【正文】 短缺，本來計劃應該到手的資金發(fā)生了變化，有的企業(yè)通過貸款、借款拿不到了，那個企業(yè)的信譽發(fā)生問題了，再找他借款也借不出來了，這個企業(yè)還得從銀行去倒，出現(xiàn)問題了，資金流發(fā)生了斷流的現(xiàn)象，現(xiàn)在這個企業(yè)老板仍然是打出一個很大的架子，財主，坐在一個辦公室里面尋求投資方、合作伙伴，除了搞了點拆遷、道路，地價款還沒有完全繳足，誰跟我合作？這個項目在我手里，一期開發(fā)基本算完成了，誰要這個項目我可以給你了，你全拿走也行，你拿80%也行，給我留20%的股份也可以，條件很寬松，只要能把我這個窟窿補上來就行了，十年的開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在還是在原地踏步。 為什么講籌資管理？我把錢拿進來就行了嗎？剛才我講階段性的資金需求，現(xiàn)在我剛鋪攤子，我就把資金全打過來，有用嗎？沒有用。有一個分析，這個單位地價占了它開發(fā)成本的40%以上，請問大家這么大的地價支出，留給你的利潤空間還有多少呢？你去擠吧，從管理費用入手，從招待費、廣告費上入手，你又能擠出來多少呢？大頭一下就出去了，一個是對周圍情況掌握不實，再有就是財務管理信息失靈，老板沒看到，他不知道總的開發(fā)成本應該是多少，這個地價應該占開發(fā)成本的水平比例是多少，他不知道這個問題。收繳管理費的問題逐漸要被扭轉(zhuǎn)過來。 三是反映公司的收入，及時完成需要上繳的稅收及管理費用。過去單純由會計和財務主管負責的這種情況已經(jīng)通過《會計法》糾正過來了。 三、財務管理的框架 什么是財務管理？ 有些人認為財務管理就是那個賬本唄，把賬都記好了，財務管理就是好了，到時候報表出去就行了，不是這樣，財務管理是一個很科學的問題，我們想我們搞企業(yè)為什么？一個是大家工作的需要，企業(yè)老板投資，真正的股東們是要賺錢的，財務工作管理不好，錢從哪兒來？張著手都飛了，所以財務管理不單單只是一個記賬的問題，而是一個系統(tǒng)的科學的管理工作，對企業(yè)經(jīng)營效益的好壞，起著至關(guān)重要的作用。 但是，部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在著比較嚴重的偷稅漏稅現(xiàn)象，少數(shù)企業(yè)甚至通過構(gòu)筑虛假業(yè)務、編造合同等手段，騙取銀行的信貸，這種情況也有的。所以報表里面大家一談就是如何避稅？就是應該交的不交或少交。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里面有錢可賺，但不是絕對的。這些一共組成了房價，才有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要有利潤，也還有銀行貸款，銀行貸款需要有利息，這是活期貸款最便宜的，這些利息支出要給銀行，所產(chǎn)生的利息要資本化。所以我們搞房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量絕對是首要問題，買房的人也很注意這個問題，首先看你房子的質(zhì)量行不行？能抗幾級地震？尤其在北京地區(qū)唐山有一個八級地震，北京震感很大，那會兒都到大街外面去睡覺去了，不敢進樓房，平房還好一點，能夠在桌子底下藏，所以抗震的級度、施工的質(zhì)量，是現(xiàn)澆的？鋼筋混凝土全現(xiàn)澆的一般質(zhì)量是有保障的，比較高，因為它是一層一層碼上去的，比如13樓或者21樓，一層一層澆鑄，就把你的房子變成一個鋼筋水泥的整體建筑了，這種房子倒了也不怕，即便是倒也不是一下全倒了，像多米諾骨牌一樣。有的在工程質(zhì)量上受到影響了。這幾年由于市場情況的變化，人們消費水平的情況不同了，飽和情況不同了，這種情況少了。不過大家以后再搞企業(yè)管理的時候，民工工資的問題要注意，不要造成社會不安定因素。另一方面從社會上反映出來的問題來看，也要提升我們自己的管理水平是企業(yè)發(fā)展的自身需要，否則就要受到制約，受到社會上的或者是政府部門的干預了。 剛才講了5千萬的注冊資本金就可以達到一級，但是5千萬的資本金夠不夠呢？