【正文】 個(gè)綜合旅游區(qū)，六個(gè)特色旅游區(qū)，其中XX所屬的貴陽綜合旅游區(qū)是貴州省資源、各項(xiàng)配套設(shè)施、交通、旅游人數(shù)各方面最好的一個(gè)旅游區(qū)。2020年，中國將成為世界最大旅游目的地，旅游市場拓展空間巨大。旅游業(yè)將發(fā)展成為世界上最大的產(chǎn)業(yè)，旅游者將達(dá)到空前的規(guī)模，來自各個(gè)國家、各個(gè)階層的旅游者將把他們的足跡印在世界的每一個(gè)角落。XX古鎮(zhèn)東西兩門均處于兩山之間，其東門位于苗佬坡與關(guān)山坡之間，西門位于下寨山與黃家坡之間，這種“兩山夾一門”之古鎮(zhèn)今天很少見。XX古鎮(zhèn)地處貴陽南部山地中的平川之中，古鎮(zhèn)原有牢固城墻圍合，加上城邊險(xiǎn)峻五峰維護(hù)。 5. 單項(xiàng)旅游資源不突出XX旅游資源種類多、數(shù)量豐，但單項(xiàng)旅游資源平常，不具有壟斷性。4. 少數(shù)民族風(fēng)情增添了古鎮(zhèn)的人文魅力XX原為少數(shù)民族聚居地區(qū)，后因駐軍而漢族不斷增多。各種建筑各有特色。石山、石城、石墻、石塔、石坊、石路、石巷、石壩等構(gòu)成山地石城，是一道獨(dú)特的風(fēng)景，對游客有特殊的吸引力。這些豐富的歷史信息，是現(xiàn)代文化旅游的珍貴素材，應(yīng)通過旅游活動廣而告知，增加貴州旅游的歷史文化魅力2. “石頭城”古鎮(zhèn)風(fēng)貌保存較完好古鎮(zhèn)自身就是一種旅游資源。古鎮(zhèn)休閑旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告古鎮(zhèn)休閑旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告 目 錄第一章 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析 5一、 XX古鎮(zhèn)概況 5二、 XX古鎮(zhèn)旅游資源疏理 5三、 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析與評價(jià) 6(一) XX古鎮(zhèn)旅游資源評價(jià) 6(二) “和諧古鎮(zhèn)”的歷史淵源之分析 8(三) 主要資源列表及可開發(fā)性 9第二章 XX古鎮(zhèn)旅游市場研究 13一、 XX古鎮(zhèn)旅游市場背景分析 13(一) 國際狀況 13(二) 國內(nèi)狀況 13(三) 西部旅游發(fā)展情況 14(四) 貴州省目前趨勢 14(五) 貴陽市發(fā)展背景 14二、 XX古鎮(zhèn)的旅游市場現(xiàn)狀分析 15(一) 開發(fā)現(xiàn)狀 15(二) 管理情況 15(三) 游客容納量 15(四) 年旅游接待人數(shù)及旅游收入 16三、 XX古鎮(zhèn)競爭力分析 16(一) XX古鎮(zhèn)與貴州省其他景點(diǎn)的比較分析 16(二) 國內(nèi)古鎮(zhèn)旅游市場比較研究 18四、 XX古鎮(zhèn)客源市場分析 24(一) 國外客源市場分析 24(二) 國內(nèi)客源市場分析 24(三) 貴陽市客源市場分析 25五、 XX古鎮(zhèn)目標(biāo)市場定位及市場細(xì)分 26(一) 目標(biāo)市場定位 26(二) 市場功能定位 26(三) 市場細(xì)分 26六、 XX古鎮(zhèn)市場預(yù)測及目標(biāo) 27(一) 市場預(yù)測 27(二) 市場目標(biāo) 27第三章 XX古鎮(zhèn)旅游市場定位 28一、 XX古鎮(zhèn)旅游市場的SWOT分析 28(一) S－優(yōu)勢 28(二) W－劣勢 29(三) O－機(jī)會 29(四) T－威脅 30二、 XX古鎮(zhèn)旅游的系統(tǒng)定位 30(一) 產(chǎn)業(yè)定位 30(二) 主題定位 30(三) 發(fā)展目標(biāo)定位 31(四) 功能定位 31第四章 XX古鎮(zhèn)旅游商業(yè)模式設(shè)計(jì) 