【正文】 再有是中間支付的款項不叫結算資金，也是一種工程款的方式，比如說這個月按月，一月份或者一季度給我多少錢，因為這個周期比較長，一年完不了，短的一個月、兩個月的就一塊結算了，長期的支付一個工程進度款，剛才我跟搞工程的人聊了，這塊就進入您這個范疇了，要審查施工單位報來的工程進度，完成的工程量，現(xiàn)在都是工程量清單，也很容易了，完成的工作量和你應該付的價錢進行審核，按月或者按季來付工程進度款。 四是委貸，就是委托貸款、定向貸款，既是銀行借款的一個方面，也是形成其他借款方式的一個重要內(nèi)容，什么叫委貸？比如說一個單位缺一百萬的流動資金，兄弟單位不是子單位，知道他的經(jīng)營狀況不錯，我要找他借點錢，這個單位從法律上來講又不好直接給我，因為怕我還不清，為了將來免予刑事訴訟的問題，通過委貸的方式來解決，委托銀行貸款，就是你走銀行貸款的路，這個錢又是我的，將來我找銀行算賬，我不找你算賬，把這個風險轉嫁到銀行那邊去了，但是不是銀行的資金來源，不是銀行的自有資金，而是甲單位存到銀行給甲單位的錢，這是委托貸款。 首先看第一個大方塊，是五項資金來源： 一是項目資本。 會計報表解讀還有實例，這個例子大家看不看也就無所謂了，就是哪個表跟哪個表相對應的，資產(chǎn)負債率是怎么得出來的？給你一個實例，根據(jù)會計報表讓你自己去分析，在這就不多講了，因為這個比較占時間，今天所講的東西本來不是一天之內(nèi)能夠結束的問題，對于不同的人員要分別講解，沒有一周的時間恐怕拿不下來，今天在這能給大家有一個初步的概況介紹，給大家一些輪廓性東西，有一定的了解就可以了。 今天比較就很困難，都是商業(yè)機密，建設部不可能給你公布一個各省市的開發(fā)行業(yè)的具體指標，所以就需要自己去淘寶，通過各種方式取得其他地區(qū)、其他省市的資產(chǎn)利潤率是多少，權益利潤率是多少，和自己進行比較，當然這項工作很困難，從某種程度上講還有點經(jīng)濟間諜的味道，但是需要掌握。怎么計算出來的？就是通過這個公式，不管這里面的內(nèi)容是真的還是假的，是通過這個公式得出來的。我們有些支出比較大的，能不能在明年把這個扭轉過來？這是我們分析的內(nèi)容之一，在企業(yè)的時候我經(jīng)常做經(jīng)濟活動分析，不外乎就是這些情況，收入和支出的比較等等，包括今年和去年的情況比較，本企業(yè)和其他企業(yè)情況的比較，最后給領導提供一個完整的數(shù)字，得出一個結論，領導找到節(jié)約挖潛的方面、能力，過去在我所在單位的系統(tǒng)，每年我寫經(jīng)濟活動分析情況，給局長做一個增產(chǎn)節(jié)約報告，一年兩次，一個是年度中間，一個是年末，講兩次，做報告，他的信息來源來自哪兒呢？來自于財務分析，財務報表情況可以是其中一個內(nèi)容，還要涉及到施工管理，比如說工程的組織情況怎么樣，浪費節(jié)約的方面，工程計劃部分比施工管理、施工組織設計，這里面有什么毛病沒有？與施工組織設計好與壞，與企業(yè)生產(chǎn)的節(jié)約與浪費也有很大關系。 一個是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流流出量，這是一塊，指的我們房地產(chǎn)的開發(fā)銷售這一塊，包括租賃。利潤結算是收入減去支出減去各種費用剩5百萬，這叫應稅額，應稅額乘以應稅率，企業(yè)現(xiàn)在是25%的應稅率，才得出你應該交納企業(yè)所得稅的數(shù)額。如果這兩個數(shù)不對，那就算了，作為企業(yè)的經(jīng)理來看，一看這個報表就知道做得不對，拿回去重做，這點關系都沒搞對就送上來了，所以這兩個數(shù)大家要注意了。 所以未分配利潤必須企業(yè)里面最后沒有分配的、應該給人家的錢而沒給的，或者是窟窿，具體講利潤分配表的時候我再講，首先是拿到這個表怎么看？看什么東西？下一步會講一下利潤表、利潤分配表。再有就是在建開發(fā)產(chǎn)品，在施工中沒有蓋成的，它的成本和期間費用，要歸集到在建開發(fā)產(chǎn)品之中去。 