我這開發(fā)項目往往是一個億、兩個億，肯定離不開銀行貸款，比如我手里有一個億的資金全注冊進來好不好呢？也不好，因為咱們是有限公司，注冊資本金有一個管理賠償?shù)姆秶热缬幸粋€億要全部投入到企業(yè)的運作中來，可以5千萬作為注冊資本金達到一級標準了，另外這5千萬可以做我的資本公積等等，就從另外一個角度進入企業(yè)進行運作，當然這個如果是大家兜里有錢的話可以這樣做，如果不夠限定于注冊資本金拿來，有時候還會出現(xiàn)什么情況呢？實際我兜里就2千萬，但是我要達到一級企業(yè)的水平，注冊資本金就要5千萬，怎么辦了？借3千萬，借3千萬都打到銀行里面，首先在驗資的時候，打到驗資的賬戶里面，達到這個標準就給你注冊。 注冊資本金與企業(yè)運作的關(guān)系。 房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)等級與開發(fā)工作的范圍有緊密的關(guān)系。大家可以從表中看到，一級的注冊資本金需要達到5千萬以上，經(jīng)營期限起碼是五年以上的，還有三年累計竣工面積是30萬平米，質(zhì)量合格率要求連續(xù)達到五年100%，其中有一年沒達到就要降級。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理 今天跟大家交流的主要是財務管理方面的問題，安排的內(nèi)容有八講：第一講是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理框架；第二講是財務報表的閱讀與分析；第三講是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金籌措；第四講是企業(yè)的成本管理；第五講是預算管理；第六講是固定資產(chǎn)管理；第七講是所得稅的納稅與申報，現(xiàn)在的稅法改得很多很快，咱們把最新的房地產(chǎn)企業(yè)納稅政策給大家講一下；第八講是企業(yè)內(nèi)部控制制度與審計；第九講不準備在這講了，如果有時間的話，給大家提一下，這是一個備講材料。累計竣工面積，我們的企業(yè)可能來自不同的管理部門，竣工面積是一個在房地產(chǎn)開發(fā)、基本建設、施工等等的一個專用名詞，竣工，房子蓋完了，各方面通過驗收了，包括質(zhì)量驗收、內(nèi)業(yè)資料驗收、財務驗收等等，才能達到竣工的要求，而不是說施工隊蓋完就竣工了。 首先講一級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)可以承建的項目規(guī)模不受限制，多大的都行，國內(nèi)的有的或者有能耐跑到國外去也可以，可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，還有基建項目也是如此。 企業(yè)注冊資本金對企業(yè)的招投標工作有很大的關(guān)系，一級資質(zhì)的參加哪個范圍的招投標工作，有招標的任務、項目，我們就有投標的可能。但是債主逼著你要還，所以作為企業(yè)來講，往往還得倒出去，今天借給你了注冊用，明天你就得給我，甚至于下午你就得給我，我給你用四個小時，有的用兩天，有的或者時間更長一點，看約定了。發(fā)現(xiàn)有這么幾個問題和事項，對某市22家整改之中發(fā)現(xiàn)的問題有這么四個方面： 一是惡意拖欠工程款，蓋完房了不給施工隊錢，施工隊圍著要錢，鬧得社會上很不安定，所以前一些日子我到湛江去，監(jiān)督一個奧運會的國家場館比賽訓練的項目，我到那去以后，除了把資產(chǎn)管理的運作搞好以后，一條特殊的要求就是你的工程款絕對不能拖欠民工，奧運無小事，著把火不行，農(nóng)民工坐著示威行嗎？也不行。 二是售房的手續(xù)不全，沒有預售證的情況下，就開始售房子了。所以預售的時候一定要達到預售的水平才可以。 四是工程質(zhì)量較差，出現(xiàn)漏水、墻體裂縫等等。所以抗震的強度要夠，施工質(zhì)量要保證，這是我們開發(fā)企業(yè)一定要注意的問題。什么叫資本化？就是進入到房產(chǎn)價值里面去，這跟企業(yè)一般的銀行貸款不一樣，就是形成房地產(chǎn)的價格是方方面面的，不排除房地產(chǎn)企業(yè)里面有利潤或者是較高利潤的情況。