31一、 古鎮(zhèn)開發(fā)及運(yùn)作的總體概念設(shè)計(jì) 31(一) 古鎮(zhèn)旅游資源核心的總體概念 31(二) 古鎮(zhèn)文化核心的總體概念 31(三) 古鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的總體概念 32二、 賣點(diǎn)、產(chǎn)品與贏利模式 33(一) 賣點(diǎn)策劃與分析 33(二) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 34(三) 項(xiàng)目盈利結(jié)構(gòu)模式 39三、 經(jīng)濟(jì)杠桿與商業(yè)模式整合 42(一) XX開發(fā)所需的經(jīng)濟(jì)杠桿運(yùn)用說明 42(二) 商業(yè)模式整合 44四、 建設(shè)性項(xiàng)目開發(fā)與投融資 48(一) XX開發(fā)階段性 48(二) 階段性開發(fā)項(xiàng)目概要 50(三) XX開發(fā)階段性投資結(jié)構(gòu) 52(四) 企業(yè)階段性投資開發(fā)項(xiàng)目和盈利模式 53五、 營銷與管理 56(一) 項(xiàng)目營銷結(jié)構(gòu) 56(二) 管理構(gòu)架初步思路 58六、 財(cái)務(wù)初步預(yù)測 59(一) 分階段投資估算 59(二) 分階段收入估算 63第五章 項(xiàng)目總投資預(yù)估及評價(jià) 68一、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算的主要說明 68二、 投資計(jì)劃與資金籌措表 70三、 總成本費(fèi)用估算表 71四、 折舊攤銷表 72五、 利潤表 73六、 借款還本付息表 74七、 現(xiàn)金流量表（全投資） 75八、 現(xiàn)金流量表（自有資金） 76九、 資金來源與運(yùn)用表 77第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析 78一、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 78二、 開發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析 79三、 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 80四、 競爭風(fēng)險(xiǎn)分析 81五、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 81六、 法律、政策風(fēng)險(xiǎn)分析 82第一章 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析一、 XX古鎮(zhèn)概況二、 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析與評價(jià)(一) XX古鎮(zhèn)旅游資源評價(jià)1. 多元文化融合現(xiàn)象增添了游客探尋古鎮(zhèn)淵源的魅力XX古城有著豐富的歷史文化內(nèi)涵，包括屯堡時(shí)期文化、軍鎮(zhèn)時(shí)期文化、儒家文化占主流的多元文化融合時(shí)期文化、民國歷史變遷時(shí)期文化、抗戰(zhàn)文化、解放戰(zhàn)爭及現(xiàn)代發(fā)展等不同歷史階段典型歷史事件和文化演變形態(tài)，通過大量民間傳說、歷史典籍、遺址、遺跡等得以保存，并充分體現(xiàn)了多元文化融合現(xiàn)象，呈現(xiàn)“和諧古鎮(zhèn)”形象。古老的城墻、城門、小巷、石墻以及重檐青瓦的老木屋、在微風(fēng)中飄蕩的招幌等等，構(gòu)成古鎮(zhèn)旅游資源開發(fā)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。古建遺址比較豐富。因此，“石頭城”古鎮(zhèn)是XX可開發(fā)利用的最直接的也是最優(yōu)的旅游資源?