【正文】 用部位的單元對講門系統(tǒng)，樓梯燈等照明系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)。二、設(shè)備維修部設(shè)班長一名，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的管理。設(shè)施設(shè)備管理制度第一章 目 的為加強設(shè)施設(shè)備的管理，按照科學(xué)管理、“預(yù)防為主”的方針，防止設(shè)備安全事故的發(fā)生，確保設(shè)施設(shè)備安全運行，保障樓宇及相關(guān)設(shè)施正常供水、供電、并依據(jù)國家有關(guān)設(shè)備管理的法律法規(guī)和技術(shù)要求，對水、電等設(shè)備設(shè)施進行日常維修與養(yǎng)護，特制定物業(yè)小區(qū)設(shè)備維修及保養(yǎng)管理細(xì)則。八、保證路燈、樓道燈完整無損。四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。 水、電工管理制度一、由專人負(fù)責(zé)對水、電的日常管理和維修養(yǎng)護。 出納會計現(xiàn)金庫存限額不得超過五千元，作為零星開支，其它支出一律由總公司支付。財 務(wù) 管 理 制 度 根據(jù)會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續(xù)傳遞制度。（三）業(yè)戶報修的回訪：由物管管理員進行；回訪率應(yīng)該達到30%。（一）投訴事件的回訪：重大投訴由物管經(jīng)理組織進行，一般投訴由物管員進行處理；回訪率應(yīng)該達到100%。利用節(jié)日慶?；顒?、社區(qū)文化活動、公關(guān)活動等形式廣泛聽取住戶反映。對已解決的問題按性質(zhì)及需要在不超過三日或一周內(nèi)回訪業(yè)主，征求意見?；卦L后遇到的重大問題，應(yīng)上報例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。對業(yè)主的誤解，物管人員應(yīng)進行必要的耐心解釋。 四、因病請假一日以上（含一日）須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。 六、考勤記錄要于次月15日前報交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當(dāng)月工資表，不得無故拖交，一經(jīng)出現(xiàn)按獎懲制度第十三條執(zhí)行。三、各物業(yè)站應(yīng)對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。十三、 工作要負(fù)責(zé)任，因玩忽職守造成的轄區(qū)內(nèi)各類事故及損失，按損失的實際造價予以賠償。九、 除工作需要外，嚴(yán)禁中午喝酒，不得因業(yè)余時間喝酒而影響臨時性工作安排或業(yè)主的服務(wù)要求，（酒后上崗）發(fā)現(xiàn)一次處罰50元，如給業(yè)主造成損失（本物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)的）由當(dāng)事者一并賠償。五、 消極怠工，工作時間內(nèi)上網(wǎng)聊天、打牌、下棋或干私活發(fā)現(xiàn)一次處罰20元。二、 對各有償服務(wù)范圍外的創(chuàng)收，按實際創(chuàng)收額的一定比例提取給個人。禁止出現(xiàn)推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。九、 除因工作需要，禁止中午喝酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務(wù)要求。六、 對無視公司工作紀(jì)律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將對其作出嚴(yán)肅處理及開除。四、 嚴(yán)格考勤制度，物業(yè)全體人員必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認(rèn)真登記，嚴(yán)禁弄虛作假，違者按獎懲制度執(zhí)行。物業(yè)公司管理制度日常工作管理制度為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的工作秩序，結(jié)合本物業(yè)實際情況特制定本制度。 月底匯總，報經(jīng)理審查后交財務(wù)科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。七、 嚴(yán)禁打架斗毆，聚眾鬧事。十、 水電工要嚴(yán)格執(zhí)行水電工崗位責(zé)任制，嚴(yán)禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎懲制度第十條執(zhí)行。十三、業(yè)主（或使用人）對收費（含代收費項目）標(biāo)準(zhǔn)提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規(guī)定和批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報。對工作中因有發(fā)明、技術(shù)改造或提出合理化建議，給公司帶來經(jīng)濟效益的員工，按公司文件規(guī)定評選獎勵。六、 無正當(dāng)理由，不服從領(lǐng)導(dǎo)分配及安排的，處罰50元。十、 對業(yè)主提出的合理服務(wù)要求，不得推諉不管或置之不理，發(fā)現(xiàn)或業(yè)主舉報反映給公司一次處罰50元，出現(xiàn)業(yè)主上告或舉報給公司以外的其他管理部門一次，發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人100元。