【正文】 句容住宅下項(xiàng)目定位報(bào)告目 錄第一部分 宏觀環(huán)境分析 4一、地理位置環(huán)境 4二、交通環(huán)境 4三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 5四、政策、規(guī)劃環(huán)境 5五、人口環(huán)境 6第二部分 市場(chǎng)分析 7一、句容房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 7句容房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 7華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 73. 華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 8二、華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)分析 9普通公寓市場(chǎng) 普通公寓市場(chǎng)供需分析 普通公寓市場(chǎng)價(jià)格分析 普通公寓市場(chǎng)產(chǎn)品分析 普通公寓市場(chǎng)客源分析 11別墅市場(chǎng) 1疊加別墅市場(chǎng) 1疊加別墅市場(chǎng)供需分析 1疊加別墅市場(chǎng)價(jià)格分析 1疊加別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析 1疊加別墅市場(chǎng)客源分析 1聯(lián)體別墅 1聯(lián)體別墅市場(chǎng)供需分析 1聯(lián)體別墅市場(chǎng)價(jià)格分析 1聯(lián)體別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析 1聯(lián)體別墅市場(chǎng)客源分析 1獨(dú)棟別墅 1獨(dú)棟別墅市場(chǎng)供需分析 1獨(dú)棟別墅市場(chǎng)價(jià)格分析 1獨(dú)棟別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析 1獨(dú)棟別墅市場(chǎng)客源分析 18三、各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 19城中板塊 1城中板塊房地產(chǎn)供需分析 1城中板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析 1城中板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析 城中板塊房地產(chǎn)客源分析 20城東板塊 城東板塊房地產(chǎn)供需分析 城東板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析 2城東板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析 2城東板塊房地產(chǎn)客源分析 2個(gè)案分析 22城南板塊 2城南板塊房地產(chǎn)供求分析 2城南板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析 2城南板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析 2城南板塊房地產(chǎn)客源分析 23城北板塊 2城北板塊房地產(chǎn)供需分析 2城北板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析 2城北板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析 2城北板塊房地產(chǎn)客源分析 2個(gè)案分析 26四、華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)客源分析 27公寓房客源 27別墅客源 27五、華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié) 28第三部分 項(xiàng)目定位 29一、項(xiàng)目分析 29項(xiàng)目地塊基本情況 29項(xiàng)目地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 29 30二、項(xiàng)目定位 32項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 32項(xiàng)目客源定位 3公寓房客源定位 3別墅客源定位 34第一部分 宏觀環(huán)境分析一、地理位置環(huán)境句容位于江蘇省西南部，東臨無(wú)錫、西依南京、南接常州、北瀕長(zhǎng)江，華陽(yáng)鎮(zhèn)位于句容的中心位置。分析：從地理位置上看，句容市靠近南京市，并且根據(jù)調(diào)查句容市距離南京僅僅30分鐘的車程，那么可以考慮區(qū)域客源能否向外擴(kuò)展，本報(bào)告將在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析后得出結(jié)論。二、交通環(huán)境滬寧高速公路橫貫東西，寧杭國(guó)道縱貫?zāi)媳?，滬寧鐵路、312國(guó)道穿境而過(guò)，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需45分鐘，至上海只需2個(gè)半小時(shí)。分析：從句容市的交通狀況來(lái)看，句容市的交通情況比較便利，滬寧高速、寧杭國(guó)道、滬寧鐵路、312國(guó)道均經(jīng)過(guò)句容市，為句容市的發(fā)展提供有利因素。并且從以上幾條主要的交通干道可以看出句容市進(jìn)出南京非常便利，為區(qū)域拓展南京客源提供了有利的條件。三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境名　稱總?cè)丝冢ㄈ耍臉I(yè)人員（人）土地面積（公頃）耕地面積（公頃）財(cái)政收入（萬(wàn)元）糧食產(chǎn)量（噸）華陽(yáng)鎮(zhèn)45494253041160036244137244102006年實(shí)現(xiàn)利用外資1200萬(wàn)美元，增長(zhǎng)40％，利用民資增長(zhǎng)20％，預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入超過(guò)6000萬(wàn)元，增長(zhǎng)20％的目標(biāo)，綜合實(shí)力在全市保持排頭兵地位。在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村上有新突破。重點(diǎn)抓好2個(gè)試點(diǎn)村工作，建設(shè)新設(shè)施、新房舍、新環(huán)境，加大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移力度，確保農(nóng)民人均收入達(dá)到6100元。在“雙創(chuàng)”上有新突破。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施、保潔隊(duì)伍和各項(xiàng)制度建設(shè)，重點(diǎn)抓好東昌北路延伸段工程，完成160多戶、4萬(wàn)多平方米的拆遷任務(wù)。分析：從華陽(yáng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，雖然該鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速但是華陽(yáng)鎮(zhèn)的居民人均收入仍然比較低，這是由于該鎮(zhèn)缺乏支柱型產(chǎn)業(yè)以及大型企業(yè)，因此可以看出該鎮(zhèn)的購(gòu)買力比較有限。