【正文】 源市場分析與定位1）按產(chǎn)品功能休閑度假市場景區(qū)內(nèi)有大量的休閑娛樂設(shè)施，如水上游樂中心、度假村、沙灘等，景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大量的名花、名草、蔬菜、瓜果，同時還有精美的農(nóng)家風(fēng)情餐飲，可以盡情品位當(dāng)?shù)仫L(fēng)味小吃。%、%、%。（二）旅游開發(fā)總體評價從旅游資源單體條件、客源市場條件、社會經(jīng)濟(jì)條件三個方面建立項目旅游資源開發(fā)評價模型，確定綜合評價因子并對各因子進(jìn)行權(quán)重賦值，然后根據(jù)權(quán)重計算出單體評價的綜合因子值，最后對旅游資源開發(fā)價值進(jìn)行綜合評價。羅嶺鎮(zhèn)位于安慶市北端，距安慶市28公里，桐城市48公里，楊新公路縱貫全境，東鄰樅陽，西連懷寧，北接桐城，北有練潭河澄碧如練，南有小龍山鐘靈毓秀。大氣質(zhì)量完全達(dá)到國家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30951996）中的一級標(biāo)準(zhǔn)。旅游資源單體共有因子評價模型評價項目評價因子賦值分資源要素價值(85分)觀賞游憩使用價值30分歷史文化科學(xué)價值25分珍稀奇特程度15分規(guī)模、豐度與幾率10分完整性5分資源影響力(15分)知名度和影響力10分適游期或使用范圍5分 總 分100分附加值環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全5～3分 鳳溪生態(tài)樂園旅游資源等級數(shù)量資 源等 級數(shù) 量資源名稱優(yōu)良級旅游資源五級1桐城文化、黃梅文化發(fā)源地四級2鳳溪湖（田沖水庫）普通級旅游資源三級1鳳溪二級1芭茅凹三、項目區(qū)資源條件（一）用地條件項目區(qū)位于羅嶺鎮(zhèn)鳳溪村，有山林和田地，土層深厚，質(zhì)地疏松肥沃，田地主要種植水稻、小麥等主要農(nóng)產(chǎn)品，屬一類建設(shè)用地，非常適合農(nóng)業(yè)科技園區(qū)和農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開發(fā)?？萍嫁r(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光旅游三者有機(jī)地緊密結(jié)合，提高生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，這就是鳳溪生態(tài)樂園的發(fā)展宗旨，也是走出外一條農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新路。把現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光旅游有機(jī)地緊密地結(jié)合在一起，打造出一個有別于城市旅游資源的，以農(nóng)業(yè)科技為依托，融自然風(fēng)光和農(nóng)事活動為一體的亮麗的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)。此外，發(fā)展旅游地的農(nóng)民綜合素質(zhì)得到普遍提高。2007年度全省各縣（市、區(qū)）旅游工作綜合排名評分細(xì)則項從積極推進(jìn)宜秀區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，實(shí)施本項目建設(shè)是很有必要的。四、項目戰(zhàn)略意義（一）增加居民就業(yè)機(jī)會和收入鳳溪生態(tài)樂園的建立，可幫助周圍農(nóng)民的致富，能充分發(fā)揮其在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的促進(jìn)作用。強(qiáng)大的科技隊伍。旅游業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，有著廣闊的市場發(fā)展前景，既能增加經(jīng)濟(jì)收益，又能帶動就業(yè)，社會效應(yīng)明顯，作為綠色產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)更具減少污染、促進(jìn)環(huán)境保護(hù)的特點(diǎn)。宜秀區(qū)政府有發(fā)展旅游投資的優(yōu)惠政策和條件，為投資者提供綠色通道，保障合法經(jīng)營，能取得良好經(jīng)濟(jì)效益。全鎮(zhèn)轄5個村，3個社居委，232個村民組，即小龍山村（31個村民組）、鳳溪社區(qū)（31個村民組）、羅嶺社區(qū)（33個村民組）、林春村（17個村民組）、花元村（34個村民組）、黃梅村（39個村民組）、妙山村（26個村民組）、姥山社區(qū)（21個村民組）。這里自古就以“五里三進(jìn)士，隔河兩狀元”聞名遐邇，近代又以黃梅戲藝術(shù)大師嚴(yán)鳳英而享譽(yù)海內(nèi)外。二、項目地概況（一）自然地理項目所在地羅嶺鎮(zhèn)屬丘陵地區(qū)，地處亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候。在國內(nèi)，觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展始于20 世紀(jì)90 年代中期，主要類型為農(nóng)業(yè)科技（示范）園和觀光果園，如上海浦東孫橋現(xiàn)代化高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)、廣東珠海梅溪高科技觀光農(nóng)業(yè)等。依托黃梅文化、桐城文化、天柱山等品牌，發(fā)揮優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢、交通格局的變化，安慶旅游業(yè)發(fā)展在未來相當(dāng)長一段時間必然保持高速增長的態(tài)勢。