【正文】 仍略顯不足，本項(xiàng)目可以適當(dāng)推出疊加別墅，填補(bǔ)市場(chǎng)上的空白。 由于華陽(yáng)鎮(zhèn)距離南京僅僅30分鐘的路程，因此有不少南京的客戶前來(lái)購(gòu)房，他們購(gòu)買(mǎi)住宅以投資為主要目的。、普通公寓市場(chǎng)客源分析根據(jù)對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)在售樓盤(pán)的調(diào)查，目前住宅市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)主要來(lái)自與以下幾部分：216。、普通公寓市場(chǎng)產(chǎn)品分析樓盤(pán)名稱面積范圍（㎡）主力面積（㎡）都市晴園801408110領(lǐng)秀星城821408101天源城501358120國(guó)際花園931319130時(shí)代逸居78113895歐洲陽(yáng)光家園230020潤(rùn)景美鄰苑220022河濱花園210023分析：華陽(yáng)鎮(zhèn)的住宅價(jià)格在21002700元/平方米之間。從各個(gè)樓盤(pán)的去化上看，去化率較低的均為超過(guò)10萬(wàn)平方米的大規(guī)模生活小區(qū)，這是由于這些樓盤(pán)均為進(jìn)1年來(lái)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，目前尚有較大量體的住宅未推出的原因。因此，從整個(gè)華陽(yáng)鎮(zhèn)的市場(chǎng)狀況來(lái)看，本項(xiàng)目有較多的機(jī)會(huì)點(diǎn)，具體如何挖掘并利用好本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)，本報(bào)告將在下面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的分析。小 結(jié)目前華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上以公寓房為主，別墅的供應(yīng)量相對(duì)比較少。可以看出公寓房與別墅單價(jià)的差價(jià)不大，特別是公寓與疊加別墅及聯(lián)體別墅，差價(jià)在1000元/平方米以內(nèi)。 從需求上看：l 公寓房的去化率最低，這是由于公寓房量體比較大，并且部分在售樓盤(pán)尚較大量體的公寓房未推出的原因，而根據(jù)對(duì)已推案量的調(diào)查，已經(jīng)推出的量體去化率都在80%以上，銷(xiāo)售情況比較理想，因此可以看出目前華陽(yáng)鎮(zhèn)對(duì)住房的需求量比較大。 從華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給來(lái)看，目前華陽(yáng)鎮(zhèn)的在售樓盤(pán)的總量體共有114萬(wàn)平方米。由于人口比較稀少，那么目前鎮(zhèn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)飽和，本項(xiàng)目推出后能否有足夠的購(gòu)買(mǎi)力支撐本報(bào)告將在市場(chǎng)分析中提到。分析：從句容市的土地政策可以看出，句容市政府在土地政策中主要針對(duì)的外商投資的企業(yè)，而對(duì)本地企業(yè)沒(méi)有太多的優(yōu)惠政策。對(duì)新辦外商投資項(xiàng)目用地，一次性交付出讓金有困難的，可以以年租金方式逐年交納。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施、保潔隊(duì)伍和各項(xiàng)制度建設(shè)，重點(diǎn)抓好東昌北路延伸段工程，完成160多戶、4萬(wàn)多平方米的拆遷任務(wù)。三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境名　稱總?cè)丝冢ㄈ耍臉I(yè)人員（人）土地面積（公頃）耕地面積（公頃）財(cái)政收入（萬(wàn)元）糧食產(chǎn)量（噸）華陽(yáng)鎮(zhèn)45494253041160036244137244102006年實(shí)現(xiàn)利用外資1200萬(wàn)美元，增長(zhǎng)40％，利用民資增長(zhǎng)20％，預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入超過(guò)6000萬(wàn)元，增長(zhǎng)20％的目標(biāo)，綜合實(shí)力在全市保持排頭兵地位。分析：從地理位置上看，句容市靠近南京市，并且根據(jù)調(diào)查句容市距離南京僅僅30分鐘的車(chē)程，那么可以考慮區(qū)域客源能否向外擴(kuò)展，本報(bào)告將在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析后得出結(jié)論。