【正文】 壹、項目立地條件分析一．區(qū)位分析1．本案的地理位置浦東大道項目，位于浦東大道民生路，；南距竹園商貿(mào)區(qū)2公里，北靠黃浦江；。列入E10規(guī)劃區(qū)域，住宅的江景主題優(yōu)勢明顯。項目距黃浦江僅200米左右的間距，臨江北眺未來的北外灘繁華商圈已經(jīng)成為上海市政府的重點規(guī)劃區(qū)域，成為上海打造濱江城市輪廓線的重點區(qū)段，本項目所在位置也納入了沿黃浦江重點規(guī)劃的E10板塊。本案北外灘項目為多個板塊的連接點，地理位置極為優(yōu)越。該項目經(jīng)由浦東大道與陸家嘴核心區(qū)的通行極為方便，直接受陸家嘴輻射，配套、交通優(yōu)勢明顯，無疑是陸家嘴板塊的延伸。另一方面，項目東接張江和金橋，北由大連路隧道形成楊浦北外灘進(jìn)入浦東的通道，形成了多個板塊的連接點。2． 區(qū)域經(jīng)濟(jì)與人口I. 國際金融中心建設(shè)奠定陸家嘴市金融核心區(qū)地位。隨著綜合改革試點區(qū)域的列入，陸家嘴建設(shè)成國際金融中心的目標(biāo)提上日程， II. 陸家嘴東擴，區(qū)域價值進(jìn)一步提升。未來陸家嘴核心區(qū)域?qū)U展至東昌路—張揚路—東方路一線。本項目作為陸家嘴延伸段，區(qū)域價值進(jìn)一步提升。III. 陸家嘴金融市場的升級，吸引了高層次產(chǎn)業(yè)人口大量進(jìn)入，帶來了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求，同時有效地刺激了周邊輻射板塊的居住需求。因為隨著陸家嘴板塊商業(yè)價值的急劇提升，區(qū)域內(nèi)住宅項目供應(yīng)量極度畏縮，呈現(xiàn)出巨大供需缺口，后進(jìn)入板塊工作的相當(dāng)一部分人口的居住需求得不到滿足。陸家嘴地區(qū)2005年2008年2010年金融、銀行業(yè)1000多家約1600/跨國公司40多家/約100企業(yè)4000多家8000多家產(chǎn)業(yè)人口（萬人）約32約38約62數(shù)據(jù)來源：同策研展部IV. 目前居住于陸家嘴板塊的人口主要為在陸家嘴金融核心區(qū)上班的外籍人士和全市的一部分頂級客戶。V. 隨著陸家嘴東擴以及浦東整體經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，外籍人口的數(shù)量將會有一個較大的上升。到2008年，在陸家嘴區(qū)域，未來外籍人口數(shù)將達(dá)到3萬左右，將比目前這一人口數(shù)量增長50%以上。其中，歐美人所占的比例占到50%，并在進(jìn)一步上升，韓國、新加坡等區(qū)域的人口也將呈現(xiàn)上升的趨勢。目前浦東外籍人口的比重區(qū)域總?cè)丝跀?shù)所占比例美國香港韓國新加坡歐州其它——陸家嘴～2萬26%10%12%14%28%10%——美國德國法國日本韓國新加坡其它金橋～37%16%13%6%2%3%23%數(shù)據(jù)來源：同策研展部3． 區(qū)域交通及周邊的配套中、小學(xué)校本案醫(yī)院郵局大型超市A 昌邑路小學(xué) C 浦東第二中心小學(xué)E 易初蓮花B 建平中學(xué) D 公利醫(yī)院F 郵局(洋涇街道)浦東大道使項目與陸家嘴核心區(qū)一線連接，交通可達(dá)性極強。交通網(wǎng)絡(luò)的完善將大大提升本項目的影響力。未來本案住宅項目競爭市場的覆蓋面不僅函蓋陸家嘴、源深等浦東環(huán)線內(nèi)板塊還能與浦西的楊浦、虹口等區(qū)域的高端市場爭奪客源。這點主要得益于項目周邊規(guī)劃交通非常發(fā)達(dá)、便捷，“三條軌道線、一條快速干道、一條隧道、一座大橋”四通八達(dá)。 項目周邊已經(jīng)形成了較為成熟的住宅氛圍，但目前的商業(yè)、生活等基礎(chǔ)配套設(shè)施層次不高。商業(yè)設(shè)施主要集中在浦東大道桃林路以東一直到羅山路段，主要以小型餐飲和生活日常飲食、用品為主，規(guī)模較小、客源定位層次不高。項目3km范圍內(nèi)有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、大賣場和郵局，生活功能配套設(shè)施齊全。隨著本案列入了市政府重點規(guī)劃區(qū)段E10板塊，項目周邊的改造時機已經(jīng)成熟。