【正文】 2007）；6）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000）；7）其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；8）項(xiàng)目申報(bào)單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。第一章 總論 項(xiàng)目名稱(chēng)及擬建地項(xiàng)目名稱(chēng)：東錦商城建設(shè)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：茶陵縣下東鄉(xiāng)東山壩村 項(xiàng)目申報(bào)單位茶陵縣東錦實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司企業(yè)法人：龍建剛公司性質(zhì)：民營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金：1000萬(wàn)元 申請(qǐng)報(bào)告編制單位茶陵犀城項(xiàng)目咨詢(xún)有限公司單位地址：茶陵縣城關(guān)鎮(zhèn)炎帝中路茶陵犀城項(xiàng)目咨詢(xún)有限公司是經(jīng)縣工商行政管理局注冊(cè)，湖南省科學(xué)技術(shù)咨詢(xún)協(xié)會(huì)登記的咨詢(xún)服務(wù)單位。按照 “符合流向、相對(duì)集中、功能齊全、便于管理、合理規(guī)劃”的原則，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行合理規(guī)劃布局調(diào)整，立足現(xiàn)實(shí)，著眼發(fā)展。充分考慮使用功能，堅(jiān)持“安全第一”的原則，保證每個(gè)房間的采光通風(fēng)、互不干擾；并最大程度地保持疏散安全、防火安全與結(jié)構(gòu)安全，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。 建設(shè)內(nèi)容東錦商城項(xiàng)目擬建設(shè)高層酒店1棟，多層商業(yè)樓6棟，小高層公寓裙樓4棟。2）、。東錦商城項(xiàng)目位于茶陵縣東陽(yáng)街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對(duì)面。項(xiàng)目估算總投資68880萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的、可行的。 以主城區(qū)為核心的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈開(kāi)發(fā)提速?gòu)奶厥饪h情出發(fā)，考慮到茶陵縣生態(tài)環(huán)境脆弱與產(chǎn)業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實(shí)際情況，茶陵通過(guò)加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)及人口的承載力,促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展,集中力量建設(shè)新城區(qū),按照規(guī)劃，將進(jìn)一步完善主城特大城市集聚功能、服務(wù)功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因此，實(shí)施本項(xiàng)目，加快城中村改造，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價(jià)值，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增加財(cái)政收入，對(duì)實(shí)現(xiàn)茶陵縣“十二五”規(guī)劃、推動(dòng)大開(kāi)發(fā)進(jìn)程具有現(xiàn)實(shí)意義。完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地利用價(jià)值，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的需要下東鄉(xiāng)東山壩村，現(xiàn)有建筑多為上世紀(jì)60－70年代建筑，房屋破損嚴(yán)重，部分空置。同時(shí)，吸引其他區(qū)域的人群入住，對(duì)促進(jìn)該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務(wù)等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進(jìn)作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對(duì)社會(huì)環(huán)境起到穩(wěn)定的作用。東鄰歐江路，接向陽(yáng)財(cái)富城；南為白云街與居民區(qū)，西接犀城大道，北臨東陽(yáng)商街。場(chǎng)內(nèi)地勢(shì)平坦，原有建筑物已基本拆除，項(xiàng)目場(chǎng)址經(jīng)土地平整后既可實(shí)施建設(shè)。土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合住宅用地。縣規(guī)劃局出具建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，茶規(guī)選字第﹝2012﹞城西—27號(hào)。2527176。55113176。行政隸屬株洲市。茶陵設(shè)治之始，含炎陵全境。新民主主義革命時(shí)期，茶陵為革命犧牲達(dá)5萬(wàn)余人，有25位農(nóng)家子弟成長(zhǎng)為共和國(guó)開(kāi)國(guó)將軍。%；，%；，%；，增長(zhǎng)19%?？h境地貌按形態(tài)類(lèi)型分山地和丘陵（含崗地、盆地及河谷平源），%%，大體形成“七山半水分半田，一分道路加莊園”的土地構(gòu)成。項(xiàng)目所在區(qū)屬丘陵地貌，地形起伏相對(duì)較小，便于土方平整。根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，無(wú)自發(fā)性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，屬地震穩(wěn)定地帶。項(xiàng)目區(qū)毗鄰云陽(yáng)山，米水畔，水資源十分豐富。有航道242千米，全年通航109千米，交通運(yùn)輸十分方便，周邊縣（市）的物資多在此集散。