【正文】 資本公積形式不拿了，這也是一種形式，轉(zhuǎn)入資本公積。這與你的家底有關(guān)系，你作為利潤分配完了，你的家底就少了，國家也不允許作為利潤分配使，不是給你錢讓你花的，而是用于生產(chǎn)的。過去有人不懂，未分配利潤，我這個錢虧了，在利潤表里面虧了擱在哪兒去？也作為未分配利潤來表現(xiàn)，不過是紅字，在會計報表里面，過去這個表有紅字、藍字之說，現(xiàn)在機打的都是正負之說，未分配利潤是負數(shù)，表現(xiàn)你還有這么多的窟窿，你今天掙的錢，都不許你分，首先用于補足前一年度的虧損，這跟稅法也關(guān)系，稅法所得稅你企業(yè)所得，過去是33%，現(xiàn)在是25%，按這個比例上交企業(yè)所得稅，你說我前十年虧了150萬，今年我掙了100萬，我作為未分配利潤行嗎？不行，首先要對前年虧損進行彌補。 所以未分配利潤必須企業(yè)里面最后沒有分配的、應(yīng)該給人家的錢而沒給的，或者是窟窿，具體講利潤分配表的時候我再講，首先是拿到這個表怎么看？看什么東西？下一步會講一下利潤表、利潤分配表。所以我在理論上、原理上少講一些，在實際當(dāng)中的例子多講一些，大家可以回去能起到舉一反三的作用，能有一點幫助。編制的時候可以是年度的，二00幾年的情況，不是二00幾年哪個月、哪一日的情況，而是之間的情況，從年度開始到報送之前的這段時間的利潤實現(xiàn)情況，反映不同時期的收入費用變動趨勢，結(jié)構(gòu)也是左右結(jié)構(gòu)，但是它跟左右平衡的方式完全不一樣，這個表可以是連續(xù)下來的，為了字面的關(guān)系，把它放在左右兩邊了，實際是順序排列的，首先是業(yè)務(wù)收入，然后是成本，主營業(yè)務(wù)收入減去發(fā)生的成本，再減去稅金，再加上其他業(yè)務(wù)利潤，拿我們這個行業(yè)來講，售房是銷售收入，這是主營業(yè)務(wù)收入，租房就屬于其他業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)的，開發(fā)不是為了租，是為了售，租賃的業(yè)務(wù)就屬于其他業(yè)務(wù)收入，再有小賣部，成立一個超市，它的收入形成的利潤也要作為其他業(yè)務(wù)收入，是加減關(guān)系。 凈利潤再減去本期已經(jīng)分配的利潤，剩下的錢來留一點沒有分配完的，以豐補欠，形成的數(shù)字趴在第七項里面，叫未分配利潤。如果這兩個數(shù)不對，那就算了，作為企業(yè)的經(jīng)理來看，一看這個報表就知道做得不對，拿回去重做，這點關(guān)系都沒搞對就送上來了，所以這兩個數(shù)大家要注意了。每年形成了1萬塊錢的收入，5%營業(yè)稅就得交，營業(yè)稅的7%是城市維護建設(shè)稅要交，還有教育費附加，是營業(yè)稅的3%要交，這是形成1萬塊錢的利潤，你要交這么多稅，交多少呢？%，營業(yè)稅是5%，城建稅是營業(yè)稅的7%，教育費附加是營業(yè)稅的3%，這兩項加起來是10%，如果營業(yè)稅是5%的話，營業(yè)稅的10%就是5，所以作為總的收入來看，形成1萬塊錢的收入，%的營業(yè)稅、城建稅、教育附加費馬上要跟著交的。 管理費用是部門組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，就是機關(guān)已發(fā)生的這些費用，可以進入管理費用。我們有一個項目貸款貸了5千萬，%%的利率上下浮動，形成的這個費用擱在哪兒呢？要反映到項目成本里面去，這是我下一步要講的項目成本的內(nèi)容，在這講財務(wù)費用不要跟那個相混淆。利潤結(jié)算是收入減去支出減去各種費用剩5百萬，這叫應(yīng)稅額，應(yīng)稅額乘以應(yīng)稅率，企業(yè)現(xiàn)在是25%的應(yīng)稅率，才得出你應(yīng)該交納企業(yè)所得稅的數(shù)額。提取的盈余公積金等等，很多項目都是屬于在利潤分配里面應(yīng)該考慮的項目，有則統(tǒng)統(tǒng)納入進去，最后得出的這個數(shù)才是未分配利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年末尚未分配的利潤。這個紅的數(shù)額才真真正正屬于你的家底，剛才我所說的權(quán)益是你的家底，真正要看企業(yè)經(jīng)營的最終結(jié)果是什么，還要看你的未分配利潤還有沒有，是多少，這反映你未來的趨勢，你還有多少的潛力還沒有動?