老百姓還不懂，所以你們現(xiàn)在房子賣到一萬八、兩萬多一平米，太高了，承受不了了，你們有多少錢拿走了？ 政府部門認為開發(fā)企業(yè)誠信度有一些問題，財務報表往往產(chǎn)生了一些虛假的情況，最近的情況我沒搜集，2005年財政部檢查組織了39個大型企業(yè)的檢查，一共查出了資產(chǎn)不實問題93億，虛報資產(chǎn)。 在稅務管理這個行當來講，沒有納稅策劃、合理避稅等等問題，如果有是稅務管理的漏洞，如果今天我應該交的稅不交或少給躲過去了，實際上在受管理系統(tǒng)就是兩個字：一個是漏稅一個就是偷稅?，F(xiàn)在通過斷斷續(xù)續(xù)報道出來的，我這個盤現(xiàn)在可是搶購的，真簽合同，簽完合同底下給這個老太太一部分的辛苦費，把合同再拿回來，就沒這個事了，造成虛假繁榮，為什么呢？銀行貸款、按揭，簽了合同以后，那個老太太她是沒有錢了，但是我要申請銀行貸款，有這個合同，銀行按照合同就貸下來了，否則你沒有這個業(yè)務，光講拿企業(yè)的信譽作為流動資金周轉(zhuǎn)的理由去貸款，貸不下來，所以編造一些假的合同行為時有出現(xiàn)。所以以現(xiàn)代企業(yè)財務管理為對象，通過組織、控制和協(xié)調(diào)資金的運動，保證現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)濟目標得以實現(xiàn)的工作，是我們財務管理的落腳點，而不只是記賬的問題，報賬、納稅就算管好財務了，稅務部門沒找我麻煩，我請人家吃頓飯，有點小事也過去了，大事也抹了，這個也需要，但是不是我們財務管理的主要內(nèi)容。所以大家要注意，首先搞財務管理要注意貫徹執(zhí)行我們的財務管理制度。 交稅現(xiàn)在已經(jīng)形成一種很自然的情況，沒有稅收國家的財政預算就停擺了。 四是為經(jīng)營管理提供信息，促進公司能夠取得一個好的經(jīng)濟效益，企業(yè)經(jīng)營目標取得比較好的經(jīng)濟效益。當然我們現(xiàn)在的財務管理人員不僅要了解，而且要及時向企業(yè)領導、總經(jīng)理、有關(guān)的管理部門及時的反映出來，這也是我們財務管理的重要任務。剛開鋪攤的時候資金的需求量比較少，但是這個工程鋪開了，基礎完了上到結(jié)構(gòu)了，這時候大量的資金就需要投入了。在城里拆遷的時候還有一個小錠子賬戶沒有完，一步也邁不開了，怎么造成的呢？資金問題造成的，資金使用計劃、預算問題沒有做好，以至出現(xiàn)了這些的問題，所以資金籌集這方面，還是要做好計劃，規(guī)避財務風險，負責所需要的資金。貸進來的錢能不能到時候還上？還不上在手里面形成一個沉淀的貸款資金，你每年付利息吧。 四是資金分配的管理。 財務管理的四個環(huán)節(jié)： 一是財務的預測。預算收入就是我們應該在這個階段，一般編的財務預算都是年度的財務預算，今年我有多少人？我需要投多少錢？我把它做一個計劃，然后我從籌資的角度必須拿進多少錢？我的利息支出是多少？都要打進全部的預算里面去，今年我的兜里面有多少錢？怎么花？現(xiàn)場擺著多少任務？需要多少錢？能不能滿足？怎么用？這是財務預算的主要工作內(nèi)容。成本和費用是兩碼事。一個工程要上，可以同時要上幾百人，他能有人，過去我在北京建工局工作，超過10億資產(chǎn)、有10個公司，每個公司里面的情形也差不多了，人員也快達到一個億了，是一個勞動密集型的企業(yè)，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個資金密集型的企業(yè)，通過資金來運作的，所以財務管理這一塊是非常重要的，要做好財務分析，做好來年的預算，做好各方面的管理工作，對企業(yè)經(jīng)濟效益的提高有很大的作用。二是如何看財務報表？重點在哪兒？拿過來第一眼先看什么數(shù)？三是怎么樣做好會計報表的分析工作？這三個內(nèi)容如果大家能吃到心里去，對于財務會計的工作就可以有一個初步的了解和認識。那么，專家要專到什么程度？在自己了，有時間、有能力、有精力就專深一點，沒有那么多的時間和精力，也要做一些了解，要懂，這樣對以后提升我們管理工作的水平有很大的意義。 財務情況說明書，這是一個綱，編制今年財務報告的綱，里面說明了編制的情況、存在的主要問題和財務情況的基本分析，就是剛才我講的財務管理的四個方面，今年是怎么樣測算的？