定期和對方進行對賬這是財務管理人員的主要責任，你如果三年沒有對賬這是你的問題，你賬上還老記得其他應收款和應收賬款，你不對賬，對方早跑了。 這是資產(chǎn)負債表的基本格式，而且是某年某月某日的情況，某一個日期、某一個時點的情況，負債表是這樣的情況。后來經(jīng)過這么幾年的使用，發(fā)現(xiàn)還是不行，還得走那個借貸原理的道路，又改回來，現(xiàn)在國際上也都承認，你要跟外商做買賣，你那個增減記賬表人家都不懂，你這個到底是什么表？你這個企業(yè)里面有多少錢？看不出來，注冊資本是多少？盈余公積是多少？未分配利潤是多少？看不出來，怎么跟你做買賣？敢跟你做買賣嗎？所以一定要跟國際接軌，用國際上都能接受的程式化的方式。 實收資本，實收資本就是注冊資本金，你開張、做買賣，我們講成立企業(yè)首先要注冊，在工商要注冊，注冊資金有兩種形式：一個是現(xiàn)金、一個是實物，要到工商管理部門注冊，而且要通過會計事務所驗資，沒有驗資你注不了冊，工商就看你的驗資報告，為什么呢？主要是看你的資金到位沒有？過去那個階段的情況我都經(jīng)過，企業(yè)開張沒有注冊資金，就開張了，后來1991年以后，實行了會計接軌，國內(nèi)的會計要向國際接軌，會計報表就分這三塊：資產(chǎn)負債和損益、權益情況，權益就要反映出來你的注冊資本金是多少。其他資產(chǎn)就很多了，什么地緣資產(chǎn)、長期待辦費用都屬于其他資產(chǎn)范圍的，我就不詳細講了。長期投資，對外的投資有子公司，還有對外參股，都屬于長期投資的范圍，這也是投出去的錢，是另外一種表現(xiàn)形式，也是資產(chǎn)的類別之一。再有就是權益。 資產(chǎn)負債表的作用是什么？反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)組合及其構成情況，一拿這個表首先看最后一欄資產(chǎn)總額是多少？？？還是15億？都反映在資產(chǎn)負債表的左方。 還有股東權益變動的增減表，這個一般是不會產(chǎn)生大的變動的，在一定時期內(nèi)不變，有時候要及時反映出來，誰的股份增加了？誰的股份減少了？今年又進了哪些股東？走了哪些股東？是大股東？還是小股東？占的資本金有多少？權益有多少？怎么進行分配的？這一串問題就都出來了。 一、財務報告及其組成 財務報告分這樣三個方面，這是每年財務部門都要出的一個資料，財務報告要給企業(yè)經(jīng)理、高管、董事會使用，報告一年的財務工作，通過會計報表、會計報表的附錄、財務說明書，每年的財務報告由這三塊組成。 這一講就是這樣幾個內(nèi)容，一是企業(yè)的資質等級，二是從企業(yè)的注冊開始，存在什么問題，大家如何進行糾正？在管理之中需要解決什么問題？三是財務管理框架等等， 從這三個方面做了一個初步的講解，咱們大家對里面的問題要吃透，財務管理的概念要樹立起來，這樣為我們以后的各項工作打下一個比較好的基礎。 做好財務預算工作可以使得現(xiàn)代財務管理更加有序，它以財務的預測和財務的決策為前提，又是財務控制和財務分析的基礎，財務預測是必須做好的，財務預算是建立在財務預測的基礎之上的，搞不好財務預測，你的預算都是瞎掰，所以一定要搞好預測，編制好財務預算，也是下一步管理使用的前提。 選擇最佳的利潤和稅后利潤進行分配，這會產(chǎn)生的利潤分不分？分多少？也是一個學問。 二是資金投放的管理。 財務管理的四個內(nèi)容： 一是資金籌集。還要上繳管理費用，國企里面有，我是總公司，需要我的分公司定期上繳管理費用，在前五年的時候財政部對大型國有企業(yè)的管理，核定它的上繳管理費用的比例可以進入成本，這是不是一個問題？從現(xiàn)在的稅法來分析，確實里面存在著問題，你的企業(yè)利潤怎么形成的？收入減去成本減去管理費用自己發(fā)生的管理費用形成費用，財務費用，形成了企業(yè)的毛利潤。 財務管理的四個任務： 一是國家的制度、政策有沒有貫徹？有沒有違規(guī)？ 