，F(xiàn)金流量表是一個對于現(xiàn)金流動情況的綜合反映的表格，也是企業(yè)現(xiàn)在重要的報表之一，原來就是前兩個，這個現(xiàn)金流量表是隨著近年的轉(zhuǎn)制不斷完善增加進來的，它要反映企業(yè)的變現(xiàn)能力和支付能力，便于預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)未來的現(xiàn)金流量，有今年的情況，再有明年需要的情況，做預(yù)測的時候就用得上了。 一個是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流流出量，這是一塊，指的我們房地產(chǎn)的開發(fā)銷售這一塊，包括租賃。投資活動產(chǎn)生的流入和流出，流入借了多少錢進來，借了1千萬，今天還了5百萬，現(xiàn)金流入和流出就比較出來了。匯率變動對現(xiàn)金的影響額，最后是現(xiàn)金的等價物增加等等。這個也是順序的，排列沒有左右之間的關(guān)系，大家可以看看基本的結(jié)構(gòu)，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量小計，支出小計，這是流入小計、流出小計，最后產(chǎn)生的就是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的凈額，到底是流進的多還是流出的多，并不見得說流進的多就好，流出多的就壞，要視情況不同而定，投資活動也是這樣，主要反映一個動態(tài)的流量情況。我們有些支出比較大的，能不能在明年把這個扭轉(zhuǎn)過來？這是我們分析的內(nèi)容之一，在企業(yè)的時候我經(jīng)常做經(jīng)濟活動分析，不外乎就是這些情況，收入和支出的比較等等，包括今年和去年的情況比較，本企業(yè)和其他企業(yè)情況的比較，最后給領(lǐng)導(dǎo)提供一個完整的數(shù)字，得出一個結(jié)論，領(lǐng)導(dǎo)找到節(jié)約挖潛的方面、能力，過去在我所在單位的系統(tǒng)，每年我寫經(jīng)濟活動分析情況，給局長做一個增產(chǎn)節(jié)約報告，一年兩次，一個是年度中間，一個是年末，講兩次，做報告，他的信息來源來自哪兒呢？來自于財務(wù)分析，財務(wù)報表情況可以是其中一個內(nèi)容，還要涉及到施工管理，比如說工程的組織情況怎么樣，浪費節(jié)約的方面，工程計劃部分比施工管理、施工組織設(shè)計，這里面有什么毛病沒有？與施工組織設(shè)計好與壞，與企業(yè)生產(chǎn)的節(jié)約與浪費也有很大關(guān)系。再有現(xiàn)場材料碼放，材料碼放也有很大關(guān)系，還有一個二次搬運的一個費用，這個費用你要清理場地，你把材料碼在現(xiàn)場的50米之內(nèi)，就可以節(jié)省二次搬運費用，你不好好清理，碼在50米以外，100米、200米了，產(chǎn)生搬運費用，假如有場地，有就近解決的情況，你不這樣做就屬于浪費，來源于哪兒呢？來源于施工組織的浪費，你作為財務(wù)部門要把這個情況都掌握住，才能搞好你的財務(wù)分析和經(jīng)濟活動分析。所以企業(yè)的財務(wù)管理人員，尤其是企業(yè)的高級財務(wù)管理人員要求你的知識面要廣泛，邊緣知識要了解，甚至是邊緣科學(xué)要掌握，所以作為一個好的財務(wù)管理人員也不容易，剛才舉手的這幾位希望你們在這方面能有更大的提高，為以后的財務(wù)管理做出更多的貢獻。我們從底下說，企業(yè)要生產(chǎn)要經(jīng)營，有一個制造成本，還有加上三塊費用，作為一個項目來講，我作為開發(fā)某某項目的制造成本是什么？我下面要講到制造成本一共分六項內(nèi)容，這里面歸納起來制造成本加上管理費用、銷售費用和財務(wù)費用，得出你的全部成本，全部成本在這表現(xiàn)出來歸集起來了，剛才通過會計報表說明了要找凈利潤率是什么呢？這個表很清楚，銷售收入減去成本加上其他利潤減所得稅，就得出企業(yè)的凈利潤。怎么計算出來的？就是通過這個公式，不管這里面的內(nèi)容是真的還是假的，是通過這個公式得出來的。 銷售利潤率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就不說了，最后到塔尖上，得出一個權(quán)益凈利率，權(quán)益凈利率對誰有用呢？股份的持有者，真正的投資者是要考慮這個的，就是今年我拿出多少資金來，我花的注冊資本金是多少錢？我能收回多少錢來？