十四、 對員工的各類處罰，均由經(jīng)理辦公會研究同意報集團公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。發(fā)現(xiàn)當(dāng)天漏簽或簽到不實，當(dāng)事人要受到一定的處罰（按獎懲制度第十三條執(zhí)行）。請 銷 假 制 度一、全體員工必須做到有事先請假，事后要銷假。五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按集團公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物管經(jīng)理及相關(guān)職能部門應(yīng)定期對小區(qū)業(yè)主進行回訪。對業(yè)主提出的工程質(zhì)量問題，由物業(yè)公司進行登記，并以“工作聯(lián)系單”的方式，一式三份，物業(yè)公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部聯(lián)系施工單位進行維修并承諾修復(fù)時限，反饋給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)向客戶解釋。對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業(yè)主簽字為證。有針對性地對住戶（業(yè)主）作專題調(diào)查，聽取意見。應(yīng)在投訴處理完畢后的三日內(nèi)進行。應(yīng)在維修完成以后三天以內(nèi)進行。 每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務(wù)費、水、電等各項收費情況及小區(qū)水、電損耗情況報告。 對各類獎罰，由物業(yè)公司報總公司后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當(dāng)月工資中體現(xiàn)。二、建立水、電等共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄要齊全。五、嚴(yán)格控制小區(qū)內(nèi)水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現(xiàn)象，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。出現(xiàn)損壞及時修復(fù)，最遲不能超過兩天。第二章 原 則以預(yù)防為主，堅持日常維護保養(yǎng)與按計劃維修并重，確保安全、經(jīng)濟運行。三、物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備設(shè)施類型較多，設(shè)備維修運行部負(fù)責(zé)強電、弱電、水暖，并由班長分配人員負(fù)責(zé)各自分管設(shè)備的運行、養(yǎng)護與維修。四、弱電組主要負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、廣播通訊系統(tǒng)等的線路和相應(yīng)設(shè)備的維護、修理。三、維護主要是進行清潔、潤滑、緊固，更換易損零部件等，設(shè)備維護時要按規(guī)程進行。七、設(shè)備維修運行人員對設(shè)備設(shè)施要做到會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。第七章 設(shè)備管理檔案 一、對物業(yè)公司接管的小區(qū)的設(shè)備應(yīng)及時建立設(shè)備臺帳和編制檔案并有專人保管存檔。五、收集所有設(shè)備采購合同或協(xié)議，建立售后服務(wù)檔案。 四、設(shè)備的使用人員，負(fù)責(zé)設(shè)備的日常檢查和保養(yǎng)，并做好記錄第九章 設(shè)備報廢一、堅持“安全第一，預(yù)防為主”的方針，對國家明令禁止使用或行業(yè)規(guī)定淘汰的及不能達到安全生產(chǎn)要求的設(shè)備設(shè)施實行淘汰制度。三、工作前應(yīng)檢查自已所用的一切設(shè)備和工作場地，確認(rèn)安全后，方能開始工作。七、電氣設(shè)備必須有可靠的接地（接零）裝置，防雷和防靜電設(shè)施必須完好，每年應(yīng)定期檢測，并應(yīng)做好記錄，否則責(zé)任人在當(dāng)月考核中扣5分，分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。該項不做扣2分。十二、有人觸電，立即切斷電源，進行急救。第十一章 消防設(shè)備及維修保養(yǎng)一、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)主機和煙/溫感控頭一般委托廠家進行維護保養(yǎng)，配合維保單位檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備的功能，并應(yīng)填寫登記表。第十二章 電器設(shè)備、配電室及發(fā)電機房的管理一、高壓開關(guān)柜停送電操作應(yīng)填寫好工作單，并檢查各項操作機械完好，嚴(yán)格執(zhí)行一人操作，一人工作制，按工作單填寫程序進行操作。該項不做扣2分。該項不做扣2分。該項不做扣2分。該項不做扣2分。該項不做扣2分。該項不做扣2分。第十五章 無負(fù)壓水泵一、每周一次巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，并做好記錄，該項不做扣2分。十六章 弱電監(jiān)控系統(tǒng)一、每周一次檢查電視監(jiān)控設(shè)備的運行情況，包括攝像機、鏡頭、放錄機、傳輸信號、接收圖像的清潔和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障及時維修，若維修不了，則報請專業(yè)公司修理，并做好記錄。