【正文】 年12月又通過招投標的方式獲得公寓的物業(yè)管理權；2008年7月通過招投標獲得物業(yè)管理權。樹立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。每年都制定全年培訓計劃，包括內部培訓、外聘培訓、外送培訓。公司召開的由各管理處主任參加的行政例會，經(jīng)常邀請各級主管和普通員工代表參加，讓他們了解公司的計劃、目標、存在問題、發(fā)展計劃等，給每一位員工過生日，每年春節(jié)都要宴請部分員工的家屬，并進行座談。從策劃對外宣傳上，從抓企業(yè)管理現(xiàn)場上，甚至對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿勢、與住戶講話語氣語調態(tài)度上、進入住戶家從敲門力度到工作完成后如何退出等都有明確的行為規(guī)范要求，公司通過教育，既培養(yǎng)了員工的素質，又向社會公眾展示了“XXXXX物業(yè)人”的精神風貌。對待住戶重視第一印象，因為能否與住戶建立良好的合作關系，很大意義上取決于住戶入住或進入小區(qū)時的第一印象。不在住戶及來往客人面前斥責員工。公司經(jīng)常教育員工，從一把刷子到一張紙，都不允許浪費，告誡員工做到“物盡其用，反復再反復”，比如油刷、電腦用紙等。重視領導作用，發(fā)揮“群體效能”。本公司經(jīng)過不斷的探索、發(fā)展、完善，建立了制度化、科學化的國際標準質量管理體系，并通過ISO9001第三方國際機構認證。 建立健全管理制度，結合樓宇的設施、設備條件,運用現(xiàn)代管 理科學和先進技術對樓宇進行管理，以ISO9000質量體系對各項制度的實施進行全程監(jiān)控，保證管理與服務的專業(yè)和規(guī)范。開展形式多樣的便民項目，對于不同住戶提供不同的個性化服務，保證每一位住戶充分享受人性化的空間?！癤XXXX”的智能化設施提高了住戶的生活質量，改變了住戶的生活方式，將促進管理理念、管理機構、管理方式的進步。在便民服務上，確定多種免費及收費的服務項目，使業(yè)主充分享受生活。嚴格實施“有章可循，違章必糾”的裝修管理辦法，靈活運用各種手段，杜絕違章裝修。這種封閉管理回路（如圖）在具體運作中，管理處經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時也是監(jiān)督檢查者。針對日常物業(yè)管理工作，我們編制了詳盡全面的質量體系文件，并已在實際工作中運作半年，相信我們在“XXXXX”只要繼續(xù)按照程序文件運作，一定能夠取得良好的成績。比如，在對住戶方面，我們有《與顧客溝通的程序》，在此文件中規(guī)定了管理處每半年至少召開一次顧客懇談會，另外每年公司要對顧客進行一次意見調查，并發(fā)放“顧客意見調查表”。管理者要把握下屬心理活動的規(guī)律，在尊重人的感情（首先尊重人格）的基礎上，引導人們的動機和激發(fā)人們的興趣。我們還將在管理處這個集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協(xié)作互助，學習上的互敬互學，生活上的互相關心等，去引導員工進行健康的心理活動的交流，互相給予積極影響，抵制消極情緒，是群眾思想健康向上，正氣得到上升，邪氣受到壓制。（4）融洽住管雙方關系，順暢的溝通渠道。第三節(jié) 管理人員的配備（一）、人員配備原則精干、高效、敬業(yè)的原則文化素質與實際管理經(jīng)驗相結合的原則公司內部選調為主，面向社會招聘為輔的原則德才兼?zhèn)淞坎胚m用的原則（二）、人員配備計劃項目主管1名客服（兼收費）1名 維修人員1名消防監(jiān)控人員3名保安主管(1名)保安13名（班長3名）保潔主管1名保潔5名（班長2名）綠化1名共計：25人（三）、主要項目負責人設置本物業(yè)管理項目若我公司中標，將選派優(yōu)秀項目經(jīng)理，下設小區(qū)管理處、客服中心、工程處、社區(qū)文化部等職能機構，各司其職，各負其責，對該項目實行全面管理。保潔主管：謝慶豐，女，28歲，中專學歷，在本公司主要住宅項目從事保潔管理工作四年。培訓目標培訓的目標是針對管理者的目標而言，其目的是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質、技能及管理水平，以達到企業(yè)的目標。主要內容包括：A、公司發(fā)展概況、經(jīng)營理念、質量方針、組織架構及主要人員介紹；B、公司各項規(guī)章制度講解；C、員工守則，禮節(jié)禮貌，職業(yè)道德教育；D、物業(yè)管理基礎知識；E、安全消防常識等。其中管理處經(jīng)理的培訓由公司負責組織安排，一般管理人員及普通員工由管理處經(jīng)理負責落實或按公司要求執(zhí)行。培訓后的跟查或評核工作（1）員工經(jīng)過培訓后，組織培訓的人員要進行跟查，即在員工的實際工作中進行檢查，檢查員工是否按培訓后的要求和標準進行工作，對不按要求做的員工進行督導和指正。對講機3部， 電話（含話機）1部 （三）、維修工具。警棍12根，手電筒3只，警示牌11塊，手提式滅火器8套 第五節(jié) 管理規(guī)章制度本公司素以管理的寬松和協(xié)調與法治嚴謹?shù)慕y(tǒng)一而著稱，在小區(qū)實施管理過程中，管理處依然將按公司的規(guī)范做法，做到軟硬兼?zhèn)?，治而不亂，管而不死，堅決貫徹業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合的路線?？傮w上講，規(guī)章制度的制定有以下幾方面：（1）公眾制度部分；（2）崗位責任制部分；（3）管理運作制度部分；（4）考核標準部分。第三部分是日常管理檔案，包括：資料圖表文件等，如裝修檔案、暫住人口檔案、公用設備設施檔案、社區(qū)文化活動檔案、財務檔案、員工個人檔案、與上級往來文件、顧客滿意率調查表、服務質量回訪表、顧客投訴記錄及處理情況、重大事件記錄等等。擬通過有關單位和前任物業(yè)公司管理留用人員，從上門服務等方式，與業(yè)戶建立彼此之間的聯(lián)系、溝通。