【正文】 中心總監(jiān)確認后，報公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后，由公司發(fā)文予以明確，同時報當?shù)氐孛k批準。：營銷中心編制《項目營銷代理服務(wù)合約》，經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后，報招標采購部及律師、分管領(lǐng)導(dǎo)會簽，報分管副總審核，公司總經(jīng)理審定后，由公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）簽署。：項目公司根據(jù)投標情況，評價營銷代理公司。，由公司營銷中心督促營銷代理公司成立或組建項目銷售部，并負責協(xié)調(diào)、監(jiān)控和管理銷售代理公司。經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后，報公司招標采購部，律師會簽，分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審定后，由總經(jīng)理（或其授權(quán)人）簽署。評價依據(jù)如下：策劃報告的創(chuàng)意及可行性；設(shè)計稿美觀度；費用比較；公司從業(yè)資質(zhì)和業(yè)績；公司實地考查情況；是否有較好的理念認同和強烈的敬業(yè)精神；對項目認知度及準備和實際可投入的人力、物力、精力；公司運作方式是否規(guī)范，能否與國際接軌；是否具有較強的市場調(diào)研能力及營銷中心能力、設(shè)計能力；是否具有較強的公關(guān)組織協(xié)調(diào)能力等。，須遵照以下流程進行確定：：須先對廣告公司進行初步考察，確定幾家意向合作單位，考察要素如下：公司以往的業(yè)績及優(yōu)勢；公司實力背景、人員結(jié)構(gòu)；策劃推廣、設(shè)計人員的素質(zhì)及操作水平；公司資質(zhì)、信譽；公司運作方式是否規(guī)范，能否與國際接軌；其他。其中附件：當?shù)胤康禺a(chǎn)廣告投放主要媒體報價表（含可能享受的優(yōu)惠情況）及各供方資料及報價情況，如在今后操作過程中發(fā)生變更，營銷中心部須及時另行報公司重新審批?！俄椖夸N售前營銷中心整體工作計劃》經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后，報公司上級領(lǐng)導(dǎo)審閱。評審《產(chǎn)品策劃書》要求：、客戶定位是否準確；、建筑和景觀設(shè)計要求是否合理；。，月報。《市場調(diào)查計劃》應(yīng)報項目公司營銷中心總監(jiān)審閱。第四部分 營銷系統(tǒng)策劃推廣管理制度一、 目的和適用范圍為加強公司下屬各項目營銷中心工作的管理和監(jiān)控，明確責權(quán)，提高工作效率，保證工作品質(zhì)，特制定本規(guī)定。崗位職責負責營銷人員按揭具體工作、按時收集按揭辦證資料；保持公司與按揭銀行、房地產(chǎn)主管部門的良好關(guān)系；陪同成交客戶辦理銀行按揭及相關(guān)工作，確保按量、按時放款；為客戶辦理抵押，備案等工作，辦理房產(chǎn)權(quán)證,國土權(quán)證工作；針對置業(yè)顧問組織和開展按揭、辦證的培訓(xùn)學(xué)習工作；項目銷售內(nèi)勤直接上司：項目案場經(jīng)理職責概要協(xié)助項目案場經(jīng)理做好營銷日常管理工作；負責項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和整理。崗位職責1．負責營銷部各類文件的流轉(zhuǎn)與審批流程，并將審批結(jié)果準確無誤地傳達到各項目；2．起草和修改報告、文稿，錄入文字、復(fù)印文件及收發(fā)傳真；3．電話接聽、轉(zhuǎn)接、記錄、反饋；4．管理營銷文件，建立完整的檔案文件資料；5．負責營銷部日常辦公用品申購、發(fā)放、登記管理，辦公室設(shè)備管理；6．訂閱年度報刊雜志，收發(fā)日常報刊雜志及交換郵件；7．營銷中心部人員外出情況登記,；8．對營銷中心部及各項目售樓部的工作進行績效考核及評價，匯制每月項目銷售排行榜，上報領(lǐng)導(dǎo)批準后通報實施；9．協(xié)助營銷中心總監(jiān)做好營銷隊伍的獎懲；10．組織建立各項目產(chǎn)品數(shù)據(jù)、銷售數(shù)據(jù)、計劃數(shù)據(jù)和總結(jié)數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供基礎(chǔ)依據(jù)；12．