【正文】 口岸，重要的物資集散地和商貿(mào)中心。六個城市副中心要著力培育為區(qū)域性的商務(wù)辦公區(qū)，同時完善商貿(mào)服務(wù)和文化娛樂功能，分擔(dān)部分市級公共服務(wù)設(shè)施。“多中心”指城市中心和多個城市副中心。X市都市規(guī)劃區(qū)為渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)九個行政區(qū)的全部轄區(qū)，總面積5473平方公里。表2－2X市發(fā)展的目標(biāo)是：把X建設(shè)成為長江上游經(jīng)濟(jì)中心；綜合實力居中國西部第一；建設(shè)國際大都會。X都市區(qū)將是國家六條鐵路干線和九條高速公路干線的交匯點，長江上游最大的內(nèi)河航運樞紐，是西部地區(qū)唯一具有水、陸、空三位一體交通條件的樞紐城市，擁有已開通多條國際航線的國際機場。為此，市、區(qū)、街道各級政府高度重視，并擬通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一整治、綜合治理來實施對X傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)工作，同時以旅游業(yè)發(fā)展為核心，來帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)如商貿(mào)、飲食、傳統(tǒng)手工藝、文化娛樂、金融業(yè)的發(fā)展，恢復(fù)X的經(jīng)濟(jì)活力，實現(xiàn)街區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，這必將擴大當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)途徑，從根本上提高居民的生活質(zhì)量，改善居住環(huán)境。因此，本項目建設(shè)符合X市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，項目的成功實施，必將成為沙坪壩區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點。X濃縮了X“山城”、“江城”的典型特色，1993年寶輪寺被列為市級文物保護(hù)單位，其大雄寶殿是我國現(xiàn)有的最大全木結(jié)構(gòu)古建筑，以自然山水環(huán)境為基礎(chǔ)的街區(qū)建筑依山就勢、高低錯落、豐富多變，具有鮮明的三維空間結(jié)構(gòu)特點，山、水，城渾然一體、交相輝映，街區(qū)傳統(tǒng)居民、飲食文化、民間藝術(shù)活動極具X地方文化特色和內(nèi)涵，是X市現(xiàn)存較為完好、條件十分具備的天然博物館，是留存X市的一筆豐富歷史文化遺產(chǎn)。1998年6月，根據(jù)《X市城市總體規(guī)劃》，編制了《沙坪壩區(qū)X控制性詳細(xì)規(guī)劃》，1 998年1 2月，國務(wù)院對《X市城市總體規(guī)劃》(國函[1 998]08號文)予以批復(fù)，1999年3月，X市政府發(fā)出《關(guān)于貫徹執(zhí)行X市城市總體劃的通知》，在這三個文件中，均特別強調(diào)要重視對X具有悠久歷史傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)，并將其納入《X市歷史文化名城護(hù)規(guī)劃》之中。目前X街區(qū)清水溪、鳳凰溪上游污染嚴(yán)重，使得原本清澈見底的溪流變成了污水溝，而馬鞍山、鳳凰山和金碧山的綠化不斷被侵蝕，秀麗的山水風(fēng)光正在逐漸消失。區(qū)內(nèi)部分區(qū)域鋪設(shè)了φ108的天燃?xì)夤?，部分區(qū)域不通氣。給水設(shè)施基本完備，給水主干管管徑DN300。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況X地區(qū)由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的制約，基礎(chǔ)設(shè)施較差，舊城區(qū)內(nèi)設(shè)一所中學(xué)、兩所小學(xué)、三所幼兒園、兩個托兒所。