二、交通環(huán)境滬寧高速公路橫貫東西，寧杭國(guó)道縱貫?zāi)媳?，滬寧鐵路、312國(guó)道穿境而過(guò)，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需45分鐘，至上海只需2個(gè)半小時(shí)。在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村上有新突破。分析：從華陽(yáng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，雖然該鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速但是華陽(yáng)鎮(zhèn)的居民人均收入仍然比較低，這是由于該鎮(zhèn)缺乏支柱型產(chǎn)業(yè)以及大型企業(yè)，因此可以看出該鎮(zhèn)的購(gòu)買(mǎi)力比較有限。中方以劃撥土地使用權(quán)方式與外商合資、合作的，其項(xiàng)目屬高科技性質(zhì)的，在取得土地 使用權(quán)起5年內(nèi)免繳土地使用費(fèi)，自第6年起5年內(nèi)減半交納土地使用費(fèi)。說(shuō)明句容市政府目前正著力于引進(jìn)外資上，也可看出句容市的外資企業(yè)十分缺乏，使得外來(lái)人口稀缺，人均收入得不到顯著的提高，因此從政府的種種優(yōu)惠政策來(lái)看，優(yōu)惠政策有一定的誘惑力，相信未來(lái)句容市將會(huì)有越來(lái)越外資企業(yè)進(jìn)入句容市，屆時(shí)句容市的經(jīng)濟(jì)、人口將得到明顯的提高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)在一定程度上刺激到房?jī)r(jià)的上漲，因此隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域市場(chǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)有小幅上漲。第二部分 市場(chǎng)分析一、句容房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析句容房地產(chǎn)市場(chǎng)概述句容市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步時(shí)間較晚，隨著房地產(chǎn)的起步，到目前為止，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段?？梢钥闯觯壳叭A陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上公寓房占較大的比例，別墅的供給量相對(duì)比較少。l 別墅的供給量相對(duì)較少，去化率相對(duì)比較大，并且根據(jù)調(diào)查大部分在售的別墅銷(xiāo)售情況比較好，未去化的別墅大部分是因?yàn)樯形赐瞥龅脑??？梢钥闯鰟e墅與公寓市場(chǎng)相比有相對(duì)較多的發(fā)展空間。并且在未來(lái)供給量上，公寓房還存在相當(dāng)大的量體，尚未推出的別墅量體比較少。二、華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)分析普通公寓市場(chǎng)、普通公寓市場(chǎng)供需分析樓盤(pán)名稱供應(yīng)面積（㎡）去化率都市晴園19000045%領(lǐng)秀星城20000020%天源城8000080%國(guó)際花園14000040%時(shí)代逸居50000未推出歐洲而規(guī)模較小，開(kāi)盤(pán)較早的樓盤(pán)去化率非常高。其中鎮(zhèn)中心以及鎮(zhèn)東板塊的價(jià)格相對(duì)比較高，在2600元/平方米左右；而鎮(zhèn)南板塊價(jià)格相對(duì)比較低，在2200元/平方米左右。陽(yáng)光家園6011560、9110潤(rùn)景美鄰苑971309115河濱花園901359128分析：從各個(gè)樓盤(pán)的面積范圍來(lái)看，開(kāi)盤(pán)時(shí)間比較早的樓盤(pán)如河濱花園、潤(rùn)景美臨苑等樓盤(pán)，面積范圍在90130平方米之間，兩房的主力面積在95平方米左右，三房的主力面積在120平方米左右。 首先是華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，這部分客源是土生土長(zhǎng)的本地人，有一定的經(jīng)濟(jì)條件，購(gòu)房的主要目的是改善居住環(huán)境，他們需要的面積比較大，以三房為主；216。