【正文】 A ? 燈光設(shè)計(jì) —— 美國專業(yè)燈光設(shè)計(jì)公司 Kaplan Gehring Mccaroll(KGM) ? 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及環(huán)境設(shè)計(jì) — 美國著名標(biāo)識(shí)及環(huán)境設(shè)計(jì)公司 Selbert Perkins Design(SPD) BACIC 目 錄 項(xiàng)目分析及定位 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目招商 運(yùn)營推廣 BACIC 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析： ? 區(qū)域 ? 交通 ? 客流 ? 用地 ? 國內(nèi)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目定位： ? 總體定位 ? 客戶定位 ? 商戶定位 BACIC 項(xiàng)目定位 —— 區(qū)域分析 區(qū)域 ? SOLANA核心消費(fèi)區(qū) 5公里半徑范圍內(nèi)，交匯 CBD、燕莎、麗都三大商圈，覆蓋朝陽區(qū)及東城區(qū)，是 北京經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域 。 ? 項(xiàng)目周邊成熟的第一、第二使館區(qū)和第三使館區(qū)， 大量外籍人士常年生活工作在此 ，每年大約有 3000多萬人次的外國人士進(jìn)入該區(qū)域進(jìn)行購物、餐飲、住宿、休閑、會(huì)展、娛樂等項(xiàng)活動(dòng)。 ? 公共交通狀況： SOLANA項(xiàng)目周邊公交路線密布，基本可以通過公交線路便捷的到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。 ? 亮馬河： SOLANA項(xiàng)目瀕臨的朝陽公園北湖與亮馬河相通，經(jīng)過改造，亮馬河與頤和園水系全面通航，從朝陽公園湖面可以泛舟直抵頤和園的昆明湖。 ? 在藍(lán)色港灣周邊就有 新光天地、華貿(mào)購物中心以及燕莎友誼商城 等眾多高端商業(yè)分布，無論是招商定位還是地理位臵，藍(lán)色港灣較之都處于劣勢(shì)。 ? 因此， SOLANA不僅將自己和 Shopping Mall有效隔離，將注重消費(fèi)體驗(yàn)的商業(yè)模式與朝陽公園完美結(jié)合起來，致力于打造全國第一家Lifestyle Shopping Park。 BACIC 項(xiàng)目定位 —— 項(xiàng)目整體定位 ? Lifestyle購物中心的七大特點(diǎn) ? 特點(diǎn)一：休閑第一， 所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能。如今國內(nèi)的 Shopping mall從規(guī)模上一般在美國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言， Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。 ? 特點(diǎn)六：經(jīng)營利潤高， Lifestyle購物中心的消費(fèi)層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項(xiàng)本身即為高消費(fèi)、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使 Lifestyle購物中心的業(yè)主的零售凈利潤率平均達(dá) 30%以上。 ? 到達(dá) SOLANA每一個(gè)家庭的成員們都將在 SOLANA找到屬于自己的休閑方式，在商業(yè)業(yè)態(tài)的配臵上考慮到了所有家庭成員的愛好及需求，在享受著豐富的業(yè)態(tài)的同時(shí)， SOLANA還有著漂亮的景觀和眾多的室外空間，讓人們?cè)谙M(fèi)之余亦可進(jìn)行各種休閑娛樂活動(dòng)。 項(xiàng)目定位 —— 商戶定位 側(cè)重于休閑娛樂的中高檔消費(fèi)業(yè)態(tài) BACIC 目 錄 項(xiàng)目分析及定位 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目招商 運(yùn)營推廣 BACIC 項(xiàng)目規(guī)劃 ? 功能分區(qū) ? 交通分析 ? 開放空間分析 ? 建筑體分析 ? 業(yè)態(tài)分析 BACIC ? 占地面積： 13萬平方米 ? 建筑面積：地上兩層（局部三層）， 6萬平方米 (部分挑高 9米 ) 地下兩層， 9萬平方米 容積率： ? 綠 化 率： ℅ ? 物業(yè)類型：綜合性商業(yè) ? 車 位：地上 1300 地下 800 ? 美瑞時(shí)尚百貨 ? SOLANA MALL ? 活力城 ? 品牌街 ? 西廣場 ? 鐘樓廣場 ? 中央廣場 ? 亮馬食街 ? 水岸街 ? 酒吧街 ? 美食廣場 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 功能分區(qū) BACIC 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 交通分析 ? 交通分析 ?動(dòng)線設(shè)計(jì) ?