【正文】 華僑城旅游房地產采取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體，混合布局，并不斷融入文化、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套元素，把華僑城變成一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)，它實現(xiàn)房地產開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產成為景觀的有機部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產的旅游內涵，建成集旅游、度假、文化教育相關的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。深圳自1994年開發(fā)建設以來，經過多年的投入與建設，博鰲水城已成為國內知名的、集酒店住宿、國際會議接待、旅游觀光、高爾夫運動、溫泉度假于一體，通訊暢通、交通發(fā)達的國際會議、旅游風景區(qū)。這樣一個以湖區(qū)為主體、外圍為補充，眾星拱月狀的布局結構。千島湖風景區(qū)以碧湖千島為特色，以休閑度假、會展休閑、觀光旅游、水上運動為主要功能的國際湖泊型風景區(qū)。擁有13處景點，77家賓館飯店，共有床位10000張，其中五星級1家、四星級2家、三星級2家、二星、一星級17家，2家大型度假村。中國杭州千島湖秀水節(jié)的成功舉辦，江澤民、李鵬等同志都曾蒞臨千島湖。經20余年的發(fā)展，千島湖躋身全國文明森林公園，并被臺灣游客和媒體評為臺灣市民赴大陸旅游的三大熱點之一，與北京、長江三峽齊名。千島湖面積573平方公里，相當于杭州西湖的108倍，是華東地區(qū)最大的人工湖。浙江省千島湖風景區(qū)千島湖位于中國浙江杭州西效淳安縣境內，東距杭州129公里、西距黃山140公里，是長江三角洲地區(qū)的后花園。為此，迪斯尼在美國奧蘭多、日本東京、中國香港等城市先后建立了迪斯尼樂園，并極大地帶動了各地旅游產業(yè)和房地產業(yè)的飛速提升。它耗資7．66億美元，占地面積達109 平方公里，是一座老少咸宜的游樂中心。1964年人們開始籌建一座更大規(guī)模的游樂公園，這就是位于佛羅里達州中部的迪斯尼世界，它是世界上最大的綜合游樂場。迪斯尼樂園迪斯尼的誕生，首先要歸功于富于想象力和創(chuàng)造精神的美國動畫片大師沃爾特?迪斯尼。④生態(tài)旅游市場和生態(tài)旅游產品的細分也日趨于合理。③生態(tài)旅游發(fā)展促進新興學科的產生和發(fā)展，如生態(tài)倫理學、社會生態(tài)學、自然生態(tài)學、化生態(tài)學、農業(yè)生態(tài)學、生態(tài)美學等。這個階段生態(tài)旅游的特征是：①生態(tài)旅游發(fā)展遍及整個世界范圍，生態(tài)旅游規(guī)劃更加規(guī)范，生態(tài)旅游市場針對性越來越強。生態(tài)旅游穩(wěn)定成熟階段(上世紀九十年代中葉至今)隨著“生態(tài)旅游”在世界范圍內的進一步發(fā)展，生態(tài)旅游進人穩(wěn)定成熟發(fā)展階段。⑤在生態(tài)旅游較發(fā)達的國家，己經出現(xiàn)官方的或非‘言方組織，目的就是促進生態(tài)旅游發(fā)展，建立生態(tài)旅游基金，保護脆弱的生態(tài)系統(tǒng)。③生態(tài)旅游地域范圍越來越廣，生態(tài)旅游活動規(guī)模越來越大，生態(tài)旅游產品類型越來越豐富。這個階段生態(tài)旅游的特征是：①，旨在保護環(huán)境和生物多樣性。③各國對生態(tài)旅游這樣一個新興的旅游形式還不夠了解，人們對生態(tài)旅游也存在誤解，把生態(tài)旅游等同于自然旅游。這個階段生態(tài)旅游的特征是：①這一時期生態(tài)旅游活動基本處于傳統(tǒng)大眾旅游向生態(tài)旅游轉變的調整性旅游時期，其間既有生態(tài)旅游發(fā)展較好的國家，也有在發(fā)展過程中走了彎路的國家，這些國家生態(tài)旅游的發(fā)展為后一時期生態(tài)旅游的蓬勃發(fā)展奠定了基礎，是生態(tài)旅游發(fā)展過程中相當重要的一個階段。