【正文】 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本持平。他們不滿足原來生活所在的城市局部的有限的生活內(nèi)容，追求豐富多彩的退休生活。硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建立在遠(yuǎn)離城市的大自然中，獨(dú)成體系，老人是社會中真正主宰，這樣，可以消除老人的孤獨(dú)感和挫敗感，重新樹立對生活的信心和興趣。本項(xiàng)目特別體現(xiàn)海與人的生活關(guān)系密切，與健康更是密不可分，中國傳統(tǒng)醫(yī)學(xué)就有“水為良藥”之說，硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目策劃之初，水的比重就是最大的。成百成千的漁船云集在碼頭附近的海面上。4) 環(huán)境優(yōu)良硇洲島是國家級“試點(diǎn)鎮(zhèn)”中唯一的海島鎮(zhèn)，全島陸地面積56平方公里， ，是湛江港的天然屏障。塔的頂部是燈座室，水晶磨鏡就是在這里以水平方向放射，射程為26海里。3) 文化氛圍硇洲島上有一座百年古燈塔，硇洲燈塔。2) 醫(yī)療保障高水平的老年病防治?？漆t(yī)院是硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目的制勝法寶。早在秦漢時期，古人就已經(jīng)認(rèn)識到地理、環(huán)境水質(zhì)等與健康長壽密切的關(guān)系。（2） 占地面積項(xiàng)目的功能性用地面積現(xiàn)為159000平方米，中長期發(fā)展保障性用地面積約為50萬平方米。2. 項(xiàng)目內(nèi)容按照硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目的規(guī)劃，項(xiàng)目包括以下內(nèi)容：1 適宜老年人居住的公寓樓及海島別墅；2 以老年疾病防治為特長的?？漆t(yī)院；3 以老年文化需求為核心的文化中心；4 以老年人身心健康為宗旨的康復(fù)中心；5 以老年人健身娛樂為目的的體育活動中心；6 承擔(dān)老年人日常生活護(hù)理的護(hù)理中心；7 專業(yè)提供老年人均衡營養(yǎng)的膳食中心；8 滿足老年人信仰寄托的佛教寺院；9 滿足老年人親近自然返樸歸真的鳥類養(yǎng)殖場；10 滿足老年人怡情觀賞和提高頤養(yǎng)中心經(jīng)濟(jì)收益的名貴花卉栽培基地；11 滿足老年人品嘗和提高頤養(yǎng)中心經(jīng)濟(jì)收益的優(yōu)質(zhì)百果園；12 滿足游客及老年人家屬團(tuán)聚及頤養(yǎng)中心外聯(lián)業(yè)務(wù)的涉外高級酒店；13 提高旅游度假頤養(yǎng)中心經(jīng)營特色的南海游艇俱樂部等。10. 政策支持當(dāng)?shù)卣八鶎?shí)施的政策也是項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的因素。因此，在項(xiàng)目選址上要求我們盡可能地降低建造成本，首先，必須回避高地價?；浳骱u素來貧窮，原因之一是缺乏有效開發(fā)利用，交通不便，既不宜耕種，又不宜工業(yè)發(fā)展。這樣，在文化背景相似的環(huán)境中，可以令老人不必面臨太大的文化落差?！叭收邩飞剑钦邩匪?，“食有魚，居有竹”乃是古人對適宜人們居家的自然風(fēng)光的傳統(tǒng)詮釋。香港的東面和南面是大海，西面是深圳、東莞、廣州等工業(yè)高度發(fā)展地區(qū)，可用地塊少，環(huán)境并不理想。必須深入考察選擇地址的自然條件，文化底蘊(yùn)，人文環(huán)境，和發(fā)展前景，為老年人規(guī)劃出最佳生存環(huán)境。4. 現(xiàn)狀應(yīng)對措施1 將現(xiàn)有的國營頤養(yǎng)院交由民間機(jī)構(gòu)管理，引入社會力量提供養(yǎng)老服務(wù)；2 制訂鼓勵性的優(yōu)惠政策，扶持民間資本、鼓勵海外資本參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)；3 積極貫徹優(yōu)惠政策、包含融資、土地、稅收等，降低養(yǎng)老結(jié)構(gòu)開辦的成本；4 廣開財(cái)路，積極引進(jìn)外資,籌措政府資金，發(fā)行福利彩票，支持社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；5 立法保障社會慈善事業(yè)，為機(jī)構(gòu)、基金投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，廣開方便之門；6 制訂養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督和管理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營；7 大力發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)。存在問題的主要原因，從養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)本身看，無論是政府興辦的還是社會力量興辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，都沒有跳出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期辦社會福利的經(jīng)營思路。