經(jīng)典培訓(xùn)教材房地產(chǎn)項目成本控制(已修改)
2025-05-29 14:01 本頁面
【正文】 1 房地產(chǎn)項目成本控制 陶 學(xué) 明 2 引言 利潤最大化是一個企業(yè)追求的最根本的目標。為實現(xiàn)這一目標，企業(yè)需要從增加收入和降低成本兩個方面進行努力，即開源與節(jié)流。 實踐證明，房地產(chǎn)項目成本控制，是實現(xiàn)利潤最大化的重要管理措施和有效的直接的手段，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動實現(xiàn)最優(yōu)運轉(zhuǎn)的潤滑劑。 3 一、成本的概念 美國會計學(xué)會與標準委員會定義的成本： 成本是指為達到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位衡量。 4 馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)定義的成本 W＝ c＋ v＋ m c—— 物化勞動。生產(chǎn)中消耗的生產(chǎn)資料的 價值。 v—— 活勞動。勞動者為自己勞動所創(chuàng)造的 價值。 m—— 勞動者為社會創(chuàng)造的價值。 c＋ v—— 產(chǎn)品成本 5 我國 《 企業(yè)會計制度 》 定義的成本 成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)而發(fā)生的各種耗費。 6 二、房地產(chǎn)項目成本組成 一個房地產(chǎn)項目的主要開發(fā)成本可以分為以下部分 : 土地成本； 前期費用； 工程成本； 管理成本； 營銷成本； 財務(wù)成本； 其他費用。 7 某房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本測算表 建筑面積 212400m2 序號 成本構(gòu)成 計費標準 總費用 （萬元） 單方費用 (元 /m2） 占總成本比例 1 土地成本 17468 % 2 前期費用 1450 % 3 工程成本 29864 % 4 管理成本 % 房屋開發(fā)費 783 % 5 營銷成本 % 銷售收入 1858 % （總銷售收入按照3500元 /m2測算） 6 財務(wù)成本 1850 % 7 規(guī)費、稅費 6509 % 8 基本預(yù)備費 % 上述各項費用 1195 % 合 計 60977 8 從成本的屬性來看，土地成本、管理成本、財務(wù)成本及規(guī)費、稅費在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較弱；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測算差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。 9 三、成本控制的方法 控制的概念 控制一詞，通俗地說，控就是掌握，制就是限制。從科學(xué)的定義來說，控制是指按照一定的條件和預(yù)訂的目標，對一個過程或一系列事件施加影響，使其達到預(yù)定目標的一種有組織的行動。 10 而成本控制就是根據(jù)預(yù)定的成本目標，對實際生產(chǎn)經(jīng)營活動中的一切生產(chǎn)資料消耗進行指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正，以保證更好地實現(xiàn)預(yù)定的成本目標，促使成本不斷降低。 11 成本控制的方法 以成本的發(fā)生為基點，成本控制分為事前控制、事中控制和事后控制。 （ 1） 全過程成本控制 ； （ 2）全方位成本控制 （ 3）全員成本控制 （ 4） 項目生命周期 控制 （ 5）項目全生命周期控制 12 成本控制的組織措施 （ 1）成立成本控制小組，一般由公司總經(jīng)理任組長。定期（每季或每半年）對各個項目的開發(fā)成本進行全面的分析、評估、檢查，對成本異常變動情況及時預(yù)警并提出解決措施。 （ 2）在項目開始階段就建立成本控制目標，并將目標分解（如工程成本按土建、裝飾、電氣、給排
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