辦理營銷中心部各項報告的簽呈流程。營銷中心各崗位職能1營銷中心總監(jiān)直接上司：總經(jīng)理直接下屬：項目案場經(jīng)理，市場策劃經(jīng)理，按揭辦證專員職責概要在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，把控營銷系統(tǒng)整體工作方向及隊伍的搭建；組織各項目執(zhí)行各類營銷活動，達成年度銷售及回款目標。1 負責收集分析各項目的統(tǒng)計分析銷售數(shù)據(jù)，做好報表管理,做出統(tǒng)計分析。 1負責指導(dǎo)各項目銷售價格系統(tǒng)的制訂和實施。負責公司的品牌形象建設(shè)與管理。 負責本部門及各售樓部的營銷費用、管理費用預(yù)算的編制及審核。隨銷售環(huán)境發(fā)生變化時，負責調(diào)整計劃并組織應(yīng)對措施。第二部分 營銷系統(tǒng)組織架構(gòu)及人員聘用制度一、營銷中心部組織架構(gòu)圖營銷系統(tǒng)組織架構(gòu)1. 崗位人員配置原則：（1）、營銷中心在管理項目目前為1個，適用以下人員配備：A：總監(jiān)一名B：市場策劃經(jīng)理一名C：按揭辦證專員一至兩名（2）、項目售樓部人員配備A：案場經(jīng)理一名B：銷售內(nèi)勤一名C：置業(yè)顧問六至八名（尾盤銷售依情況由營銷中心調(diào)整）D：售樓部，樣板房清衛(wèi)人員兩名E：保安兩名F：濰坊售樓部看房專車司機一名二、營銷中心人員聘用方法 置業(yè)顧問、銷售內(nèi)勤，由營銷中心總監(jiān)向綜合辦公室提交招聘計劃，報行政副總審核同意，由營銷中心總監(jiān)負責招聘。2. 適用范圍鼎恒置業(yè)營銷系統(tǒng)全體人員包括：鼎恒置業(yè)營銷中心下屬市場部、項目售樓部的全體人員。3. 內(nèi)容構(gòu)成本手冊的內(nèi)容主要構(gòu)成有：營銷體系的人員架構(gòu)、人員崗位職責、營銷中心管理、營銷推廣管理、案場銷售管理、營銷服務(wù)管理、營銷體系基礎(chǔ)管理、營銷體系計劃與考核等。 主管以上人員（含主管）由營銷中心總監(jiān)向綜合辦公室提交招聘計劃，報行政副總審核同意，總經(jīng)理審批，由綜合辦公室和營銷中心共同負責招聘。根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定各項目推廣策劃方案.進行營銷組織建設(shè)，完善部門結(jié)構(gòu)，優(yōu)化人力資源。負責各項目銷售文件報審報批流程。1負責指導(dǎo)各項目的廣告定位、媒體選擇和投放策略。1負責指導(dǎo)各項目完成公司下達的銷售任務(wù)指標。1 負責指導(dǎo)各項目客戶資料的建檔管理和客戶關(guān)系的維護；指導(dǎo)各項目應(yīng)收款的管理 。崗位職責，帶領(lǐng)本部門各成員完成各項工作目標；、協(xié)調(diào)本部各工作人員的日常工作的開展；對各項目策劃、推廣、營銷進行總體布置及把控；，對各項目的銷售目標、回款完成情況進行督導(dǎo) 13．根據(jù)營銷中心部薪酬體系和實際回款情況，制定每月營銷中心部各崗位人員薪酬表與公司財務(wù)部核對，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。崗位職責協(xié)助項目案場經(jīng)理做好日常管理制度的執(zhí)行管理；在項目案場經(jīng)理外出、休假時代理項目案場經(jīng)理行使、組織日常工作；現(xiàn)場職員考勤、 負責值日、值班安排和監(jiān)督；在案場經(jīng)理外出時負責合同、協(xié)議的審核；組織開展或協(xié)助項目案場經(jīng)理對置業(yè)顧問的培訓(xùn)工作；監(jiān)督置業(yè)顧問及時催繳房款與按揭辦證資料；根據(jù)項目情況與客戶有關(guān)合理化建議和問題，及時整理上報售樓部經(jīng)理，并盡快研究處理；1項目營銷數(shù)據(jù)按時、準確輸入銷售軟件；銷售合同電子版輸機，維護。本規(guī)定適用于營銷中心部的各個項目公司。編寫《市場調(diào)查報告》，其要素為：；；；；、建議和對策。（二）編寫《產(chǎn)品策劃書》項目營銷中心人員應(yīng)協(xié)助營銷中心總監(jiān)根據(jù)《項目可行性研究報告》編寫《產(chǎn)品策劃書》。《產(chǎn)品策劃書》編制人負責整理會議紀要，并根據(jù)評審意見修訂《產(chǎn)品策劃書》。