地域的狹窄香港將難以為老齡人口提供良好的生活環(huán)境和護(hù)理服務(wù)。奧古斯丁開始在全球建立包括中國在內(nèi)的連鎖養(yǎng)老院。1. 國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)國外特別是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，經(jīng)過長期的積累，業(yè)已形成或正在健全完善的養(yǎng)老保障體系，除了醫(yī)療和生活保障之外，各國根據(jù)自己的特點(diǎn)相繼建設(shè)了大量的頤養(yǎng)機(jī)構(gòu)。鑒于上述理由，深圳市億鴻達(dá)投資發(fā)展有限公司經(jīng)過慎重的考察和論證，決心在廣東省湛江市硇洲島投資興建大型海島式旅游度假村養(yǎng)老基地，以滿足國內(nèi)北方城市富裕市民、廣東珠三角及海外歸僑的高質(zhì)量旅游度假養(yǎng)老需求，同時，也為中國養(yǎng)老事業(yè)，做出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。強(qiáng)調(diào)發(fā)展多渠道、多形式地養(yǎng)老方式，鼓勵全社會或個人出資興辦不同層次的養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、老年生活中心。其他生活照料、精神慰藉、臨終關(guān)懷等許多為老服務(wù)也都存在發(fā)展緩慢的問題，不能滿足老年人群日益增長的需求。在未達(dá)到國外發(fā)達(dá)國家社會福利保障的能力時，國營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)難以滿足大部分老齡人口的養(yǎng)老需求，難以適應(yīng)老齡化社會的需要。隨著社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，計(jì)劃生育政策逐漸完善，外出謀生而造成的流動人口增多，人口老齡化現(xiàn)象的產(chǎn)生，目前無論是在農(nóng)村還是城市，都擁有大量獨(dú)守空房的老人，有社會學(xué)家稱之為“空巢老人”。人口老齡化給中國的經(jīng)濟(jì)、社會、政治、文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，龐大老年群體的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會服務(wù)等方面需求的壓力也越來越大。1999年，中國也進(jìn)入了老齡社會，是較早進(jìn)入老齡社會的發(fā)展中國家之一。人口老齡化幾乎關(guān)涉到這個社會的幾乎每一個方面，它將會對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必需的勞動力供應(yīng)、養(yǎng)老金體系乃至家庭社會倫理觀念提出最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如何應(yīng)對之，直接關(guān)系到中國未來的總體命運(yùn)。時值今日，％，并正以每年3％的速度增長。隨著老年人口的激增，社會對老人的贍養(yǎng)壓力進(jìn)一步加大，特別是我國從上世紀(jì)７０年代后期開始實(shí)行計(jì)劃生育政策，這一代獨(dú)生子女目前已陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，其家庭模式為“四二一”，即四個老人，一對夫妻，一個孩子。有關(guān)資料顯示，我國目前至少有2360萬老年人獨(dú)守空巢。歷史遺留下來的養(yǎng)老機(jī)制的舊船，承載不了未來幾年后老齡化對社會所造成的巨大壓力。我國已成為世界上老齡化速度最快，老年人口最多的國家。近幾年來，國家相繼出臺一系列優(yōu)惠政策，積極支持養(yǎng)老公益事業(yè)的發(fā)展，如劃撥場地，免收稅費(fèi)、無息貸款、市場化經(jīng)營養(yǎng)老試點(diǎn)等，建立功能齊全的現(xiàn)代老年公寓，為辛勞一生的老人提供頤養(yǎng)天年的居所，因而為國內(nèi)外實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資養(yǎng)老事業(yè)增添了新的契機(jī)。二 項(xiàng)目背景深圳市億鴻達(dá)投資發(fā)展有限公司致力開發(fā)廣東省湛江市硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目主要基于三個背景：u 中國人口老齡化速度驚人，必須認(rèn)真面對并做出相應(yīng)的準(zhǔn)備；u 中國家庭人口結(jié)構(gòu)的變化的現(xiàn)實(shí)情況必將引發(fā)養(yǎng)老模式變革；u 中國北方城市、珠三角及深港經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展地區(qū)人群需要高品質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目的立項(xiàng)宗旨是：尊重老人，關(guān)懷老人，服務(wù)老人為老人打造頤養(yǎng)天年的理想樂園目前，我國老齡化社會的趨勢不容忽視，而養(yǎng)老保障體系的建設(shè)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)更是不容樂觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，歐美等發(fā)達(dá)國家每100位老人擁有40張養(yǎng)老院的床位。