【正文】 地長線最少。 四、旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)分期 人口和距離因素是影響旅游客流量的重要因素。從最近幾年雙休日及黃金周旅游客源流向來看 ,國內(nèi)旅游者舍遠(yuǎn)求近、以城市郊區(qū)和周邊鄰近地區(qū)為旅游目的 地的短途旅游一般一日游或二日游開始向規(guī)?；l(fā)展。 由于鄉(xiāng)村旅游整體依然處于初始階段 ,無論是產(chǎn)品檔次、成熟度還是規(guī)范化程度都還不高 ,也沒有形成規(guī)模效應(yīng) ,很難適應(yīng)商務(wù)型游客市場(chǎng)的需求。 由于大多數(shù)“農(nóng)家樂的服務(wù)相似 ,旅游的代替程度高 ,旅游者的選擇余地大 ,且旅游產(chǎn)品雷同、長期不變 ,導(dǎo)致游客隨游覽次數(shù)的增多而滿意程度降低 ,客源就會(huì)大量流失。 本市的觀光產(chǎn)品組合業(yè)存在問題 ,目前不僅對(duì)本地市場(chǎng)沒有吸引力 ,也正在失去外地客源市場(chǎng)。 消費(fèi)者對(duì)于鄉(xiāng)村優(yōu)美的環(huán)境 ,輕松的氛圍 ,有特色的彝家風(fēng)情十分看重 ,大多 數(shù)鄉(xiāng)村旅游消費(fèi)者是因?yàn)猷l(xiāng)村本身的風(fēng)格產(chǎn)生旅游動(dòng)機(jī)。他們是旅游市場(chǎng)的中堅(jiān)力量 ,對(duì)本項(xiàng)目的檔次定位提供了有力的市場(chǎng)支撐。 居民綜合消費(fèi)能力 2021 年 ,市城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 萬元和 萬元 ,年均增長 %和 15%。說明外地人對(duì)自己地域內(nèi)所不能體驗(yàn)的旅游資源感興趣。 對(duì)城市商務(wù)休閑項(xiàng)目調(diào)查顯示 ,度假酒店、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、保齡球、網(wǎng)球等較受歡迎。距市較近的西昌 ,有邛海、瀘山等景點(diǎn) ,其游客有 50 %來自市。逗留時(shí)間較短 ,半數(shù)以上集中在 1 天內(nèi)。 目前到村旅游者主要為在職 工作者 。與它緯度相當(dāng)?shù)?貴陽、衡陽、贛州等城市相比 ,冬季平均氣溫高出 9176。具有晝夜溫差大、氣候干燥、降雨量集中、日照長 (全年 2300?2700 小時(shí) ),太陽輻射強(qiáng)(578?628 千焦 /平方厘米 ),蒸發(fā)量大 ,小氣候復(fù)雜多樣等氣候特點(diǎn)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 1 用地面積 ? 80040 2 建筑面積 ? 64000 其中 ?商鋪 ? 38400 鄉(xiāng)村酒店 ? 20600 公共服務(wù)設(shè)施 ? 5000 3 容積率 4 建筑密度 % 20 5 建筑層數(shù) 層 4 6 綠地率 % 35 7 總投資 萬元 24990 8 建設(shè)期 年 1 第二章 項(xiàng)目現(xiàn)狀及區(qū)位關(guān)系 一、項(xiàng)目區(qū)位 陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)項(xiàng)目位于陽光生態(tài)旅游度假區(qū)中北部 ,占地 120 畝 ,容積率 ,建筑密度為 20%。 (二 )人口及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 村是東區(qū)鎮(zhèn)的一個(gè)行政村 ,現(xiàn)有四個(gè)農(nóng)業(yè)社 :大村社、北門社、冷水箐社、小壩塘社 ,有農(nóng)戶 505 多戶 ,總?cè)丝?1553 人 ,其中少數(shù)民族人口 1320人 ,占全村人口的 85%,具有濃厚的民族特色。陽光生態(tài)旅游度假特色街可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 概述 4 背景 4 村情況 5 陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)情況 5 第二章 項(xiàng)目現(xiàn)狀及區(qū)位關(guān)系 6 項(xiàng)目區(qū)位 7 地質(zhì)地貌及氣候條件 7 第三章 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 8 客源市場(chǎng)流量現(xiàn)狀分析 8 市旅游市場(chǎng)分析 8 近郊旅游目的地市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析 11 旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 11 第四章 環(huán)境保護(hù) 12 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影 響 12 環(huán)境保護(hù)措施 12 第五章 項(xiàng)目概況 13 設(shè)計(jì)原則與依據(jù) 13 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 15 第六章 投資估算及資金籌措 16 投資估算 17 項(xiàng)目管理模式 17 資金籌措 17 第七章 經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析 18 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 18 社會(huì)效益分析 20 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 22 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 22 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 26 第九章 可行性研究結(jié)論 28 第一章 概述 一、背景 為貫徹、深化、完善《四川省市旅游發(fā)展總體 規(guī)劃》、《市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和《市“十二五”旅游規(guī)劃》 ,落實(shí)《市人民政府關(guān)于加快推動(dòng)旅游項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見》、《市人民政府關(guān)于大力推進(jìn)旅游重大項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的意見》 ,加快城市近郊休閑旅游度假區(qū)的建設(shè) ,帶動(dòng)城市旅游業(yè)發(fā)展 ,促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化建設(shè) ,促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展 ,對(duì)旅游度假區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析。 