【正文】 2007）；6）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（2000）；7）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范；8）項目申報單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。第一章 總論 項目名稱及擬建地項目名稱：東錦商城建設(shè)項目擬建地點：茶陵縣下東鄉(xiāng)東山壩村 項目申報單位茶陵縣東錦實業(yè)有限責任公司企業(yè)法人：龍建剛公司性質(zhì)：民營企業(yè)注冊資金：1000萬元 申請報告編制單位茶陵犀城項目咨詢有限公司單位地址：茶陵縣城關(guān)鎮(zhèn)炎帝中路茶陵犀城項目咨詢有限公司是經(jīng)縣工商行政管理局注冊，湖南省科學技術(shù)咨詢協(xié)會登記的咨詢服務(wù)單位。按照 “符合流向、相對集中、功能齊全、便于管理、合理規(guī)劃”的原則，對建設(shè)工程進行合理規(guī)劃布局調(diào)整，立足現(xiàn)實，著眼發(fā)展。充分考慮使用功能，堅持“安全第一”的原則，保證每個房間的采光通風、互不干擾；并最大程度地保持疏散安全、防火安全與結(jié)構(gòu)安全，嚴格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定。 建設(shè)內(nèi)容東錦商城項目擬建設(shè)高層酒店1棟，多層商業(yè)樓6棟，小高層公寓裙樓4棟。2）、。東錦商城項目位于茶陵縣東陽街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對面。項目估算總投資68880萬元。項目建設(shè)是十分必要的。因此，項目建設(shè)是必要的、可行的。 以主城區(qū)為核心的一小時經(jīng)濟圈開發(fā)提速從特殊縣情出發(fā)，考慮到茶陵縣生態(tài)環(huán)境脆弱與產(chǎn)業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實際情況，茶陵通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強對產(chǎn)業(yè)及人口的承載力,促進人與自然和諧發(fā)展,集中力量建設(shè)新城區(qū),按照規(guī)劃，將進一步完善主城特大城市集聚功能、服務(wù)功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競爭力。因此，實施本項目，加快城中村改造，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價值，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，增加財政收入，對實現(xiàn)茶陵縣“十二五”規(guī)劃、推動大開發(fā)進程具有現(xiàn)實意義。完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地利用價值，促進社會穩(wěn)定的需要下東鄉(xiāng)東山壩村，現(xiàn)有建筑多為上世紀60－70年代建筑，房屋破損嚴重，部分空置。同時，吸引其他區(qū)域的人群入住，對促進該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務(wù)等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對社會環(huán)境起到穩(wěn)定的作用。東鄰歐江路，接向陽財富城；南為白云街與居民區(qū)，西接犀城大道，北臨東陽商街。場內(nèi)地勢平坦，原有建筑物已基本拆除，項目場址經(jīng)土地平整后既可實施建設(shè)。土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合住宅用地。縣規(guī)劃局出具建設(shè)項目選址意見書，茶規(guī)選字第﹝2012﹞城西—27號。2527176。55113176。行政隸屬株洲市。茶陵設(shè)治之始，含炎陵全境。新民主主義革命時期，茶陵為革命犧牲達5萬余人，有25位農(nóng)家子弟成長為共和國開國將軍。%；，%；，%；，增長19%?？h境地貌按形態(tài)類型分山地和丘陵（含崗地、盆地及河谷平源），%%，大體形成“七山半水分半田，一分道路加莊園”的土地構(gòu)成。項目所在區(qū)屬丘陵地貌，地形起伏相對較小，便于土方平整。