這些經(jīng)典案例，都為中國未來的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，提供了經(jīng)驗(yàn)。和按照2003年的香港大學(xué)的調(diào)查報(bào)告，有4%的50歲以上香港老人有意向回鄉(xiāng)定居，有41300人號稱在內(nèi)地買房子，其中41%是50歲以上的。從行業(yè)和社會方面看，各地的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)基本上處在單獨(dú)經(jīng)營、“各自為戰(zhàn)”的狀況，沒有在全國范圍內(nèi)形成統(tǒng)一的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場體系，也沒有形成全國范圍內(nèi)系統(tǒng)的行業(yè)自治組織和行業(yè)規(guī)范。大力研制開發(fā)老年消費(fèi)品，培育老年用品市場；8 政府加大對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)研究，加強(qiáng)對老齡社會的前瞻性和戰(zhàn)略性研究；9 加強(qiáng)專業(yè)人才的培育，建立合格的養(yǎng)老服務(wù)人員隊(duì)伍；三 項(xiàng)目選址頤養(yǎng)事業(yè)首當(dāng)其沖的問題是為老人提供良好的生活環(huán)境，建設(shè)適合老人居住的社區(qū)或基地，實(shí)現(xiàn)頤養(yǎng)的機(jī)構(gòu)化管理，為在院老年人提供全方位的服務(wù)，對老年人進(jìn)行健康管理，提高老年人生活質(zhì)量，達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所教、老有所學(xué)、老有所樂、延緩衰老、健康老齡化的目的。為了滿足未來中國北方城市（候鳥式養(yǎng)老—冬來夏返）、國內(nèi)離退休干部、學(xué)者，高收入人群和港澳地區(qū)以及珠三角地區(qū)老齡人口養(yǎng)老的需求，本旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目在選址方面格外慎重，既要考慮到諸多老齡人口的生活環(huán)境、自然景觀、養(yǎng)生條件、物資供應(yīng)，又要充分考慮居住老人的文化氛圍、生活習(xí)俗、心理需求等客觀條件，為老人打造物質(zhì)生活和精神生活的最佳環(huán)境。唯有粵西和粵北，包含茂名、湛江、惠州、清遠(yuǎn)、河源、梅州等地區(qū)，由于環(huán)境資源的保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后等原因，尚存在項(xiàng)目開發(fā)所需要的環(huán)境資源。3. 環(huán)境條件環(huán)境是二十一世紀(jì)最緊缺的自然資源，為了保障項(xiàng)目的優(yōu)勢，為了保障老人擁有優(yōu)越的生活環(huán)境，硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目必須在足夠范圍內(nèi)保證水源、空氣、聲音、光線等環(huán)境條件穩(wěn)定地維持在良好的狀態(tài)。5. 建設(shè)規(guī)模硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目的選址必須考慮項(xiàng)目的規(guī)模。本項(xiàng)目旨在打破粵西海島多年來的宿命，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)功能，使荒蕪的海島成為天然的居住佳境。而本項(xiàng)目不需要城市商業(yè)或工業(yè)用地，以海島作為發(fā)展用地，大幅度地降低征地成本是完全可能的（每平方米約180元人民幣購入）。其實(shí)，只要當(dāng)?shù)卣嬲庾R到硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目對國家、對地區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義，理當(dāng)鼎力相助，責(zé)無旁貸。3. 項(xiàng)目目標(biāo)1 建設(shè)適宜國內(nèi)離退休干部、學(xué)者，高收入人群和港澳地區(qū)、海外歸僑及珠三角地區(qū)老人首選居住的社區(qū)；2 建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人、資源豐富、賞心悅目的純自然原生態(tài)海島度假養(yǎng)老社區(qū)；3 建設(shè)具有良好醫(yī)療條件的，具有國內(nèi)先進(jìn)水平、名醫(yī)匯萃的醫(yī)療保健醫(yī)院；4 建設(shè)具備專業(yè)水準(zhǔn)、親切周到、體貼入微、關(guān)懷備至的老人生活服務(wù)社區(qū)；5 建設(shè)具有以廣東粵西文化為主題的，滿足老人精神文化需求的文化大觀園；6 建設(shè)符合中國倫理，現(xiàn)代文明、陶冶情操、慈善楷模的中國養(yǎng)老示范基地。（3） 建筑規(guī)模，總建筑面積約為20萬平方米。《皇帝內(nèi)經(jīng)》也認(rèn)為，地理位置不同，環(huán)境氣候不同，物產(chǎn)也不同，人們的飲食習(xí)慣就不同，多發(fā)病也不同。老年人由于生理機(jī)能的衰老，對醫(yī)療保健體系存在天然的依賴性。