別墅市場(chǎng)、疊加別墅市場(chǎng)、疊加別墅市場(chǎng)供需分析樓盤(pán)名稱供應(yīng)面積（㎡）去化率都市晴園10000未推出領(lǐng)秀星城1000070%國(guó)際花園10000未推出分析：華陽(yáng)鎮(zhèn)的疊加別墅供給量比較少，僅僅3萬(wàn)平方米。、疊加別墅市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱平均價(jià)格（元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）都市晴園320064領(lǐng)秀星城280055國(guó)際花園270060分析：華陽(yáng)鎮(zhèn)的疊加別墅的平均價(jià)格在2900元/平方米，與公寓房相比僅僅相差500元/平方米左右，因此疊加別墅還有較大的升值空間。根據(jù)調(diào)查華陽(yáng)鎮(zhèn)的疊加別墅以總共5層的別墅為主，樓下2層為一戶，樓上三層為一戶。 其次是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民，經(jīng)濟(jì)條件比較好，對(duì)城市的生活比較向往；216。從未來(lái)的供給量看，國(guó)際花園、時(shí)代逸居以及領(lǐng)秀星城還有約3萬(wàn)平方米的聯(lián)體別墅尚未推出，但是從整個(gè)供給量而言還略顯不足。、聯(lián)體別墅市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱平均價(jià)格（元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）領(lǐng)秀星城350070玉蘭家園320075國(guó)際花園340085時(shí)代逸居340075臺(tái)灣小鎮(zhèn)5100120歐景家園300080分析：華陽(yáng)鎮(zhèn)的聯(lián)體別墅的平均價(jià)格在3400元/平方米左右，與公寓房相差1000元/平方米左右。根據(jù)調(diào)查華陽(yáng)鎮(zhèn)的聯(lián)體別墅以3層的別墅為主。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民前來(lái)購(gòu)房的非常少。由于改樓盤(pán)不是正規(guī)的別墅小區(qū)，不成規(guī)模，而且環(huán)境比較差，因此該樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況不理想。結(jié)合銷(xiāo)售狀況來(lái)看，臺(tái)灣小鎮(zhèn)的銷(xiāo)售情況明顯好于歐景家園。、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)客源分析根據(jù)對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)在售樓盤(pán)的調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)客源主要來(lái)自與以下幾部分：216。三、各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城中板塊、城中板塊房地產(chǎn)供需分析樓盤(pán)名稱供應(yīng)面積（㎡）去化率公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟天源城80000無(wú)無(wú)無(wú)80%無(wú)無(wú)無(wú)分析：城中板塊位于華陽(yáng)鎮(zhèn)的中心地帶，主要集中在華陽(yáng)路附近的區(qū)域，該板塊在售樓盤(pán)有1個(gè)，為天源城。、城中板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱平均價(jià)格（元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟天源城2700無(wú)無(wú)無(wú)32無(wú)無(wú)無(wú)分析：從上表可以看出，城中板塊的公寓房?jī)r(jià)格在2700元/平方米左右，是華陽(yáng)鎮(zhèn)價(jià)格最高的板塊。 其次是南京的客戶，由于華陽(yáng)鎮(zhèn)距離南京非常近，并且受城中板塊價(jià)格所吸引，他們的購(gòu)買(mǎi)目的主要是投資，看中的升值潛力；216。從供給量來(lái)看，該板塊的產(chǎn)品主要為公寓房，別墅住宅相當(dāng)少，僅僅有1萬(wàn)平方米的疊加別墅，并且尚未推出。、城東板塊房地產(chǎn)客源分析根據(jù)對(duì)城東板塊各樓盤(pán)的調(diào)查，該板塊的客源主要構(gòu)成為：216。產(chǎn)品分析：該小區(qū)產(chǎn)品比較多樣化，在售的多層住宅面積范圍在80140平方米，兩房主力面積85平方米，三房主力面積110平