【正文】 若進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷售稅額，僅以銷項(xiàng)稅額結(jié)轉(zhuǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。核算各種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、還建房的在建項(xiàng)目成本。 ? 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用?；A(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)。 ? 三、 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項(xiàng)目 產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般是指計(jì)入產(chǎn)品成本的費(fèi)用按經(jīng)濟(jì)用途劃分的項(xiàng)目，是對(duì)產(chǎn)品成本構(gòu)成內(nèi)容所作的分類。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。 ? 配套及其他收費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)不一 ? 主要是指水、電、熱能、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本 (俗稱樓面地價(jià) )，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。施工階段的設(shè)計(jì)變化和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系。 ? 成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。主要包括基礎(chǔ)造價(jià)、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)、門窗工程、公共部位精裝修費(fèi)、戶內(nèi)精裝修費(fèi)。 ? 室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)。工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)；施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi)。 ? 開發(fā)成本。對(duì)外提供的 主要目的 是為了滿足稅收管理需要。 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 建筑安裝工程費(fèi) 某工程 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 建筑安裝工程費(fèi) 某工程 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 4） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 歸集與分配 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般是室外工程，如果合同和結(jié)算發(fā)票不能分清是某個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象的，需要分配計(jì)入成本。 ? 借：銀行存款 19790 0000 ? 長(zhǎng)期借款 —工商銀行貸款利息調(diào)整 210 0000 ? 貸：長(zhǎng)期借款 —工商銀行貸款成本 20230 0000 ? 市建工總公司申請(qǐng)支付商務(wù)寫字樓已完工程價(jià)款。 借：開發(fā)產(chǎn)品 —太平路小區(qū)商務(wù)寫字樓 ? 開發(fā)產(chǎn)品 —太平路小區(qū)住宅樓 貸：開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 — 土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 — 土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —前期工程費(fèi)（累計(jì)余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——前期工程費(fèi)（累計(jì)余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —建筑安裝工程費(fèi) （累計(jì)余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——建筑安裝工程費(fèi) （累計(jì)余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —配套設(shè)施費(fèi) （累計(jì)余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——配套設(shè)施費(fèi) （累計(jì)余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —開發(fā)間接費(fèi)（累計(jì)余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——開發(fā)間接費(fèi)（累計(jì)余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —借款費(fèi)用（累計(jì)余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——借款費(fèi)用（累計(jì)余額） ? 預(yù)售住宅 ，收入 ，商務(wù)寫字樓 1320平方米，收入 19800000元，合計(jì)收入 。 ? 借：開發(fā)成本 —環(huán)山土地 —土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 56314 ? 稅金及附加 —印花稅 27 ? 貸：預(yù)付賬款 —市土地資源局 27337 ? 銀行存款 29004 ? 收到太平路項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)文件，支付余款并取得勘察費(fèi)專用發(fā)票。需要考慮的是某個(gè) 具體成本計(jì)算對(duì)象尚未開工就不要計(jì)算其分配額，某個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象已經(jīng)完工也不要計(jì)算其分配額。 ? 開發(fā)成本明細(xì)設(shè)置 ?二級(jí)科目：某開發(fā)項(xiàng)目 ?三級(jí)科目：（ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（ 2）前期工程費(fèi)；（ 3）建筑安裝工程費(fèi)；（ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（ 5）公共配套設(shè)施費(fèi)；（ 6）開發(fā)間接費(fèi)；（ 7）借款費(fèi)用。核算在取得發(fā)票前預(yù)先支付給建筑商、供應(yīng)商和其他勞務(wù)提供者的款項(xiàng)。 ?（六）開發(fā)間接費(fèi) ? 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；雨污水系統(tǒng)費(fèi)用。臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)。 ? 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù) 。主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。 土地、土建、設(shè)備占有比例較大 這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的 80%。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的 10%~15%。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在 75%以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。 ? 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外背景音樂(lè)、室外零星設(shè)施。 ? ?（七）借款費(fèi)用 ? 是指符合資本化條件的借款費(fèi)用。核算各種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、還建房的已經(jīng)完工可交付客戶使用的開發(fā)項(xiàng)目成本。根據(jù)重要性原則，某個(gè)住宅樓門面房用于商業(yè)用途，沒(méi)有必要單獨(dú)作一個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi)屬于公益性質(zhì)的，一般不分?jǐn)偼恋?征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 成本能直接計(jì)入盡可能直接計(jì)入，不能直接計(jì)入按 “預(yù)算造價(jià)法 ”分配或者 “建筑面積法 ”分配。開具售房發(fā)票，所載增值稅 。 ? ? ? 土地征用成本 56314 ，土地總面積 80404平方米，能得到稅務(wù)部門確認(rèn)抵扣稅額 （ 56314 （1+11%） *11%）抵扣后金額 。凡是結(jié)算票據(jù)和相關(guān)合同能明確分清具體成本計(jì)算對(duì)象的應(yīng)直接計(jì)入。