【正文】 房產銷售 結合房地產開發(fā)性質 ,對部分房產進行銷售 :項目投資業(yè)主 ,將特色街區(qū)項目按照房地產開發(fā)模式 ,按均價 6000 元 /?直接出售 ,按銷售面積約 41650?,直接可收回投資 24990 萬元。 表 71 項目 2021?2020 年旅游業(yè)收入預測表 年份 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 游客量 (萬人次 ) 20 20 26 30 34 38 44 預計人均旅游消費 (元 ) 120 140 170 210 260 320 550 直接旅游總收入 (萬元 ) 2400 2800 4420 6300 8840 12160 24200 按初步建成 (2021 年 )接待旅游人次估算 ,接待收入 2400 萬元。 萬元。 為有效實現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設共融共贏 ,確保項目可持續(xù)發(fā)展 ,使村民獲得長期收益 ,建議采用自主經營方式對項目進行管理經營。投資商和村經合組織共同將項目租賃給有管理經驗的公司進行經營 ,依靠收取租賃費用 ,逐步收回投資。項目建成后 ,由投資商和村經合組織共同委托有經營管理經驗的公司對項目 進行經營管理 ,扣除支付給管理公司一定的管理費用和營業(yè)稅等費用后 ,通過取得的稅后經營收入 ,逐步收回投資。自主經營方式主要分為自主經營管理和租賃物業(yè)兩種方式。 第七章項目經濟社會效益分析 一、項目經濟效益分析 (一 )收回投資方式 該項目可采用自主經營和房產銷售兩種方式收回項目投資。 由村上經合組織和項目投資商協(xié)商一致后 ,公開對外招商 ,招入一家具備經營經驗的公司對項目進行統(tǒng)一管理 ,雙方按照持有物業(yè)的比例對收益進行分紅。 4 基礎設施項目 占地約 52021? 2600 三坪塘整治、停車場、綠化等室外配套設施 5 前期準備費 2790 含規(guī)劃設計、地勘等前期工作 6 前期土地整理費用 占地約 120 畝 3600 7 總計 24990 二、項目管理模式 統(tǒng)一對外招商 ,引進具備開發(fā)經驗公司對項目進行開發(fā)建設 ,項目建成后 ,從解決村民長期生產生活出路出發(fā) ,由村上經合組織回購部分 ,回購面積控制在 5000?10000?之間 ,剩余部分產權屬投資商所有 ,為有效實現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設共融共贏 ,確保項目未來盈利 ,建議委托有經營管理經驗的企業(yè)進行項目運營管理 ,主要管理運營模式可采取以下方式進行 : 采取租賃方式取得收益 ,村民也可在街區(qū)內承租物業(yè)進行經營 ,但必須符合相關業(yè)態(tài)并遵守、服從街區(qū)管理者的統(tǒng)一管理。 特色街區(qū)項目主要含特色餐飲、商務會所、鄉(xiāng)村酒店、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷等。 4 景觀綠化 42 5 道路、廣場等 36 含道路、停車場等。 (二 )設計依據 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《四川省旅游業(yè)發(fā)展‘十二五’規(guī)劃》 (20212021 年 ) 《市城市發(fā)展的總體規(guī)劃》 (20212025 年 ) 《市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 (20212020) 《市土地發(fā)展的總體規(guī)劃》 (20212020 年 ) 《市國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》 (2021?2021) 《市東區(qū)國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》 (2021?2021) 《市“十二五”旅游規(guī)劃》 (2021?2021) 《旅游規(guī)劃通則》 (GB/T18971?2021) 《民用建設設計通則》 GB503522021 1《旅游區(qū) (點 )質量等級的劃分與評定》 (GB/T17775?2021) 1《四川省星級農家樂 /鄉(xiāng)村酒店旅游服務質量等級劃分與評定》(DB51/T9762021 1《城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范》 CJJ7597 1《旅游資源分類、調查與分類》 (GB/T18972?2021) 1其他國家、省、市關于旅游區(qū)規(guī)劃的各項法律法規(guī) 二、建設規(guī)模及內容 表 51 建設規(guī)模情況表 序號 主要項目名稱 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (m2) 備注 1 商鋪 30 38400 含旅游商品展銷、特色餐飲、連鎖超市等。