【正文】 、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)歷了兩個(gè)時(shí)期，現(xiàn)在正進(jìn)行第三個(gè)發(fā)展階段。房地產(chǎn)過(guò)熱期最明顯的特征是： 政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀控制能力差，不能對(duì)土地開(kāi)發(fā)審批進(jìn)行指導(dǎo)和控制。以上幾點(diǎn)是對(duì)烏市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱期的總結(jié)性描述，下面我們重點(diǎn)分析一下烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)之現(xiàn)狀。烏市高層房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)就是同質(zhì)化，無(wú)論是區(qū)位特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)還是功能定位，產(chǎn)品嚴(yán)重的同質(zhì)化，使大量有效市場(chǎng)得不到開(kāi)發(fā)，部分房地產(chǎn)企業(yè)也感覺(jué)到了這一點(diǎn)，紛紛進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)，如中泉廣場(chǎng)、廣匯匯豐園則介入豪宅市場(chǎng)，在市場(chǎng)上取得不俗的表現(xiàn)，所以， 行市場(chǎng)細(xì)分，順應(yīng)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的趨勢(shì)，是該階段地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的制勝策略。用一句話，那就是消費(fèi)者在買(mǎi)與不買(mǎi)間是理性的，有決策力的，而在買(mǎi)誰(shuí)的樓盤(pán)時(shí)，則無(wú)從下手，從這些也反映出品牌必將成為未來(lái)消費(fèi)決策的主要因素，烏市地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)正從產(chǎn)品力、銷(xiāo)售力，向品牌力競(jìng)爭(zhēng)的高度邁進(jìn)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)原理，企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不外乎三種戰(zhàn)略，即：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、岐異化戰(zhàn)略及目標(biāo)集聚戰(zhàn)略，只有獲取以上三種優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，方可取得勝利。商務(wù)樓盤(pán)需求看漲，住宅消費(fèi)穩(wěn)中有升。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)化分工，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將形成多種商業(yè)模式，包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式；物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式；物業(yè)服務(wù)模式；房屋制造模式；房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理模式；投資公司模式；混合模式等?？傊?，盤(pán)整期市場(chǎng)最大的特點(diǎn)就是小幅盤(pán)整，穩(wěn)中有升。市場(chǎng)處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)形成良性競(jìng)爭(zhēng)局面針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，我方主要從競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及竟?fàn)幬飿I(yè)兩方面分析；★競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)在整個(gè)高層市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)中，主要以廣匯、新天、國(guó)際置地為主，建工集團(tuán)規(guī)?；鐓^(qū)如天安名門(mén)、紅十月花園均以居住為主要功能，而南門(mén)國(guó)際城具有較好的商住條件。從以上分析評(píng)述不難看出，南門(mén)國(guó)際城擁有諸多優(yōu)勢(shì)，最大的不利點(diǎn)是來(lái)企業(yè)內(nèi)部——企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此，重視企業(yè)經(jīng)營(yíng)，塑造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)企業(yè)力帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的發(fā)揮成為本案策劃的重點(diǎn)。商務(wù)樓盤(pán)市場(chǎng)看漲消費(fèi)者對(duì)南門(mén)體育館有較深的情感期房，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝差 企業(yè)力、銷(xiāo)售力及品牌力不足 三、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位在前述分析中，已經(jīng)清楚地反映出國(guó)際置地中端規(guī)?；≌袌?chǎng)由廣匯壟斷，高端高檔住宅市場(chǎng)由新天壟斷，低端經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)由康普壟斷，這些企業(yè)都建立了自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)入壁壘較高，國(guó)際置地與其相爭(zhēng)必將損失慘重?？紤]到商務(wù)樓盤(pán)對(duì)物業(yè)服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)及商業(yè)合作的依賴(lài)性，建議國(guó)際置地未來(lái)可加大這塊的投入力度，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張的目的，并達(dá)到企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)。鑒于商務(wù)盤(pán)物業(yè)個(gè)性明顯，單個(gè)盤(pán)的操作難度大，且操作手?jǐn)喔鞑幌嗤?，為更好地整合資源，建議確立以國(guó)際置地為主體的項(xiàng)目事業(yè)部，實(shí)行事業(yè)部形式的管理模式，每個(gè)項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目事業(yè)部，由項(xiàng)目事業(yè)部全權(quán)負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)，而母體公司則主要負(fù)責(zé)戰(zhàn)略決策，土地購(gòu)買(mǎi)及規(guī)劃施工。