【正文】 更重要的是具有良好的宏觀社會效益 ,該項目在經(jīng)濟(jì)上是完全可行的。項目建設(shè)前期委托有相關(guān)資質(zhì)單位 ,通過對本工程的環(huán)境影響特征的分析 ,科學(xué)地進(jìn)行環(huán)境影響評估 ,提 出項目在實施期間和運(yùn)營期間減緩環(huán)境影響的對策和措施 ,以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。設(shè)置完善的給排水設(shè)施。降低道路的平均縱坡 ,以減少汽車噪音和廢氣的產(chǎn)生 。對大氣的影響。對社會環(huán)境的影響 。選用正確的誤差分析方法 ,開展相應(yīng)的項目質(zhì)量糾偏措施設(shè)計和優(yōu)化 ,從而減少和避免這方面的風(fēng)險。所以 ,施工隊伍的選擇應(yīng)嚴(yán)格按國家規(guī)定的招投標(biāo)程序 ,選擇有先進(jìn)設(shè)備和類似施工經(jīng)驗的隊伍。必須建立全面記錄和跟蹤審計項目成本支付與變更情況的系統(tǒng)和程序 :建立一套項目成本管理的全面控制系統(tǒng) ,特別是要建立一套項目成本監(jiān)控與變更的授權(quán)系統(tǒng)和程序 ,同時 ,要嚴(yán)格按照這套程序去開展成本控制與變更方面的跟蹤審計 ,甚至包括使用咨詢機(jī)構(gòu)開展外部審 計。選用正確的項目成本誤差分析法 ,如掙值分析法 。因此 ,不僅要嚴(yán)格 控制成本 ,必要時應(yīng)增大資本金的比例。無論何種情況 ,項目管理班子都要參與風(fēng)險分析過程 ,這樣既可保證風(fēng)險分析做得合理 ,又能夠了解問題的來龍去脈 ,對風(fēng)險分析的結(jié)果做到心中有數(shù) ,并為以后的項目風(fēng)險管理積累經(jīng)驗。若無合適人選 ,可以從項目系統(tǒng)外部聘請專家。項目經(jīng)理之下可設(shè)一名風(fēng)險管理專職人員 ,幫助項目經(jīng)理組織和協(xié)調(diào)整個項目管理班子的風(fēng)險管理活動。 (二 )建立項目風(fēng)險管理的組織 該項目風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)的最上層應(yīng)該是項目經(jīng)理。該項目無論從時間方面還是從空間方面 考慮 ,具有實施周期長 ,不確定性因素多、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險大 ,因而所面臨的風(fēng)險種類繁多 ,各種風(fēng)險之間的相互關(guān)系錯綜復(fù)雜。 (一 )實施基于戰(zhàn)略目標(biāo)的全面風(fēng)險管理 本工程項目建成后 ,將成為市市區(qū)內(nèi)較為重要的鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn) ,可促進(jìn)整個市旅游體系的形成 ,大大改善村的旅游環(huán)境 ,提高市旅游資源的開發(fā)利用 ,促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。 經(jīng)過前面的風(fēng)險綜合評價 ,項目的整體風(fēng)險水平在可接受范圍內(nèi) ,因此有必 要再次進(jìn)行風(fēng)險分析 ,探討風(fēng)險防范的策略 ,提高項目的運(yùn)作效率和效益。第一 ,降低風(fēng)險評價基準(zhǔn) ,對項目重新評價 ,看一看風(fēng)險評價基準(zhǔn)降低后 ,項目是否可行 。(2)當(dāng)整體風(fēng)險超過評價基準(zhǔn)不多時 ,采取挽救措施。第二種 ,整體風(fēng)險在可接受的范圍之內(nèi)。自然風(fēng)險指工程項目所在地區(qū)客觀存在的惡劣自然條件 ,項目建設(shè)期間可能碰上惡劣氣候等等因素可能給投資人構(gòu)成的威脅 ,自然風(fēng)險通常由自然資源條 件、氣候、環(huán)境等導(dǎo)致。投資環(huán)境是投資能否取得成功的關(guān)鍵因素之一 ,特別是項目與當(dāng)?shù)丨h(huán)境產(chǎn)生各種各樣聯(lián)系 ,所以投資環(huán)境風(fēng)險必須加以考慮。對于目前開展的旅游項目我們應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的情況具體分析 ,目前我國大力鼓勵旅游業(yè)的發(fā)展 ,各級政府出臺了包括免稅、低價提供土地使用等優(yōu)惠政策來鼓勵旅游建設(shè)項目的投資建設(shè)。 