【正文】 游的關(guān)系結(jié)構(gòu)來分析 ,同事、朋友、家庭是主要形式。 消費者對于鄉(xiāng)村優(yōu)美的環(huán)境 ,輕松的氛圍 ,有特色的彝家風(fēng)情十分看重 ,大多 數(shù)鄉(xiāng)村旅游消費者是因為鄉(xiāng)村本身的風(fēng)格產(chǎn)生旅游動機。 現(xiàn)狀分析 城市空間局促而狹長 ,缺少休閑空間和休閑項目 ,具有一定開敞空間的低級旅游產(chǎn)品就能夠吸引大量本地游客。 本市的觀光產(chǎn)品組合業(yè)存在問題 ,目前不僅對本地市場沒有吸引力 ,也正在失去外地客源市場。農(nóng)家樂目前處于初級開發(fā)階段 ,未形成規(guī)模效應(yīng) ,主要集中于仁和區(qū)。 由于大多數(shù)“農(nóng)家樂的服務(wù)相似 ,旅游的代替程度高 ,旅游者的選擇余地大 ,且旅游產(chǎn)品雷同、長期不變 ,導(dǎo)致游客隨游覽次數(shù)的增多而滿意程度降低 ,客源就會大量流失。許多游客都認(rèn)為 ,增加特色 ,不要千篇一律是現(xiàn)在最急需解決的問題。 由于鄉(xiāng)村旅游整體依然處于初始階段 ,無論是產(chǎn)品檔次、成熟度還是規(guī)范化程度都還不高 ,也沒有形成規(guī)模效應(yīng) ,很難適應(yīng)商務(wù)型游客市場的需求。國內(nèi)旅游已出現(xiàn)跨區(qū)域的遠(yuǎn)程觀光游覽向近距離的休閑度假轉(zhuǎn)化的趨勢 ,這是區(qū)域旅游發(fā)展階段從初級單一的觀光旅游活動向較高級的集觀光游覽、休閑和度假相結(jié)合進行整體提升的表現(xiàn)。從最近幾年雙休日及黃金周旅游客源流向來看 ,國內(nèi)旅游者舍遠(yuǎn)求近、以城市郊區(qū)和周邊鄰近地區(qū)為旅游目的 地的短途旅游一般一日游或二日游開始向規(guī)?；l(fā)展。根據(jù)全國假日辦近日發(fā)布的“十一”黃金周假日旅游信息通報和主要旅游城市的旅游預(yù)報來看 ,各地開展的“本地游”、“一日游或市郊游”等十分火爆 ,城市周邊多種形式的散客旅游和小規(guī)模的團體旅游快速發(fā)展 ,城市郊區(qū)開發(fā)的主題公園、觀光農(nóng)業(yè)園、垂釣園、自然游覽地、農(nóng)家樂等項目成為旅游者最 受喜愛的旅游產(chǎn)品之一。 四、旅游市場預(yù)測分期 人口和距離因素是影響旅游客流量的重要因素。美國有關(guān)研究表明 ,40英里半徑為郊游區(qū) ,占出游率的 60%。我國屬于發(fā)展中國家 ,受可支配收入的限制 ,國內(nèi)旅游流向以近地短程旅游為主 ,中程次之 ,遠(yuǎn)地長線最少。村區(qū)域最大的客源市場是本市 ,其次是周邊等近距離大中城市 ,這與市現(xiàn)有市場狀況符合。 參照《市旅游發(fā)展規(guī)劃》以及相關(guān)國民經(jīng)濟規(guī)劃 ,項目未來 10 年內(nèi)市場需求量大致為 (表 31): 表 31 項目 2021?2020 年游客量預(yù)測表 年份 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 游客量 (萬人次 ) 20 23 26 30 34 38 44 環(huán)境保護 一、項目對環(huán)境的影響 項目建設(shè)在施工期會產(chǎn)生一定的噪聲污染和揚塵 ,同時會排放一定的廢水、廢氣和建筑垃圾等。 二、環(huán)境保護措施 一施工期間環(huán)境保護措施 : 施工期廢氣污染控制措施 : 施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起 塵的措施 ,挖出的土壤等固體廢棄物應(yīng)及時清運 ,運輸車輛要采用防止散落和塵土飛揚的措施 。 保持出入口的路面清潔、濕潤 ,以減少汽車車輪滾動引起的揚塵 ,并盡量減緩行駛速度。 施工期噪聲污染控制措施 : 執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》(GB1252390 對各施工階段噪聲限值的要求。 將施工現(xiàn)場的固定噪聲聲源 ,如攪拌機 (車 )、臨時加工車間、建筑料場等相對集中 ,并盡可能避開居民區(qū)。固定運輸車輛出入線路 ,盡量避開居民區(qū)。施工現(xiàn)場要嚴(yán)格規(guī)定排水去向 ,或安排簡易排水管道 ,嚴(yán)禁將污水遍地橫流 。 施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對策 : 用先進施工管理 。采用先進的施工機械設(shè)備 。在施工時 ,積極采用這 5 種對策 ,可將施工造成的影響減少并限定到較小范圍。 項目概況 一、設(shè)計原則與依據(jù) 特色街區(qū)項目業(yè)態(tài)主要為特色餐飲、酒吧、茶吧、民族特色文化產(chǎn)品經(jīng)營、商務(wù)會議接待、鄉(xiāng)村酒店等。 (一 )設(shè)計原則 執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī) ,執(zhí)行國家級地方現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求。 