，F(xiàn)在XX仍有32％的居民為少數(shù)民族。如軍事攻防功能難比山西張壁和重慶合川釣魚城，歷史悠久的名氣難比周莊，民居特色難比西遞、宏村、王家、喬家等地，廟宇精美難比山西省臺懷古鎮(zhèn)，狀元文化比不上四川馬家場鎮(zhèn)等。XX城向外方圓700～900米間，為山谷平川環(huán)帶，人立城墻之上，視無遮擋，而在山谷之外又是成片的高原山地，成為了古鎮(zhèn)的第二道城防屏障，顯現(xiàn)出牢不可破的軍事要塞氣勢。所以，選址的成功造就了XX的長盛不衰、文人輩出、商業(yè)繁榮。(二) 國內(nèi)狀況根據(jù)世界旅游業(yè)發(fā)展的規(guī)律，當(dāng)人均收入達(dá)到 1000 美元時(shí)，國內(nèi)旅游就會興旺起來；當(dāng)人均收入達(dá)到 1000 ～ 2000美元后，度假旅游市場會逐步形成。(三) 西部旅游發(fā)展情況 “西部大開發(fā)，旅游要先行”，已經(jīng)成為了政府和學(xué)界的共識，西部旅游資源的大規(guī)模開發(fā)，將為貴州及XX的旅游發(fā)展帶來巨大的推力。XX古鎮(zhèn)又是貴陽旅游區(qū)內(nèi)綜合方面最突出的。二是要強(qiáng)力推進(jìn)改革創(chuàng)新，激發(fā)旅游業(yè)發(fā)展的動力和活力。五是要強(qiáng)化管理，全面提升旅游服務(wù)質(zhì)量。二、 XX古鎮(zhèn)的旅游市場現(xiàn)狀分析(一) 開發(fā)現(xiàn)狀XX古鎮(zhèn)目前尚處于未開發(fā)狀態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套設(shè)施、景觀環(huán)境設(shè)施、游客接待設(shè)施不完善，游客到此旅游一個(gè)半小時(shí)就可以游覽完，XX旅游僅停留在觀光層面。(三) 游客容納量據(jù)XX古鎮(zhèn)旅游管理公司測算。兩者存在很大的差異，究其原因主要是因?yàn)橐环矫鎄X有多處可進(jìn)入處，一些游客并沒有通過賣票關(guān)卡直接進(jìn)入；另一方面2003－2005年統(tǒng)計(jì)的范圍是XX全鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，而非XX古鎮(zhèn)內(nèi)。在六個(gè)綜合旅游區(qū)中，貴陽是旅游資源種類最多的景區(qū)。它是全省游客數(shù)量最多的旅游區(qū)，接待國內(nèi)外游客數(shù)和旅游收入都占全省總數(shù)的四成以上。而XX古鎮(zhèn)所在的線路不僅涵蓋了以上幾種旅游類別，同時(shí)XX古鎮(zhèn)作為一個(gè)集人文、軍事、建筑、宗教、民族風(fēng)情、紅色旅游于一體的綜合景區(qū)，與其他線路的景點(diǎn)形成了很大的差異性，具有自身的特色。通過對XX古鎮(zhèn)與貴州省景區(qū)景的比較分析看出，貴州目前還沒有一個(gè)綜合型旅游接待中心，這無疑又為XX提供了一個(gè)可供發(fā)展的方向。在此，我們選擇幾個(gè)具有代表性的古城進(jìn)行分析和說明，從中尋找新的模式和思路。1985年國務(wù)院公布閬中為國家歷史文化名城；1991年撤縣建市，為四川省直轄市；1992年國務(wù)院批準(zhǔn)為對外開放城市；2001年被授予國家級生態(tài)示范市。1972年12月3日，聯(lián)合國教科文組織世界遺產(chǎn)委員會將麗江古城列入《世界遺產(chǎn)名錄》。鳥瞰平遙古城，更令人稱奇道絕。至今仍保存著古建筑385處，其中明代民居祠宇86處，牌坊40座；清代民居祠宇78處，牌坊48座。閬中被譽(yù)為四川最大的“風(fēng)水古城”，保護(hù)完好的唐、宋、元、明、清各個(gè)歷史時(shí)期的古民民街院、寺院樓閣、摩崖石刻構(gòu)成了閬中獨(dú)特的旅游資源和豐富的文化內(nèi)涵。探尋她的過去，人們發(fā)現(xiàn)這片曾被遺忘的“古納西王國”，城內(nèi)保存著大片明清時(shí)的民宅，均是土木結(jié)構(gòu)瓦屋面樓房，多為三坊一照壁。還有明清石板古街道20多條。