【正文】 借款費(fèi)用 ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 — 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ? 貸： 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —間接費(fèi)用 —利息費(fèi)用 11274664 ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) — 間接費(fèi)用 —監(jiān)理費(fèi) 600000 ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —間接費(fèi)用 — 質(zhì)檢費(fèi) 202300 ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) — 間接費(fèi)用 —招標(biāo)編制費(fèi) 292759 ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) — 間接費(fèi)用 —招標(biāo)管理費(fèi) 73189 ? 預(yù)售 16號(hào)住宅樓 88套， ， 30065904元； 710號(hào)住宅樓96套， ， ；商務(wù)寫(xiě)字樓 3000平方米， 1320元 /㎡， 19800000元。 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 —太平路小區(qū)商務(wù)寫(xiě)字樓 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 —太平路小區(qū)住宅樓 貸：開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫(xiě)字樓 — 土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 — 土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫(xiě)字樓 —前期工程費(fèi)（累計(jì)余額） ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——前期工程費(fèi)（累計(jì)余額） ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫(xiě)字樓 —建筑安裝工程費(fèi) （累計(jì)余額） ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——建筑安裝工程費(fèi) （累計(jì)余額） ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫(xiě)字樓 —配套設(shè)施費(fèi) （累計(jì)余額） ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——配套設(shè)施費(fèi) （累計(jì)余額） ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫(xiě)字樓 —開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（累計(jì)余額） ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（累計(jì)余額） ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫(xiě)字樓 —借款費(fèi)用（累計(jì)余額） ? 開(kāi)發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——借款費(fèi)用（累計(jì)余額） ? 預(yù)售住宅 ，收入 ，商務(wù)寫(xiě)字樓 1320平方米，收入 19800000元，合計(jì)收入 。太平路小區(qū)實(shí)際使用土地面積 ，應(yīng)分?jǐn)偼恋卣饔贸杀緸?141983168元（*）按占地面積 分配到兩類(lèi)產(chǎn)品中。 ? 借：銀行存款 19790 0000 ? 長(zhǎng)期借款 —工商銀行貸款利息調(diào)整 210 0000 ? 貸：長(zhǎng)期借款 —工商銀行貸款成本 20230 0000 ? 市建工總公司申請(qǐng)支付商務(wù)寫(xiě)字樓已完工程價(jià)款。不能直接計(jì)入的費(fèi)用（如項(xiàng)目 行政管理費(fèi)等）則分配計(jì)入成本。 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 建筑安裝工程費(fèi) 某工程 ? 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 建筑安裝工程費(fèi) 某工程 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 4） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 歸集與分配 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般是室外工程，如果合同和結(jié)算發(fā)票不能分清是某個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象的，需要分配計(jì)入成本。 ? （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配 ? 土地征用可按 “占地面積法 ”分配 ? 某具體成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋卣饔觅M(fèi) =（具體成本對(duì)象建筑面積 /容積率） *單位面積土地征用費(fèi) ? 拆遷費(fèi)一般直接計(jì)入安置房成本中。對(duì)外提供的 主要目的 是為了滿(mǎn)足稅收管理需要。核算納入損益的已經(jīng)銷(xiāo)售和視同銷(xiāo)售種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、還建房的的成本。 ? 開(kāi)發(fā)成本。 ? 開(kāi)始資本化的條件有三個(gè)：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)所必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢(xún)公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)；施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi)。 ? 配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。 ? 室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)。室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。主要包括基礎(chǔ)造價(jià)、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)、門(mén)窗工程、公共部位精裝修費(fèi)、戶(hù)內(nèi)精裝修費(fèi)。 ? 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀(guān)測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、施工放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 ? 成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 根據(jù)財(cái)政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、綜合開(kāi)發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類(lèi)型等確定成本核算對(duì)象。施工階段的設(shè)計(jì)變化和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系。另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本 (俗稱(chēng)樓面地價(jià) )，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。主講 胡勤勇 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述 1 3 二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象 目 錄 2 三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項(xiàng)目 1 5 4 四、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集、分配 和結(jié)轉(zhuǎn) 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述 （一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的特點(diǎn) 房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為成本核算對(duì)象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際成本。 ? 配套及其他收費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)不一 ? 主要是指水、電、熱能、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。六是結(jié)算階段的成本控制。 （一）對(duì)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。 ? 三、 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項(xiàng)目 產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般是指計(jì)入產(chǎn)品成本的費(fèi)用按經(jīng)濟(jì)用途劃分的項(xiàng)目，是對(duì)產(chǎn)品成本構(gòu)成內(nèi)容所作的分類(lèi)。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、臨時(shí)圍擋。基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)及檢測(cè)費(fèi)、降水。弱電系統(tǒng)費(fèi)：居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按扭等；對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；有線(xiàn)電視費(fèi)用：包括有線(xiàn)電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用；電話(huà)系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用；寬帶