這是我首要計算的，別的都是你們這個部門的事，你如何組織生產(chǎn)、如何組織銷售，銷售利潤率是多少，都可以作為下面考慮，首先考慮的一個數(shù)字就是權(quán)益利潤率，權(quán)益利潤率反映在企業(yè)里面所有的權(quán)益還剩多少？和你的利潤率相比較得出的數(shù)字，你剛才不看這個公式，就是那個權(quán)益乘數(shù)也好，拿簡單的來說，你的凈利率除以你的權(quán)益數(shù)額，就等于你的權(quán)益利潤率。如果這個數(shù)很低，那我就著急了，我的錢投了1千萬，打水飄了，我可能轉(zhuǎn)行或者轉(zhuǎn)業(yè)不做房地產(chǎn)開發(fā)這個行業(yè)了，我的投資可能要轉(zhuǎn)到某某權(quán)益利潤率更高的行業(yè)里面去了，但是目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)權(quán)益利潤率相對工業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)還是比較高的。 所以從行業(yè)分析來講，要看這個行業(yè)的權(quán)益利潤率是多少，投資方向是多少？投資方向最后由我掌握的權(quán)益利潤率，不同行業(yè)的權(quán)益利潤率來決定。 今天比較就很困難，都是商業(yè)機密，建設(shè)部不可能給你公布一個各省市的開發(fā)行業(yè)的具體指標(biāo)，所以就需要自己去淘寶，通過各種方式取得其他地區(qū)、其他省市的資產(chǎn)利潤率是多少，權(quán)益利潤率是多少，和自己進行比較，當(dāng)然這項工作很困難，從某種程度上講還有點經(jīng)濟間諜的味道，但是需要掌握。 分析的方法不過是怎么分析，跑不出這三大塊，再有就是分析內(nèi)容，怎么樣進行分析？比較會計要素，比如說總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤等等，這都是各個要素，就不多講了，因為咱們有一個評價系統(tǒng)，財務(wù)評價的指標(biāo)系統(tǒng)，償債能力、運營能力、盈利能力，通過各個指標(biāo)進行比較，償債能力反映什么？反映短期償債能力和長期償債能力，剛才不是講短期負債和長期負債，一定要劃分清楚，劃分清楚的作用和目的有兩種，短期負債可以求出你的流動比率和流動速度比率。如果資產(chǎn)負債率過高，銀行貸款還給不給你？你這資產(chǎn)負債率達到80%，企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力已經(jīng)劃上一個大問號了，今年拿貸款不是發(fā)展生產(chǎn)了，是要堵窟窿了，因為還有很多其他的應(yīng)付款要償還的，到期了，你要不還，人家要訴諸法律解決問題，你來找我貸款，我能貸給你嗎？你經(jīng)營不好，我這個錢什么時候收回來？所以資產(chǎn)負債率是金融機構(gòu)考慮是否向你繼續(xù)投入的重要指標(biāo)。 所以財務(wù)評價指標(biāo)有這么三大指標(biāo)：資產(chǎn)負債率是考慮企業(yè)資產(chǎn)償還能力的重要指標(biāo)，盈利能力你現(xiàn)在做的水平怎么樣，你能有多少收入？一個是權(quán)益利潤率、一個是銷售利潤率，這兩個是綜合考慮你的盈利能力有多少，剛才講所有者權(quán)益利潤率是剛才在表上最上面塔尖的數(shù)，也是真正的盈利能力，這個行業(yè)怎么樣？如果這個行業(yè)利潤率太低了，作為集團公司就要考慮你的任免、職務(wù)調(diào)整，到底行還是不行？因為你老做不好，或者派出得力人員給你調(diào)整，提高你的盈利能力。 會計報表解讀還有實例，這個例子大家看不看也就無所謂了，就是哪個表跟哪個表相對應(yīng)的，資產(chǎn)負債率是怎么得出來的？給你一個實例，根據(jù)會計報表讓你自己去分析，在這就不多講了，因為這個比較占時間，今天所講的東西本來不是一天之內(nèi)能夠結(jié)束的問題，對于不同的人員要分別講解，沒有一周的時間恐怕拿不下來，今天在這能給大家有一個初步的概況介紹，給大家一些輪廓性東西，有一定的了解就可以了。 第三講 開發(fā)資金的籌措 這一講里面主要講有兩個大的方面和三個小的方面，大的方面先講講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運動的三個階段，第二是如何進行資金的籌措，就是資金籌措的方向和具體方法。 第二個階段是資金使用階段，投入階段，下面要分析一個表，那個更直觀，我再給大家做更具體的解釋。 第三個階段是投資完成階段。 