某地產(chǎn)項目整合營銷操盤方略-wenkub
2023-07-15 05:01:48 本頁面
【正文】 WT分析和對競爭性樓盤的充分評估，我們提議：本項目的客戶群應(yīng)鎖定在中、高端客戶。家庭置業(yè)者隨著收入的增加，部分家庭已有改善原自建房的居住條件和居住環(huán)境的欲望。年收入35萬元，較注重樓盤品牌和社區(qū)文化氣息，常感嘆本地樓盤綜合素質(zhì)差，有去南寧置業(yè)的愿望。具體分析為：（一）目標(biāo)客戶群確定根據(jù)對本項目潛在客戶群的分析結(jié)果，項目的潛在消費者市場細分類型為：特殊行業(yè)中、高層管理者據(jù)欽州稅務(wù)局的一份資料顯示，電信、金融、保險、電力、。項目形象較好。同類型廣廈花苑新華路66畝1130三~四房樓中樓三房210三期9月開盤,二期年底入住40%都市叢林中的一座綠園地理位置好，機關(guān)單位多，市政配套齊，建筑風(fēng)格系歐陸派，物業(yè)管理采用智能化服務(wù)管理。協(xié)盛商業(yè)廣場人民路8號33畝1350三~四房樓中樓110~230今年5月入伙30%中心地標(biāo)至尊榮耀地處市中心地帶，交通便利，周邊生活配套齊全，但人流量大且繁雜；項目起點較高，在本地屬高檔物業(yè)，形象較好，但項目商住混雜，居住大受影響，不適合純居住。根據(jù)消費者需求特點和趨勢，抓住機遇，并充分整合好各種有效資源，科學(xué)操作，以實現(xiàn)本項目的最大綜合效益。O—機會分析 欽州作為東盟出海大通道，隨著欽州大工業(yè)、大港口、大旅游進一步形成，商機無限。 W—劣勢分析缺乏形象：項目處地城市邊沿，周邊建筑以民房居多，整體形象較差。尤其是，針對“金海灣”這樣一個沒有規(guī)模優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢、綜合競爭力不明顯的樓盤而言，此更為重要。尤其是靠近廣場、火車站、高速公路出入口等地段的紛爭圈地將更激烈。因此，重視對市場的培育與引導(dǎo)，將顯得相當(dāng)重要，尤其是這種新興市場的新項目。由此，也意味著今年的房地產(chǎn)業(yè)市場競爭更加激烈，創(chuàng)新將成為競爭制勝的靈魂。這種由原材料導(dǎo)致成本直接上漲而引發(fā)的銷售均價劇烈上升的趨勢值得重視和警惕。在“衣食住行”消費梯度中，“住”將成為其消費的首要目標(biāo)。近年來，隨著改革開放力度的逐漸深化，市場經(jīng)濟所培育的商品意識得到了極大的釋放，政府在施政方面較注重自然資源的開發(fā)和利用，較強調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已逐步形成了以特色農(nóng)業(yè)（荔枝、香蕉、瓜皮、竹芒紡織、茶葉等）、海產(chǎn)品、建筑材料、礦業(yè)開采、玩具等新興行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。我們?nèi)鎸徱曅袠I(yè)性的全國宏觀環(huán)境，縱觀廣西環(huán)境，乃至欽州市，認為房地產(chǎn)業(yè)明顯的城性特征是分析的重點，因此，本文將重點闡述欽州和本項目所處的市場環(huán)境和營銷構(gòu)想。一、欽州市房地產(chǎn)調(diào)研分析欽州市位于廣西南部沿海，南臨北部灣和南中國海，背靠大西南，東臨粵港澳，西向東南亞，是一個具有2000多年歷史的古城，現(xiàn)轄欽南、欽北、欽州港、三個城區(qū)和靈山、浦北二個縣，下轄61個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。盡管其GDP總量排在全區(qū)十二個地級行政區(qū)規(guī)劃中靠后，發(fā)展水平也較低，但發(fā)展速度較快，潛力較大。（二）欽州房地產(chǎn)市場供求狀況據(jù)一份資料顯示，欽州市2000年全市完成房地產(chǎn)投資4297萬元，2001年完成房地產(chǎn)投資5578萬元，2002年完成房地產(chǎn)投資10319萬元，同比增長185%，與此同時，商品房的銷售也持續(xù)旺盛發(fā)展勢頭，實現(xiàn)商品房銷售總額2855萬元。當(dāng)然，居民直接可支配收入的增加和生活條件的改善與提高，從而引發(fā)的“需求”因素拉動也較以往明顯。（三）欽州市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢理性地審視欽州市的商品房供求市場，我們不難發(fā)現(xiàn)其城市化的發(fā)展水平和商品化（房）概念的深入浸透著無奈。在目前市場上，已有世紀(jì)新城、御景華庭、廣廈花苑、新澳花園、景湖花園、幸福苑、福寧花園、斯壯世紀(jì)金灣廣場、華信花園商城、萬國廣場、廣場麗園、廣場公寓、榮達榮花園、新隆市場、協(xié)盛商業(yè)廣場、大世界商業(yè)廣場等數(shù)個樓盤在不同時機推出了不同層次、不同規(guī)模的產(chǎn)品。因此，在這種市場環(huán)境下，如何避免市場同質(zhì)化，找到市場的空間，以自己獨特的運營理念和產(chǎn)品氣質(zhì)（即產(chǎn)品差異化）贏得消費者認同，獨步市場是解決本項目市場定位的關(guān)鍵所在。二、本項目概述（一）本項目SOWT分析S—優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢：地處城邊緣、自然條件和人文條 件比較好，升值潛力；地理優(yōu)勢：靠近在建的三橋和高速公路路口，處于城市前沿。配套不足：周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，購物場所缺乏；地勢較低：由于地勢較低，歷史上此地塊有被洪水淹沒過的記載，這阻礙客戶購買此項目物業(yè)的最大心理障礙。舊城改造：近年來，欽州市政府加大改造力度，城市化建設(shè)速度加快；住房改革：政府廢除“批地建房制度”，改革住房制度； 消費提高：部分高收入層對居住環(huán)境有了新 的需要，開始喜愛有品牌和品味的住宅。（二）項目綜述項目概述：項目處于人民南路與五馬路交匯處，占地30畝，總建筑面積約3萬平方米，由八棟6層的多層住宅組成，建筑密度為384%、%、室外停車場為26個，項目除中央花園和生活市場外，無別的配套設(shè)施和規(guī)劃特色，與其他項目相比、產(chǎn)品質(zhì)量處于不利的態(tài)勢，要想項目發(fā)揮其最大的綜合效益，必需采用非常規(guī)的手段和具有差異性的特色定位，才能使項目有效規(guī)避風(fēng)險、爭取項目的推廣成功。萬國廣場欽州灣大道3萬m2未出臺二~四房樓中樓主推三房120今年7月8號底開盤未售體驗式商業(yè)廣場項目集購物、休閑、娛樂、居住這一體，規(guī)劃設(shè)計超前、時尚、觀感性強，生態(tài)景觀設(shè)計，自有配套齊全、高檔，電梯、空中花園、地下停車場一應(yīng)俱全，位置好，處交通要地，市政設(shè)施齊全。景湖花園銀河街24畝1290三~四房樓中樓110~280今年3月底入住35%蔚藍湖畔景湖家園項目現(xiàn)已處于準(zhǔn)現(xiàn)房銷售狀況，戶型較好，交通較便利，但缺乏市場配套設(shè)施，周邊環(huán)境較差，多為私宅，治安狀況不住，市場接受度不強。
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