違反國家的大法是大問題，企業(yè)制度沒有執(zhí)行好這是企業(yè)內(nèi)部問題，外部的國家法律、規(guī)章制度你沒有一定的政策水平來遵照執(zhí)行，就不行了。所以在大家搞管理的時候，下一步稅法我要講為什么國家為了企業(yè)一步一步出臺新的稅務的管理辦法？就是因為存在的問題比較多，所謂的合理避稅就是打一個擦邊球，還沒有出現(xiàn)這種制約之前，我們把這個問題走在它的前面，等它發(fā)現(xiàn)了加強管理了，就是從什么什么時候開始執(zhí)行，以前的算了，以后的按照這個辦法。為什么大家都忙著上？因為確實利潤空間還是比較大的，你管理得好和管理不好大不一樣，10%、20%的利潤弄好了能拿下來，弄不好的話5%也拿不到甚至還賠錢，我見過這樣的企業(yè)，是中關村地區(qū)的一個老板，他講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在形勢太好了，傻子都能賺錢，不然吧？最后他請我去做審計了，為什么？他說我賠了。 這是我前兩天看電視看到的，我覺得這還是小事，樓房倒了這是大事，幸虧還沒交工，在施工的過程中，有幾個民工受傷死了。在稅法里面我還要講，怎么樣才能達到預售的標準，達不到預售的標準你不能銷售，過去賣樓花大家知道，我也曾經(jīng)參與過，不是賣樓花，是搶那樓花，一個開發(fā)項目，我去買房了，我以為有房子弄好了呢，到那一看就是樓花，在墻上畫一張圖，在什么地方，我這小區(qū)是什么模樣，幾單元幾號都給你劃上格，你要哪兒呢？我要4單元4層1號，就辦手續(xù)，你交定金，也不多，幾千塊錢就可以了，然后給你插一個小紅旗，插上就算賣出去了，定金收了，過幾天以后就要受你的預售款了，這種情況過去很多，你還真搶，因為這個小區(qū)位置很好，就這么幾套房子，我不想要頂層的，我就想要三層的，金三銀四嘛，我趕緊搶那個三層的，結果沒排好，別人談好了小紅旗插上了，所以北京人冬季有搶大白菜的情況，50歲以上的人都知道，冬儲大白菜，搶啊，10月7號的時候要下霜了，每年的10月6月到11月初這個階段，一定要把大白菜搬回家去做冬天儲藏的主要菜品，就搶，夜里排隊去?，F(xiàn)在有一些驗資的時候，專門有這么一種公司，大家感興趣的話，必要的時候也可以用上，比如我注冊資本我準備2千萬，實際我手里就一百萬，那我也要做事，怎么辦呢？那就有一些驗資公司，他本身就帶資給你驗資，我遇到這種情況也不少，我先借你，你有1百萬，我借你1900萬，我也給你驗資，他借給你的錢，他控制，然后驗完資以后馬上把1900萬抽回來了，那作為企業(yè)來講，注冊資金肯定是不夠的，然后就出現(xiàn)了籌資、集資、貸款等等一系列的問題和事項。不僅在北京市，在廣東、山東，哪兒招標都可以投標。 第一講財務管理框架 這一講里給大家介紹的主要有這么幾個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)的級別劃分；二是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀以及存在的問題，有問題好分析怎么提升，針對存在的問題提升我們的管理水平，這是現(xiàn)代企業(yè)管理的一個需要；三是財務管理框架，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理應該從哪幾個方面著手。 這是企業(yè)開發(fā)的等級劃分，我們可以衡量一下自己了，我們的企業(yè)的注冊資本金是多少？不算貸款，企業(yè)開張成立的時候拿出來的錢，貨幣和實物，現(xiàn)在注冊主要是貨幣，是5千萬？還是2千萬？達到哪個級首要的指標？我們就可以進入哪一級了，當然其他的指標也是很重要的。所以企業(yè)的注冊資本金、等級、資質的認定，決定了你的開發(fā)范圍、運作的能力還有具體和銀行各方面的信貸關系。有時候自己都顧不過來了，拖欠一點工資也是很自然的問題了。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽不好，說有什么沒有什么，說有停車位結果都蓋了房了，說有游泳池，結果場館的面積被壓縮了，也蓋上房了。