在這一時期，生態(tài)旅游的概念還沒有統(tǒng)一的說法，還處在仁者見仁、智者見智的階段，但已正式出現(xiàn)了“生態(tài)旅游及其產品”的提法，代表人物是美國學者Hetzer和國際自然保護聯(lián)盟( IUCN)特別顧問墨西哥專家謝貝洛斯也就是說，生態(tài)旅游和傳統(tǒng)大眾旅游的根本區(qū)別就在于此，發(fā)展生態(tài)旅游要注意“不改變生態(tài)系統(tǒng)的完整性”，維護生物多樣性，活動項目設置的專項性，體驗上的高雅性。在這一時期，出現(xiàn)大量與此相關的詞匯(見下表)。生態(tài)旅游興起階段(上世紀六、七十年代至八十年代初)在20世紀六、七十年代，歐美各國因經濟快速發(fā)展，使得觀光旅游人口大增，不管是以自然野生環(huán)境或異族文化為主題的觀光地，都有人滿為患的困擾。(3)讓當地居民得到最大實惠。四、發(fā)展挑戰(zhàn)（T）分析要尋找明確的主題定位和發(fā)展目標；如何避免低檔次重復建設和同質化競爭？如何合理進行旅游項目設置和旅游配套布局？如何減弱鐵路造成的影響？資金收益——如何實現(xiàn)政府與市場共贏？第四章 國內外成功案例借鑒分析第一節(jié) 國外生態(tài)旅游發(fā)展分析一、國外生態(tài)旅游發(fā)展分析“生態(tài)旅游”( Ecological tourism)一詞最早由美國學者Hetzer于1965年提出，即提倡對當地文化與環(huán)境最小沖擊下，追求最大經濟效益與游客最大滿足的旅游活動，他認為“負責任的旅游( responsible tourism)”、“替選旅游(alternative tourism )”應包括以下幾方面：(1)對環(huán)境影響最小。二、發(fā)展劣勢（W）分析資源缺乏獨特性；用地相對孤立；鐵路屏障分割；基礎設施缺乏；地區(qū)發(fā)展相對落后。根據這些市場定位的情況，采取切實可行的對策措施，將上述潛在的目標市場變?yōu)楝F(xiàn)實的目標市場，這樣才能實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標。從生態(tài)旅游度假區(qū)的市場特征看（1）生態(tài)度假旅游市場占有比例逐漸增加，已成為重要的旅游市場，客源市場發(fā)展?jié)摿薮?；?）客源市場主要以本地和區(qū)域市場為主，國際游客數量偏少；（3）出游方式以家庭、朋友結伴、商務會議和旅游團為主，和家人、朋友一起到附近出游度假是市場的發(fā)展趨勢。從客源組織方式看（1）近期目標定位主要定位于組團與散客相結合的客源市場。從旅游動機和出游目的看（1）近期目標定位近程觀光旅游、休閑旅游及節(jié)慶旅游等類型的客源市場。以馬頰河生態(tài)旅游度假區(qū)為中心兩個小時車程以外的區(qū)域，主要包括京津唐一帶的富裕地區(qū)，還有江蘇、安徽、河北、河南等省部分地區(qū)。這些地區(qū)的公路交通也較為方便，人口眾多，具有很大的市場潛力。（2）二級客源市場二級客源市場即周邊市場。這些城市公路交通方便，可達性強，且歷史文化、風俗習慣、消費行為均大體相近，人民之間往來密切，有強烈的休閑旅游消費需求。（1）一級客源市場一級客源市場即核心市場。該類客戶是本項目的關鍵客戶，抓住了他，就抓住了整個公務休閑旅游度假市場。（3）第三類客戶是關于政府會議、學術會議等方面的會務人員，也包括一些頂級活動的主辦方。他們對旅游度假產品的要求也較高，希望得到的是增值性的服務，這類客戶是本項目客戶的主要來源。（2）第二類客戶是一般的經理人和白領。通過產權式度假屋，最大限度地留住客戶，特別是該類影響力較大的客戶。這一群體的社會影響較大，他們的行為往往表現(xiàn)出一種氣派，他們的需求往往表現(xiàn)為對特權和效率的要求。無論是私人旅游度假，還是公務旅游度假，都非常適合。這種喜聞樂見的休閑會議，在酒店中是少見的。安排度假正在成為各類會議營銷的主要手段，度假村也正成為各企業(yè)會務人員普遍歡迎的對象。于是，開會成了放松的最好時機。（2）公務休閑度假類公務休閑度假類以商務會議、培訓以及政務會議的形式居多。比如，在一天的工作結束之后，公務消費類客戶通常會變?yōu)樗饺寺糜味燃兕惪蛻?