特別是改革開放以來，其原有的傳統(tǒng)工業(yè)及手工作坊式企業(yè)，均因產(chǎn)品缺乏市場競爭力或經(jīng)營不善，其中大部分企業(yè)已經(jīng)倒閉破產(chǎn)或瀕臨破產(chǎn)，如絲紡廠、釀造廠、竹器社、火花塞廠、家俱六廠等。人口整體文化水平偏低，文盲占總?cè)丝诘?3%，%，缺乏知識型人才。這些建筑具有典型的X山地建筑特征，包括小天井、小進(jìn)深、小面寬、穿逗結(jié)構(gòu)、清瓦屋面、夾壁墻、吊腳樓、大挑檐等多種建筑樣式，其中采用捆綁法的吊腳樓形式在國內(nèi)獨具特色。其中寶繕宮目前已作為居住使用。與這兩條主要街道垂直分布有42條巷道，沿馬鞍山脊和溪溝邊緣呈枝狀發(fā)展，形成明顯的樹枝狀特征平面布局， m，順應(yīng)地勢，隨高就高、隨低就低、隨彎就彎，不拘一格。 街區(qū)風(fēng)貌及建筑特色◆ 街區(qū)風(fēng)貌X背靠歌樂山，面向嘉陵江，中部馬鞍山自西向東蜿蜒伸展橫擔(dān)整個街區(qū)。抗戰(zhàn)勝利后，X地區(qū)又戰(zhàn)為紅巖文化的發(fā)源地之一，是中國共產(chǎn)黨開展地下斗爭的重要場所。由此，亦有說龍隱鎮(zhèn)之名源于此。鳳凰山為轄區(qū)內(nèi)最高點，海拔高度為262米，嘉陵江邊為轄區(qū)內(nèi)最低點，海拔高度為168米。中部地區(qū)處于金碧山和鳳凰山之間，除馬鞍山主峰外，其余是一個較大的平壩，東面是低洼的河岸和一片數(shù)百畝的鵝卵石磧壩。綜上所述，X市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，為發(fā)展旅游業(yè)提供了良好的區(qū)位條件。◆ 相對于X市其它古鎮(zhèn)，X交通區(qū)位最好?！?項目的功能分區(qū)與活動設(shè)計；◆ 項目的建設(shè)地址及建設(shè)條件；◆ 項目的環(huán)保、消防及安全；◆ 項目的投資估算及資金籌措；◆ 項目的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益評價。在公司成立之前，一直負(fù)責(zé)X傳統(tǒng)街區(qū)的規(guī)劃、保護(hù)工作，并組織完成了寶輪寺拆遷安置、X正街青石板路面鋪砌、部分街區(qū)供電線路及設(shè)施改造、X街區(qū)部分景點如X賦、華子良銅像、牌坊等的建設(shè)，具有古鎮(zhèn)傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)與開發(fā)的經(jīng)驗?！?項目總投資：總投資3億元?！?項目資金來源：以招商引資開發(fā)為主，可獨資開發(fā)，也可合作開發(fā)。 項目編制依據(jù)◆《中華人民共和國城市規(guī)劃法》◆《中華人民共和國文物保護(hù)法》◆《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》◆《X市城市總體規(guī)劃》◆《X市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》◆《沙坪壩中心片區(qū)規(guī)劃》◆《沙坪壩區(qū)X控制性詳細(xì)規(guī)劃》◆《X市旅游發(fā)展綱要》◆ X市沙坪壩區(qū)計委沙計經(jīng)社[2001]002號文關(guān)于“沙坪壩區(qū)X傳統(tǒng)保護(hù)街區(qū)申請批復(fù)項目建議書的請示”；◆ X市計委渝計委社[2001]197 號文件關(guān)于“沙坪壩區(qū)X傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)工程項目建議書的批復(fù)”；◆ X市人民政府渝府(2000)l10號文件“沙坪壩區(qū)X歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)”；◆ 關(guān)于項目可行性研究報告的委托書。有國道、省道、高速公路等從這里經(jīng)過；至江北國際機場只有20分鐘車程；至X火車北站（沙坪壩站）４公里；至菜園壩火車站約15公里；至朝天門碼頭約18公里。 