（二）編制《營銷中心調(diào)查報告及建議》《項目營銷前營銷中心整體工作計劃》批準后，項目營銷中心人員應(yīng)即開展當?shù)胤康禺a(chǎn)營銷中心市場環(huán)境的調(diào)查，編制《營銷中心市場環(huán)境調(diào)查報告及建議》。（三）確定廣告策劃服務(wù)公司和銷售代理模式確定廣告策劃服務(wù)公司。：確定意向合作單位后，由項目營銷中心人員負責編制《廣告策劃服務(wù)邀標書》，組織意向單位參加招投標。：項目營銷中心人員根據(jù)廣告策劃服務(wù)公司招投標結(jié)果，填寫《供方評價表》（附廣告策劃服務(wù)供方資料），經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審定。確定項目營銷代理模式。，須遵照以下流程確定：：營銷中心先對營銷代理公司進行初步考察，確定幾家意向合作單位，考察要素如下：是否具有高度專業(yè)和經(jīng)驗豐富的營銷中心組織人員；是否擁有足夠的、業(yè)務(wù)熟練的銷售人員；是否已經(jīng)具備或可以在短時間內(nèi)建立起一個客戶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；公司以往業(yè)績和優(yōu)勢；公司運作方式是否規(guī)范，能否與國際接軌；公司信譽等。評價依據(jù)主要有：公司從業(yè)資質(zhì)和經(jīng)驗；公司實地考查情況；是否有較好的理念認同和強烈的敬業(yè)精神；對項目認知度及準備和實際可投入的人力、物力、精力；公司運作方式是否規(guī)范，能否與國際接軌；是否具有較強的市場調(diào)研能力、銷售組織能力、客戶服務(wù)能力；報價情況、公司信譽等。（四）確定項目案名項目開工前，項目營銷中心人員應(yīng)根據(jù)項目特點，提交《項目命名（組團命名）方案報告》。（五）確定項目主廣告語、項目LOGO、項目推廣主畫面公司在確定項目案名后，應(yīng)督促廣告策劃服務(wù)公司于兩周內(nèi)提交項目主廣告語、項目LOGO、項目推廣主畫面?zhèn)溥x方案?！俄椖縑I管理手冊》經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，由營銷中心部負責實施。如果該項目為高檔樓盤，則特別需要考慮停車方便等因素。項目銷售中心場地的購買（租賃）、搭建和裝修。營銷中心部根據(jù)評審意見修改后報公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后執(zhí)行。：、制作及安裝到位；、制作及安裝到位；；、沙發(fā)等家具購置到位；：、制作和安裝；、制作和安裝；；：如條件允許，可考慮在銷售中心現(xiàn)場周邊空間進行一些景觀設(shè)計，以增加樓盤的品質(zhì)感和檔次感。營銷中心部提出樣板房裝修申請，經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后，報公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后執(zhí)行。（五）整體營銷推廣策略項目開發(fā)節(jié)奏、銷售節(jié)奏建議開盤時間建議媒介廣告促銷活動營銷配合產(chǎn)品本身配合第三部分 廣告推廣計劃（一）廣告目標（二）廣告推廣計劃媒介廣告發(fā)布計劃：包括硬廣告和軟廣告促銷活動計劃廣告效果測定廣告費用預(yù)算項目營銷中心人員協(xié)助營銷中心總監(jiān)組織《營銷中心書》評審，評審會由營銷中心總監(jiān)主持，項目銷售部（或營銷代理公司）、廣告策劃服務(wù)公司等相關(guān)部門和單位參加。實際執(zhí)行過程中，營銷中心部若需對評審定稿的《營銷中心書》中的一些內(nèi)容進行變更，應(yīng)將此部分內(nèi)容另行報批。（二）編寫《項目定價建議報告》編寫《關(guān)于定價建議的市場調(diào)查報告》：項目開盤銷售兩個月前，營銷中心總監(jiān)應(yīng)組織項目銷售部（或營銷代理公司）、廣告策劃服務(wù)公司進行市場調(diào)查，并提交《關(guān)于定價建議的市場調(diào)查報告》。評審：營銷中心部負責組織評審《項目定價建議報告》，評審會由營銷中心總監(jiān)主持，應(yīng)召集公司相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)參加。價格文件發(fā)布后，營銷中心部應(yīng)督促項目銷售部（或營銷代理公司）嚴格按照價格文件和預(yù)售面積進行房價核算。其中購房須知、銷售人員手冊、銷售統(tǒng)一說辭等銷售資料，須報分管領(lǐng)導(dǎo)審定后施行。