四、政策、規(guī)劃環(huán)境土地政策土地出讓價(jià)格 　　工業(yè)企業(yè)用地：最低出讓價(jià)120元/平方米（出讓年限最長(zhǎng)50年）； 房地產(chǎn)開發(fā)：最低出讓價(jià)200元/平方米（出讓年限最長(zhǎng)70年）； 商業(yè)、旅游、金融用地：最低出讓價(jià)350元/平方米（出讓年限40年）。 以上出讓價(jià)格將由市政府根據(jù)市場(chǎng)情況每隔35年調(diào)整一次。對(duì)新辦外商投資項(xiàng)目用地，一次性交付出讓金有困難的，可以以年租金方式逐年交納。中方以劃撥土地使用權(quán)方式與外商合資、合作的，其項(xiàng)目屬高科技性質(zhì)的，在取得土地 使用權(quán)起5年內(nèi)免繳土地使用費(fèi)，自第6年起5年內(nèi)減半交納土地使用費(fèi)。 外商投資種植業(yè)、畜牧業(yè)和水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)項(xiàng)目，在不改變?cè)型恋赜猛厩疤嵯?，免繳土地 使用費(fèi)；承包荒山、荒灘、荒地進(jìn)行農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的，可給予30年以上承包期限，承包的頭兩年，經(jīng)批準(zhǔn)可全額免除土地承包金。 外商投資企業(yè)可以用分期付款的方式取得土地使用權(quán)，在土地管理部門辦理抵押登記后作貸款抵押。分析：從句容市的土地政策可以看出，句容市政府在土地政策中主要針對(duì)的外商投資的企業(yè)，而對(duì)本地企業(yè)沒(méi)有太多的優(yōu)惠政策。說(shuō)明句容市政府目前正著力于引進(jìn)外資上，也可看出句容市的外資企業(yè)十分缺乏，使得外來(lái)人口稀缺，人均收入得不到顯著的提高，因此從政府的種種優(yōu)惠政策來(lái)看，優(yōu)惠政策有一定的誘惑力，相信未來(lái)句容市將會(huì)有越來(lái)越外資企業(yè)進(jìn)入句容市，屆時(shí)句容市的經(jīng)濟(jì)、人口將得到明顯的提高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)在一定程度上刺激到房?jī)r(jià)的上漲，因此隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域市場(chǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)有小幅上漲。五、人口環(huán)境句容市總面積1385平方公里，人口60萬(wàn)，轄17個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。，人口45494人分析：句容市總共有人口60萬(wàn)人。由于人口比較稀少，那么目前鎮(zhèn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)飽和，本項(xiàng)目推出后能否有足夠的購(gòu)買力支撐本報(bào)告將在市場(chǎng)分析中提到。第二部分 市場(chǎng)分析一、句容房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析句容房地產(chǎn)市場(chǎng)概述句容市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步時(shí)間較晚，隨著房地產(chǎn)的起步，到目前為止，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。目前句容的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市核心區(qū)——華陽(yáng)鎮(zhèn)，而本項(xiàng)目位于句容市的鎮(zhèn)中心——華陽(yáng)鎮(zhèn)上，因此我司主要針對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析產(chǎn)品類別供應(yīng)面積（㎡）去化率公寓94600040%疊加別墅3000020%聯(lián)體別墅9120050%獨(dú)棟別墅6500065%合計(jì)1142200/分析：252。 從華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給來(lái)看，目前華陽(yáng)鎮(zhèn)的在售樓盤的總量體共有114萬(wàn)平方米?？梢钥闯?，目前華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上公寓房占較大的比例，別墅的供給量相對(duì)比較少。而從本項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，本項(xiàng)目是一個(gè)以別墅為主的小區(qū)，因此我們可以在一定程度上避免市場(chǎng)上最為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)會(huì)之一。252。 從需求上看：l 公寓房的去化率最低，這是由于公寓房量體比較大，并且部分在售樓盤尚較大量體的公寓房未推出的原因，而根據(jù)對(duì)已推案量的調(diào)查，已經(jīng)推出的量體去化率都在80%以上，銷售情況比較理想，因此可以看出目前華陽(yáng)鎮(zhèn)對(duì)住房的需求量比較大。l 別墅的供給量相對(duì)較少，去化率相對(duì)比較大，并且根據(jù)調(diào)查大部分在售的別墅銷售情況比較好，未去化的別墅大部分是因?yàn)樯形赐瞥龅脑??？梢钥闯鰟e墅在華陽(yáng)鎮(zhèn)有一定的市場(chǎng)需求，并且目前市場(chǎng)上供應(yīng)不足，這是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)之一。3. 華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析產(chǎn)品類別平均價(jià)格（元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）公寓240026疊加別墅290055聯(lián)體別墅340075獨(dú)棟別墅4200100分析：從平均價(jià)格來(lái)看，華陽(yáng)鎮(zhèn)公寓房的平均價(jià)格在2400元/平方米，疊加別墅的平均價(jià)格為2800元/平方米，而聯(lián)體別墅以及獨(dú)棟別墅的平均價(jià)格分別為3400元/平方米及4200元/平方米?？梢钥闯龉⒎颗c別墅單價(jià)的差價(jià)不大，特別是公寓與疊加別墅及聯(lián)體別墅，差價(jià)在1000元/平方米以內(nèi)?？梢钥闯鰟e墅與公寓市場(chǎng)相比有相對(duì)較多的發(fā)展空間。從總價(jià)來(lái)看，華陽(yáng)鎮(zhèn)公寓房主力總價(jià)在26萬(wàn)元左右，疊加別墅主力總價(jià)在55萬(wàn)元左右，而聯(lián)體別墅及獨(dú)棟別墅的主力總價(jià)在75萬(wàn)元及100萬(wàn)元左右。結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況，華陽(yáng)鎮(zhèn)住房的總價(jià)比較符合當(dāng)?shù)氐氖杖胨?。? 結(jié)目前華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上以公寓房為主，別墅的供應(yīng)量相對(duì)比較少。并且在未來(lái)供給量上，公寓房還存在相當(dāng)大的量體，尚未推出的別墅量體比較少。從需求上看，華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)住房的需求比較強(qiáng)，已經(jīng)推出