4． 項目的競爭市場分析 本案 已售 在售A 耀江花園 H 東方新座 B 外灘99 I 名門濱江 C 耀江國際廣場 J 東晶國際 D 浦江名邸 K 上海灘花園洋房均價26000元/m2 E 白金府邸 F 中虹明珠苑 L 國際華城 G 旭園 均價13000元/m2 M 山水國際 均價16500元/m21）北外灘的住宅市場目前，北外灘在售以及次新景觀房中，主要有白金府邸、耀江國際廣場、浦江名邸、中虹明珠苑、旭園等。區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的江景樓盤主要有白金府邸和耀江國際廣場，兩樓盤均以交房。江景房均價在34萬元/ m2。目前在售的中虹明珠苑、旭園分別為5萬m2和7萬m2的中小規(guī)模的樓盤，品質(zhì)、江景位置一般。2）南外灘的住宅市場南外灘作為世博規(guī)劃板塊，目前區(qū)域內(nèi)的居住氛圍不理想，新盤供應(yīng)體量較少，只有耀江花園一個新盤在售。3）浦東大道沿線區(qū)域市場主要針對浦東南路以東的住宅市場，具體分為浦東大道以北和以南兩個市場。浦東大道以北的臨江項目除本案外還有東方新座濱江茗園和名門濱江，兩個案子均屬于早期開發(fā)的項目，樓盤品質(zhì)一般。目前景觀房的售價在18000元/m2以上。本案無論在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計還是地塊的規(guī)模上享有絕對的優(yōu)勢。浦東大道以南，臨江的景觀可視性和視覺的開闊性明顯地不如北面的項目。但近兩年來上市的新盤在規(guī)模、品質(zhì)及綜合產(chǎn)品力上都有不俗的市場表現(xiàn)，整體提升了區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)品質(zhì)和區(qū)域環(huán)境，并同時抬高了整個浦東大道沿線房產(chǎn)的價格市場。如東晶國際、上海灘花園洋房等樓盤。A 名門濱江D 上海灘花園洋房B 東晶國際E 東方新座C 巨洋豪園本案3年以上二手房3年以下的次新房5．項目周邊未來競爭市場的供應(yīng)分析——，預(yù)計未來2年中，即本項目上士時基本消化完畢。通過對于目前所有浦東15000～20000元/平方米競爭個案的后續(xù)供應(yīng)量的排摸，包括在售項目的可售面積和已立項的后續(xù)分期分批開發(fā)的項目。根據(jù)去年一年中這一區(qū)間段產(chǎn)品的合計去化量40萬平方米左右計算，預(yù)計到本案2008年底上市時，這部分持續(xù)供應(yīng)量已經(jīng)基本消化完畢。項目名稱總建筑面積(萬m2）已售面積可售面積（萬m2）仁恒河濱城72盛世年華23香梅花園32 56633裕龍花園73673上海綠城46水清木華公寓1412陸家嘴中央公寓153仁恒濱江園40上海久陽濱江公寓東晶公寓怡東花園14御水豪庭錦繡滿堂花園12雍景臺公寓20愛法小天地世茂濱江807010合計——，住宅市場機會大于威脅。9NO地塊占地面積建筑面積（住宅）屬性最早使用時間1源深路1號4萬以上綜合2009年以后2歇浦路以西、浦東大道以北、洋涇浜以東7萬未知（最大供應(yīng)量預(yù)估）2009年以后3錢倉路以東昌邑路以北未知（按一半住宅用地預(yù)估）2009年以后4海事大學(xué)原址27萬2025萬綜合2009年以后5上海船廠約10萬辦公商業(yè)住宅合計90萬2008年以后9中歐地塊（?。┳≌?、商業(yè)2008年以后小計（浦東大道沿線）6濰坊新村街道245街坊23宗地塊商業(yè)金融2萬,2008年以后7恒升名邸酒店、住宅2008年以后8原上菱電器廠16萬未知（最大供應(yīng)量預(yù)估）2008年以后合計新增供應(yīng)量的分析主要針對浦東內(nèi)環(huán)線內(nèi)，通過項目周邊地塊的排摸和政府網(wǎng)站上出讓地塊控制性規(guī)劃和出讓情況的公示，我們列出了上述對本案住宅市場可能帶來影響的項目地塊。從上圖中，我們看到：浦東大道沿線未來三、五年待開發(fā)的住宅地塊的量是有限的。其中對本案影響較大的地塊有上海船廠和海事大學(xué)地塊。分析上海船廠的控制性詳規(guī)，未來建成一個集商務(wù)、辦公、高檔住宅于一體的綜合性項目，對他的分析我們將在本項目最后的整體定位分析中詳細(xì)闡述。