供電 該項(xiàng)目用電由縣供電總公司供給，犀城大道、東陽(yáng)商街均設(shè)有10KV的電力線(xiàn)路，可向項(xiàng)目供電。燃料茶陵城區(qū)居民現(xiàn)用燃?xì)馐且云垦b石油液化氣為主，城區(qū)內(nèi)瓶裝石油液化氣的供應(yīng)站點(diǎn)較多，可為項(xiàng)目區(qū)的居民用氣提供方便。隨著新城區(qū)開(kāi)發(fā)力度的加大，項(xiàng)目區(qū)周邊的生活配套設(shè)施條件將會(huì)日益完善。南北向的高差則通過(guò)建筑和綠地系統(tǒng)來(lái)消化，使得整個(gè)廣場(chǎng)的交通和排水都比較順暢。4）、建筑物周邊停車(chē)是一種最普遍采用的停車(chē)方式，為了能夠有一個(gè)合理有序而且又使用高效的停車(chē)設(shè)施，在布置車(chē)輛停車(chē)位時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量使其靠近出入口；在平面設(shè)計(jì)上既要注意節(jié)約土地，又要考慮停車(chē)方便，便于疏散和進(jìn)出；1）、第1號(hào)棟為本項(xiàng)目主體標(biāo)志性建筑，前部分第一層為商業(yè)門(mén)面，第二層至第六層均為商業(yè)樓層，兩側(cè)裙樓部分五至八層為商住樓；2）、第3號(hào)棟為本項(xiàng)目商業(yè)中心，為大型商場(chǎng)；3）、第6號(hào)棟一至四層為商業(yè)門(mén)面，裙樓部分五至八層為商住樓；4）、第911號(hào)棟為商業(yè)門(mén)面；5）、第10號(hào)棟為綜合辦公樓；6）、第11號(hào)棟為星級(jí)酒店。由于項(xiàng)目尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參照?qǐng)鲋分苓呉呀?xiàng)目的地質(zhì)情況，初步推斷項(xiàng)目場(chǎng)址的地質(zhì)條件穩(wěn)定，宜于本工程建設(shè)。（4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)①本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)結(jié)構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)設(shè)計(jì)使用年限50年抗震設(shè)防類(lèi)別6級(jí)場(chǎng)地類(lèi)別Ⅱ類(lèi)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)②自然條件基本風(fēng)壓地面粗糙程度基本雪壓w0=178。由于項(xiàng)目申報(bào)單位暫未進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，建議在工程實(shí)施前應(yīng)進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，待工程地質(zhì)勘探資料出來(lái)后，再科學(xué)確定建筑物基礎(chǔ)。）。④環(huán)境類(lèi)別：基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁及露天構(gòu)件環(huán)境類(lèi)別二類(lèi)。根據(jù)用電負(fù)荷的等級(jí)確定本工程采用雙電源供電，電源由犀城大道10KV高架線(xiàn)路引入。Pe=36799=22079（kw）無(wú)功計(jì)算負(fù)荷Qjs=Pjs采用高奪真空斷路器或高壓負(fù)荷開(kāi)關(guān)加高壓熔斷器供電方式滿(mǎn)足項(xiàng)目供電要求。3）住宅配電每幢住宅的總電源進(jìn)線(xiàn)斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開(kāi)關(guān)。5）應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。在生活區(qū)內(nèi)以環(huán)、枝狀供水管網(wǎng)供水。天1000人2410022酒店10L / m248384123商業(yè)用房3L/ m2153297124603未預(yù)見(jiàn)水量按10%計(jì)244合 計(jì)1633）給水系統(tǒng)①給水系統(tǒng)A）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的給水系統(tǒng)。項(xiàng)目入口處設(shè)置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設(shè)置一座室外消防栓。從建筑物內(nèi)排出的污水進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)的污水管網(wǎng)，匯集后排入犀城大道的市政污水管道，再排入曲江污水處理廠(chǎng)作凈化處理。小區(qū)設(shè)集中消防水泵房及消防水池。室內(nèi)每層設(shè)置室內(nèi)消防給水設(shè)施，備齊相關(guān)的配件。在重要場(chǎng)所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明。 綠化景觀建設(shè)主導(dǎo)思想重點(diǎn)突出高低錯(cuò)落、色彩豐富、造型簡(jiǎn)潔、格調(diào)淡雅、層次分明、和諧有序，體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格為原則，使綠化景觀和建筑相互融合，相輔相成，打造山水園林生態(tài)商業(yè)區(qū)。③道路周?chē)木G地既要對(duì)主體建筑物起到延伸和襯托，又能獨(dú)立成景，使項(xiàng)目區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。設(shè)計(jì)中主要采用以植物造景為主， “綠地中配置高大喬木，茂密的灌木，與建筑有機(jī)連為一體，營(yíng)造出令人心曠神怡的居住環(huán)境。③ “崇尚自然”尋求人與自然的和諧。①?gòu)V場(chǎng)設(shè)計(jì)要求：突出有現(xiàn)代氣息，突出有綠色之美，突出有茶陵特色，突出有文化元素。組成廣場(chǎng)環(huán)境的重要因素就是其周?chē)慕ㄖ?