在總體規(guī)劃前 ,應對全部場地進行精心調查 ,對自然資源調查清楚 ,根據具體位置的地形特點 ,精心組織建筑空間 ,達到既減少土石方量 ,又統(tǒng)一考慮日照、通風、防火、環(huán)境及道路、綠化等 ,并 與自然地勢起伏一致 ,有機融入周圍整體環(huán)境。 以人為本原則 :注重環(huán)境設計 ,創(chuàng)造一個舒適宜人的生產、生活空間 ,并使整個項目建筑與周圍環(huán)境融合協(xié)調 ,形成景觀與綠色構筑的區(qū)域 ,充分展示現(xiàn)代化企業(yè)形象和企業(yè)的文化理念。強調布局合理 ,人流、車流合理分開、公用線路和交通短捷、順暢。 安全牢固原則 :嚴格執(zhí)行工程建設標準 ,將安全放在首位 ,確保項目建設質量。以相對獨立的單體古民居建筑特色為主 ,按二至三層框架結構布局 ,便于市場化運作 ,產權分 割。 通過上述有效的環(huán)境保護措施 ,項目的建設不會對環(huán)境造成較大影響 ,項目投入使用后 ,對環(huán)境有一定的影響 ,但影響處于可控范圍內。采用優(yōu)質、環(huán)保型的工程材料。采 用預制裝配施工方案 。嚴禁將施工泥漿排入下水道 ,以免引起排水不暢而導致周圍地區(qū)積水內澇。 施工廢水、建筑垃圾污染控制措施 : 施工期工地廢棄物應指定地點堆放并及時組織清運 ,以避免大雨時被地面徑流沖入下水道 ,流入水體。工地周圍設立圍護 。合理安排作業(yè)時間 ,高噪聲施工盡可能安排在晝夜時段 ,如需夜間施工 ,須提前向環(huán)境保護部門提出申請 ,或批準后方可在指定 日期內進行。 加強施工人員的環(huán)保教育 ,提高其環(huán)保素質 ,提倡文明施工。工地周圍用圍墻或防護圍護 ,減少揚塵對環(huán)境的影響 。項目建成后產生的污染主要為生活污水、生活垃圾等。同時 ,從其旅游資源的價值和開發(fā)利用程度看 ,村特色街區(qū)項目的資源吸引力主要對本地區(qū)游客吸引力強 ,對區(qū) (省 )外游客吸引力較弱 ,應把本地及省內市場作為主要市場。尤 其占城市居民絕對多數的工薪階層 ,一方面使其產生外出旅游愿望的原因逐漸增多 ,另一方面可供自由支配的收入和時間有限 ,這就使得他們傾向于選擇距離常駐地較近的旅游地去旅游。125 英里半徑為周末景區(qū) ,占出游率的 30%,超過 125 英里的旅游占 10%。由于距離阻抗作用 ,區(qū)域內的總人口與資源區(qū)之間 ,具有出游比例的衰減規(guī)律。北京、上海、廣州、西安、武漢、成都等眾多城市郊區(qū)的旅游地開發(fā)活動十分活躍 ,展現(xiàn)出近郊旅游發(fā)展良好的開發(fā)前景。隨著“廣東人游廣東”、“廣州人游廣州”活動的策劃推廣以及該項富有創(chuàng)意的旅游活動方式在國內其他省市或城市的推廣 ,近程旅游休閑活動讓城市居民重新審視和發(fā)現(xiàn)了身邊的優(yōu)勢資源 ,感受到城郊旅游的種種樂趣。我國大規(guī)模的城郊旅游開始于 20 世紀 80 年代后期 ,90 年代中期實行的周末雙休制度以及后來推行的黃金周休假制度極大地推動了城郊旅游的發(fā)展。 三、近郊旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析 隨著人們的休閑意識的增強、出游能力的提高 ,人 們對旅游產品的功能需求和對目的地的選擇均發(fā)生了很大的改變 ,總體上已從遠距離的觀光游覽轉向近距離的休閑游憩。 鄉(xiāng)村旅游產品檔次較低 ,規(guī)范化程度都還不高 ,忽略了商務型游客市場的空缺。這就造就了價格高低成為消費者選擇的唯一 條件的被動局面 ,造成既沒有自己的特色 ,又容易被競爭者模仿的局面 ,又不能滿足游客越來越高的消費要求 ,無法為農戶帶來更高的經濟效益。 產品分析 ?產品結構、服務模式單一 ,主要集中在吃、住方面 ,游、娛、購產品單一。 本市政公園是市民主要休閑集中區(qū) ,但是規(guī)劃區(qū)空間普遍較小 ,缺乏娛樂項目。 本市距離周邊旅游城市較遠 ,交通成本高 ,因此對本地旅游產品的需求量較大 ,且重游率高。 (二 )供給市場分析 周邊旅游供給空間結構及其游客流向分析 目前市的鄉(xiāng)村旅游主要集中在周邊區(qū)縣 ,而在距離市區(qū)較近的 ,鄉(xiāng)村旅游資源的數量不多 ,也比較分散 ,沒有形成大規(guī)模的集中區(qū)域。家庭團體中一般有老人和小孩這兩個特殊的市場群體。他們對生態(tài)農業(yè)觀光、養(yǎng)生保健、商務休閑、拓展運動等項目類型較為感興趣。 本地游客以中等收 入為主體 ,%的人月收入在 10004000