【正文】 ? 1 太平路小區(qū)商務(wù)寫字樓和住宅樓完工驗(yàn)收合格，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。財(cái)務(wù)部收到工程價(jià)款結(jié)算賬單和已完工程月報(bào)，經(jīng)與中標(biāo)工程量清單報(bào)價(jià)和已完工程量和工程形象進(jìn)度對(duì)比時(shí)，認(rèn)為不符，退回預(yù)算合同部要求復(fù)審，經(jīng)與監(jiān)理部門，施工單位均測(cè)量復(fù)核，施工單位多報(bào)已完工程量 100萬(wàn)元，重報(bào)工程價(jià)款結(jié)算賬單和已完工程量月報(bào)，本期已完工程量為 1100萬(wàn)元，財(cái)務(wù)部予以確認(rèn)，并取得增值稅專用發(fā)票所載稅額 121萬(wàn)元。 ? 建筑面積法 ? 某具體成本計(jì)算對(duì)象應(yīng)分配某項(xiàng)間接費(fèi) =該 具體成本計(jì)算對(duì)象 /總建筑面積 *某項(xiàng)間接費(fèi)總額 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 開發(fā)間接費(fèi) 某費(fèi)用 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 開發(fā)間接費(fèi) 某費(fèi)用 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 7） 借款費(fèi)用的歸集與分配 ? 能明確分清具體成本計(jì)算對(duì)象的應(yīng)直接計(jì)入，不能分清一般按 “預(yù)算造價(jià)法”分配。如果判斷某個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象與使用土地面積關(guān)聯(lián)度很大，也可采用 “占地面積法 ”分配。 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? 貸：銀行存款 ? 向稅務(wù)部門申報(bào)土地征用抵減稅額時(shí)： ? 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅 銷項(xiàng)稅額抵減 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? （ 2） 前期工程費(fèi)的歸集與分配 ? 前期工程費(fèi)能直接計(jì)入某具體成本計(jì)算對(duì)象的盡可能 直接計(jì)入，如勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)等在一個(gè)合同內(nèi)統(tǒng)一結(jié)算，或者使用同一結(jié)算票據(jù)的則分配計(jì)入 具體成本計(jì)算對(duì)象，可按 “預(yù)算造價(jià)法 ”分配。 ? 借：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 —進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? （ 17）開發(fā)項(xiàng)目完工，結(jié)轉(zhuǎn)尚未支付工程成本 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 （相關(guān)明細(xì)） ? 貸：應(yīng)付賬款 —某公司（單位） ? （ 18）開發(fā)項(xiàng)目完工，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品總成本 ? 借：開發(fā)產(chǎn)品 某開發(fā)產(chǎn)品 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 （各明細(xì)賬金額） ? （ 19）在確認(rèn)銷售收入同時(shí)確認(rèn)銷售成本 ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 某開發(fā)產(chǎn)品 ?（三）開發(fā)成本需要進(jìn)行共同成本和間接費(fèi)用分配的核算 ? 適用范圍 ? （ 1） 群體開發(fā)項(xiàng)目中開工時(shí)間相距較大項(xiàng)目（分期數(shù)） ? （ 2）群體開發(fā)項(xiàng)目中房屋結(jié)構(gòu)和功能不同（如住房和商用） ? （ 3）同一項(xiàng)目管理部門管理的不同地理環(huán)境開發(fā)項(xiàng)目 ? “開發(fā)成本 ”明細(xì)科目設(shè)置 ? 主要是在 “某開發(fā)項(xiàng)目 ”后設(shè)置具體成本計(jì)算對(duì)象三級(jí)科目，而成本項(xiàng)目則為四級(jí)科目，再分細(xì)五級(jí)科目，甚至六級(jí)科目可設(shè)置多欄式明細(xì)賬核算。如 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)不能與 “銷售費(fèi)用 ”混淆；總部管理人員薪酬不能與項(xiàng)目管理人員薪酬混淆；資本化借款費(fèi)用不能與 “財(cái)務(wù)費(fèi)用 ”混淆。 ? 應(yīng)付賬款。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)自行進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程建設(shè)的，可以比照建筑企業(yè)設(shè)置有關(guān)成本項(xiàng)目。廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)、其他。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 ? ? 室外智能化系統(tǒng)費(fèi)。 ?（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 ? “三通一平”費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。設(shè)置成本項(xiàng)目可以反映產(chǎn)品成本的構(gòu)成情況，滿足成本管理的目的和要求；有利于了解企業(yè)生產(chǎn)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)用途，便于企業(yè)分析和考核產(chǎn)品成本計(jì)劃的執(zhí)行情況。 （二）對(duì) 群體開發(fā)項(xiàng)目 同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目策劃和投資決策階段。 ?（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施 ? 針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理 ? 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡(jiǎn)化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點(diǎn)有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。房地產(chǎn)成本按照資金進(jìn)入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購(gòu)成本、開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。 ? 耗費(fèi)的資金量大和籌資成本受益期限較長(zhǎng) ? 房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。 ? (2)全過程成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約 。注重合同的修改和補(bǔ)充工作。 二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象 成本計(jì)算對(duì)象，就是指為計(jì)算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費(fèi)用歸集和分配的范圍，是被計(jì)算成本的客體。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則?？睖y(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi) ?消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金 (或墻改專項(xiàng)基金 )、招投標(biāo)管理費(fèi)等。場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。 ? 建筑工程費(fèi) ? 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)主要包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。 ? 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。 ?（五）公共配套設(shè)施費(fèi) ? 是指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、行政管理費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。核算自建自用項(xiàng)目的工程成本。 ? 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。如 “開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) ”中的管理人員薪酬等。 ? 開發(fā)成本的歸集