，結(jié)合廣場(chǎng)規(guī)劃性質(zhì)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)奶幚硎址ǎ瑢⒅車(chē)ㄖh(huán)境融入廣場(chǎng)環(huán)境中；④依據(jù)用地條件，本項(xiàng)目廣場(chǎng)設(shè)計(jì)采用下沉式手法，強(qiáng)調(diào)廣場(chǎng)軸線(xiàn)和中心，整個(gè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)構(gòu)圖簡(jiǎn)潔大方，追求廣場(chǎng)的開(kāi)闊環(huán)境和商業(yè)文化內(nèi)涵。低壓配電系統(tǒng)的接地方式采用TN—S系統(tǒng)，一般配電設(shè)備的接地電阻不應(yīng)大于4Ω，建筑物的防雷接地電阻一般不應(yīng)大于10Ω，采用基礎(chǔ)接地方式，以基礎(chǔ)的主鋼筋等金屬體牢靠焊為一體作為接地裝置體。在主臥室、起居室、書(shū)房應(yīng)設(shè)有有線(xiàn)電視、電話(huà)插座。電梯采用無(wú)障礙電梯。物業(yè)公司把“業(yè)主至尊，服務(wù)至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把業(yè)主滿(mǎn)意與否作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿(mǎn)足住戶(hù)需求。第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與管理 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期為38個(gè)月，2012年11月啟動(dòng)，項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手準(zhǔn)備工作，組織施工圖設(shè)計(jì)，招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠(chǎng)家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，加快工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項(xiàng)目建設(shè)。并配備相應(yīng)的管理和工程技術(shù)人員。（2）招標(biāo)方式本項(xiàng)目采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選用信譽(yù)良好、技術(shù)過(guò)硬、具有專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量，降低工程造價(jià)，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)、打破壟斷，縮短工期，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿(mǎn)足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。 與項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃要求根據(jù)茶陵縣城市總體規(guī)劃（20062020）和茶陵縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃，城市住宅建設(shè)體現(xiàn)新區(qū)布局與舊城改造相結(jié)合，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的原則，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善居住條件為目標(biāo)，平穩(wěn)推進(jìn)住宅建設(shè)的有序發(fā)展。項(xiàng)目所在區(qū)域功能定位為依托良好的區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、住宅和其他服務(wù)業(yè)，形成穩(wěn)定繁榮、配套完善、環(huán)境宜居的城市片區(qū)。茶陵縣作為一個(gè)城市化水平還比較低的縣，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，提高城市化率將是一項(xiàng)重要任務(wù)。第九章 節(jié)能方案 能源消耗 m2，其中： m2， m2，酒店48384 m2。戶(hù)估算，本項(xiàng)目用氣戶(hù)為300戶(hù)，預(yù)計(jì)年燃?xì)庀募s為5400瓶，約675噸。本項(xiàng)目的建筑節(jié)能措施如下：（1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料；（2）屋面采用坡頂屋面加隔熱層方式，并在外墻面采用保溫隔熱材料；（3）采用新型的節(jié)能門(mén)窗，改善建筑熱工性能；（4）合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用自然通風(fēng)和天然采光，減少使用空調(diào)和人工照明；（5）建設(shè)施工中使用商品混凝土，商品混凝土公司采用集中攪拌、自動(dòng)化控制給料給水及精確稱(chēng)量技術(shù)、科學(xué)化管理措施，相對(duì)混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌，可大幅減少原材料浪費(fèi)，提高資源利用率。第十章 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目位于茶陵縣東陽(yáng)商街南側(cè)，犀城大道東側(cè)，周邊均為居民住宅小區(qū)以及商業(yè)設(shè)施，距企業(yè)生產(chǎn)區(qū)較遠(yuǎn)，無(wú)污染的企事業(yè)單位等。（1）建設(shè)階段主要污染源和污染物1）噪聲污染源：項(xiàng)目的噪聲污染主要來(lái)自建設(shè)期施工機(jī)械作業(yè)、運(yùn)輸車(chē)輛運(yùn)行時(shí)的噪聲。（2）投入使用后的主要污染源與污染物1）大氣污染源：項(xiàng)目對(duì)大氣的污染主要來(lái)自進(jìn)出車(chē)輛排放的尾氣以及住宅所產(chǎn)生的油煙廢氣。生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的污水管匯集后排入城市污水排水系統(tǒng)。 水土保持措施本項(xiàng)目在工程建設(shè)施工過(guò)程中的場(chǎng)地開(kāi)挖等項(xiàng)作業(yè)會(huì)不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹(shù)木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。 