【正文】 SOLANA〃 藍色港灣 總結時間： BACIC SOLANA是國內首座 Lifestyle Shopping Park，引進全球第六代商業(yè)模式，充分發(fā)揮了其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢并準確詮釋了“家庭消費模式”的全新商業(yè)理念， SOLANA包含購物休閑文化娛樂等多種業(yè)態(tài)，商品極大豐富，在 Shopping Center大行其道的市場環(huán)境下，開創(chuàng)了京城商業(yè)的新亮點。 BACIC 合作團隊： ? 發(fā)展商 —— 北京藍色港灣臵業(yè)有限公司 ? 商業(yè)顧問 —— 世邦魏理仕 ? 商業(yè)策劃及市場顧問 —— 全球商業(yè)咨詢行業(yè)領跑者加拿大托瑪斯（ THOMAS）顧問公司 ? 酒店管理 新加坡悅榕酒店管理集團 BanyanTree Group ? 建筑規(guī)劃及園林景觀設計 —— 全球三大商業(yè)建筑設計公司之一美國 JERDE國際建筑師事務所 ? 建筑規(guī)劃 —— 美國 Five Design Group公司（ FDG） ? 景觀設計 —— 泛亞國際 ? 水景設計 —— FLUIDITY DESIGN CONSULTANTA ? 燈光設計 —— 美國專業(yè)燈光設計公司 Kaplan Gehring Mccaroll(KGM) ? 標識系統(tǒng)及環(huán)境設計 — 美國著名標識及環(huán)境設計公司 Selbert Perkins Design(SPD) BACIC 目 錄 項目分析及定位 項目規(guī)劃 項目招商 運營推廣 BACIC 項目定位 項目分析： ? 區(qū)域 ? 交通 ? 客流 ? 用地 ? 國內商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 項目定位： ? 總體定位 ? 客戶定位 ? 商戶定位 BACIC 項目定位 —— 區(qū)域分析 區(qū)域 ? SOLANA核心消費區(qū) 5公里半徑范圍內，交匯 CBD、燕莎、麗都三大商圈，覆蓋朝陽區(qū)及東城區(qū)，是 北京經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域 。 ? 項目周邊成熟的第一、第二使館區(qū)和第三使館區(qū)， 大量外籍人士常年生活工作在此 ，每年大約有 3000多萬人次的外國人士進入該區(qū)域進行購物、餐飲、住宿、休閑、會展、娛樂等項活動。 ? 該區(qū)域內聚集了眾多國際化寫字樓及高檔公寓，其中包括 3000多家外國公司；近 200家國際新聞機構； 100多家全球 500強企業(yè)；以及長城、凱賓斯基、希爾頓等 10余家五星級酒店。 麗都商圈 燕莎商圈 CBD 五公里輻射圈 BACIC 便利交通 ? 道路狀況： SOLANA處于東四環(huán)、機場高速路、東三環(huán)、農(nóng)展南路所環(huán)繞的區(qū)域內，距燕莎不到 1千米，距麗都 2千米，距國貿(mào) 4千米地理位臵優(yōu)越；三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵 10號線（ 08年通車）、地鐵 14號線（ 08年開建）及多條城市主干道形成十分便捷的交通網(wǎng)絡。 ? 軌道交通狀況： 軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵 10號線在 SOLANA項目附近有“麥子店西路”“亮馬河”“農(nóng)展館”三站，由此 3站步行至 SOLANA僅需510分鐘，并且換乘公交方便。 ? 公共交通狀況： SOLANA項目周邊公交路線密布，基本可以通過公交線路便捷的到達城市各個區(qū)域。 項目定位 —— 交通分析 BACIC 人流狀況 ? 據(jù)北京交通局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， SOLANA緊鄰的東三環(huán)路日車流量約為 20萬次，客流量約為 100萬次；東四環(huán)路日車流量約為30萬次，客流量約為 70萬次。 ? 周邊高端物業(yè)（約 600萬平方米）及已有成熟社區(qū)，超過 20萬的穩(wěn)定日人流； ? 周邊寫字樓（約 90萬平方米）及酒店，日均人流量 10余萬； ? 