功能合理原則 :在滿足生產(chǎn)生活和合理交通路線的前提下 ,結(jié)合場地特點做到功能分區(qū)明晰 ,布局合理 ,管理方便 ,并符合國家和地方政府有關(guān)城市規(guī)劃、環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防、節(jié)能、綠化等方面的規(guī)范和要求。 防震減災(zāi)原則 :建筑和環(huán)境應(yīng)綜合采 取抗震、防火、防洪、抗風(fēng)雪和防雷擊等防災(zāi)安全措施 ,確保人民安全 ,并能結(jié)合城市防災(zāi)總體規(guī)劃需要。 因地制宜原則 :充分利用地形、地貌、坡度等自然環(huán)境資源。 可持續(xù)發(fā)展原則 :統(tǒng)一考慮 ,為未來生產(chǎn)發(fā)展考慮拓展的可能性。 2 鄉(xiāng)村酒店 8 20600 3 公共服務(wù)設(shè)施 4 5000 含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站、等。 6 總計 120 64000 特色街區(qū)項目占地面積約 120畝 ,建筑面積約 64000平方米 ,樓層平均 3層 ,局部 4 層 ,其中 :商鋪為 12 層建筑 ,商務(wù)會所和鄉(xiāng)村酒店為 4 層建筑。 第六章 項目投資估算及資金籌措 投資估算 表 61 主要建設(shè)項目投資額估算表 序號 分項名稱 建筑面積 (?) 造 價 (萬元 ) 項目內(nèi)容 1 商鋪 38400 9600 含特色餐飲、商務(wù)會所、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷 2 鄉(xiāng)村旅 游酒店 20600 5150 鄉(xiāng)村旅游酒店 3 公共服務(wù)設(shè)施 5000 1250 含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站等。 村上經(jīng)合組織回購部分可按市場原則直接返租給投資商 ,由投資商統(tǒng)一委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗的公司進行管理。 三、資金籌措 項目籌資渠道和籌資方式主要為 :采用對外招商方式 ,資金由投資商自籌。 具體如下 : 自主經(jīng)營方式。 (1)自主經(jīng)營管理。 (2)租賃物業(yè)。 房產(chǎn)銷售 :銷售給外地和本地投資者 ,直接收回項目部分投資 ,購買方可自己度假時使用 ,其他時間可將產(chǎn)權(quán)委托管理方來經(jīng)營 ,逐步收回投資成本。 (二 )經(jīng)營效益分析 自主經(jīng)營 (1)自主經(jīng)營管理 ①生產(chǎn)成本估算 預(yù)計固定職工 400 人 ,人年均工資及福利 27000 元 ,年工資福利共計1080 萬元。 萬元 1% 萬元 萬元 ② .收入估算 項目收入主要指旅游接待收入 :項目主要收入來源是住宿、餐飲、娛樂、購物及其他收入 ,特色街區(qū)項目的近期、中期各年的旅游業(yè)總收入估算如表 7?1所示。 (2)物業(yè)租賃 按租賃方式 ,投資商和村 經(jīng)合組織共同將項目租賃給專業(yè)的、有管理經(jīng)驗的公司進行經(jīng)營 ,只收取租金 ,租金暫按平均 30 元 /?/月 ,面積約 64000?,年收入約 2304 萬元。 (三 )資金回收情況估算 由于建議項目以自主經(jīng)營為主要運作方式 ,因此只測算自主經(jīng)營方式的資金回收情況。其中 :建成后 ,第一年管理費用約 : 萬元 。 表 72 項目建成后每年營業(yè)收入預(yù)測表 年份 建成第 1 年 建成第 2 年 建成第 3 年 建成第 4 年 建成第 5 年 建成第6 年 建成第 7 年 建成后每年 游客量 (萬人次 ) 20 23 26 30 34 38 44 60 直接旅游總收入 (萬元 ) 2400 2800 4420 6300 8840 12160 24200 33000 管理費用支出 (萬元 ) 1315 1447 1592 1750 1925 2118 2330 2563 營業(yè)收入 (萬元 ) 1085 1353 2828 4549 6914 10041 21870 30437 備注 :(1)管理費用以第一年管理費為基礎(chǔ) ,按每年 10%遞增測算。盡管投入量不同 ,資金來源不一 ,經(jīng)營利潤不同 ,但所有的資本均要生息 ,故設(shè)定利息率為 7%,加上稅金、門票的資源構(gòu)成、折舊、成本等 ,共占營收的 20~35%,勞動力成本和管理費用在 28~43%之間 ,利潤率在 15~45%之間。 租賃方式 按租賃方式 ,租賃給專業(yè)的經(jīng)營公司經(jīng)營 ,租金暫按平均 30 元 /?/月 ,面積約 64000?,年收入約 2304 萬元 ,扣除 10%的稅金和管理費 ,第一年純收入約