三、弱電監(jiān)控室的工作人員除例行保安監(jiān)控外，還要對小區(qū)內(nèi)的電梯進行監(jiān)控，遇緊急情況要及時通知設(shè)備維修人員，并及時應(yīng)用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式，詳細(xì)告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應(yīng)注意的事項。、綠化、保安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。，合理調(diào)配人力和物力資源。，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作運作和人際關(guān)系。 物業(yè)部客服員崗位職責(zé)，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。 保 安 管 理 制 度保安的職責(zé)一、在集團、公司的領(lǐng)導(dǎo)下，維護物業(yè)小區(qū)治安秩序，保障小區(qū)內(nèi)居民的生命財產(chǎn)安全，為居民創(chuàng)造一個安全、舒適的居住、生活環(huán)境。五、負(fù)責(zé)管理好小區(qū)內(nèi)交通秩序。 三、加強保安人員業(yè)務(wù)和素質(zhì)方面的培訓(xùn)，做好與有關(guān)部門和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作，及時匯集保安人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領(lǐng)導(dǎo)提供建設(shè)性工作建議，根據(jù)上級指示精神和工作安排意見開展工作；制定比較完善的保安隊內(nèi)部管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，并學(xué)習(xí)外地及其他物業(yè)公司保安管理的先進經(jīng)驗，結(jié)合自身特點建設(shè)一支具有；東洲：特色的保安隊伍。七、對保安隊員中出現(xiàn)的違規(guī)違紀(jì)行為，必須在查明情況后，于當(dāng)天向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示做出處理意見。保安班長的職責(zé)一、對保安隊長負(fù)責(zé)，做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作。五、實事求是將隊員每天出勤情況，做好登記。保安隊員職責(zé)一、服從集團、物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，聽從保安隊長及班長的命令，認(rèn)真執(zhí)行集團、公司制定的各項規(guī)章制度，時刻維護保安人員的良好形象。五、依法辦事，公正執(zhí)法，自覺維護法律尊嚴(yán)和保安隊的聲譽，不準(zhǔn)以任何理由，任何名義，對任何人進行吃、拿、卡、要。九、嚴(yán)格按規(guī)定搞好宿舍及個人的衛(wèi)生。根據(jù)公安部門的有關(guān)要求，熟練掌握保安崗位知識，維護集團利益，服從物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真執(zhí)行集團、公司制定的各項規(guī)章制度，時刻維護保安人員的良好形象。立場堅定，敵我分明，對一切違法行為要勇于斗爭，不得包庇、袒護縱容、貪贓枉法。二、日常工作： ㈠儀表著裝按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標(biāo)志齊全規(guī)范。㈡上崗姿態(tài)在崗時須精神飽滿，精力集中。見到領(lǐng)導(dǎo)和來賓要面帶微笑，行舉手禮。在工作中規(guī)定使用普通話，并使用要求的禮貌用語。管理小區(qū)交通秩序，引導(dǎo)車輛正常有序進出小區(qū)，無關(guān)車輛不得進入小區(qū)。巡邏值勤主要內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢，勸阻已進入小區(qū)的無關(guān)閑雜人員，車輛停放情況；樓宇外觀、道路、路燈、電子監(jiān)控及有關(guān)配套設(shè)施完好情況，及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。保安人員接班要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在交接班記錄表上記錄接班時間并簽到。接班人未到，交班人員不得下班。工作期間要著裝整齊配套，時刻保持良好的精神風(fēng)貌。愛護各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出，如有損壞或丟失按原價賠償并處50元罰款。編排每日衛(wèi)生值班表，宿舍要保持內(nèi)外清潔。二、保安隊員請事假，一律不準(zhǔn)捎口信或打電話，違者按曠工論處；請病假必須有正規(guī)醫(yī)院開具病假條。六、各有關(guān)負(fù)責(zé)人在記錄、上報、執(zhí)行過程中，若弄虛作假，出現(xiàn)問題的，要層層追究責(zé)任，從嚴(yán)處理，對責(zé)任人視具體情況罰款50—100元。抓獲“黃、賭、毒”嫌疑分子送公安機關(guān)，經(jīng)確認(rèn)獎勵人民幣50100元。及時排除險情\災(zāi)情,避免發(fā)生傷亡事故，保障了人民生命財產(chǎn)的安全，獎勵人民幣100元。1對拾金不昧的保安員，根據(jù)所拾遺失物的價值及具體情況給予獎勵。工作期間接待客人，談笑聊天，玩忽職守者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。執(zhí)勤時著裝不整齊，儀表不潔凈端正（剃光頭、留怪異發(fā)型等）者，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。上崗期間，門衛(wèi)崗見到來賓和領(lǐng)導(dǎo)