首先看第一個大方塊，是五項資金來源： 一是項目資本。項目資本和企業(yè)資本都是取得資金來源的一個方面。過去賣樓花比較簡單，現(xiàn)在有很多是預(yù)售收入，為了解決稅法里面的納稅問題，過去預(yù)售是不考慮的，后來考慮到預(yù)售收入乘以20%就你是應(yīng)該納稅的，在真正實現(xiàn)的時候再沖銷，現(xiàn)在不然了，又有具體規(guī)定了，我在講稅法的時候會講這一塊。銀行借款占比較大的比例，是企業(yè)取得資金的一個重要來源。 四是委貸，就是委托貸款、定向貸款，既是銀行借款的一個方面，也是形成其他借款方式的一個重要內(nèi)容，什么叫委貸？比如說一個單位缺一百萬的流動資金，兄弟單位不是子單位，知道他的經(jīng)營狀況不錯，我要找他借點錢，這個單位從法律上來講又不好直接給我，因為怕我還不清，為了將來免予刑事訴訟的問題，通過委貸的方式來解決，委托銀行貸款，就是你走銀行貸款的路，這個錢又是我的，將來我找銀行算賬，我不找你算賬，把這個風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行那邊去了，但是不是銀行的資金來源，不是銀行的自有資金，而是甲單位存到銀行給甲單位的錢，這是委托貸款。 五是債券投資，企業(yè)夠水平、夠經(jīng)營能力，如果是國家大型項目可以批準(zhǔn)你發(fā)行債券，也是取得資金的一種方式， 這籌資的五個方面就要資金取得再結(jié)算，資金一旦取得了，轉(zhuǎn)入貨幣資金的形式，就是企業(yè)所占有的貨幣資金，它怎么用？用在什么上面去？進入了資金的使用階段，大家看有這么一個，一個就是儲備資金，什么叫儲備資金呢？比如大的項目，一般的材料物資，叫具體的施工單位干去了，什么鋼筋、水泥、木材，都是施工單位自己應(yīng)該解決的問題，你沒有這樣的解決能力，還搞什么施工？這個資金不叫我的儲備資金，這是將來施工隊的工程款就解決了。這是貨幣使用的一種方式，還有大型的電梯等等，我定美國的還是定日本的？有各種不同的品牌，根據(jù)我的需要來采購，在非施工單位可能做的事情，也不屬于他做的范疇，京貿(mào)大廈那八部梯子，人家承諾了，你站在這30秒不到，算企業(yè)設(shè)計的失敗，它的電梯都是采自于美國，國內(nèi)生產(chǎn)的一概不要。 還有一個結(jié)算資金，結(jié)算資金是給誰的？是給兩個方面的人員，一個是施工，一個是設(shè)備加工或者是生產(chǎn)廠家、銷售單位的，設(shè)備采購進來肯定是給人家錢了，用貨幣資金支付了，所以叫結(jié)算，買了多少設(shè)備，應(yīng)該給人家多少錢。再有是中間支付的款項不叫結(jié)算資金，也是一種工程款的方式，比如說這個月按月，一月份或者一季度給我多少錢，因為這個周期比較長，一年完不了，短的一個月、兩個月的就一塊結(jié)算了，長期的支付一個工程進度款，剛才我跟搞工程的人聊了，這塊就進入您這個范疇了，要審查施工單位報來的工程進度，完成的工程量，現(xiàn)在都是工程量清單，也很容易了，完成的工作量和你應(yīng)該付的價錢進行審核，按月或者按季來付工程進度款。 工程款結(jié)算，進度是按照完成的進度，你該給我錢了，要不然工資發(fā)不出去了，我該給工人的工資在里面，你不給我，企業(yè)就要墊很多的資金，墊不過來怎么辦？要產(chǎn)生不好的后果了，所以要工程進度款，我完成多少進度你要給我多少錢，這叫中間結(jié)算。結(jié)算資金有兩個去向，貨幣資金給了施工單位，結(jié)算了工程進度，就進入了儲備，當(dāng)然是一種形式，它可以買它的鋼筋，買它的水泥，大宗的建筑材料進行儲備，儲備資金這還有一個箭頭，我不知道這句話講清了沒有？有時候通過施工單位采購材料，也不算施工單位帶來的，是我的儲備物資，當(dāng)然這種情況比較少，也是一種方式，第六是比較多的，這個第六就是儲備資金變成結(jié)算資金，就是甲供，甲方供貨、甲方供料，剛才我講的大廳里的圓柱石材，一般是剖三面，半弧形，三塊能包一周，或者四塊能包一周是需要特殊加工制造，指定特殊的材料進行采購，然后給施工單位使用，由儲備資金變成結(jié)算資金了，施工單位所報的工程量清單含的價值是包括這一塊材料價值的，但是它又不采購，它不支出，由甲方去采購，給它使用，最后算它完成的工程量，工程價款要跟我進行結(jié)算，但是這塊進行工程價款結(jié)算的時候，要把這塊甲方供料扣除，這不是你花的錢，這是我花的錢，但是計算工程量、管理費等等，要這個系數(shù)，搞工程預(yù)算的人都知道，有一個管理費，甚至利潤要通過這個系數(shù)出來，