新區(qū)大盤城市化戰(zhàn)略研究(完整版)
【正文】 先保證現(xiàn)金流，并逐步刺激市場。 ? 自主城市化的體現(xiàn) ： 社區(qū)組團(tuán)化 (block)，社區(qū)間道路與市政道路連接 城市標(biāo)記－如紅綠燈，道路牌，公交站 明顯的區(qū)域標(biāo)識(shí)性 社區(qū)配套向外開放，與區(qū)域共享 ? 成都－翡翠城 1. 背景： 2. 城市二環(huán)線附近，區(qū)域不成熟 3. 區(qū)域有良好規(guī)劃前景 4. 項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越 5. 項(xiàng)目有較強(qiáng)勢的自然資源 2. 問題：大體量 ， 必須 吸引城市客戶 3. 解決：主動(dòng)城市化，開放，與城市共享配套資源，利用城市機(jī)理克服新區(qū)的客戶支撐不足的問題 華潤 .翡翠城 —— 區(qū)域運(yùn)營 項(xiàng)目整個(gè)地塊被一湖、兩河、三個(gè)公園層層環(huán)抱，104畝的住宅依托近 600畝的公園展示區(qū)。 學(xué)校 市級(jí)商業(yè) 酒店 醫(yī)院 商業(yè) 公 園 綠地 綠地 居住 啟動(dòng)區(qū)策略 抓中高端市場主流，高端產(chǎn)品及形象起到標(biāo)識(shí)作用，中高端的產(chǎn)品加快銷售速度 啟動(dòng)開發(fā)的關(guān)鍵四件事 ?區(qū)域邊界打造 ?展示街區(qū) ?實(shí)景展示區(qū) ?引進(jìn)少量特色店，氛圍營造 啟動(dòng)區(qū)策略 商業(yè)配套的開發(fā)原則 三、彈性商業(yè)規(guī)劃方案開發(fā)順序，以風(fēng)險(xiǎn)較小的街區(qū)類首先進(jìn)入市場，最后是大型超市的進(jìn)入 原則 一、在鄰里商業(yè)能夠滿足生活需求的情況下，集中商業(yè)越晚進(jìn)入市場，經(jīng)濟(jì)效益越高 二、后期經(jīng)營的不可確定性，制定彈性的商業(yè)規(guī)劃方案應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn) 本案總結(jié) ? 價(jià)值標(biāo)桿的啟動(dòng)策略 ：依托最好的資源，展示部分高端產(chǎn)品，帶動(dòng)主流的中高端產(chǎn)品回現(xiàn)。 ? 地塊北面的羊市街西延線是城市主要交通干道之一，與成灌高速公路相通，可直接到達(dá)都江堰風(fēng)景區(qū)。 1期規(guī)模 ?1期 ， 建面 34萬平米； ?1期 ， 2期預(yù)計(jì) 1期已推售產(chǎn)品 ? （ 53套 ） ? （ 10棟 ） 未推售產(chǎn)品 ?水景公寓 （ 4層 、 帶電梯 ） ?聯(lián)排別墅 ?院墅 （ 剩余 ） 100套左右 ，面積區(qū)間在 200500平米 1期生活配套 ?商業(yè) （ 6萬平米 、 包租期 3年） 、 會(huì)所 、 幼兒園 、 中學(xué) （ 國外私立 ） ， 啟動(dòng)策略－以中高端產(chǎn)品啟動(dòng)，奠定高尚大盤形象，以主流產(chǎn)品小高層回現(xiàn)。 福田區(qū) 南山區(qū) 羅湖區(qū) 核心商業(yè)，辦公區(qū) 深南大道 華僑城 圣爵菲斯推售策略 規(guī)劃中別墅 羅馬假日組團(tuán) 飛越彩虹組團(tuán) 音樂之聲組團(tuán) 金棕櫚灘組團(tuán) 花樣年華組團(tuán) 2023底 駿豪花園 羅馬假日 飛躍彩虹 花樣年華 別墅 73套售磬 小高層 961套 今 推售策略： ? 單一物業(yè)類型推售，沒有產(chǎn)品組合 ? 啟動(dòng)期高開高走，依托最好資源，推出全部最高端產(chǎn)品，損失物業(yè)價(jià)值 ? 后期單一物業(yè)類型 法國建筑風(fēng)情 生態(tài)環(huán)境絕美－山、樹、湖 新風(fēng)系統(tǒng) 地?zé)嵯到y(tǒng) 中央吸塵系統(tǒng)系統(tǒng) 歐典家裝系統(tǒng)系統(tǒng) 五星級(jí)物業(yè)管理 緩慢，平均 4萬平米 /年 房 ，約40% 區(qū)域環(huán)境 銷售情況 10%10%40%30%5%5%廣電內(nèi)部 國防科技大學(xué) 市區(qū)客戶周邊客戶 生意人 投資客失誤總結(jié) ? 啟動(dòng)期 單一的高端產(chǎn)品 ，最好的資源和最高端的產(chǎn)品全部推出，大量損失物業(yè)價(jià)值。 4. 前期配套主要以滿足社區(qū)生活為主， 后期投入?yún)^(qū)域級(jí) 一期 二期 后期 開發(fā)節(jié)奏 物業(yè)價(jià)格 高端產(chǎn)品 主流中端 生活配套，資源展示 區(qū)域級(jí)配套，與城市功能融合 The End 。 ? 開發(fā)模式：封閉規(guī)劃，一切資源獨(dú)享，完全定位高端。 燕含山
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