在安徽經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中，旅游業(yè)已經(jīng)成為一個能夠創(chuàng)匯增收、拉動內(nèi)需、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“綜合性產(chǎn)業(yè)”，一個能夠提高人民生活質(zhì)量、促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的“利民產(chǎn)業(yè)”和“富民產(chǎn)業(yè)”。世界旅游組織預(yù)測：到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地和第四大客源市場,我國旅游業(yè)將在相當(dāng)一個時期內(nèi)處于發(fā)展的黃金期。石塘湖農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)被評為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)，涌現(xiàn)出了像楊橋鎮(zhèn)余灣村、余墩村、鮑沖村、五橫楊亭村等一批旅游村，像紅燈籠外婆家、天源垂釣中心、鮑沖農(nóng)家大院、楊亭茶場等眾多“農(nóng)家樂”示范戶,使許多農(nóng)民過上了富裕的生活。安徽省同屬泛長三角地區(qū)，同時作為旅游大省，面臨著巨大的潛在客源市場和旅游業(yè)發(fā)展機(jī)遇?！笆晃濉遍L三角經(jīng)濟(jì)占我國經(jīng)濟(jì)總量的比例將會進(jìn)一步提高，％，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，長三角必將是我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極，并有可能成為亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)之一。安慶市鳳溪生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（籌）的生態(tài)農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)的申報，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)；有利于發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游，可以在解決農(nóng)民就業(yè)、解決“三農(nóng)”問題等方面發(fā)揮特殊作用，做出特殊貢獻(xiàn)；有利于豐富優(yōu)化本地旅游產(chǎn)品，增大旅游者的消費(fèi)選擇，增加本地旅游資源的基數(shù)，擴(kuò)大旅游經(jīng)濟(jì)的覆蓋面，并大大增強(qiáng)了本地旅游業(yè)的發(fā)展后勁。“軟硬”兼施，環(huán)境塑造加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)主要是指政府要制定促進(jìn)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造一個具有激勵性和較強(qiáng)吸引力的投資環(huán)境，如區(qū)政府的鼓勵政策，稅收方面的優(yōu)惠政策等。盡快進(jìn)行景區(qū)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，做好旅游資源的詳細(xì)調(diào)查和反復(fù)論證工作，須深入調(diào)查基礎(chǔ)設(shè)施、自然景觀及人文景觀的可展示性。（二）可行性研究的建議政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作目前項目區(qū)處于待建狀態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市場整體營銷和旅游發(fā)展軟環(huán)境營造等方面都很薄弱，需要安慶市、宜秀區(qū)及羅嶺鎮(zhèn)政府，通過政策導(dǎo)向、投資導(dǎo)向以及宏觀調(diào)控和綜合協(xié)調(diào)能力，在旅游業(yè)發(fā)展的主要環(huán)節(jié)上進(jìn)行引導(dǎo)和推動。（二）研究方法 通過市場調(diào)查、訪談、現(xiàn)場考察、外圍考察、專家咨詢、二手資料收集等多種方式，采取定性定量分析并舉研究。三、研究依據(jù)《全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)、全國工業(yè)旅游示范點(diǎn)檢查標(biāo)準(zhǔn)（試行）》；《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級的劃分與評定》；《安徽省關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的決定》；《安慶市“十一另一方面，安慶市鳳溪生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（籌）作為投資和建設(shè)主體，必須依靠市場化手段和企業(yè)化運(yùn)作來擴(kuò)大融資規(guī)模，拓展市場空間，打造精品景區(qū)，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。對潛在游客進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究和細(xì)分，根據(jù)本地資源特色，準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場，在此基礎(chǔ)上有針對地開發(fā)可行性項目。