政策法規(guī)。 國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。由于政策風(fēng)險是一種宏觀上的風(fēng)險 ,它的征兆較為明顯。它主要包括 :國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、投資地的微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然條件。在自身利益和工程利益不一致時 ,必須以項目的利益為重 ,如果不能遵守職業(yè)道德的約束 ,自私自利 ,敷衍了事 ,回避問題 ,甚至為謀私利而損害項目利益 ,必然會因此而面對相當(dāng)大的風(fēng)險。 職業(yè)道德風(fēng)險。二是 未能正常履行委托合同中規(guī)定的職責(zé) ,在工作中發(fā)生失職行為 。 行為責(zé)任風(fēng)險。一般進(jìn)行估算均是以典型的工人或技術(shù)人員的熟練程度為基礎(chǔ)進(jìn)行的。 (四 )項目建設(shè)施工操作風(fēng)險 施工操作風(fēng)險 ,它是指項目實施某些環(huán)節(jié)過程中 ,由于操作者自身專業(yè)技能、職業(yè)道德水平的限制所造成的風(fēng)險。 融資風(fēng)險。 營運(yùn)過程中的財務(wù)風(fēng)險。 物價變動風(fēng)險。 投資基準(zhǔn)收益率變動情況。在旅游建設(shè)項目中影響金融風(fēng)險的因素包括以下方面 : 利率變動情況。因此考慮技術(shù)面對的是生命周期的哪一 部分是非常重要的 ,其關(guān)鍵在于使問題或機(jī)會與適當(dāng)?shù)募夹g(shù)相配合。在一項技術(shù)處于其生命周期末端時對它進(jìn)行投資會造成大量的問題。然而 ,由此又產(chǎn)生另一種相關(guān)的風(fēng)險 ,就是機(jī)會風(fēng)險 ,從保守的觀點(diǎn)看待風(fēng)險 ,過多的領(lǐng)先性的創(chuàng)新有可能成為項目的災(zāi)難 ,這樣只有那些能夠處理高風(fēng)險的組織才能運(yùn)用好這個機(jī)會。 技術(shù)平臺風(fēng)險是指在使用不合適的或者不足夠的新技術(shù)。主要考慮 :技術(shù)能力、技術(shù)平臺和技術(shù)生命周期三種重要的風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險指項目投資建設(shè)中所采用的技術(shù)的先進(jìn)性、適用性和經(jīng)濟(jì)性所帶來的風(fēng)險。 實施控制風(fēng)險是指在在項目實施過程中由于項目的控制措施不到位、控制手段不得力等原因給項目造成的風(fēng)險。 決策風(fēng)險是指項目的決策者 ,在作與項目有關(guān)的決策時所犯錯誤給項目帶來的損失。該項目的戰(zhàn)略定位符合市和大黑山旅游發(fā)展戰(zhàn)略的要求 ,戰(zhàn)略風(fēng)險不大。 戰(zhàn)略風(fēng)險是指項目高層管理者的指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想有誤或不連貫等對項目所造成的不良后果。 (一 )管理風(fēng)險 管理風(fēng)險是指項目管理過程中由于管理等方面的變化 ,如管理層決策失誤、戰(zhàn)略調(diào)整、工作制度、管理水平等管理方面的因素給項目造成的風(fēng)險。作為投資者 ,必須清楚投資項目的風(fēng)險所在 ,才能更好地進(jìn)行投資決策與投資運(yùn)作 ,在投資和決策中對風(fēng)險進(jìn)行有效的控制 ,這樣能夠客觀地分析項目風(fēng)險程度 ,大大減少投資失敗的可能性。對解決農(nóng)村剩余勞動力 ,增加農(nóng)民收入都具有重要作用。項目建設(shè)所需的相 關(guān)裝飾材料能直接帶來材料行業(yè)的發(fā)展。 (七 )有利于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 本項目以農(nóng)業(yè)為空間 ,以農(nóng)民為主體 ,以城市居民為客源 ,能夠?qū)崿F(xiàn)“大農(nóng)業(yè)”與“大旅游”的有機(jī)結(jié)合 ,使得城鄉(xiāng)互為資源、互為市場、互為環(huán)境 ,必將在加快城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)文化融合和三次產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展 ,縮小城鄉(xiāng)差別 ,加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程方面發(fā)揮重要作用?？