；會議期間往往為會議代表安排各種休閑旅游活動；許多公務消費類的旅行者都會攜帶他們的家屬隨行，這些隨行人員在整個或大部分行程中可能是私人休閑旅游者。在歐美盛行多年，近年來在中國也日漸受到企業(yè)的重視。 會展、培訓、獎勵休閑旅游市場：會展旅游是旅游產業(yè)和會展產業(yè)相互作用的必然產物，市場巨大，包括大型的會展、企業(yè)的商務型會展、機構培訓、系統(tǒng)會議等。 商務休閑旅游市場：以企業(yè)接待為主體，形成商務交流的休閑消費需求，其中特色餐飲、會所、俱樂部等中高檔消費較大；216。（1）公務休閑旅游類公務休閑旅游包括一系列不同的類型，有的是由商貿人員結合貿易特點，根據業(yè)務活動情況自行辦理食宿和游覽；有的是由業(yè)務接待方安排洽談和旅游活動；還有的是委托旅行社綜合安排服務。公務消費類公務旅游近年在我國取得了長足的發(fā)展，在一些旅游業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)，公務旅游已顯現(xiàn)出旺盛的生命力，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，逐步成為重要的旅游產業(yè)形態(tài)，并為地方社會經濟發(fā)展發(fā)揮著越來越顯著的作用。 對文化的需求高。 指向集中。 復游率高。 消費方式上主要是散客和家庭式的組織方式。 一地時間長。從客戶層面來看，休閑度假具有以下相當明顯的消費特點。因此，從總體來看，我國旅游產業(yè)已經進入到休閑需求急劇增長的時期，部分人均GDP較高的發(fā)達省區(qū)已經進入了休閑度假需求產生的階段。休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，從而形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇。根據國際經驗，人均GDP超過1000美元，是一個國家旅游需求急劇膨脹的時期。根據消費者休閑時間的長短，休閑可以分為以下三類：第一類：大閑，時間比較長一點，比如帶薪休假、年假等；第二類：中閑，基本上是目前“五一”或“十一”黃金周的概念；第三種：小閑，即周末雙休日。 特種專項休閑市場主要以個人愛好為基礎，由各類專業(yè)機構組織形成的垂釣、戶外、自駕等各種專項休閑消費，這種休閑也正在快速壯大。在所有居民中，出游時間在1天以上的以中高收入居民為主。（1）私人休閑旅游類216。休閑可以成為出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游區(qū)本身。旅游發(fā)展的休閑提升，既包括旅游目的地、區(qū)域旅游產業(yè)，也包括旅游產品、旅游項目及旅游配套。中高收入階層的消費能力和消費總量，在整個旅游產業(yè)中間占的比例將會越來越大。他們對于旅游度假消費的市場需求，正在成為整個旅游產業(yè)必須面對的市場導向。由于收入差距較大，中高收入階層形成了相當大的群體，且中高收入中層次分化非常明顯。人均GDP在2000至5000美元之間屬于一個過渡時期，會出現(xiàn)服務消費的快速增長。中國人均GDP在2003年超過1000美元，2005年達到1700美元。 四、區(qū)域旅游分析結論從區(qū)域周邊來看，山東省內以及魯西周邊并不缺乏旅游觀光資源，但成規(guī)模的生態(tài)旅游度假區(qū)還比較欠缺；周邊的生態(tài)旅游度假區(qū)，如黃河口生態(tài)旅游區(qū)、蒙山國家森林景觀資源較為單一；而本項目擬建的馬頰河生態(tài)旅游度假區(qū)，不僅依托片區(qū)內溫泉、水系、林場、濕地等自然資源，并且建設內容中集合建設亞洲、歐洲、美洲等建筑、人文景觀，高標準建設，旅客接待水準較高，在整個華北地區(qū)項目是獨一無二的。 此外，結合濕地景觀布局，園內還將采取漫水、水下、水面架空、蘆葦穿越、荷花穿越、林地穿越、村莊穿越等多種方式建設濕地游覽棧道體系，并使用環(huán)保材料構建濱水或水上酒吧、水面茶社等高品質休閑設施。濕地公園內規(guī)劃建設生態(tài)觀鳥基地，包括觀鳥棚、攝影棚、隱蔽通道、鳥類科普與救護中心、水鳥樂園等；選取最具濕地生態(tài)典型性與多樣性的區(qū)域，建設室內演示與戶外體驗相結合的濕地生態(tài)博物館；參照海洋館模式，建設國內最大的淡水生物館，匯聚國內外特色淡水生物，普及生態(tài)知識。