某地產(chǎn)項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)方略-文庫(kù)吧資料
2025-07-06 05:01本頁(yè)面
【正文】 廣場(chǎng)麗園欽州灣廣場(chǎng)30畝1320三~四房今年七月三十日30%人居的新典范該項(xiàng)目區(qū)位較好，規(guī)劃設(shè)計(jì)有鮮明的特點(diǎn)，中央花園景觀成為該樓盤(pán)一道靚麗的風(fēng)景。景湖花園銀河街24畝1290三~四房樓中樓110~280今年3月底入住35%蔚藍(lán)湖畔景湖家園項(xiàng)目現(xiàn)已處于準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售狀況，戶(hù)型較好，交通較便利，但缺乏市場(chǎng)配套設(shè)施，周邊環(huán)境較差，多為私宅，治安狀況不住，市場(chǎng)接受度不強(qiáng)。華信花園商城文鋒南路52畝1100二~三房65~420今年底入伙80%臨海工業(yè)城市的花園式商城項(xiàng)目以商為主，占天占地型建筑居多，深受本地人喜愛(ài)，位置較好，但商住混雜，不利純居住，周邊設(shè)施不足，交通不是十分便利。萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)欽州灣大道3萬(wàn)m2未出臺(tái)二~四房樓中樓主推三房120今年7月8號(hào)底開(kāi)盤(pán)未售體驗(yàn)式商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、居住這一體，規(guī)劃設(shè)計(jì)超前、時(shí)尚、觀感性強(qiáng)，生態(tài)景觀設(shè)計(jì)，自有配套齊全、高檔，電梯、空中花園、地下停車(chē)場(chǎng)一應(yīng)俱全，位置好，處交通要地，市政設(shè)施齊全。三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析（一）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)概述項(xiàng)目名稱(chēng)位置規(guī)模均價(jià)(元/m2)主力戶(hù)型面積范圍(m2)關(guān)鍵時(shí)間銷(xiāo)售情況營(yíng)銷(xiāo)主題對(duì) 比分 析同檔次新澳花園文峰南路100畝1400二~四房樓中樓80~210一期已入住一期售完，二期50套左右我的花園，我的家項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)具較高水準(zhǔn)，建筑群分布合理，小區(qū)景觀建設(shè)較優(yōu)，在市場(chǎng)上已形成一定的口碑，易于二期售銷(xiāo)的推進(jìn)；戶(hù)型多樣，供選擇性大，配有陽(yáng)臺(tái)，但周邊市政配套不足。（二）項(xiàng)目綜述項(xiàng)目概述：項(xiàng)目處于人民南路與五馬路交匯處，占地30畝，總建筑面積約3萬(wàn)平方米，由八棟6層的多層住宅組成，建筑密度為384%、%、室外停車(chē)場(chǎng)為26個(gè)，項(xiàng)目除中央花園和生活市場(chǎng)外，無(wú)別的配套設(shè)施和規(guī)劃特色，與其他項(xiàng)目相比、產(chǎn)品質(zhì)量處于不利的態(tài)勢(shì)，要想項(xiàng)目發(fā)揮其最大的綜合效益，必需采用非常規(guī)的手段和具有差異性的特色定位，才能使項(xiàng)目有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、爭(zhēng)取項(xiàng)目的推廣成功。故，在項(xiàng)目操作過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)研、尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)。舊城改造：近年來(lái)，欽州市政府加大改造力度，城市化建設(shè)速度加快；住房改革：政府廢除“批地建房制度”，改革住房制度； 消費(fèi)提高：部分高收入層對(duì)居住環(huán)境有了新 的需要，開(kāi)始喜愛(ài)有品牌和品味的住宅。競(jìng)爭(zhēng)較大：由于附近的新奧花園開(kāi)發(fā)較早，項(xiàng)目比較成熟，且項(xiàng)目規(guī)模大，配套全，對(duì)我項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)較大。配套不足：周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，購(gòu)物場(chǎng)所缺乏；地勢(shì)較低：由于地勢(shì)較低，歷史上此地塊有被洪水淹沒(méi)過(guò)的記載，這阻礙客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)此項(xiàng)目物業(yè)的最大心理障礙。 人文環(huán)境：東面近靠劉永福故居，永福公園，英雄氣息濃。二、本項(xiàng)目概述（一）本項(xiàng)目SOWT分析S—優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處城邊緣、自然條件和人文條 件比較好，升值潛力；地理優(yōu)勢(shì)：靠近在建的三橋和高速公路路口，處于城市前沿。