其未來的住宅供應(yīng)量的比重不會在整個項目中占到很大的比重，預(yù)計2010年前上市的住宅量10余萬方。相比較從我司目前了解的情況反映上海海事大學(xué)這塊土地的住宅供應(yīng)量值得關(guān)注。有跡像表明，萬科打算對該地塊進(jìn)行運作。從萬科拿地的偏好上來講，這幅地塊極有可能是大規(guī)模的住宅用地?？紤]到上海海事大學(xué)07年搬遷，加上合理的開發(fā)周期，預(yù)計到2010年其上市的住宅體量不會超過20～25萬平方米。黃浦江沿線濰坊新村地塊——新宏基的項目，未來高端市場的強勢競爭樓盤。其余地塊從規(guī)?；騾^(qū)位性上基本無法與本項目形成強有力的競爭。 同策觀點：，隨著供應(yīng)量的減少，住宅市場機會大于威脅。隨著未來兩年浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)已列入開發(fā)項目住宅的供應(yīng)量的逐步去化，又加上中心地塊供應(yīng)量的減少，土地稀缺性優(yōu)勢越來越大。二．地塊分析1．地塊形態(tài)圖圖例: 住宅用地 小學(xué)用地商業(yè)用地 保留建筑 幼稚園用地 綠地 住宅、商業(yè)綜合用地 已建項目 擬建項目 項目紅線2．住宅地塊的分析整體上，1）地塊位于黃浦江中段，是北向景觀最好的區(qū)段之一，視覺開闊、尺度舒緩。2）區(qū)域發(fā)展列入市政府重點規(guī)劃改造區(qū)域，地區(qū)的改造時機已經(jīng)成熟。項目預(yù)計08年上市，與政府的改造進(jìn)程基本同步。 具體地，1）項目北向景觀受北面地塊的影響較大，建議在項目規(guī)劃設(shè)計上，做北外灘重點景觀區(qū)的視野落點分析。北地塊由兩個街區(qū)組成，目前規(guī)劃定性的地塊主要以住宅為主，建筑高度50M。兩大塊地塊的交接處分別有規(guī)劃的商業(yè)用地和幼稚園用地，建筑高度均控制在20M內(nèi)。這個區(qū)域可以成為相對景觀性更好，視覺更開闊的區(qū)域。項目北向景觀的落點位置在西北方，北外灘規(guī)劃段。建議規(guī)劃設(shè)計上，做景觀落點分析，可以進(jìn)一步合理有效的選擇項目住宅單體的規(guī)劃排部的角度，最大地發(fā)揮項目地塊的景觀價值。2）項目西側(cè)中歐地塊對本案住宅的影響不大。三．SWOT分析優(yōu)勢（S）：n 陸家嘴延伸板塊，臨江項目，地理位置優(yōu)越；n 規(guī)劃交通四通八達(dá)，客源覆蓋面更廣；n 受陸家嘴經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，目前及未來區(qū)域內(nèi)需求客源的層次高、外籍客比重大；n 浦東大道沿線的大盤，區(qū)域影響力大，便于打造樓盤的整體品質(zhì)；n 屬于浦東舊區(qū)改造的重點區(qū)域之一，規(guī)劃優(yōu)勢明顯，地塊的升值潛力大；n 住宅用地稀缺性優(yōu)勢明顯。劣勢（W）：n 項目周邊多改造項目，周邊配套層次不高，目前項目周邊環(huán)境不理想；n 軌道浦東大道和民生路交通流量大，噪音污染嚴(yán)重。 機會（O）：n 隨著陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的發(fā)展，會有大量人口導(dǎo)入，拉動市場需求；n 東外灘的職能變更、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變將大副提升本區(qū)域市場的綜合競爭力；n 北外灘的全面建成，將極大地豐富和提升項目的北向景觀。威脅（T）：n 銅山街以北地塊的規(guī)劃可能影響項目的北向景觀；n 國家正在進(jìn)行宏觀調(diào)控，整個市場將會經(jīng)歷調(diào)整期，細(xì)則將進(jìn)一步關(guān)注。貳、項目的市場定位一、價格的確定對本項目市場價格的確定，我司采用了多角度、多層次演繹的方法進(jìn)行論證和推導(dǎo)： 項目價格區(qū)域市場價格的參考初判供需機會點確定項目的總價“專家評比法”確定市場均價問卷確定區(qū)域的市場認(rèn)同價格1．項目市場價格的初判根據(jù)上述對項目周邊浦東大道沿線及張楊路沿線高品質(zhì)住宅市場的分析，我們能夠得到本案在項目區(qū)域市場中的一個大概的市場定位， 浦東大道沿線一手房樓盤市場均價(萬/m2)二手房市場均價(萬/m2)東晶國際名門濱江