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務誠信度受到威脅 這句話怎么講？老百姓一般都認為你們是暴利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掙了一半錢，現(xiàn)在一萬五、一萬八一平米，實際上有幾千塊錢就夠了，他算的是建筑成本，沒有考慮到地價問題，這塊地在市內(nèi)和遠郊縣絕不一樣，市內(nèi)一塊地過去能達到四、五千，現(xiàn)在可能還要更高。%，在當時來講是比較低、不夠準確的。如果搞不好，我們企業(yè)的信譽一旦受到影響不堪設想，誰誰誰的房子賣得好，為什么？信譽高、策劃得好、建筑得好，這是一個吧？所以通過這些問題來講，我們一定要把自己的管理水平提上去。 編制計劃還要檢查計劃的執(zhí)行情況，這也是下面講的內(nèi)容，在以后的幾講之中我們還會講具體的問題。采購的地價在周圍的地價水平是多少？一拍腦瓜行了，就這個價進了吧，這塊地就下來了。所以在資金籌集方面一定要做好準備。 三是資金的運營管理。 二是財務預算。 控制完了今年一年要算賬的，我們要進行一個分析甚至是考核，對做的預算執(zhí)行情況如何？成本支出是不是在有效的控制范圍之內(nèi)？企業(yè)的利潤計劃實現(xiàn)了沒有？實現(xiàn)了多少？百分比是多少？成本利潤率、投資的資金利潤率，原來測算的要達到多少？在預算里面制定了多少？實際情況發(fā)生了多少？最后都要做一個詳細的分析，目的總結今年作為測算來年的情況和編制來年預算的基礎，這是一個循環(huán)。 這里有一句話希望大家能夠注意：“一個好的企業(yè)管理者必須首先是財務管理的專家。 二、財務報表的種類、作用和結構、分析和案例。還有各個時期的會計報表有著不同的作用。企業(yè)的經(jīng)營成果就是這么大的三塊內(nèi)容反映出來，資產(chǎn)是現(xiàn)在占有的資產(chǎn)，不是現(xiàn)在僅僅的固定資產(chǎn)，有時候一說資產(chǎn)就是固定資產(chǎn)，不是這樣。實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤，這四個方面是反映所有者權益的內(nèi)容。剛才我說，你不給我拿兩個億，想摘這個牌子那是不可能的，平常表現(xiàn)不出來，資產(chǎn)負債表上來一個無形資產(chǎn)商譽全聚德這三個字值多少錢，這個不符合財務制度，不能這樣記，但是一旦資產(chǎn)要發(fā)生轉移的時候，要進行資產(chǎn)評估的時候，它的價值一評就出來了，當然全聚德這三個字就是兩億，這就是一個說法，不見得是準數(shù)。比如剛才說的應付工資，應該付給職工的工資沒有付，這是一種負債，那放在長期負債里面行嗎？我三年不發(fā)誰也不用干什么了，只是說這個月的工資我下月發(fā)給你，作為財務核算來講，這個月的工資應該是每人8000還是1500，一共多少人、多少個部門、發(fā)多少工資，我算出來了9月份的工資，10月5號發(fā)，也可能是35萬，根據(jù)企業(yè)大小不同了，屬于一種負債形式，應該發(fā)的工資沒發(fā)的。 捎帶講一句也可以，我還拿錢來舉例子，我這5千萬拿下來撥在企業(yè)里面，賬目怎么反映？就是借5千萬，銀行存款，還有貸，貸什么？不是注冊資本，剛才注冊資本金通過驗資報告已經(jīng)進入到實收資本里面去了，這5千萬怎么表現(xiàn)呢？貸資本公積，大家可以看，這資本公積在哪一方呢？在權益里面，會計報表的右方，左右必相等，借貸必相等，所以借銀行存款5千萬，貸就是看貸什么科目了，這是從哪來的錢、什么性質的錢，就是屬于資本公積來借，貸資本公積5千萬，這樣賬上就平了，要不然不平。不能給你，銀行知道這是窟窿，你拿貸款要發(fā)工資去。所以要分析它的賬齡是多少？應收賬款的賬齡在3年以上的，就要特別小心了，怎么3年都沒收回來了？應收賬款往往是銷售出去，人家暫時沒有給錢，叫做應收賬款，應收賬款和經(jīng)營有直接關系的應收的