歙縣人杰地靈，文化昌盛。歙硯、徽墨、澄心堂紙、汪伯立筆以及竹木磚石“四雕”，還有徽菜、徽劇、徽派盆景等，都聲譽(yù)斐然。象形圖畫。4條主要街道，由此向四面延伸，無數(shù)小街小巷又從這4條主街上岔出，伸向四面八方。各種字畫和工藝品、銅器、木刻、木雕、玉器、藥材、樂器以及納西族風(fēng)味的小吃。在這條400余米長的古街上，緊密連綴著78處古店鋪，包括票號、錢莊、當(dāng)鋪、藥鋪、肉鋪、煙店、雜貨鋪、綢緞莊等等，幾乎包容了當(dāng)時(shí)商業(yè)的所有行當(dāng)。旅游交通閬中已基本形成四通八達(dá)的水、陸、空交通體系，國道212線北經(jīng)廣元直達(dá)蘭州，東連重慶，蘭渝鐵路，高速公路的修建，將進(jìn)一步優(yōu)化閬中的交通環(huán)境，國家二級機(jī)場，古嘉陵水道。平遙火車站在縣城的西北部。通過以上分析比較，可以發(fā)現(xiàn)，這些古城的發(fā)展幾近相同，大多利用自己的特色優(yōu)勢和資源，加以充分發(fā)揮，從而淋漓致盡地得以體現(xiàn)。同時(shí)從各個(gè)古城的旅游收入數(shù)字，可以看出人們對于古城、古鎮(zhèn)的旅游需求是十分旺盛，中國古鎮(zhèn)旅游的這一市場還有很大的潛力可挖。文化特色古鎮(zhèn)：如四川新都縣馬家場鎮(zhèn)，擁有明代四川唯一的狀元楊升庵，文脈綿長，一個(gè)小鎮(zhèn)至今有書法協(xié)會、音樂和戲曲協(xié)會、集郵協(xié)會等等，聞名四川。XX古鎮(zhèn)的營建分為河、丘、山等多級結(jié)構(gòu)，和“山門依托”的建設(shè)理念，這種營建兼有風(fēng)水和軍事防御的城市營建理念，充分顯示了古人的智慧；同時(shí)正是這種城市營建模式才使XX成為戰(zhàn)亂年代的“攻不破的XX”、才使各種文化得以和諧共處并保留下來：“四教合一”、多元文化并存、多個(gè)民族和睦相處、商業(yè)繁榮的文化小鎮(zhèn)，XX可謂是一個(gè)“地利、人合”之城。（4）市場營銷方面，首先把上海、杭州、蘇州這三個(gè)國內(nèi)游客源集中的市場放在第一位，采用合作伙伴方式與上海電視臺結(jié)盟，在電視廣告宣傳等各種媒介上頻頻宣傳推出原汁原味及深厚文化底蘊(yùn)的烏鎮(zhèn)，隨后拓展到浙江、蘇南，又通過“做一天中國人，過一個(gè)中國年”、“香市”等推介活動將市場拓展到歐洲、日本、非洲、東南亞及中國港澳特區(qū)。周莊的打造與烏鎮(zhèn)類似也是采用整體打包的方式，它的成功主要依靠營銷方式。近年來，買斷景點(diǎn)或景區(qū)經(jīng)營權(quán)成為民間資本進(jìn)入旅游景區(qū)經(jīng)營額的主要方式。在旅游收入的分配上，除留出部分作為旅游開發(fā)項(xiàng)目的再投入資金外，剩余部分按照政府、公司、旅行社、協(xié)會4等份平均分配，屬于農(nóng)戶這一部分再由協(xié)會按照多勞多得原則分配給農(nóng)戶，農(nóng)戶自己出賣旅游商品部分全部歸農(nóng)戶所得，政府不再提成。從消費(fèi)行為特征看， 2001年貴州入境旅游者人均日消費(fèi)構(gòu)成中，長途交通花費(fèi)最多（%），%。（3）游客主要以群體方式出游，其中單位組織、%，說明旅行社大眾旅游市場開發(fā)還有很大的潛力，散客市場也有大的發(fā)展空間。2. 時(shí)間波動特征每年67月和910月是旅游旺季，雙休日出游者多，五一、十一、黃金周是高峰。2. 貴陽市民休閑選擇分析第一、從時(shí)間總量看，貴陽市民的休閑時(shí)間充裕，高于全國平均水平。第五、從市場潛力看，貴陽市民現(xiàn)有休閑方式單一，休閑活動貧乏，人們對休閑生活品質(zhì)的滿意度不高。3. 立足于全國的歷史文化名鎮(zhèn)。3. 潛在市場 根據(jù)客源市場特征分析，國內(nèi)外游客對貴州旅游商品的喜好在所有的消費(fèi)行為特征中占有很大比重，但是貴州旅游商品發(fā)展尚沒有形成規(guī)模，而貴州資源豐富，包括服飾、飲食、宗教、軍事等等，為旅游商品的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)資源與商品之間的轉(zhuǎn)化也為旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)會市場。