【正文】 發(fā)成本不用進行共同成本和間接費用分配的核算 ? 適用范圍 ?（ 1）以獨立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目； ?（ 2） 同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工的 群體開發(fā)項目。核算辦理進度結(jié)算，已經(jīng)取得發(fā)票的應(yīng)付款。 四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算歸集、分配 和結(jié)轉(zhuǎn) ?（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算涉及主要賬戶 ? 預(yù)付賬款。廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤 (含示范單位 )周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。 ? 該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；球場；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；電子巡更系統(tǒng)費用；電子公告屏費用等。 ? 室外給排水系統(tǒng)費。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路，場地平整。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。 根據(jù)財政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用等七個成本項目 （一）土地征用及拆遷補償費 是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。 對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，按綜合開發(fā)期數(shù)確定成本計算對象。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機制。五是施工階段的成本控制。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。 ? 制定成本計劃，執(zhí)行全過程成本管理 ? (1)制定成本計劃。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，需要長期占用資金。這里主要講房地產(chǎn)開發(fā)成本。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。二是逐層分解總成本計劃目標。三是動遷階段的成本控制。詳細進行工程計算，復(fù)核工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證 。 ? 作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的一系列活動。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。包括勘測丈量費、規(guī)劃設(shè)計費、建筑研究用房費、其他。報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。 ?（三）建筑安裝工程費 ? 是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。 ? 安裝工程費 ? 安裝工程費包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費、弱電系統(tǒng)費。主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用。綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。 ? 工程管理費。資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。 ? 在建工程。既要核算總成本，也要核算建筑面積和單位成本。 ?五級科目：不針對所有項目，只對部分成本項目具體內(nèi)容再細分類。 ? 共同成本和間接費用 如果事先未明確 具體成本計算對象 ，可在開發(fā)成本設(shè)置相應(yīng)的共同成本和間接費用明細賬，待明確后轉(zhuǎn)入 具體成本計算對象 。 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 前期工程費 設(shè)計費 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 前期工程費 設(shè)計費 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 3） 建筑安裝工程費歸集與分配 ? 建筑安裝工程費主要是對墻面內(nèi)施工，按實際結(jié)算發(fā)票歸集，一般不用分配。 ? 賬務(wù)處理 : ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某公益項目 建筑費 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某公益項目 安裝費 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某公益項目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 6）開發(fā)間接費的歸集與分配 ? 在一個項目部門管理群體開發(fā)項目中，雖然費用內(nèi)容繁多，也并不是所有成本都需要采用分配方法。 ? 借：開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —前期工程費 —勘察費 ? —住宅樓 —前期工程費 —勘察費 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 —某勘察設(shè)計院 ? 銀行存款 ? 市建工總公司中標商務(wù)寫字樓，中標價 12987 3600元，監(jiān)理工程師和合同預(yù)算部審核確認市建工總公司預(yù)付款支付申請，經(jīng)財務(wù)部復(fù)核中標單位預(yù)付款保函和預(yù)付款支付申請同意，按中標價的 10%，支付中標單位預(yù)付款1298 7360元，工程完成 80%開始抵扣。 ? 借：銀行存款 ? 貸：預(yù)收賬款 —各客戶明細 ? 借：應(yīng)收賬款 —申報增值稅銷項稅額 ? 貸：應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 銷項稅額 ? 注：確認 “待抵扣進項稅額 ”轉(zhuǎn)入 “進項稅額 ”分錄省略。 ? 結(jié)轉(zhuǎn)收入： ? 借： 預(yù)收賬款 —各客戶明細 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 —太平路小區(qū)住宅樓銷售收入 ? 營業(yè)務(wù)收入 —太平路小區(qū)商務(wù)寫字樓銷售收入 ? 應(yīng)收賬款 ——申報增值稅銷項稅額 ? 結(jié)轉(zhuǎn)成本： ? 住宅銷售成本 =*=（元） ? 商務(wù)寫字樓銷售成本 =1320*=（元） ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 —太平路小區(qū)住宅樓成本 ? 主營業(yè)務(wù)成本 —太平路小區(qū)商務(wù)寫字樓成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 —太平路小區(qū)商務(wù)寫字樓 ? 開發(fā)產(chǎn)品 —太平路小區(qū)住宅樓 ? 授課結(jié)束 請?zhí)嵋庖? 演講完畢，謝謝觀看！