外部交通分析 ?內(nèi)部交通分析 BACIC 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 交通分析 ? 大型購物中心如何保證客流是一個(gè)至關(guān)重要的課題，購物中心從選址到定位、建筑規(guī)劃、招商、運(yùn)營等一系列決策都在相當(dāng)大的程度上決定客流，換句話說， 客流的聚集不是從購物中心開始營業(yè)起需要考慮的問題，而是當(dāng)購物中心還在圖紙上時(shí)就應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問題 。 ? “ 8”字形回路形成了大量的沿街商業(yè) ，有效避免了死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中在各自的主題區(qū)域，又在 動(dòng)線的節(jié)點(diǎn) 上互相滲透。 SOLANA不僅利用環(huán)形道路引導(dǎo)客流，同時(shí)在道路設(shè)計(jì)上也注重與周邊建筑的 尺度 呼應(yīng)，行走在道路上的消費(fèi)者能夠感覺到街、巷、廣場、環(huán)路、大道之間的不同體驗(yàn)，逛街的樂趣油然而生。 ? 另外通過 B2的 地下車庫 ，顧客可以不出地面而抵達(dá)任何藍(lán)色港灣絕大多數(shù)店鋪，這樣做的優(yōu)點(diǎn)讓顧客得以避免挑戰(zhàn)寒風(fēng)刺骨的北京冬天。 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 開放空間分析 BACIC ? 室外開放空間 —— 室外街道 開放式水岸酒吧街 ，擁有朝陽公園西北湖岸優(yōu)美自然環(huán)境。 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 開放空間分析 BACIC ? 19棟 2到 3層的地中海式建筑 ? 層數(shù)：地下 2層，地上 3層 ? 層高： B1— B2： 5米； F1— F3： （局部 6米） ? 柱距： ? 店鋪分割方式： ? 水平分割（百貨、 MALL、活力城） ? 垂直分割（食街、品牌街、水岸街、 酒吧街） ? 店鋪面積： ? 水平分割： 100— 300平米 ? 垂直分割： 300— 1000平米 ? 店鋪進(jìn)深： ? 水平分割： 10— 20米 ? 垂直分割：主要為 17— 25米 ? 個(gè)別 9— 15米或 30米左右 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 建筑單體 BACIC ? 空調(diào)系統(tǒng)：所有商鋪，均為中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計(jì)量；影院、超市、大型娛樂場采用全空氣系統(tǒng) ,其余為風(fēng)機(jī)盤管 +新風(fēng)系統(tǒng)，提供冷熱風(fēng)，經(jīng)過過濾、加濕，保持四季舒適度 ? 給 水：生活冷水由市政提供，避免二次污染， 24 小時(shí)提供酒店餐飲等用戶生活熱水 ? 中 水：直接連通市政中心系統(tǒng)網(wǎng) ? 智 能 化：樓宇設(shè)備監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng) 酒店管理系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 數(shù)字程控交換機(jī)系統(tǒng) 有限電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)（酒店、酒吧、 SPA、 KTV等處設(shè)衛(wèi)星電視） 電視會(huì)議系統(tǒng) 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) 公共安全監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 移動(dòng)通訊增強(qiáng)系統(tǒng) 智能化集成管理系統(tǒng) 信息庫管理系統(tǒng) 自動(dòng)人流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng) 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 設(shè)施設(shè)備 ? 弱電系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng) ? 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶 ? 主體結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) ? 抗震設(shè)防：烈度 8度 ? 樓板厚載： 500kg/㎡ ? 人防等級(jí)：六級(jí) ? 建筑耐火等級(jí)： 1級(jí) BACIC 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 重視體驗(yàn)性消費(fèi)業(yè)態(tài) 在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，為了充分滿足人們體驗(yàn)性購物的需要，將餐飲、休閑、娛樂等參與性體驗(yàn)性消費(fèi)