此燈塔是世界目前僅有的二座水晶磨鏡燈塔之一(與英國倫敦?zé)羲R名)，也是目前世界的三大燈塔之一。 硇洲燈塔現(xiàn)為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。硇洲島是湛江市的島外之島，風(fēng)景秀麗，一年四季氣候宜人，硇州島人杰地靈，物產(chǎn)豐富，它是南海大陸架的一個肥沃漁場，盛產(chǎn)名聞世界的硇洲鮑魚、龍蝦等名貴水產(chǎn)，其南國風(fēng)光飲譽(yù)中外。夜晚千燈競輝，漁歌陣陣。在老人安居之地，要求有充足的、天然的、健康和不被污染的豐富水資源，除能保證必要的生活用水，還希望擁有增強(qiáng)老人身心健康的海水浴場和游艇俱樂部。而且，由于規(guī)模巨大，齊全的配套設(shè)施才可以發(fā)揮其最大效用，所以，本項(xiàng)目根據(jù)環(huán)境條件，大膽規(guī)劃，設(shè)計(jì)容納老人5000名以上，工作人員15002000人。硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目充分考慮到這種趨勢，開辟了文化活動中心、康復(fù)中心、名貴花卉及優(yōu)質(zhì)百果園基地、養(yǎng)殖中心、體育中心等一系列的經(jīng)營活動場所，屆時還將開辦各種各樣的興趣團(tuán)體，充分釋放老人熱愛生活，參與生活的熱情，使生活在此的每個老人都不會感到寂寞，而感到充實(shí)。硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目是針對國內(nèi)離退休干部、學(xué)者，高收入人群和港澳地區(qū)以及珠三角城市的老年人口，這些地區(qū)的人均GDP或財(cái)富收入已經(jīng)遠(yuǎn)高于國內(nèi)大多數(shù)省份或普通消費(fèi)者，基本上進(jìn)入小康社會。更重要的是，項(xiàng)目符合國家即將到來的老齡化社會的老年人口居住、老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。它北傍東海島，西依雷州灣，東南面是南海，縱深是太平洋，總面積約56平方公里。（7） 項(xiàng)目轄區(qū)周邊大多是丘陵坡地，地域廣闊，耕地稀少，漁民不多，為將來項(xiàng)目的擴(kuò)張奠定了資源基礎(chǔ)。（3） 概念規(guī)劃廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目概念規(guī)劃圖（4） 建設(shè)規(guī)劃按照項(xiàng)目開展的程序，項(xiàng)目用地需要經(jīng)過具有國家認(rèn)證資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘探、規(guī)劃和設(shè)計(jì)，規(guī)劃符合當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃總則，并通過政府規(guī)劃審查部門的批準(zhǔn)，方可獲得政府發(fā)展改革委員會的立項(xiàng)。（5） 用地規(guī)劃整個項(xiàng)目規(guī)劃用地約500畝。（6） 用地保持由于項(xiàng)目建設(shè)和征地分段進(jìn)行，因此，在分段開發(fā)的同時，項(xiàng)目需要在當(dāng)?shù)卣闹С趾捅ＷC下對項(xiàng)目周邊用地采取保護(hù)措施，確保項(xiàng)目后續(xù)用地在第一階段開發(fā)完成之前被重復(fù)規(guī)劃或占用，對應(yīng)征、未征土地的現(xiàn)狀實(shí)行凍結(jié)，避免發(fā)生未來項(xiàng)目用地的重新規(guī)劃和占用。征地過程分為二期達(dá)到500畝的項(xiàng)目用地，保護(hù)用地采用分期租用的形式遞減。本項(xiàng)目的保護(hù)規(guī)劃旨在保護(hù)項(xiàng)目的周邊環(huán)境，在頤養(yǎng)中心的建設(shè)過程中以及建成后，永不再受到環(huán)境改變的侵?jǐn)_。據(jù)調(diào)查80％的入住老人對目前的生活感到“很滿意”，72％的入住老人沒有了孤獨(dú)感。據(jù)對入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人的調(diào)查，目前有32％的老人是出于選擇這種悠閑的生活方式而住進(jìn)來的。許多老人認(rèn)為，住到大型養(yǎng)老中心，真是找到了一個“全能保姆”，衣、食、住、行、醫(yī)，什么都不用自己操心了。白天，兒孫們都需要工作，即使有心恐也無力；晚上，兒孫都有自己的小家庭，即使兒女孝順，老人也心存不安。這意味著，廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心有著穩(wěn)定和樂觀的市場前景。香港地區(qū)60歲以上老人總數(shù)已達(dá)110萬，占人口總數(shù)的17%；廣東省60歲以上人口已達(dá)880多萬，％，其中65歲以上老年人口達(dá)570多萬，％；澳門60歲以上人口也達(dá)4萬，占總?cè)丝诘?0%；深圳也有近10萬老人了，也接近總?cè)丝诘?0%。香港無疑是養(yǎng)老莊園客源市場的最大商業(yè)機(jī)會，其一，香港人大約60%是早年移居香港的廣東省籍居民，落葉歸根是普遍的思想；其二，香港的養(yǎng)老資源有限，供需差額約30%，也就是說10人申請入住養(yǎng)老院只能有7人如愿；其三，香港養(yǎng)老院條件普遍不佳，居住狹窄，缺乏活動空間，環(huán)境差；其四，