某地產(chǎn)項(xiàng)目整合營(yíng)銷操盤方略-wenkub.com
2025-06-27 05:01 本頁面
【正文】 即具體廣告總費(fèi)用為：3萬平方米1250元/平方米%=56萬元（二）廣告整合傳播總體思路根據(jù)本項(xiàng)目營(yíng)銷策略的實(shí)施細(xì)節(jié)和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤廣告投入的綜合分析，本項(xiàng)目廣告整合傳播總體思路如下圖所示： 培養(yǎng)忠誠(chéng)度 價(jià)格上升 培養(yǎng)美譽(yù)度 有針對(duì)性促銷建立知名度 第二次推廣 開盤銷售建立形象 第一次推廣（廣告）起點(diǎn)：一個(gè)全新的品牌（金海灣）（三）“金海灣”廣告整合及預(yù)算方案（詳見附件五）（四）“金海灣”廣告整合及預(yù)算方案（詳見附件五）九、銷售組織與調(diào)控（一）組織框架項(xiàng)目協(xié)調(diào)委員會(huì)4名：開發(fā)商2名，代理商2名）開發(fā)商項(xiàng)目組代理商項(xiàng)目組財(cái)務(wù)(1名)按揭貸款(1名)銷售經(jīng)理(1名)銷售部長(zhǎng)A班(1名 )銷售部長(zhǎng)B班(1名 )銷售員(2名 )銷售員(2名 ) （二）銷售進(jìn)場(chǎng)：2004年10月1日（三）銷售培訓(xùn)階段項(xiàng) 目具體內(nèi)容課時(shí)主講人銷售基礎(chǔ)知識(shí)銷售人員素質(zhì)工作守則、職業(yè)道德、禮儀、現(xiàn)場(chǎng)注意事項(xiàng)、心理素質(zhì)、工作態(tài)度9月1日至15日待定銷售流程介紹整個(gè)銷售過程每一個(gè)步驟和各項(xiàng)工作原理待定銷售技巧銷售工作的注意事項(xiàng)，觀察、傾聽、推介、洽談、應(yīng)變技巧及客戶分析待定銷售控制銷售氣氛營(yíng)造，成交控制成交程序待定客戶跟蹤溝通方法、售前跟蹤方法等待定項(xiàng)目情況培訓(xùn)項(xiàng)目介紹開發(fā)理念、項(xiàng)目特色、配套、管理等9月16日至20日待定項(xiàng)目賣點(diǎn)各方面優(yōu)勢(shì)分析待定市場(chǎng)分析市場(chǎng)狀況、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等待定統(tǒng)一說辭銷售人員向客戶解說的統(tǒng)一口徑待定對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，成交情況等待定階段項(xiàng)目具體內(nèi)容課時(shí)主講人銷售實(shí)戰(zhàn)演練模型介紹現(xiàn)場(chǎng)演練模型的介紹的要點(diǎn)和方法9月20日至25日待定洽談練習(xí)同事之間一對(duì)一的解說推介、洽談待定營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)模擬（一）待定待定營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)模擬（二）待定專業(yè)考試：卷面待定專業(yè)考試：口試待定成交練習(xí)簽訂認(rèn)購書，收定金、銷售控制、簽合同，交首期、辦理按揭等成交過程中各個(gè)程序的工作實(shí)習(xí)。為了能在廣告方面突出本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，體現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，吸引更多的買家到現(xiàn)場(chǎng)參加認(rèn)購，營(yíng)造一個(gè)良好的樓盤形象，構(gòu)建一個(gè)合理的銷售渠道。例如，送物業(yè)管理費(fèi)、送家電、送陽臺(tái)等頗具人情味的降價(jià)方式進(jìn)行階段促銷。尾盤銷售一直是開發(fā)商和代理商最感頭疼的事情之一。其中一期第一部分均價(jià)控制在1250元/m2左右，第二期部分均價(jià)控制在1300元/m2左右。③ 在售樓部前放置一個(gè)氣拱門，增強(qiáng)喜慶氣氛；④ 在售樓部前懸掛三角吊旗，增加熱鬧氛圍；⑤ 售樓部改造裝修方案詳見裝修方案。工地管理井然有序，施工科學(xué)嚴(yán)格，以此增強(qiáng)消費(fèi)者信心。2005年國(guó)慶前后一期尾盤主要任務(wù)：處理尾盤，同時(shí)進(jìn)行二期銷售引導(dǎo)和預(yù)售登記； 產(chǎn)品：將剩余單元重新包裝推出市場(chǎng)；價(jià)格：視市場(chǎng)情況，實(shí)行折中拆優(yōu)惠；促銷：送物業(yè)管理費(fèi)、車位折扣、花園陽臺(tái)等廣告組合：利用報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、宣傳單頁、樓書、戶外廣告等。（1） 第一次推盤擬定于2004年10月10日，計(jì)劃推100套，占總量35%；（2） 第二次推盤擬定于2005年1月1日，計(jì)劃推100套，占總量35%；（3） 第三次推盤擬定于2005年5月1日，計(jì)劃推約100套，占總量30%（4） 具體進(jìn)度為： 2005年10月1日 2005年5月1日 剩余部分 2005年1月1 日 30%10月10日 35% 35%一期推盤思路演繹：2004年10月1日面市推盤主要任務(wù)：利用“十一黃金周”銷售旺季，進(jìn)場(chǎng)，并進(jìn)行直銷，內(nèi)部認(rèn)購，客戶積累，公布均價(jià)，試探市場(chǎng)反應(yīng)；產(chǎn)品：首推3棟多層建筑；價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購價(jià)1200元/m2起，10月初公布具體市場(chǎng)價(jià)格；均價(jià)控制1250元/m2；促銷：加強(qiáng)對(duì)單位及周邊縣鎮(zhèn)宣傳活動(dòng)；廣告組合：利用戶外廣告和POP廣告及樓盤賣場(chǎng)渲染氣氛，搶占市場(chǎng)先機(jī)，營(yíng)造本項(xiàng)目知名度。建立高尚社區(qū)概念促進(jìn)銷售舉措深化項(xiàng)目知名度造就人際口碑六、整合營(yíng)銷策略：（一）操盤整體思路根據(jù)前述競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的綜合分析和本項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，我們認(rèn)為，憑借本項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，本項(xiàng)目一定是以價(jià)格和營(yíng)銷手段取勝，因此樓盤在運(yùn)營(yíng)各階段一定要注重對(duì)價(jià)格的把握的巧妙運(yùn)用定價(jià)策略吸引客戶，實(shí)現(xiàn)成交。“?！弊址蠚J州大工業(yè)、大港口城市的形象特征，又含有濃郁的生態(tài)自然元素，與項(xiàng)目的主題相符。尤其對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的把握和敏銳反應(yīng)的靈活性是其關(guān)鍵。五、本項(xiàng)目定位根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目SO
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