地理環(huán)境X位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。北部金碧山奇峰再起，金碧街沿鳳凰溪半山而建。境內(nèi)地形起伏、溝谷環(huán)境，房屋建筑臨溪依山，直至山頂。 歷史文化背景X古鎮(zhèn)迄今已有1 800余年，因其水陸交通的便利，明朝逐漸形成了水陸交匯的商業(yè)碼頭，致使鎮(zhèn)上商賈云集，熱鬧非凡，到清末及民國時期，更是“白天里千人拱手、入夜后萬盞廚燈”，極盛時期，從大碼頭到童家橋，沿街商店，貨棧千余家，苫鋪磷次櫛比，沿岸碗廠林立，船只往來穿梭，因其繁榮，故有“小X”之稱。在沙磁文化和紅巖文化時期，許多文化名人和革命者都在X留下了足跡，如梁漱冥、胡庶華、豐子愷、丁肇中，韓子棟等。區(qū)內(nèi)地形起伏多變，相對高差達(dá)60m，加之X獨特的山水相間、山環(huán)水抱自然環(huán)境，其街區(qū)結(jié)構(gòu)布局依山就勢，街道與建筑沿嘉陵江及兩條溪溝環(huán)繞馬鞍山呈臺梯形分布，具有三維立體空間形態(tài)，并有機地與山水自然環(huán)境渾然一體、交相輝映，具有獨特的山地風(fēng)貌特色。商業(yè)設(shè)施分布于兩條主要街道，沿巷道兩側(cè)布局住宅院落，形成清晰的街區(qū)社會組織模式，具有典型的山城特色。寶輪寺座落在X嘉陵江西岸的白巖山上，又名白巖寺，是X的重要名剎，現(xiàn)存大雄寶殿和藥師殿兩幢建筑，后期建有天王殿、鼓樓、藏經(jīng)閣仿古建筑。建筑立面豐富，門、窗、檐、柱等形式多樣，具有典雅、古樸、集中緊湊、靈活多變、順應(yīng)地形的鮮明特征，充分體現(xiàn)了人與建筑，建筑與自然的親和與隨意。而且，人員就業(yè)率偏低，下崗、待業(yè)人員過多，由此而帶來社會問題也比較突出。同時區(qū)位優(yōu)勢的喪失，致使商業(yè)貿(mào)易發(fā)展緩慢，明顯落后于周邊地區(qū)。小學(xué)位于山頂上，交通不便，不利于學(xué)生上、下學(xué)；幼兒園規(guī)模較小，形成不了配套的服務(wù)設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)環(huán)境較差。沿渝碚路鋪設(shè)，從磁童路引入DN200的次干管。由于居民住宅內(nèi)大多無衛(wèi)生間間，故公廁數(shù)量明顯不足。區(qū)內(nèi)歷史建筑及街區(qū)環(huán)境是與特定的生產(chǎn)力條件和生活方式相適應(yīng)的，與居民現(xiàn)代生活方式和需求存在巨大矛盾，特別是基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)的嚴(yán)重滯后，使當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量受到極大影響，由此產(chǎn)生居民亂搭、亂建、亂架(電力、電訊線)、亂堆(垃圾)等行為，破壞了街區(qū)傳統(tǒng)的空間環(huán)境特色。沙坪壩區(qū)“十五發(fā)展計劃中，也將“加快開X古鎮(zhèn)旅游，保護(hù)好明清建筑風(fēng)貌，展現(xiàn)巴渝民俗風(fēng)情為其發(fā)展的目標(biāo)。因此X傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)已成為X歷史文化名城保護(hù)的重要內(nèi)容。建國以來，我市一直將沙坪壩區(qū)作為文化區(qū)進(jìn)行保護(hù)和發(fā)展，沙磁文化、紅巖文化更是聞名全國，在《X市城市總體規(guī)劃》中，也明確了沙坪壩區(qū)應(yīng)建設(shè)成為X市“科技、文化中心”的發(fā)展方向和目標(biāo)，X傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)是繼承和發(fā)揚文化區(qū)優(yōu)良傳統(tǒng)的一個具體步聚，是對沙坪壩總體建設(shè)規(guī)劃的必要補充。因此項目的建設(shè)也是為民辦實事的“民心工程”。