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》，無自發(fā)性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，屬地震穩(wěn)定地帶。項目區(qū)毗鄰云陽山，米水畔，水資源十分豐富。有航道242千米，全年通航109千米，交通運輸十分方便，周邊縣（市）的物資多在此集散。供電 該項目用電由縣供電總公司供給，犀城大道、東陽商街均設(shè)有10KV的電力線路，可向項目供電。燃料茶陵城區(qū)居民現(xiàn)用燃氣是以瓶裝石油液化氣為主，城區(qū)內(nèi)瓶裝石油液化氣的供應站點較多，可為項目區(qū)的居民用氣提供方便。隨著新城區(qū)開發(fā)力度的加大，項目區(qū)周邊的生活配套設(shè)施條件將會日益完善。南北向的高差則通過建筑和綠地系統(tǒng)來消化，使得整個廣場的交通和排水都比較順暢。4）、建筑物周邊停車是一種最普遍采用的停車方式，為了能夠有一個合理有序而且又使用高效的停車設(shè)施，在布置車輛停車位時，應當盡量使其靠近出入口；在平面設(shè)計上既要注意節(jié)約土地，又要考慮停車方便，便于疏散和進出；1）、第1號棟為本項目主體標志性建筑，前部分第一層為商業(yè)門面，第二層至第六層均為商業(yè)樓層，兩側(cè)裙樓部分五至八層為商住樓；2）、第3號棟為本項目商業(yè)中心，為大型商場；3）、第6號棟一至四層為商業(yè)門面，裙樓部分五至八層為商住樓；4）、第911號棟為商業(yè)門面；5）、第10號棟為綜合辦公樓；6）、第11號棟為星級酒店。由于項目尚未進行地質(zhì)勘探，參照場址周邊已建項目的地質(zhì)情況，初步推斷項目場址的地質(zhì)條件穩(wěn)定，宜于本工程建設(shè)。（4）結(jié)構(gòu)設(shè)計①本項目建筑結(jié)構(gòu)特點結(jié)構(gòu)安全等級二級結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)設(shè)計使用年限50年抗震設(shè)防類別6級場地類別Ⅱ類地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級②自然條件基本風壓地面粗糙程度基本雪壓w0=178。由于項目申報單位暫未進行工程地質(zhì)勘察，建議在工程實施前應進行工程地質(zhì)勘察，待工程地質(zhì)勘探資料出來后，再科學確定建筑物基礎(chǔ)。）。④環(huán)境類別：基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁及露天構(gòu)件環(huán)境類別二類。根據(jù)用電負荷的等級確定本工程采用雙電源供電，電源由犀城大道10KV高架線路引入。Pe=36799=22079（kw）無功計算負荷Qjs=Pjs采用高奪真空斷路器或高壓負荷開關(guān)加高壓熔斷器供電方式滿足項目供電要求。3）住宅配電每幢住宅的總電源進線斷路器應具有漏電保護功能。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關(guān)。5）應急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標志。在生活區(qū)內(nèi)以環(huán)、枝狀供水管網(wǎng)供水。天1000人2410022酒店10L / m248384123商業(yè)用房3L/ m2153297124603未預見水量按10%計244合 計1633）給水系統(tǒng)①給水系統(tǒng)A）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的給水系統(tǒng)。項目入口處設(shè)置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設(shè)置一座室外消防栓。從建筑物內(nèi)排出的污水進入項目內(nèi)的污水管網(wǎng)，匯集后排入犀城大道的市政污水管道，再排入曲江污水處理廠作凈化處理。小區(qū)設(shè)集中消防水泵房及消防水池。室內(nèi)每層設(shè)置室內(nèi)消防給水設(shè)施，備齊相關(guān)的配件。在重要場所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設(shè)置應急照明。 綠化景觀建設(shè)主導思想重點突出高低錯落、色彩豐富、造型簡潔、格調(diào)淡雅、層次分明、和諧有序，體現(xiàn)建筑設(shè)計風格為原則，使綠化景觀和建筑相互融合，相輔相成，打造山水園林生態(tài)商業(yè)區(qū)。③道路周圍的綠地既要對主體建筑物起到延伸和襯托，又能獨立成景，使項目區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。