（二）編寫《項目銷售階段性工作總結(jié)及下階段營銷推廣工作計劃》及組織實施項目營銷中心人員應(yīng)根據(jù)項目實際情況，組織有關(guān)人員編制《項目銷售階段性工作總結(jié)及下階段營銷推廣工作計劃》（含費用預(yù)算）。 （三）分期開發(fā)項目的營銷中心工作分期開發(fā)項目的營銷中心工作，每期開盤前應(yīng)參照新開盤項目工作程序執(zhí)行，具體根據(jù)項目實際情況開展相關(guān)工作，有些工作環(huán)節(jié)可做適當刪減，但至少包括以下幾點：階段性市場調(diào)查；前一階段工作總結(jié)及下階段工作計劃；《分期銷售定價建議報告》及銷售文件的評審；分期開盤后工作總結(jié)及下階段計劃；密切關(guān)注項目銷售動態(tài)，做好銷售階段銷售管理。任何一次房價調(diào)整，售樓部經(jīng)理應(yīng)督促項目銷售部（或營銷代理公司）內(nèi)務(wù)人員根據(jù)調(diào)價文件及時制作和校核新的《售價表》，并經(jīng)營銷中心總監(jiān)及公司領(lǐng)導(dǎo)審批后啟用?！俄椖课脖P促銷計劃》經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核，公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后執(zhí)行。營銷中心根據(jù)評審意見修定兩書內(nèi)容后，填寫《廣告設(shè)計任務(wù)單》，委托廣告策劃服務(wù)公司進行設(shè)計，設(shè)計樣稿經(jīng)營銷中心總監(jiān)校對后，報公司分管領(lǐng)導(dǎo)審定。樣品及費用經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后，報集團公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，然后委托制作公司制作、安裝并驗收。（二）平面廣告的設(shè)計、發(fā)布工作控制規(guī)程平面廣告（包括報紙、雜志等）控制工作包括委托設(shè)計、監(jiān)控、審核、發(fā)布及評估、費用支付等。審核：修改后的廣告設(shè)計方案經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）審定后執(zhí)行。平面廣告發(fā)布的合同簽署及費用開支，遵照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。制作：項目營銷管理人員負責督促合作方制作電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)廣告樣片，并做好制作過程中的質(zhì)量監(jiān)控和成本管理。項目營銷中心人員負責對播放實樣進行核驗，對廣告播放效果進行評估，并保存播出帶。委托設(shè)計：項目營銷管理人員負責根據(jù)評審?fù)ㄟ^的《營銷中心書》及《階段性營銷推廣工作計劃》中的廣告主題、廣告訴求等，報營銷中心總監(jiān)審批，同意后方填寫《廣告設(shè)計任務(wù)單》，委托廣告策劃服務(wù)公司進行戶外廣告的設(shè)計。監(jiān)控、發(fā)布、驗收及評估：戶外廣告牌發(fā)布前，項目營銷人員需督促制作公司嚴格按照設(shè)計稿打（?。?，樣品經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后發(fā)布。設(shè)計：項目營銷中心人員根據(jù)評審?fù)ㄟ^的《營銷中心書》及《階段性營銷推廣工作計劃》，負責填寫廣告宣傳品的《廣告設(shè)計委托書》，委托廣告策劃服務(wù)公司進行廣告宣傳品的編制、設(shè)計。費用審核： 填寫《宣傳品、印制品費用申請單》，經(jīng)營銷中心總監(jiān)確認后報分管領(lǐng)導(dǎo)審批，總經(jīng)理審定后方可施行。評估：項目營銷中心人員負責對印刷品印制效果進行評估，填寫《制作品質(zhì)量、效果監(jiān)控表》。（六）模型設(shè)計、制作工作控制規(guī)程模型設(shè)計、制作的控制工作包括模型的供應(yīng)商選擇、委托制作、審核、質(zhì)量控制、驗收、評估、費用支付等。評審要素如下：； ；；；、工藝是否精細；。評估：項目營銷中心人員負責對模型成品進行評估，填寫《制作品質(zhì)量、效果監(jiān)控表》。項目營銷中心人員負責進行展位（抽簽）確認工作，原則上應(yīng)取得展會中較佳位置。評價依據(jù)主要有：；；；；；。展位設(shè)計、制作費用的合同