X都市區(qū)一直以來都是西部地區(qū)極具活力和增長潛力的地區(qū)，由于國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和三峽工程的建設(shè)，受宏觀政策傾斜以及直轄效應(yīng)的帶動，發(fā)展勢頭更加迅猛。為實現(xiàn)X市綜合實力的又一次飛躍，X市從2003年至2012年的10年內(nèi)，將投入18000億元的巨資用于加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 2000－2004年X市社會消費品零售總額變化情況 年份2000年2001年2002年2003年2004年總值（億元）638762950增長速度％％％％％主城區(qū)的城市空間結(jié)構(gòu)為“一城五片、多中心組團(tuán)式”。“組團(tuán)”指片區(qū)內(nèi)由于地形地貌條件或其他因素分割，相對獨立的城市建設(shè)區(qū)域。其中觀音橋輻射北部片區(qū)，沙坪壩、楊家坪輻射中部片區(qū)，南坪輻射南部片區(qū)，西永輻射西部片區(qū)，茶園輻射東部片區(qū)。素有“裝不完的X，填不滿的漢口”之譽?！?政策環(huán)境市委、市政府以建設(shè)“誠信X、知識X、禮儀X、文明X”為品牌，創(chuàng)建一流軟環(huán)境的工作也取得了顯著的成效，將為入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)，高效，熱情，周到的服務(wù)。 項目所在地沙坪壩區(qū)投資環(huán)境分析◆ 沙區(qū)發(fā)展概況● 行政區(qū)劃：沙坪壩區(qū)是X主城區(qū)最重要的行政區(qū)之一，位于嘉陵江畔，地處長江以北、嘉陵江以南，屬X市區(qū)西部?！?經(jīng)濟(jì)發(fā)展：沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)實力雄厚。％。境內(nèi)有成渝、湘渝、湘懷、渝遂鐵路干線以及全國鐵路集裝箱X結(jié)點站和西南地區(qū)最大的鐵路編組站；有成渝、渝碚、渝遂、上界高速公路；石門大橋和高家花園大橋跨江而過，驅(qū)車半小時可達(dá)全天候江北機場和主城各區(qū)；規(guī)劃中的X地鐵一號線貫穿全境。沙坪壩良好的交通狀況是古鎮(zhèn)項目建設(shè)優(yōu)良的客源通道和外部條件。區(qū)內(nèi)有科研院所67個，中級以上各類專業(yè)技術(shù)人員6萬多人。眾多的科研單位構(gòu)成古鎮(zhèn)文化旅游的基礎(chǔ)市場保證。沙區(qū)工業(yè)進(jìn)一步建設(shè)，將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的極大發(fā)展，并構(gòu)成古城周末、節(jié)假游憩的基礎(chǔ)市場。馬家?guī)r板材市場、梨樹灣鋼材市場等生產(chǎn)資料專業(yè)市場生意興隆。商貿(mào)中心的發(fā)展將積聚大量的人氣，這種對區(qū)域外人員的商業(yè)吸引所產(chǎn)生積聚效應(yīng)，也將擴大古鎮(zhèn)旅游市場?！?沙區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃根據(jù)“十一五”發(fā)展規(guī)劃思路，沙區(qū)發(fā)展的總體目標(biāo)是建設(shè)具有鮮明特色的現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)及人才聚集高地、科技文化高地，道2010年建成長江上游經(jīng)濟(jì)強區(qū)、科教文化名區(qū)，道2015年全面建成小康社會、率先在X實現(xiàn)現(xiàn)代化?！?