距離項目 1000米的農(nóng)展館，年人流量超過 100萬； ? 朝陽公園目前年客流量為 300萬，隨著 2023年摩天輪正式運營，及公園內新建娛樂項目的相繼落成，預計年客流量將超過 500萬； ? 綜合以上數(shù)據(jù)， SOLANA所在區(qū)域日均人流量約為 32萬人次 。 項目定位 —— 人流分析 朝陽公園 使館區(qū) 使館區(qū) 三元橋商務區(qū) 農(nóng)展館 工體 BACIC ? 占地面積： 13萬平方米 ? 建筑面積：地上兩層， 6萬平方米，地下兩層， 9萬平方米 ? 容積 率： ? 綠 化 率： ℅ 項目定位 —— 用地條件分析 ? 周邊環(huán)境： ? 朝陽公園： 亞洲最大的城市公園 ， SOLANA緊鄰朝陽 公園西北湖岸，其南岸為奧運沙灘排球比賽場館，東岸為全世界最高的摩天輪“朝天輪”， 還有萬人貝殼劇場、雜技馬戲廣場、森林休閑區(qū)等 數(shù)個大型項目 ，在未來將成為 北京全新的魅力亮點。 ? 亮馬河： SOLANA項目瀕臨的朝陽公園北湖與亮馬河相通，經(jīng)過改造，亮馬河與頤和園水系全面通航，從朝陽公園湖面可以泛舟直抵頤和園的昆明湖。 SOLANA將作為這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項目。 BACIC ? 從市場需求分析，一方面北京未來 大型的購物中心 將層出不窮，目前市場的將很難消化如此大體量的商鋪，即使在未來 3到 5年恐怕這也將是一個重大的挑戰(zhàn)。另一方，大型購物中心幾乎 百店一貌 ，鮮有創(chuàng)新的模式，這將最終體現(xiàn)在購物中心對客流的吸引力下降上。 ? 在藍色港灣周邊就有 新光天地、華貿(mào)購物中心以及燕莎友誼商城 等眾多高端商業(yè)分布，無論是招商定位還是地理位臵，藍色港灣較之都處于劣勢。 ? 隨著購物中心的不斷涌現(xiàn)，大眾對“克隆商場”的期待值就越低。大型購物中心只有能推陳出新，創(chuàng)造出 新穎的商業(yè)模式 才有可能在市場的重圍中脫穎而出。而這種新穎的商業(yè)模式一定要讓消費者帶著愉悅的新鮮感前來體驗。 ? 因此， SOLANA不僅將自己和 Shopping Mall有效隔離，將注重消費體驗的商業(yè)模式與朝陽公園完美結合起來，致力于打造全國第一家Lifestyle Shopping Park。 SOLANA的理念就是為所有的顧客提供一個無所不包的消費樂園。 項目定位 —— 北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 BACIC Lifestyle Shopping Park 項目定位 —— 項目整體定位 SOLANA是一個擁有景觀優(yōu)勢的 開放消費環(huán)境 除了購物外，更加強調娛樂、休閑、購物、餐飲等業(yè)態(tài)的 體驗式商業(yè)中心 為消費者創(chuàng)造一個北京前所未有的 開放式水岸消費環(huán)境 ，有著高低錯落的建筑和閑適的街道以及街邊樹蔭下的咖啡座 相比較 Shopping Mall， SOLANA更加注重消費過程的精神享受！ BACIC 項目定位 —— 項目整體定位 國際購物中心協(xié)會對 Lifestyle Shopping Center的定義： 位于 密度較高的住宅區(qū)域 迎合 本商圈 中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求 具有 露天開放 及 良好環(huán)境的特征 主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店， 多業(yè)態(tài)集合 以休閑為目的 ，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風格營造出別致的 休閑消費場所 ? Lifestyle購物中心是由商業(yè)步行街和 Shopping mall在市場的作用下演變而來的，也是消費群細分、業(yè)態(tài)細分的必然結果。Lifestyle購物中心在中國的出現(xiàn)和發(fā)展，亦將成為符合市場發(fā)展規(guī)律的必然。 BACIC 項目定位 —— 項目整體定位 ? Lifestyle購物中心的七大特點 ? 特點一：休閑第一， 所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務