資金使用計(jì)劃2013年投入13780萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投入20%；2014年投入24100萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投入35%；2015年投入31000萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投入45%。（3）各功能用房銷(xiāo)售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)情況設(shè)定，綜合考慮茶陵縣房地產(chǎn)近年的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行綜合設(shè)定。 不確定性分析 最低售價(jià)以盈虧平衡點(diǎn)的平均銷(xiāo)售價(jià)格作為最低售價(jià)。第十三章 社會(huì)影響分析社會(huì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。建議項(xiàng)目申報(bào)單位在建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，控制開(kāi)發(fā)成本，有效的規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。（1）估算依據(jù)項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅（稅率5%），城市維護(hù)建設(shè)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%），教育附加費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅的3%）計(jì)取；所得稅稅率按25%計(jì)計(jì)?。煌恋卦鲋刀悾?%計(jì)??；土地使用稅： 1%計(jì)??；銷(xiāo)售費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)按銷(xiāo)售收入的3%計(jì)??；財(cái)務(wù)管理費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的%計(jì)??；（2）稅費(fèi)、管理費(fèi)支出項(xiàng)目估算①營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)營(yíng)業(yè)稅：97246萬(wàn)元%=5057萬(wàn)元城建稅：5057萬(wàn)元5%=253萬(wàn)元教育附加費(fèi)：50573%=152萬(wàn)元②銷(xiāo)售費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：97246萬(wàn)元3%=2918萬(wàn)元③財(cái)務(wù)管理費(fèi)用：97246萬(wàn)元1%=973萬(wàn)元項(xiàng)目支出合計(jì)：9353萬(wàn)元 損益分析項(xiàng)目利潤(rùn)總額 19013 萬(wàn)元，所得稅4753萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)14260萬(wàn)元。（2）本項(xiàng)目計(jì)劃2012年10月啟動(dòng)， 2013年2月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2015年 12月竣工。 估算總投資建筑工程費(fèi)用（1）商業(yè)用房、酒店、住宅建筑工程費(fèi)900元/m2=22530萬(wàn)元）（2）地下室建筑工程費(fèi)1800元/m2=9577萬(wàn)元內(nèi)簡(jiǎn)易裝飾、外裝飾200元/m2=3943萬(wàn)元安裝工程（1）商業(yè)用房、酒店、住宅安裝工程費(fèi)①給水、排水系統(tǒng)：50元/m2 m2=986萬(wàn)元②電力、弱電管線(xiàn)：65元/m2=1281萬(wàn)元③照明： 20元/m2 m2=394萬(wàn)元④消防防雷： 30元/m2 m2=591萬(wàn)元（2）地下車(chē)庫(kù)安裝工程①排水系統(tǒng)： 20元/m2 =106萬(wàn)②電力管線(xiàn)： 40元/m2 =212萬(wàn)元③照明： 20元/m2 =106萬(wàn)元④消防及防雷： 30元/m2=160萬(wàn)元室外排水系統(tǒng)：300萬(wàn)元綠化景觀：400萬(wàn)元道路：200萬(wàn)元下沉式廣場(chǎng)：200亮化工程：200萬(wàn)元電梯26部擬投入620萬(wàn)元，其中：，高層電梯2部50萬(wàn)元/部=100萬(wàn)元，中層電梯20部20萬(wàn)元/部=400萬(wàn)元，商業(yè)電梯4部30萬(wàn)元/部=120萬(wàn)元，相關(guān)規(guī)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)3888萬(wàn)元1土地征收費(fèi)：按照省、市、縣相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)每畝按40326元估算，擬投入546萬(wàn)元：1土地出讓金：根據(jù)縣城基本地價(jià)，土地購(gòu)置費(fèi)20320萬(wàn)元：1拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按照省、市、縣相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，由縣人民政府負(fù)責(zé)；1基本預(yù)備費(fèi)2320萬(wàn)元；經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資68880萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)用41186萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用62萬(wàn)元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)3888萬(wàn)元，土地費(fèi)用20866萬(wàn)元（土地出讓金20320萬(wàn)元，土地征收費(fèi)546萬(wàn)元）；基本預(yù)備費(fèi)232