全面構(gòu)建X市鐵路物流中心沙區(qū)貨運基礎(chǔ)條件好，境內(nèi)有8個火車站，6條鐵路，5條高速公路，西南地區(qū)最大的編組站已規(guī)劃在沙區(qū)回龍壩，全國鐵路集裝箱網(wǎng)絡(luò)X中心站已由鐵道部和市政府定點團(tuán)結(jié)村，將形成鐵路貨運樞紐；沙區(qū)物流業(yè)發(fā)展已有較好基礎(chǔ)，上橋地區(qū)初具規(guī)模，X金屬材料現(xiàn)貨交易市場、馬家?guī)r裝飾材料批發(fā)市場、西南物資交易市場、聯(lián)芳建材市場等專業(yè)批發(fā)市場規(guī)模仍在快速擴張?！?X市重要汽車摩托車及裝備制造業(yè)基地沙區(qū)摩托車產(chǎn)業(yè)總量大、體系全、企業(yè)多、份額重；區(qū)內(nèi)不少摩配企業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)，向汽車領(lǐng)域發(fā)展；電氣、內(nèi)燃機、兵器和煤礦安全等裝備產(chǎn)業(yè)有較好的發(fā)展基礎(chǔ)和較強的發(fā)展優(yōu)勢；力帆、嘉陵、康明斯、渝安、華洋、煤科院等企業(yè)表現(xiàn)出極強的帶動能力和競爭實力。◆ 沙區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2003年，％；，％。占全區(qū)的41％。得嘉陵江水運之利，在明朝就形成了水陸交匯的商業(yè)碼頭，呈現(xiàn)“白日里千人拱手，入夜來萬盞明燈”的繁榮景象。圖3－1 X古鎮(zhèn)旅游資源類型結(jié)構(gòu) 旅游資源以人文旅游資源為主體 ◆ 寶輪寺——千年古剎寶輪寺是X鎮(zhèn)最大的古廟，座落在白巖山上，距今逾千年歷史。民居屋面輕巧，造成明秀輕松的外觀。房屋空間布局自由，利用率高，內(nèi)部關(guān)系緊湊，充分展示了人們順應(yīng)自然的聰慧。這一文化運動的主體是學(xué)生救亡運動，活動以深入城鄉(xiāng)，喚起民眾，團(tuán)結(jié)御海為主要內(nèi)容。徐悲鴻、豐子愷等名家的畫在這里深入人心，X鳳凰山作為國民政府教育部美術(shù)教育委員會駐地，聚集了眾多畫家、美學(xué)家和藝術(shù)工作者?！?石梯小巷——老X遺風(fēng)X的街區(qū)小巷均為長條石板鋪制而成，石板路依地勢而建，所以高低不平，陡緩不已。不僅是一道道精美的小吃，更是一個個優(yōu)美的傳說。 旅游資源特色◆ 古鎮(zhèn)依山磅水，境內(nèi)小山小溪相間，X保存最完整的山地傳統(tǒng)建筑格局的歷史文化街區(qū)；◆ 文化積淀深厚，事實文化豐富；◆ 古鎮(zhèn)延續(xù)著老X的市井生活、碼頭文化，是唯一活著的山城文化的載體 旅游容量由于古鎮(zhèn)是以特有的名風(fēng)、名俗為主體吸引旅游者的，游客的活動重在體驗，所以旅游者的心理容量比其他旅游地要大。 資源等級我們依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會發(fā)布的《旅游資源分類、調(diào)查、評價》中規(guī)定的指標(biāo)體系對X旅游資源進(jìn)行定性評價。 二級指標(biāo)資源質(zhì)量評價項目和評價因子用量值表示，每一評價因子分4個檔次，其因子分值相應(yīng)為4檔，總分100分（分配如表1）：表3－1 X旅游資源評價 評價要素評價項目評價標(biāo)準(zhǔn)評價得分綜合因子賦分值資源要素價值70分觀賞游憩使用價值25分21歷史文化科學(xué)價值15分13珍稀奇特程度10分6規(guī)模、豐度與機率15分12完整性5分4開發(fā)潛力30分知名度10分9美譽度10分9市場前景5分4適游期和使用范圍5分5附加值（正分或負(fù)分） 分4 X古鎮(zhèn)旅游客源市場分析 客源市場前景分析 得天獨厚的市場區(qū)位與知名度優(yōu)勢X位于X市主城核心區(qū)西緣，是距大都市核心區(qū)最近便的，擁有古鎮(zhèn)完整形態(tài)的千年古鎮(zhèn)。 龐大而相對穩(wěn)固的本地客源市場基礎(chǔ)作為主城區(qū)唯一較完整遺存的老城古鎮(zhèn)，與周邊時尚都市氛圍的緊鄰反差對比，易誘發(fā)都市居民較強的“回歸”意識。沙坪壩區(qū)作為全國知名的科教文化區(qū)，文化旅游市場開拓的根基深厚。 客源市場現(xiàn)狀分析古鎮(zhèn)目前已有相當(dāng)規(guī)模的市場基礎(chǔ)。本地市民更是常常川流如織，春節(jié)廟會游客可達(dá)百萬之眾。表4－1 X古鎮(zhèn)游客接待人數(shù)分布簡表（單位：萬人次）