加強(qiáng)硬環(huán)境建設(shè)，硬環(huán)境建設(shè)是指建設(shè)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游所必需的配套設(shè)施，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通條件建設(shè)、水電條件建設(shè)、通訊條件建設(shè)等。項目區(qū)申報為國家AAAA級景區(qū)，與小龍山、余家灣、石塘湖等區(qū)域旅游資源與旅游產(chǎn)品，整合共同開拓市場，聯(lián)合營銷，構(gòu)建整體旅游形象，共同打造品牌旅游路線，使之成為羅嶺鎮(zhèn)創(chuàng)建優(yōu)秀旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)的重要突破口，成為沿江旅游新明珠。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使居民消費(fèi)水平提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也由大眾型向享受型轉(zhuǎn)變。安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新突破　2007年生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%，人均生產(chǎn)總值12015元（折合1580美元），比上年增加1960元。該區(qū)還利用旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將“旅游產(chǎn)業(yè)促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)”作為旅游業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)，積極發(fā)揮旅游在拓寬農(nóng)民增收渠道、增加農(nóng)民就業(yè)機(jī)會和提升農(nóng)村文明等方面的作用，以旅助農(nóng)，城鄉(xiāng)互動，推動宜秀區(qū)農(nóng)業(yè)旅游更快更好的發(fā)展，從而為建設(shè)社會主義“生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的新農(nóng)村做出積極的貢獻(xiàn)。自2000年以來，%，%，%，%，%。（三）旅游政策背景國家中部崛起戰(zhàn)略正在實(shí)施，已將中部地區(qū)的旅游業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)加以培育，突出旅游業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中全局性的重要地位，在投資政策上予以傾斜。（四）農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游發(fā)展的背景農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游是一種以農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)，以生態(tài)旅游為主題的新型農(nóng)業(yè)技術(shù)和生態(tài)農(nóng)業(yè)活動，其主要目的是通過旅游帶動、示范等功能，有助于加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)資源的高效利用和生態(tài)建設(shè)，推動農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。觀光農(nóng)業(yè)已成為我國生態(tài)旅游的主要內(nèi)容，并成為推動農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化和推廣示范的重要載體，具有廣闊的發(fā)展前景。氣候溫和，雨量充沛，光照充足，氣候宜人，生態(tài)環(huán)境良好。由此可見，羅嶺鎮(zhèn)的氣候具有冬冷夏熱，干濕集中的特點(diǎn)。全鎮(zhèn)總面積102平方公里，其中耕地25000畝，水域面積45000畝，山場面積47000畝，人口27994人，其中農(nóng)業(yè)人口26240人、6563戶。集團(tuán)快速發(fā)展衍生的需要。因此，投資旅游業(yè)對公司來說是很好的選擇。安慶鳳溪生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（籌）為加強(qiáng)景區(qū)開發(fā)與管理，做大做強(qiáng)景區(qū)，特聘請了一批享譽(yù)省內(nèi)外的旅游和農(nóng)業(yè)管理、開發(fā)、研究專家，目前已聘請了中國地理學(xué)會青年地理學(xué)家工作委員會副主任委員、中國地理學(xué)會旅游地理專業(yè)委員會委員、安徽師范大學(xué)國土資源與旅游學(xué)院旅游系主任、旅游管理專業(yè)博士生導(dǎo)師、南京大學(xué)旅游管理博士章錦河教授；安徽省旅游景區(qū)質(zhì)量等級評定委員會委員、安徽省星級飯店評定委員會委員、安徽師范大學(xué)旅游管理博士、安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)旅游管理系副主任陳浩副教授；安徽省旅游景區(qū)質(zhì)量等級評定委員會委員、安徽省星級飯店評定委員會委員、安徽師范大學(xué)旅游管理碩士、合肥工業(yè)大學(xué)工商管理碩士（MBA）、安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院旅游管理系副主任齊煒副教授等，作為公司的常年技術(shù)顧問，同時公司還計劃從安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)聘請一批農(nóng)業(yè)技術(shù)專業(yè)家為技術(shù)顧問，形成一支強(qiáng)大的科技隊伍，為景區(qū)的發(fā)展提供智力支持。