經(jīng)典培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制-wenkub
2023-05-16 14:01:46 本頁面
【正文】 212400m2 序號(hào) 成本構(gòu)成 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總費(fèi)用 （萬元） 單方費(fèi)用 (元 /m2） 占總成本比例 1 土地成本 17468 % 2 前期費(fèi)用 1450 % 3 工程成本 29864 % 4 管理成本 % 房屋開發(fā)費(fèi) 783 % 5 營銷成本 % 銷售收入 1858 % （總銷售收入按照3500元 /m2測(cè)算） 6 財(cái)務(wù)成本 1850 % 7 規(guī)費(fèi)、稅費(fèi) 6509 % 8 基本預(yù)備費(fèi) % 上述各項(xiàng)費(fèi)用 1195 % 合 計(jì) 60977 8 從成本的屬性來看，土地成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本及規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較弱；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)算差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的 價(jià)值。 3 一、成本的概念 美國會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)與標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)定義的成本： 成本是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價(jià)值犧牲，它可用貨幣單位衡量。1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制 陶 學(xué) 明 2 引言 利潤最大化是一個(gè)企業(yè)追求的最根本的目標(biāo)。 4 馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)定義的成本 W＝ c＋ v＋ m c—— 物化勞動(dòng)。 m—— 勞動(dòng)者為社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值。因此，工程成本、營銷成本是我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。 10 而成本控制就是根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對(duì)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的一切生產(chǎn)資料消耗進(jìn)行指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾正，以保證更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，促使成本不斷降低。 （ 2）在項(xiàng)目開始階段就建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解（如工程成本按土建、裝飾、電氣、給排水、消防、弱電、綠化等 )，責(zé)任落實(shí)到部門。 14 （ 1）直接費(fèi)：由 直接工程費(fèi) 和 措施費(fèi) 組成。 對(duì)承包商：工程成本 —— 直接費(fèi)＋間接費(fèi) 15 五、工程造價(jià)的計(jì)價(jià)方法 工程項(xiàng)目的組成 建設(shè)項(xiàng)目 單項(xiàng)工程 單位工程 分部工程 分項(xiàng)工程 16 定額計(jì)價(jià)方法 定額計(jì)價(jià)方法，就是根據(jù)國家統(tǒng)一頒布的估算指標(biāo)、概算指標(biāo)、概算定額、預(yù)算定額及其他有關(guān)定額等，對(duì)工程產(chǎn)品價(jià)格實(shí)行有計(jì)劃的計(jì)價(jià)與管理，這也是我國長期采用的一種方法即概預(yù)算計(jì)價(jià)體制，這是一種部分保留計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特色的工程造價(jià)管理制度。工程量清單計(jì)價(jià)方法在工程的招標(biāo)投標(biāo)中，要求招標(biāo)人編制出工程量清單，并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。 19 六、工程成本的全過程控制 工程成本控制的三個(gè)原則： （ 1）以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的全過程造價(jià)控制。國內(nèi)外大量實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性為 70%— 90%，而至施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束，影響工程造價(jià)的可能性為 30%— 70%，當(dāng)施工開始后，通過技術(shù)措施及施工組織節(jié)約工程造價(jià)的可能性為 10%— 15%，由此可見，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于施工以前的投資決策及設(shè)計(jì)階段。一種是“定額計(jì)價(jià)法”，一種是“工程量清單計(jì)價(jià)法”，前一種方式是我國工程造價(jià)計(jì)算一直采用的方法。 設(shè)計(jì)方案必須要處理好技術(shù)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)合理性的關(guān)系。 限額設(shè)計(jì)就是按照計(jì)劃的投資估算額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，按照初步設(shè)計(jì)的概算額限額進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，根據(jù)施工圖預(yù)算造價(jià)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的各專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行限額分配設(shè)計(jì)，使各專業(yè)設(shè)計(jì)在分配的投資限額內(nèi)控制設(shè)計(jì)并保證各專業(yè)滿足使用功能的要求，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總的投資額不被突破。 27 （二）招投標(biāo)與合同訂立階段成本的控制 工程合同價(jià)款的確定 （ 1） 固定價(jià)格合同 固定總價(jià)合同
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