村轄 4個(gè)農(nóng)業(yè)合作社 ,2021年人均純收入為 7730元 ,同比增長 15%。該區(qū)域以相對(duì)獨(dú)立的單體古民居建筑特色為主 ,規(guī)劃區(qū)緊臨游客服務(wù)中心、文化廣場(chǎng)和歌莊廣場(chǎng) ,旁有一條景區(qū)主干道 ,交通便利。年平均氣溫 ℃ ,夏季日平均氣溫比市區(qū)低 10?15℃ ,夜間則低 15℃以上。 C 以上 ,比位置偏南的桂林、昆明要高出 4176。出游方式為與家人或朋友組成小型團(tuán)隊(duì)為主 。由于村旅游休閑接待設(shè)施、旅游產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)不足 ,能夠吸引游客參與并消費(fèi)的旅游項(xiàng)目不多 ,為數(shù)不多的可消費(fèi)旅游項(xiàng)目的游客花費(fèi)偏低 ,旅游經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于旅游資源價(jià)值和旅游社會(huì)效益。 市民近郊休閑 :市的農(nóng)家樂主要集中在仁和區(qū) ,為本地市民提供簡(jiǎn)單的生態(tài)體驗(yàn)、喝茶打牌的娛樂活動(dòng) ,檔次不高 ,距離較遠(yuǎn)。 對(duì)養(yǎng)生保健項(xiàng)目調(diào)查顯示 ,膳食養(yǎng)生、康體療養(yǎng)管比較受歡迎 ,對(duì)太極、瑜伽管興趣一般。 市印象分析 我們對(duì)影響游客前往市的因素 做了調(diào)查。 小結(jié) 游客群體以中青年為主 ,學(xué)歷層次中等。他們對(duì)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生保健、商務(wù)休閑、拓展運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目類型較為感興趣。 (二 )供給市場(chǎng)分析 周邊旅游供給空間結(jié)構(gòu)及其游客流向分析 目前市的鄉(xiāng)村旅游主要集中在周邊區(qū)縣 ,而在距離市區(qū)較近的 ,鄉(xiāng)村旅游資源的數(shù)量不多 ,也比較分散 ,沒有形成大規(guī)模的集中區(qū)域。 本市政公園是市民主要休閑集中區(qū) ,但是規(guī)劃區(qū)空間普遍較小 ,缺乏娛樂項(xiàng)目。這就造就了價(jià)格高低成為消費(fèi)者選擇的唯一 條件的被動(dòng)局面 ,造成既沒有自己的特色 ,又容易被競(jìng)爭(zhēng)者模仿的局面 ,又不能滿足游客越來越高的消費(fèi)要求 ,無法為農(nóng)戶帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。 三、近郊旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析 隨著人們的休閑意識(shí)的增強(qiáng)、出游能力的提高 ,人 們對(duì)旅游產(chǎn)品的功能需求和對(duì)目的地的選擇均發(fā)生了很大的改變 ,總體上已從遠(yuǎn)距離的觀光游覽轉(zhuǎn)向近距離的休閑游憩。隨著“廣東人游廣東”、“廣州人游廣州”活動(dòng)的策劃推廣以及該項(xiàng)富有創(chuàng)意的旅游活動(dòng)方式在國內(nèi)其他省市或城市的推廣 ,近程旅游休閑活動(dòng)讓城市居民重新審視和發(fā)現(xiàn)了身邊的優(yōu)勢(shì)資源 ,感受到城郊旅游的種種樂趣。由于距離阻抗作用 ,區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝谂c資源區(qū)之間 ,具有出游比例的衰減規(guī)律。尤 其占城市居民絕對(duì)多數(shù)的工薪階層 ,一方面使其產(chǎn)生外出旅游愿望的原因逐漸增多 ,另一方面可供自由支配的收入和時(shí)間有限 ,這就使得他們傾向于選擇距離常駐地較近的旅游地去旅游。項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的污染主要為生活污水、生活垃圾等。 加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育 ,提高其環(huán)保素質(zhì) ,提倡文明施工。工地周圍設(shè)立圍護(hù) 。嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道 ,以免引起排水不暢而導(dǎo)致周圍地區(qū)積水內(nèi)澇。采用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型的工程材料。以相對(duì)獨(dú)立的單體古民居建筑特色為主 ,按二至三層框架結(jié)構(gòu)布局 ,便于市場(chǎng)化運(yùn)作 ,產(chǎn)權(quán)分 割。強(qiáng)調(diào)布局合理 ,人流、車流合理分開、公用線路和交通短捷、順暢。在總體規(guī)劃前 ,應(yīng)對(duì)全部場(chǎng)地進(jìn)行精心調(diào)查 ,對(duì)自然資源調(diào)查清楚 ,根據(jù)具體位置的地形特點(diǎn) ,精心組織建筑空間 ,達(dá)到既減少土石方量 ,又統(tǒng)一考慮日照、通風(fēng)、防火、環(huán)境及道路、綠化等 ,并 與自然地勢(shì)起伏一致 ,有機(jī)融入周圍整體環(huán)境。 4 景觀綠化 42 5 道路、廣場(chǎng)等 36 含道路、停車場(chǎng)等。 4 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 占地約 52021? 2600 三坪塘整治、停車場(chǎng)、綠化等室外配套設(shè)施 5 前期準(zhǔn)備費(fèi) 2790 含規(guī)劃設(shè)計(jì)、地勘等前期工作 6 前期土地整理費(fèi)用 占地約 120 畝 3600 7 總計(jì) 24990 二、項(xiàng)目管理模式 統(tǒng)一對(duì)外招商 ,引進(jìn)具備開發(fā)經(jīng)驗(yàn)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè) ,項(xiàng)目建成后 ,從解決村民長期生產(chǎn)生活出路出發(fā) ,由村上經(jīng)合組織回購部分 ,回購面積控制在 5000?10000?之間 ,剩余部分產(chǎn)權(quán)屬投資商所有