我的財務預算是如何編制的？實際支出費用花了多少？存在哪些問題？今后建議從哪些方面糾正？都要在財務情況說明書里面有具體的反映。有了這三張表，基本財務的全面信息都齊了，當然為了對這幾個表反映的情況更加具體還有一些附表要存在，比如說資產(chǎn)的減持準備有沒有？尤其是流動資產(chǎn)、存貨這方面，今年買了鋼材是4000塊錢一噸，明年市場行情有沒有變？變3500、3000了，有沒有這個思想準備？有沒有反映出來？所以附表也很重要，是對主表的一個重要的補充資料。 有年度報告、季度報告、月度報告，一般的公司要月度報告是一部分，不見得要全套的財務報告，起碼把今年的資產(chǎn)負債表，一個月的出來反映看一看，一個季度的是一段的，一年有四個季度，季度報表一般都是比較全的，年度的財務決算報告是一套完整的資料，為什么要出月度的報告呢？有時候月度的報告決定年度的結(jié)果，我在里面待著的時候，往往要求你8月份的表，你都可以不給我，但是11月份的財務報告一定要給我，為什么？12月份的情況我自己心里有底，基本上跑不了什么，11月份的報表反映了前11個月的經(jīng)營結(jié)果，你給我了，我看看，加上12月份的預測，今年整個數(shù)就要出來了，大盤子就有了，是贏是虧已經(jīng)可以定型了，在一個月以內(nèi)比如還有12月份怎么樣去努力？前11個月沒解決的問題，在這里面做一點補充、補救可以，但是做大的扭轉(zhuǎn)已然不可能了，所以要出月度報表，11月份的月度報表又至關(guān)重要。大家注意這是一定時期，一定時期可以是年底12月31號，也可以是6月15號，有特殊需要的話，企業(yè)下一步要改制，截止6月18號的情況你一定要告訴我，企業(yè)到底是什么情況？5月底的不解決問題了，6月18號的財務狀況一定要報給我，就是特殊的需要了，所以在一定的日期、時點的一個會計報表，是這樣一種表，反映企業(yè)的三大塊：資產(chǎn)、負債和權(quán)益情況。這是一個恒等式，下一步會講。那么負債呢？有時候借來的錢形成資產(chǎn)，那邊還得擺著我借了人家多少錢？工資發(fā)完了，有費用了，我還沒有發(fā)工資，應該發(fā)的有多少錢，都表現(xiàn)在負債里面。還有負債，負債又分為流動負債和長期負債。固定資產(chǎn)就是房屋、機器設備、交通工具等等。這是什么？商譽。所以資產(chǎn)的構(gòu)成形式來講，它是一個無形資產(chǎn)。舉個例子，銀行借款是長期的還是短期的？借款三個月是屬于負債，像銀行貸款，我借了三個月，簽合同就使三個月，就屬于短期負債。長期負債主要是指貸款，該還沒還的事項，一年沒還的，比如短期負債也可以轉(zhuǎn)成長期負債，長期負債也可以轉(zhuǎn)成短期負債，一年的范圍之內(nèi)，剛才我講一個時間段，比如說長期負債，我是一年零五個月的貸款，現(xiàn)在經(jīng)過一年了，連本帶息已經(jīng)還了多少了，還有五個月的使用范圍，不足一年了，要轉(zhuǎn)到短期負債范圍之內(nèi)，就不要老列在長期負債里面，因為這一年你要處理的負債份額是多少就確定下來了，三年之內(nèi)一年以上的還要列在長期負債里面。 資本公積，現(xiàn)在搞企業(yè)的資金有一個億，現(xiàn)在注冊是5千萬，那5千萬怎么擺呢？也得拿進來，這個本錢是要用到的，擺哪兒?。繑[到資產(chǎn)里面不對，我有5千萬，擱到銀行存款去了，這是你企業(yè)的資產(chǎn)了，資產(chǎn)包括各種性質(zhì)，是借來的錢形成的資產(chǎn)、存款也好，還是自己的錢形成的資產(chǎn)、銀行存款也好，都擱在你的銀行賬戶里面，在企業(yè)的負債表的資產(chǎn)方表現(xiàn)出來，哪兒來的呢？你有5千萬自己的錢擱在銀行里看，你得反映出來，現(xiàn)在會計原理就是這樣，有借必有債，借貸必相等。過去我們解放初期實行的是借貸原理，到后來文革時期，反帝反修，這個東西是資本主義的東西，我們要創(chuàng)造我們自己的東西，叫什么？不叫借貸記賬法了，叫增減記賬法，一增一減，增加了什么？增加了銀行存款，減少了什么？也沒減少什么，所以它有時候會出現(xiàn)同增同減的情況，增加銀行存款，同時增加盈余公積，那時候還沒有盈余公積這個詞