因此，從某種意義上可以說(shuō)，這是一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，關(guān)鍵是看指揮的“將軍”。因此，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，如何避免市場(chǎng)同質(zhì)化，找到市場(chǎng)的空間，以自己獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)理念和產(chǎn)品氣質(zhì)（即產(chǎn)品差異化）贏得消費(fèi)者認(rèn)同，獨(dú)步市場(chǎng)是解決本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的關(guān)鍵所在。而根據(jù)欽州市政府規(guī)劃對(duì)欽城區(qū)的定位和大力開(kāi)發(fā)“一江兩岸”的政策的驅(qū)動(dòng)下，將引發(fā)更多的開(kāi)發(fā)商介入。在目前市場(chǎng)上，已有世紀(jì)新城、御景華庭、廣廈花苑、新澳花園、景湖花園、幸福苑、福寧花園、斯壯世紀(jì)金灣廣場(chǎng)、華信花園商城、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、廣場(chǎng)麗園、廣場(chǎng)公寓、榮達(dá)榮花園、新隆市場(chǎng)、協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)、大世界商業(yè)廣場(chǎng)等數(shù)個(gè)樓盤(pán)在不同時(shí)機(jī)推出了不同層次、不同規(guī)模的產(chǎn)品。因此，在這樣的一種市場(chǎng)環(huán)境下，盡管其商品房的年成交面積和總金額都不足以與南寧的一些樓盤(pán)相比，但其城市經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的熏陶對(duì)居住的概念已發(fā)生了深刻的變化，其主體的消費(fèi)意識(shí)和需求水平正在逐步形成。（三）欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)理性地審視欽州市的商品房供求市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)其城市化的發(fā)展水平和商品化（房）概念的深入浸透著無(wú)奈。在這種良好的發(fā)展氛圍下，今年欽州房地產(chǎn)業(yè)的投資和銷(xiāo)售將出現(xiàn)一個(gè)新高潮。當(dāng)然，居民直接可支配收入的增加和生活條件的改善與提高，從而引發(fā)的“需求”因素拉動(dòng)也較以往明顯。據(jù)一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)1150元/平方米。（二）欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況據(jù)一份資料顯示，欽州市2000年全市完成房地產(chǎn)投資4297萬(wàn)元，2001年完成房地產(chǎn)投資5578萬(wàn)元，2002年完成房地產(chǎn)投資10319萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)185%，與此同時(shí)，商品房的銷(xiāo)售也持續(xù)旺盛發(fā)展勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售總額2855萬(wàn)元。其購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)欲望經(jīng)一定時(shí)間的聚集和累積，將在市場(chǎng)良好的培育下，形成“井噴”。盡管其GDP總量排在全區(qū)十二個(gè)地級(jí)行政區(qū)規(guī)劃中靠后，發(fā)展水平也較低，但發(fā)展速度較快，潛力較大。（一）經(jīng)濟(jì)性因素根據(jù)欽州市統(tǒng)計(jì)局的一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，2000年欽州市城鎮(zhèn)居民可支配收入為5192元，2001年城鎮(zhèn)居民可支配收入為5872元，2002年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6014元，2003年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6742元，盡管近4年收入增長(zhǎng)幅度達(dá)10%左右，但由于其基礎(chǔ)薄弱，基數(shù)低，且多以自然性基礎(chǔ)資源開(kāi)發(fā)為主，%，非市區(qū)人口絕大部分都依托第一產(chǎn)業(yè)。一、欽州市房地產(chǎn)調(diào)研分析欽州市位于廣西南部沿海，南臨北部灣和南中國(guó)海，背靠大西南，東臨粵港澳，西向東南亞，是一個(gè)具有2000多年歷史的古城，現(xiàn)轄欽南、欽北、欽州港、三個(gè)城區(qū)和靈山、
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