【正文】 ? 1 太平路小區(qū)商務寫字樓和住宅樓完工驗收合格，結轉開發(fā)產品成本。財務部收到工程價款結算賬單和已完工程月報，經與中標工程量清單報價和已完工程量和工程形象進度對比時，認為不符，退回預算合同部要求復審，經與監(jiān)理部門，施工單位均測量復核，施工單位多報已完工程量 100萬元，重報工程價款結算賬單和已完工程量月報，本期已完工程量為 1100萬元，財務部予以確認，并取得增值稅專用發(fā)票所載稅額 121萬元。 ? 建筑面積法 ? 某具體成本計算對象應分配某項間接費 =該 具體成本計算對象 /總建筑面積 *某項間接費總額 ? 賬務處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 開發(fā)間接費 某費用 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 開發(fā)間接費 某費用 ? 應交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：銀行存款（或應付賬款或預付賬款） ? （ 7） 借款費用的歸集與分配 ? 能明確分清具體成本計算對象的應直接計入，不能分清一般按 “預算造價法”分配。如果判斷某個具體成本計算對象與使用土地面積關聯(lián)度很大，也可采用 “占地面積法 ”分配。 ? 賬務處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 ? 貸：銀行存款 ? 向稅務部門申報土地征用抵減稅額時： ? 借：應交稅費應交稅費 ——應交增值稅 銷項稅額抵減 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 ? （ 2） 前期工程費的歸集與分配 ? 前期工程費能直接計入某具體成本計算對象的盡可能 直接計入，如勘察設計費、報批報建增容費等在一個合同內統(tǒng)一結算，或者使用同一結算票據(jù)的則分配計入 具體成本計算對象，可按 “預算造價法 ”分配。 ? 借：應交稅費 應交增值稅 —進項稅額 ? 貸：應交稅費 待抵扣進項稅額 ? （ 17）開發(fā)項目完工，結轉尚未支付工程成本 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 （相關明細） ? 貸：應付賬款 —某公司（單位） ? （ 18）開發(fā)項目完工，結轉開發(fā)產品總成本 ? 借：開發(fā)產品 某開發(fā)產品 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 （各明細賬金額） ? （ 19）在確認銷售收入同時確認銷售成本 ? 借：主營業(yè)務成本 ? 貸：開發(fā)產品 某開發(fā)產品 ?（三）開發(fā)成本需要進行共同成本和間接費用分配的核算 ? 適用范圍 ? （ 1） 群體開發(fā)項目中開工時間相距較大項目（分期數(shù)） ? （ 2）群體開發(fā)項目中房屋結構和功能不同（如住房和商用） ? （ 3）同一項目管理部門管理的不同地理環(huán)境開發(fā)項目 ? “開發(fā)成本 ”明細科目設置 ? 主要是在 “某開發(fā)項目 ”后設置具體成本計算對象三級科目，而成本項目則為四級科目，再分細五級科目，甚至六級科目可設置多欄式明細賬核算。如 營銷設施建造費不能與 “銷售費用 ”混淆；總部管理人員薪酬不能與項目管理人員薪酬混淆；資本化借款費用不能與 “財務費用 ”混淆。 ? 應付賬款。 ? 房地產企業(yè)自行進行基礎設施、建筑安裝等工程建設的，可以比照建筑企業(yè)設置有關成本項目。廣告設施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。 ? ? 室外智能化系統(tǒng)費。 ?（四）基礎設施建設費 ? 是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。 ? “三通一平”費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。設置成本項目可以反映產品成本的構成情況，滿足成本管理的目的和要求；有利于了解企業(yè)生產費用的經濟用途，便于企業(yè)分析和考核產品成本計劃的執(zhí)行情況。 （二）對 群體開發(fā)項目 同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。房地產開發(fā)企業(yè)結算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。這個階段的工作質量將直接影響項目的成本管理和結算。房地產開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段：一是項目策劃和投資決策階段。 ?（二）房地產企業(yè)加強成本管理的措施 ? 針對不同房地產企業(yè)特點進行成本管理 ? 根據(jù)我國房地產企業(yè)經營業(yè)務的繁雜程度可以分為綜合型、精細型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產企業(yè)經營的業(yè)務不同，導致成本管理的內容和特點有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產企業(yè)成本特點而進行相應的成本管理。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。房地產成本按照資金進入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經營成本。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。 ? 耗費的資金量大和籌資成本受益期限較長 ? 房地產開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。 ? (2)全過程成本控制。房地產開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構三方的相互制約 。注重合同的修改和補充工作。 二、房地產企業(yè)成本核算對象 成本計算對象，就是指為計算產品成本而確定的生產費用歸集和分配的范圍，是被計算成本的客體。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費 ?消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金 (或墻改專項基金 )、招投標管理費等。場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。 ? 建筑工程費 ? 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。室內水暖氣電管線設備費主要包括：室內給排水系統(tǒng)費（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內采暖系統(tǒng)費（地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內燃氣系統(tǒng)費；室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋。 ? 室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調壓站等。 ?（五）公共配套設施費 ? 是指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設施費用等。主要包括工程監(jiān)理費、預結算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、工程保險費。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。核算自建自用項目的工程成本。 ? 主營業(yè)務成本。如 “開發(fā)間接費 工程管理費 ”中的管理人員薪酬等。 ? 開發(fā)成本的歸集