河北白洋淀生態(tài)旅游區(qū)位于河北保定境內的白洋淀總面積366平方公里，是華北平原最大的淡水濕地，在涵養(yǎng)水源、緩洪滯瀝、調節(jié)區(qū)域間小氣候、維護生物多樣性等方面起著重要作用，被譽為“華北之腎”。景區(qū)建有三星級賓館2處，建設了旅游購物市場，開發(fā)了鹿苑、藥園、鳥園、竹園、花園、大型石質牌樓等新景點，配套了森林浴場、游泳場、民俗風情等娛樂項目，完善了通訊、衛(wèi)生、安全等設施。開發(fā)了一系列基礎設施和景點。擁有野生動物：獸類10科15種，鳥類28科76種，植物100余科900余種，森林植被覆蓋率達95%以上，有“百里林海，天然課堂”之稱。現(xiàn)為國家AAAA級旅游區(qū)。據介紹，東營市將依托黃河三角洲國家級自然保護區(qū)獨特的旅游資源，堅持“政府主導、企業(yè)主體”的原則，把旅游區(qū)提升為集觀光、休閑、度假于一體的國家5A級景區(qū)，打造成山東省生態(tài)旅游龍頭景區(qū)和國內外知名的生態(tài)旅游目的地。旅游區(qū)總控制面積為820平方公里，其中規(guī)劃面積246平方公里，規(guī)劃年限為8年。三、區(qū)域周邊生態(tài)旅游市場黃河口生態(tài)旅游區(qū)黃河口生態(tài)旅游區(qū)與位于黃河入?？谔幍狞S河三角洲自然保護區(qū)內，保護區(qū)是1992年10月經國務院批準建立的國家級自然保護區(qū)，擁有世界上最年輕、最完整、最典型的濕地生態(tài)系統(tǒng)，是以保護黃河口濕地生態(tài)系統(tǒng)和珍稀鳥類為主體的生態(tài)旅游區(qū)。2009年，接待國內游客人數前5位的城市是：青島、濟南、煙臺、濟寧、臨沂；接待入境游客人數前5位的城市是：青島、煙臺、威海、濟寧、泰安。臨沂市積極發(fā)揮旅游部門作用，增加旅游機構編制，拓展綜合協(xié)調職能。棗莊市大力實施政府主導戰(zhàn)略，組織市直36個部門和市（區(qū)）赴全國各地推銷“二日游”產品，探索通過發(fā)展旅游業(yè)解決資源枯竭型城市轉型的路子。青島、煙臺、威海等市將旅游大項目建設作為城市轉型升級的重要抓手，旅游大項目招商建設取得新突破。濟寧市挖掘厚重的文化資源，三孔、三孟、水滸等傳統(tǒng)文化旅游區(qū)得到較大提升。二、省內其他地市旅游發(fā)展現(xiàn)狀濟南市將旅游業(yè)發(fā)展納入“十一運”建設規(guī)劃，改造提升大明湖等重點旅游項目，實施城市美化亮化工程，城市旅游形象顯著提升。山東是中國的經濟大省，GDP居全國第2位。第三節(jié) 區(qū)域旅游產業(yè)與市場分析一、山東省旅游產業(yè)情況山東省地處中國東部沿海、黃河下游，位于中國首都北京和中國最大的商業(yè)城市上海之間。經過前期分析與研究，基地以下現(xiàn)狀資源和特色需在規(guī)劃中充分加以重視和利用：（1）溫泉資源（2）國有林場（3）馬頰河、電廠水庫（4）濕地水網（5）鳥類資源總體上說，生態(tài)旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)具有豐富的自然以及歷史人文資源，可利用的旅游資源非常多，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，對外交通也比較便利。度假區(qū)本身的溫泉資源、濕地資源、環(huán)境資源在華北地區(qū)具有不可多得的稀缺性，再通過當地歷史悠久、古跡、人文景觀資源豐富，具備發(fā)展成高檔生態(tài)旅游度假區(qū)的基礎條件?？胺Q上等美肴和饋贈佳品。吃時泡洗蒸透，順絲撕食。制作時，選用外形豐滿、肉多肥嫩、先加工成扒雞，再向腹內裝入丁香、八角、桂皮、茴香等藥料，放在鋸末(木屑)煙頭上熏制。（5）魏氏熏雞遠香齋魏氏熏雞由聊城魏兆松始創(chuàng)于清嘉慶十五年(1810)，馳名于道光二十年(1840)前后。作為一種傳統(tǒng)名吃，五香豆腐絲色鮮量足，味美可口，柔韌有彈性，以其濃郁的香味，乳黃的色澤，柔韌的條股，成為一種地方風味食品?！袄汕f面塑”現(xiàn)有上百個品種，其造型簡練