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中制勝的法寶，但競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的實(shí)施完全依賴(lài)于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立。從這一點(diǎn)即可明顯的顯示了品牌、管理及人才優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)中扮演的重要角色。分析影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的五個(gè)因素，主要目的在地趨利避害，充分利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)，建立市場(chǎng)壁壘，形成部分優(yōu)勢(shì)。供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力隨著市場(chǎng)透明化程度的提高，土地供應(yīng)商及建筑供應(yīng)商的價(jià)格透明程度將越來(lái)越高，競(jìng)標(biāo)成為這一時(shí)期銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)的特點(diǎn)，伴隨價(jià)格的透明，供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力也將降低， 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。針對(duì)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，提出進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的思路，通過(guò)專(zhuān)業(yè)和經(jīng)驗(yàn)打敗對(duì)手，建立市場(chǎng)壁壘。不斷創(chuàng)新，不斷進(jìn)取。這一細(xì)分市場(chǎng)，迅速建壟斷地位。競(jìng)爭(zhēng)狀況的演變與影響強(qiáng) 廠家實(shí)力 壟斷競(jìng)爭(zhēng)④ ③完全競(jìng)爭(zhēng)弱 初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)① ②無(wú)序競(jìng)爭(zhēng) 少 廠家數(shù)目 多 四、市場(chǎng)定位在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入分析、有效細(xì)分、專(zhuān)業(yè)評(píng)估的基礎(chǔ)上，作出如下定位：消費(fèi)群類(lèi)型個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶職業(yè)特征；從事服裝、貿(mào)易、加工、服務(wù)等行業(yè)的個(gè)體業(yè)主或通過(guò)投機(jī)手段迅速暴發(fā)的暴發(fā)戶。消費(fèi)群類(lèi)型：效益較好的企業(yè)單位和事業(yè)單位管理者職業(yè)特征：多為石油、電信、銀行及學(xué)校等單位的管理者及高收的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才。，一些個(gè)體職業(yè)者如律師、醫(yī)師和私企業(yè)主，也是我們的目標(biāo)消費(fèi)群，這部分人群消費(fèi)理性，重視小區(qū)配套服務(wù)及升值潛力，置業(yè)特點(diǎn)多為居住兼辦公。核心概念：烏市首席中央商務(wù)區(qū)。概念支撐每一個(gè)概念，必須靠很多分概念的支撐，因此，我們提出以下分概念，以便對(duì)核心概念豐潤(rùn)：區(qū)位概念：金融街1號(hào)生活概念：南門(mén)人文生活社區(qū)品質(zhì)概念：誠(chéng)信企業(yè)塑造品質(zhì)豐碑規(guī)劃概念：商住一體，便利生活升值概念：烏市首席中央商務(wù)區(qū)，升值潛力巨大通過(guò)上面的概念建設(shè)殼層模型我們可以清楚的看到項(xiàng)目與消費(fèi)費(fèi)溝通的方式和環(huán)境。對(duì)大門(mén)西側(cè)的平地進(jìn)行平整，簡(jiǎn)單綠化形成公共活動(dòng)場(chǎng)所，塑造人氣。樣板房建設(shè)。建立有效的銷(xiāo)售模式完成熱銷(xiāo)前的準(zhǔn)備工作，使推進(jìn)系統(tǒng)有序；針對(duì)性的廣告?zhèn)鞑ト嬲归_(kāi)；現(xiàn)場(chǎng)看房，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售；新聞事件3中央商務(wù)區(qū)住宅規(guī)劃理念全面論述南門(mén)國(guó)際城一期商務(wù)公寓的規(guī)劃理念新聞事件4中央商務(wù)區(qū)全面改變?yōu)跏腥松钅Ｊ酵怀鲋醒肷虅?wù)區(qū)商住一體，生活便利的生活模式新聞事件5商務(wù)理念與人文理念結(jié)合，構(gòu)筑南門(mén)國(guó)際城從中央商務(wù)區(qū)商務(wù)功能的角度和住宅中人文理念（南門(mén)體系文化）的剖析，體現(xiàn)南門(mén)國(guó)際城商住一體的價(jià)值理念。★公關(guān)活動(dòng)一建設(shè)南門(mén)體育紀(jì)念館策劃用意：通過(guò)南門(mén)體育館的建設(shè)，收集大量體育用品及體育圖片資料，同時(shí)，邀請(qǐng)一些體育知名人士題詞，引起社會(huì)廣泛關(guān)注，并豐富了南門(mén)國(guó)際城的文化內(nèi)涵。三成立南門(mén)國(guó)際城業(yè)主俱樂(lè)部策劃用意：成立業(yè)主俱樂(lè)部，定期舉辦一些聯(lián)誼會(huì)、音樂(lè)會(huì)及研討會(huì)等，豐富社區(qū)文化內(nèi)涵，使業(yè)主有一種歸屬感，以此形成口碑傳播效應(yīng)。通過(guò)夏令營(yíng)活動(dòng)，體現(xiàn)南門(mén)國(guó)際城的人文理念，對(duì)下一代的關(guān)心，更多的迎合了目標(biāo)消費(fèi)群的心理。七南門(mén)國(guó)際城商住形象工程策劃用意：對(duì)南門(mén)國(guó)際城進(jìn)行形象的全面包裝，具體操作形式主要以論壇，新聞發(fā)布會(huì)的形式展開(kāi)。比賽當(dāng)天，舉行盛大揭幕儀式，歡迎消費(fèi)者前來(lái)參觀，凡到場(chǎng)的消費(fèi)者，均可獲得南門(mén)國(guó)際城提供的客戶免費(fèi)裝修卡一張（一萬(wàn)元的裝修材料提供及免費(fèi)裝修設(shè)計(jì)），該卡可流通。其次，還可考慮在一些商場(chǎng)及大型家具賣(mài)場(chǎng)設(shè)置銷(xiāo)售專(zhuān)柜，擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)傳播面。以上兩種策略，突破了直接降價(jià)的不利局面，對(duì)消費(fèi)者有較強(qiáng)的刺激感，同時(shí)，更體現(xiàn)了企業(yè)人文關(guān)懷的理念——處處為消費(fèi)者著想。五集體購(gòu)房?jī)?yōu)惠計(jì)劃策劃用意：凡現(xiàn)場(chǎng)看房者，三人組成一組，五人組成一組，集體購(gòu)房，可享受9折優(yōu)惠。（促銷(xiāo)期間購(gòu)房者可享受此政策）即凡在促銷(xiāo)內(nèi)購(gòu)房者，三個(gè)月內(nèi)不滿意可免費(fèi)退房或換房，以此