另據(jù)2003－2005年統(tǒng)計(jì)，XX古鎮(zhèn)全鎮(zhèn)的游客量平均每年增長16﹪，其中，2005年接待游客135萬人次。第三章 XX古鎮(zhèn)旅游市場定位一、 XX古鎮(zhèn)旅游市場的SWOT分析(一) S－優(yōu)勢1. 政策方面項(xiàng)目依托著貴州省的重要支柱產(chǎn)業(yè)——旅游產(chǎn)業(yè)來抓，可從旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)扶持和鼓勵政策法規(guī)方面借力，更重要的是可從旅游產(chǎn)業(yè)帶動的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和法規(guī)中爭取支持。3. 資源方面XX的城市營建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，筑成了一個(gè)“地利、人合之城”，并以此統(tǒng)領(lǐng)了眾多的自然、人文多元資源要素，并自成體系，形成了XX在眾多類型多樣的古鎮(zhèn)中脫穎而出的特有競爭力。(二) W－劣勢1. 現(xiàn)有資源存在明顯的雜、散、亂、弱的硬性缺陷，整合和開發(fā)難度大，資源亮點(diǎn)無法簡單提煉。5. 古鎮(zhèn)擴(kuò)充難度大，XX古鎮(zhèn)游線容納客源量有限，目前古鎮(zhèn)只有南街、北街承載旅游客流，東街、西街街面破舊，游客不愿問足。2. 貴州省的旅游產(chǎn)業(yè)鏈存在著多個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，為開發(fā)省級的綜合性的旅游接待中心、特色旅游商業(yè)中心、旅游商品集散地提供了市場環(huán)境和基礎(chǔ)。5. 貴州旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，結(jié)合貴州及周邊地區(qū)的居民休閑模式的升級，為項(xiàng)目的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了機(jī)遇。4. XX現(xiàn)有居民經(jīng)濟(jì)水平的落后，與快速發(fā)展的商業(yè)化程度間存在著巨大差距和矛盾，對企業(yè)全面打造和經(jīng)營XX，形成了阻礙性的威脅?！昂秃现恰钡暮诵母拍罹蜎Q定了項(xiàng)目可形成兩套資源系統(tǒng)，其一為國有景點(diǎn)系統(tǒng)，為國有資產(chǎn)，企業(yè)買斷經(jīng)營；其二為私有商業(yè)景點(diǎn)系統(tǒng)，是在古鎮(zhèn)民居和物業(yè)（國有或原住民私有）的基礎(chǔ)上重新設(shè)計(jì)的體驗(yàn)型商業(yè)型景點(diǎn)系統(tǒng)。該結(jié)合體形成的文化核心，基于XX，而高于XX。(三) 古鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的總體概念“營銷管理運(yùn)作為啟動，資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作為主導(dǎo)。同時(shí)，也不僅僅只是不動產(chǎn)等物質(zhì)資源，同時(shí)也包含了非物質(zhì)資源（文化、藝術(shù)、宗教、民俗、生活、民風(fēng)），是XX古鎮(zhèn)的整體。同一類產(chǎn)品可能對應(yīng)數(shù)個(gè)賣點(diǎn)。貴州民族表演娛樂城與美食街和旅游商品街緊密結(jié)合，小規(guī)模街區(qū)表演和小型娛樂節(jié)點(diǎn)共同組成的娛樂街區(qū)。貴州軍屯主題游樂利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的游客參與性主題游樂項(xiàng)目。“眾神之下”游客祈福儀