【正文】 的陷入?yún)^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，雖有強(qiáng)勢(shì)的生態(tài)資源，但區(qū)域的陌生導(dǎo)致主流產(chǎn)品消化緩慢 ? 盈利模式失誤－高端產(chǎn)品溢價(jià)損失，主流產(chǎn)品回現(xiàn)緩慢 案例總結(jié) 盈利模式 新區(qū)大盤運(yùn)作模式 戰(zhàn)略發(fā)展模式 戰(zhàn)略的實(shí)施方式 開發(fā)節(jié)奏 啟動(dòng)策略 新區(qū)大盤重要觀點(diǎn) 關(guān)于新區(qū)大盤的重要觀點(diǎn) ? 大盤的開發(fā)模式有兩種：規(guī)模開發(fā)和小步快跑，規(guī)模開發(fā)往往是對(duì)抗大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的手段， 小步快跑模式 往往用于 資金壓力大 或 市場(chǎng)變化快，銷售壓力大的情況 。 ? 長(zhǎng)沙－圣爵菲斯 1. 背景：金鷹片區(qū)，依托廣電集團(tuán)，有極佳的自然資源 2. 2. 問題：中低密度的社區(qū)，封閉型規(guī)劃大盤；高開高走，啟動(dòng)物業(yè)類型單一，前期完全開啟最佳資源和最高端產(chǎn)品，而沒有借勢(shì)消化主流小高層產(chǎn)品，造成資源與價(jià)值的浪費(fèi)。 機(jī) 會(huì)：緊鄰?fù)猸h(huán)，距城市中心車行距離在 20分鐘 ，遠(yuǎn)期將有地鐵六號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目，但目前沒有公交線路至此 成交客戶構(gòu)成：第一居所為主，城市客戶為主 標(biāo)志性的景觀大道 城市符號(hào)－紅綠燈、斑馬線、市政配套 與城市相連的路網(wǎng) 地標(biāo)性建筑物 現(xiàn)代、國際化的風(fēng)格，天際線打造 總規(guī)模及分期 ?總占地 ， 總建面 130平方米 ， 鄰里守望理念引導(dǎo)的規(guī)劃布局形式； ?總體容積率 ， 以中央河道為界 ， 以北容積率在 ， 以南容積率在； ?商業(yè)配套約 26 萬平米； ?辦公配套約 23 萬平米； 中央河道 南 工業(yè)園區(qū) 辦公配套 商業(yè)配套 一 期 游艇俱樂部、醫(yī)院 一期 規(guī)模與規(guī)劃特征 規(guī)劃特征 ?以市政道路規(guī)劃依托的組團(tuán)式 ?產(chǎn)品 、 景觀是勻質(zhì)的 ?機(jī)械網(wǎng)格式道路系統(tǒng) ?現(xiàn)代 、 簡(jiǎn)潔 、 冷的 總規(guī)模及分期 ?總占地 ， 總建面 130平方米 ， 鄰里守望理念引導(dǎo)的規(guī)劃布局形式； ?總體容積率 ， 以中央河道為界 ， 以北容積率在 ， 以南容積率在； ?商業(yè)配套約 26 萬平米； ?辦公配套約 23 萬平米； 中央河道 南 工業(yè)園區(qū) 辦公配套 商業(yè)配套 一 期 游艇俱樂部、醫(yī)院 一期 開發(fā)策略－由低密度到高密度的整體開發(fā)順序， 1期以中高端產(chǎn)品啟動(dòng)，奠定高尚大盤形象，以主流產(chǎn)品小高層回現(xiàn)。 ? 兼顧風(fēng)險(xiǎn)和效益的商業(yè)配套方案：彈性商業(yè)規(guī)劃方案開發(fā)順序，以風(fēng)險(xiǎn)較小的街區(qū)類首先進(jìn)入市場(chǎng)，最后是大型超市的進(jìn)入 ? 開放化的社區(qū)理念 ，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機(jī)理，吸納城市區(qū)域內(nèi)客戶，克服新區(qū)不足，建立項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展支撐點(diǎn)。 會(huì)所 商業(yè)街 波托菲諾的銷售策略－純水岸與天鵝堡交替銷售，不斷拉升天鵝堡價(jià)格 7000950025000202307000050000140000100002023030000400005000060000700008000002 03 04 05 06天鵝堡 純水岸? 產(chǎn)品的價(jià)值是由市場(chǎng)決定的，不能在缺乏資源支撐的情況下，產(chǎn)品自身的品質(zhì)是無法突破市場(chǎng)價(jià)格體系的。 ? 多元產(chǎn)品線不簡(jiǎn)單的只是物業(yè)類型組合，更重要的是細(xì)分價(jià)值層極，防止損失某一層極客戶 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤戰(zhàn)略發(fā)展模式 1： 新區(qū)特征 ：靠近市區(qū)，規(guī)劃方正，交通先行，前期缺乏生活配套 3： 2： 中低密度大盤特征 ：多種物業(yè)組合，以小高層 /高層產(chǎn)品為主流回現(xiàn)產(chǎn)品，部分高端物業(yè)；較為完善的社區(qū)配套體系 城市 新區(qū) B 新區(qū) A 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤戰(zhàn)略發(fā)展模式 突破 城市 新區(qū) B 新區(qū) A 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 封閉社區(qū)化，被動(dòng)參與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 開放城市社區(qū)，城市化，超