驗收與接管程序如下： 成立驗收小組 熟悉了解情況 制訂交接驗收單 審查資料、圖紙、并按交接驗收單現(xiàn)場逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，落實整改，簽訂交接驗收書面手續(xù)，做好遺留事項備案 簽訂有關物業(yè)協(xié)議 第二部分 常規(guī)期物業(yè)管理一、 日常管理服務管理處作為物業(yè)服務者：人員需統(tǒng)一著裝、掛牌上崗，各工種崗位職責、主要工作規(guī)程和管理制度、服務標準需上墻公開，收費標準及代辦生活服務項目需上墻公布。 二、業(yè)主入住管理1）由專職人員提供一條龍服務。3）提供集體辦理和上門服務等項目。根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗與教訓，為打好裝修管理的攻堅戰(zhàn)，對裝修管理人員績效實行獎勵與制裁相結合的管理方式，著重裝修宣傳簽約——裝修審批——裝修跟蹤監(jiān)管——違章裝修即時處理——裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭“服務在一線，監(jiān)管在一線”。 裝修審批，嚴把“三關”依據(jù)多年來管理的經(jīng)驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺悟較低的業(yè)戶為了個人利益，利用人情關系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。（2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)戶裝修施工，指定專職責任人，實施“全過程”追蹤監(jiān)管，通過現(xiàn)場巡查及與業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。管理處對裝修的追蹤監(jiān)管全面采取目標管理制度，層層承諾，立下軍令狀，措施如下：（1） 出現(xiàn)違章裝修，2小時內未糾正，責任人罰半月工資；（2） 出現(xiàn)違章裝修，4小時內未糾正，責任人罰全月工資；（3） 出現(xiàn)違章裝修，8小時內未糾正，撤換責任人，管理處經(jīng)理負連帶責任。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，專職責任人在2小時內，上門做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說明違章裝修造成的危害。擬將通過房管局等上級主管部門，在業(yè)戶一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取強制的方法，強制停止違章裝修施工。通過上述管理措施的實行，深信一定能做好裝修管理的工作。按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”，選聘部分退伍軍人，建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，保持保安人員的高素質和戰(zhàn)斗力。對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍進行一定限制，配合警署清查戶口，把可疑分子請出小區(qū)；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。③ 車流控制。此外，還將進一步密切與當?shù)毓膊块T聯(lián)系，積極配合警署工作，加大治安綜合力度。實施停車環(huán)保管理機動車輛的停放和行駛，可能帶來噪音、廢氣的污染，為此需加以嚴格管理維護轄區(qū)內的良好環(huán)境。管理處環(huán)保清潔組具體實施環(huán)境管理和環(huán)境保護的工作，內容包括：擬定小區(qū)環(huán)境管理與環(huán)保的標準和規(guī)范；組織環(huán)境監(jiān)測，掌握其環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢；進行環(huán)境科學研究；開展具體的環(huán)保工作，加強環(huán)境的綠化、美化、凈化。(2) 垃圾回收資源化：通過再次分類收集，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費，其中所獲收入可用于補貼物管費。對于這些空氣污染的污染源，采用如下控制措施：（1）硬化地面，以減少由地面裸露和基建粉塵所導致的塵煙污染；（2）密切監(jiān)控業(yè)戶裝修施工及材料的使用，防止空氣污染發(fā)生；（3）對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理；（4）通過管理中心對地下車庫風機設備進行控制，以使經(jīng)過濾處理后從地下車庫排氣孔排出的氣體不會對小區(qū)空氣質量形成影響。七、商鋪管理服務對商業(yè)門店采取規(guī)范管理措施，最大限度發(fā)揮其為業(yè)戶生活帶來的真正便利，做好商務服務。八、房屋設備設施管理與維護 房屋及設備的管理維護（1）公共部位門窗、墻地面、踢腳線、踏步、臺階每季檢查一次；（2）建筑物外墻、屋頂、平臺、露天廣場、圍墻、大門、崗亭、道路、垃圾房、車庫車道等設施定期檢查，尤其是臺汛季節(jié)來臨之前要重點檢查；（3）對屋面隔熱層每季度檢查一次，確保完好無損傷，無滲漏；（4）對屋面泄水溝每月進行一次檢查，清掃，確保泄水暢通。（6） 保證排水系統(tǒng)的正常運轉，防止阻塞；（7） 每半年檢修一次室外排水井，若有堵塞及時清除垃圾、雜物；（8） 每月對排水暗溝沖洗，做到無異味，無有害傳染，無淤積；（9） 對積水井、潛水泵、污水處理例行檢查消毒。發(fā)揮專業(yè)公司優(yōu)勢，管理處將精心挑選保養(yǎng)承包商實施電梯、智能化系統(tǒng)等設施的保養(yǎng)計劃，建立技術為本、強化監(jiān)控的管理方式。本公司提出的“XXXXX”物業(yè)管理核心是“使每一位業(yè)戶都享受到個性化的服務”。特色便民服務為了方便“XXXXX”居民的生活，體現(xiàn)XXXXX物業(yè)管理公司“服務至