梢哉f ,發(fā)展休閑農(nóng)業(yè) ,有利于農(nóng)村乃至全國加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會 ,有利于保護(hù)資源和環(huán)境 ,促進(jìn)農(nóng)村科學(xué)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,實現(xiàn)“村容整治”的目標(biāo)。最為重要的是 ,旅游休閑要求 ,村莊面貌不是千村一面 ,二是各具特色 。 (五 )有利于打造農(nóng)村整潔環(huán)境 休閑農(nóng)業(yè)中的旅游休閑環(huán)境的打造 ,農(nóng)家樂接待條件的建設(shè) ,都是最基礎(chǔ)的內(nèi)容 。市場是一所最好的學(xué)校 ,服務(wù)教育將農(nóng)民培養(yǎng)成文明衛(wèi)生禮貌的公民。沒有以游客為上帝的服務(wù)精神 ,就難以獲得市場的認(rèn)可 ,更不易獲得經(jīng)濟(jì)的收益。同時 ,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與投資、經(jīng)營旅游業(yè) ,可增加其可支配收入 ,實現(xiàn)“生活寬?！钡哪繕?biāo)。同時 ,旅游 業(yè)能推進(jìn)農(nóng)村乃至全國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變 ,提高農(nóng)業(yè)的平均利潤率 ,實現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展”的目標(biāo)。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ,需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整 ,形成高附加值的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。能夠加快培養(yǎng)一批有文化、懂經(jīng)營、會管理的新型農(nóng)民 ,從而整體帶動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平、農(nóng)民生活水平和鄉(xiāng)風(fēng)文明水平的提高 ,推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。 (二 )有利于推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn) 《市東區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年計劃》要求按照推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化要求 ,做好新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃 ,推進(jìn)轄區(qū)范圍內(nèi)各村村民集中居住區(qū)建設(shè)。 表 73 項目 2021?2020 年租賃收入預(yù)測表 年份 建成第 1 年 建成第 2 年 建成第 3 年 建成第 4 年 建成第 5 年 建成第6 年 建成第 7 年 建成第 8 年 建成第 9 年 租金 (萬元 ) 2304 2534 2788 3067 3373 3711 4082 4490 4939 管理費(fèi)用支出 (萬元 ) 230 253 279 307 337 371 408 449 494 營業(yè)收入 2074 2281 2509 2760 3036 3340 3674 4041 4445 注 :物業(yè)收入按租期 10 年內(nèi)不變測算。 綜合考慮營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)初期投入等因素 ,預(yù)計項目建成后第 6~7年可收回投資 ,且每年經(jīng)營狀況良好。 項目以旅游資源為主要經(jīng)營要素 ,再加上資金、勞動力和管理者才能。 (2)收入 :建成后第一年 (2021 年 )旅游業(yè)收入 :2400 萬元。 自主經(jīng)營管理 (1)支出 :項目建設(shè)投入 :24990 萬元 。