設(shè)計中主要采用以植物造景為主， “綠地中配置高大喬木，茂密的灌木，與建筑有機連為一體，營造出令人心曠神怡的居住環(huán)境。③ “崇尚自然”尋求人與自然的和諧。①廣場設(shè)計要求：突出有現(xiàn)代氣息，突出有綠色之美，突出有茶陵特色，突出有文化元素。組成廣場環(huán)境的重要因素就是其周圍的建筑，結(jié)合廣場規(guī)劃性質(zhì)，運用適當?shù)奶幚硎址?，將周圍建筑環(huán)境融入廣場環(huán)境中；④依據(jù)用地條件，本項目廣場設(shè)計采用下沉式手法，強調(diào)廣場軸線和中心，整個廣場設(shè)計構(gòu)圖簡潔大方，追求廣場的開闊環(huán)境和商業(yè)文化內(nèi)涵。低壓配電系統(tǒng)的接地方式采用TN—S系統(tǒng)，一般配電設(shè)備的接地電阻不應大于4Ω，建筑物的防雷接地電阻一般不應大于10Ω，采用基礎(chǔ)接地方式，以基礎(chǔ)的主鋼筋等金屬體牢靠焊為一體作為接地裝置體。在主臥室、起居室、書房應設(shè)有有線電視、電話插座。電梯采用無障礙電梯。物業(yè)公司把“業(yè)主至尊，服務(wù)至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把業(yè)主滿意與否作為工作業(yè)績評價的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足住戶需求。第七章 項目實施計劃與管理 項目實施計劃該項目建設(shè)期為38個月，2012年11月啟動，項目報告批復后立即著手準備工作，組織施工圖設(shè)計，招標，選定施工隊伍和材料供應廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，加快工程進度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項目建設(shè)。并配備相應的管理和工程技術(shù)人員。（2）招標方式本項目采取公開招標的方式，通過公開招標，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選用信譽良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長和豐富經(jīng)驗的設(shè)計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應商，以保證工程的質(zhì)量，降低工程造價，鼓勵競爭、打破壟斷，縮短工期，提高工程項目的社會效益和影響。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房消費需求，是我國房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。 與項目有關(guān)的規(guī)劃要求根據(jù)茶陵縣城市總體規(guī)劃（20062020）和茶陵縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃，城市住宅建設(shè)體現(xiàn)新區(qū)布局與舊城改造相結(jié)合，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，以促進經(jīng)濟增長和改善居住條件為目標，平穩(wěn)推進住宅建設(shè)的有序發(fā)展。項目所在區(qū)域功能定位為依托良好的區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢，重點發(fā)展商貿(mào)、住宅和其他服務(wù)業(yè)，形成穩(wěn)定繁榮、配套完善、環(huán)境宜居的城市片區(qū)。茶陵縣作為一個城市化水平還比較低的縣，在未來相當長的一段時間內(nèi)，提高城市化率將是一項重要任務(wù)。第九章 節(jié)能方案 能源消耗 m2，其中： m2， m2，酒店48384 m2。戶估算，本項目用氣戶為300戶，預計年燃氣消耗約為5400瓶，約675噸。本項目的建筑節(jié)能措施如下：（1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料；（2）屋面采用坡頂屋面加隔熱層方式，并在外墻面采用保溫隔熱材料；（3）采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能；（4）合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用自然通風和天然采光，減少使用空調(diào)和人工照明；（5）建設(shè)施工中使用商品混凝土，商品混凝土公司采用集中攪拌、自動化控制給料給水及精確稱量技術(shù)、科學化管理措施，相對混凝土現(xiàn)場攪拌，可大幅減少原材料浪費，提高資源利用率。