經(jīng)典培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制-文庫吧在線文庫
【正文】 設(shè)計(jì)方案。 26 設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)： ? 項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)是關(guān)鍵； ? 明確設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度； ? 提出成本控制目標(biāo)：如總造價(jià)、單方造 價(jià)； ? 提出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：如含鋼量、含砼 量； ? 控制裝飾用料； ? 設(shè)計(jì)研發(fā)部與成本控制部密切配合。 而工程量按實(shí)際發(fā)生量計(jì)算 （ 按實(shí)計(jì)量 ） 。 適用需立即開展的項(xiàng)目 ， 如震后救災(zāi) ， 風(fēng)險(xiǎn)很大的項(xiàng)目等 。 一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底，同樣，一個(gè)工程也只能編制一個(gè)預(yù)算控制價(jià)，但同一個(gè)工程不能同時(shí)既編制標(biāo)底又編制預(yù)算控制價(jià)。 （ 3）編制招標(biāo)文件，確定合理的工程造價(jià)計(jì)價(jià)方法，確定預(yù)算控制價(jià)或標(biāo)底。 42 （ 4）處理工程索賠的幾個(gè)原則： ①索賠的引起是業(yè)主或監(jiān)理工程師的責(zé)任或風(fēng)險(xiǎn)，承包人可得到工期補(bǔ)償及費(fèi)用補(bǔ)償。 3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹(jǐn)慎原則。具體結(jié)算時(shí)間通過合同約定?？⒐Q算反映的是工程項(xiàng)目從籌建到竣工投產(chǎn)或使用的全過程的全部實(shí)際支出費(fèi)用，是項(xiàng)目建設(shè)成果、財(cái)務(wù)狀況、實(shí)際造價(jià)和投資效果的總結(jié)性文件。 缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、以及承包合同的約定。 按圖紙核實(shí)工程量。 58 竣工結(jié)算階段工程成本控制要點(diǎn)： 核對(duì)合同條款。而竣工決算是業(yè)主按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定編制的建設(shè)成果和財(cái)務(wù)狀況的總結(jié)性文件?？⒐そY(jié)算是業(yè)主及承包商兩個(gè)主體最終成交的交易價(jià)格。采取什么方式支付價(jià)款？款項(xiàng)如何計(jì)算？支付節(jié)奏及預(yù)付備料款扣回比例如何控制？這些都是以合同為依據(jù)，工程結(jié)算要解決的主要問題。 ②造成費(fèi)用增加或工期損失不是應(yīng)當(dāng)由承包人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 39 （三）施工階段工程成本的控制 工程變更與工程索賠 （ 1）工程變更的概念 在工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中，由于種種原因，常常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)、工程量、進(jìn)度計(jì)劃、使用材料等方面的變化，這些變化統(tǒng)稱工程變更，包括設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更以及原招標(biāo)文件和工程量清單中未包括的“新增工程”。 36 2）以工程量清單計(jì)價(jià)法編制預(yù)算控制價(jià)（標(biāo)底），以 《 建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范 》 及四川省 2020清單計(jì)價(jià)定額為依據(jù)。它是招標(biāo)人對(duì)招標(biāo)工程的最高限價(jià)，投標(biāo)人只能在預(yù)算控制價(jià)以內(nèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)。 30 （ 2） 可調(diào)價(jià)格合同 合同價(jià)在實(shí)施期間可隨價(jià)格變化而調(diào)整 ， 調(diào)整的方法和范圍在合同中約定 。 在總價(jià)合同中，業(yè)主對(duì)總投資有數(shù)，在施工中可控制投資。 25 推行限額設(shè)計(jì)、做好各設(shè)計(jì)階段造價(jià)計(jì)價(jià)與確定。 22 施工圖預(yù)算的編制，目前主要有兩種計(jì)價(jià)模式。但規(guī)定，現(xiàn)階段凡國(guó)家投資的建設(shè)項(xiàng)目必須采用工程量清單計(jì)價(jià)模式，其他類型投資項(xiàng)目由業(yè)主自主選擇計(jì)價(jià)模式。 （ 4） 稅金 ：是指國(guó)家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)入建筑安 裝工程造價(jià)內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù) 建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。定期（每季或每半年）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行全面的分析、評(píng)估、檢查，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施。 7 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本測(cè)算表 建筑面積 212400m2 序號(hào) 成本構(gòu)成 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總費(fèi)用 （萬元） 單方費(fèi)用 (元 /m2） 占總成本比例 1 土地成本 17468 % 2 前期費(fèi)用 1450 % 3 工程成本 29864 % 4 管理成本 % 房屋開發(fā)費(fèi) 783 % 5 營(yíng)銷成本 % 銷售收入 1858 % （總銷售收入按照3500元 /m2測(cè)算） 6 財(cái)務(wù)成本 1850 % 7 規(guī)費(fèi)、稅費(fèi) 6509 % 8 基本預(yù)備費(fèi) % 上述各項(xiàng)費(fèi)用 1195 %
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1