在全省進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的形勢下，進(jìn)行本項目建設(shè)，對羅嶺鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等的建設(shè)，均具有較明顯的促進(jìn)作用，在提高就業(yè)機(jī)會，發(fā)揮致富功能作用等方面也具有十分積極的帶動作用。（三）完善宜秀區(qū)旅游產(chǎn)品體系使游客不僅在旅游地盡情的享受，回去之后，通過旅游產(chǎn)品也能回味到本地的風(fēng)土人情，而且綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品為時尚贈品，可以用來贈送親友，在無形中又為旅游地做了宣傳，但需要休閑度假產(chǎn)品留住游客，景區(qū)開發(fā)的農(nóng)業(yè)生態(tài)參與項目、水上休閑項目、農(nóng)業(yè)景觀觀光項目、養(yǎng)殖狩獵項目等可增加旅游地的吸引力，完善宜秀區(qū)旅游產(chǎn)品體系，讓游客覺得有景可賞，有事可做，提高旅游收獲感。 目 分 類最高得分分檔計分工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)3有全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)3有省級農(nóng)家樂旅游示范點(diǎn)2積極創(chuàng)建國家、省農(nóng)家樂旅游示范點(diǎn)1（五）樹立社會主義新農(nóng)村建設(shè)典范鳳溪生態(tài)樂園的建設(shè)，不僅可以推進(jìn)農(nóng)村的物質(zhì)文明，而且對于農(nóng)村的精神文明建設(shè)作用顯著。（六）實(shí)現(xiàn)三大效益整合可以把科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光旅游三者有機(jī)地緊密結(jié)合在一起，發(fā)揮最大的生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。以此作為本地一個高新科技農(nóng)業(yè)的窗口，吸引周邊城市旅游者，滿足城鎮(zhèn)居民物質(zhì)生活與精神生活日益提高的對生態(tài)旅游景區(qū)的需求。第三章 旅游資源條件評價一、資源現(xiàn)狀分析項目區(qū)位于羅嶺鎮(zhèn)，耕地肥沃，有20畝左右的鳳溪湖水域（田沖水庫），有成片的林場分布，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，有條路基基本形成的沿鳳溪游覽步道，生態(tài)資源較好。（二）用水條件規(guī)劃區(qū)有20畝左右的鳳溪湖（田沖水庫），流水四季不斷，地下水量較豐富，水量穩(wěn)定，水質(zhì)較好，屬碳酸鈣型，PH值68，礦化度低，符合飲用和漁業(yè)、灌溉用水標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到國家《景觀娛樂用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》中A類標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)簡單處理，即可滿足景區(qū)用水之需。屆時景區(qū)內(nèi)農(nóng)作物和景觀綠化茂密，氧吧般優(yōu)良清新的空氣質(zhì)量將會成為吸引市民和游人的主要因素之一。項目區(qū)開發(fā)的農(nóng)業(yè)生態(tài)參與項目、水上休閑項目、農(nóng)業(yè)景觀觀光項目、養(yǎng)殖狩獵項目等，吸引生態(tài)農(nóng)業(yè)參與、觀光、休閑度假等游客。 項目資源總體開發(fā)評價項目層旅游資源單體評價(40%)客源市場評價(30%)社會經(jīng)濟(jì)背景評價(30%)總賦分因子層資源要素價值資源影響力附加值客源地區(qū)位條件客源市場出游能力游客偏好區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體水平政府旅游政策人力資源條件基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施權(quán)重值325310101078510100賦分值賦值小計 從資源總體開發(fā)評價來看，總體開發(fā)價值很高。2006年安徽省按新口徑統(tǒng)計、測算各市接待游客量、旅游收入等指標(biāo)，并對各市旅游業(yè)發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行排名。游客還可以體驗(yàn)純真的農(nóng)家風(fēng)情。而且，會議往往在旅游淡季召開，能有效延長旅游時間，發(fā)揮旅游設(shè)施的潛能，是一項綜合效益良好的旅游形勢，因此會議旅游一向是旅游地十分重要的一個客源市場。周末安慶市民或周邊城市的家庭可以全家出游或者開車自駕游前來參觀游玩，既可以陶冶情操、愉悅身心，又可以使孩子增加大量的生態(tài)農(nóng)業(yè)科技方面的科普知識。預(yù)計這部分市場將占整個市場的10%。合肥市場合肥人均可支配收入突破一千美元。旅游消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比重越來越大。安慶周邊其他城市市場安慶周邊的銅陵、池州、巢湖、六安等等也都是景區(qū)的潛在市場。入境市場近年來，安慶市入境客源市場以20%以上的速度快速增長，未來，景區(qū)應(yīng)提高外賓接待能力，開拓入境旅游市場。二、景區(qū)空間布局規(guī)劃（一）總體布局結(jié)構(gòu)確定景區(qū)的空間總體布局結(jié)構(gòu)為：“一軸，五區(qū)”。并分別設(shè)置摩托車、小車和旅游大巴停放站。生態(tài)文化廣場：建設(shè)生態(tài)文化廣場，其功能主要作為節(jié)慶儀典的開展、游客休閑集散等功能，同時應(yīng)突出景觀功能，廣場增加水景，設(shè)計疊泉景觀；廣場周邊的綠化植物，可選