第十章 環(huán)境保護 環(huán)境現(xiàn)狀項目位于茶陵縣東陽商街南側(cè)，犀城大道東側(cè)，周邊均為居民住宅小區(qū)以及商業(yè)設(shè)施，距企業(yè)生產(chǎn)區(qū)較遠，無污染的企事業(yè)單位等。（1）建設(shè)階段主要污染源和污染物1）噪聲污染源：項目的噪聲污染主要來自建設(shè)期施工機械作業(yè)、運輸車輛運行時的噪聲。（2）投入使用后的主要污染源與污染物1）大氣污染源：項目對大氣的污染主要來自進出車輛排放的尾氣以及住宅所產(chǎn)生的油煙廢氣。生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達到《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》的水質(zhì)標準后，經(jīng)項目區(qū)內(nèi)的污水管匯集后排入城市污水排水系統(tǒng)。 水土保持措施本項目在工程建設(shè)施工過程中的場地開挖等項作業(yè)會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時，易發(fā)生水土流失。項目竣工后，應盡量種植草皮、樹木，恢復植被，有利于防止水土流失。 資金使用計劃2013年投入13780萬元，占項目總投入20%；2014年投入24100萬元，占項目總投入35%；2015年投入31000萬元，占項目總投入45%。（3）各功能用房銷售價格參照周邊樓盤情況設(shè)定，綜合考慮茶陵縣房地產(chǎn)近年的發(fā)展趨勢，進行綜合設(shè)定。 不確定性分析 最低售價以盈虧平衡點的平均銷售價格作為最低售價。第十三章 社會影響分析社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風險分析。建議項目申報單位在建設(shè)過程中加強工程質(zhì)量管理，控制開發(fā)成本，有效的規(guī)避投資風險。（1）估算依據(jù)項目繳納營業(yè)稅（稅率5%），城市維護建設(shè)稅（營業(yè)稅的7%），教育附加費（營業(yè)稅的3%）計?。凰枚惗惵拾?5%計計??；土地增值稅： %計取；土地使用稅： 1%計??；銷售費用和經(jīng)營管理費按銷售收入的3%計?。回攧?wù)管理費用按銷售收入的%計?。唬?）稅費、管理費支出項目估算①營業(yè)稅、城建稅、教育附加費營業(yè)稅：97246萬元%=5057萬元城建稅：5057萬元5%=253萬元教育附加費：50573%=152萬元②銷售費用和經(jīng)營管理費：97246萬元3%=2918萬元③財務(wù)管理費用：97246萬元1%=973萬元項目支出合計：9353萬元 損益分析項目利潤總額 19013 萬元，所得稅4753萬元，稅后利潤14260萬元。（2）本項目計劃2012年10月啟動， 2013年2月動工，預計2015年 12月竣工。 估算總投資建筑工程費用（1）商業(yè)用房、酒店、住宅建筑工程費900元/m2=22530萬元）（2）地下室建筑工程費1800元/m2=9577萬元內(nèi)簡易裝飾、外裝飾200元/m2=3943萬元安裝工程（1）商業(yè)用房、酒店、住宅安裝工程費①給水、排水系統(tǒng)：50元/m2 m2=986萬元②電力、弱電管線：65元/m2=1281萬元③照明： 20元/m2 m2=394萬元④消防防雷： 30元/m2 m2=591萬元（2）地下車庫安裝工程①排水系統(tǒng)： 20元/m2 =106萬②電力管線： 40元/m2 =212萬元③照明： 20元/m2 =106萬元④消防及防雷： 30元/m2=160萬元室外排水系統(tǒng)：300萬元綠化景觀：400萬元道路：200萬元下沉式廣場：200亮化工程：200萬元電梯26部擬投入620萬元，其中：，高層電梯2部50萬元/部=100萬元，中層電梯20部20萬元/部=400萬元，商業(yè)電梯4部30萬元/部=120萬元，相關(guān)規(guī)費、報建費3888萬元1土地征收費：按照省、市、縣相關(guān)標準每畝按40326元估算，擬投入546萬元：1土地出讓金：根據(jù)縣城基本地價，土地購置費20320萬元：1拆遷安置補償費：按照省、市、縣相關(guān)標準，由縣人民政府負責；1基本預備費2320萬元；經(jīng)估算，項目總投資68880萬元，其中：建安工程費用41186萬元，設(shè)備購置及安裝費用62萬元，相關(guān)報建費3888萬元，土地費用20866萬元（土地出讓金20320萬元，土地征收費546萬元）；基本預備費232