VS 區(qū)域市場(chǎng)、缺乏消費(fèi)支撐持續(xù)開發(fā) 戰(zhàn)略 與區(qū)域聯(lián)動(dòng)－主動(dòng)城市化，開放的社區(qū)規(guī)劃，資源共享，建立與城市聯(lián)系，聚集人氣，克服新區(qū)不足 機(jī) 會(huì)：良好的區(qū)域前景，良好的生態(tài)環(huán)境 成交客戶構(gòu)成：城市客戶自住為主，有少量投資客戶 面向城市開放的 420畝城市生態(tài)公園 向城市開放的以餐飲為主，集休閑、娛樂于一體的大型商業(yè)口岸 啟動(dòng)策略 花園洋房 疊加別墅 小高層 策略 —— 依托湖景資源，多元產(chǎn)品組合，以疊加別墅、洋房為主打產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)桿，以小高層為主力回現(xiàn)產(chǎn)品 420畝城市生態(tài)公園 華潤 .翡翠城 —— 大門、入口廣場(chǎng)、公園綠地、竹林 華潤 .翡翠城 —— 湖面、道路、售樓處、樣板房展示區(qū) 本案總結(jié) ? 價(jià)值標(biāo)竿的啟動(dòng)策略，啟動(dòng)期以高層產(chǎn)品為主，以回現(xiàn)為目標(biāo)，高端物業(yè)主要是展示和拉動(dòng) ? 區(qū)域運(yùn)營 ，與城市共享資源體系，將自
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