【正文】 群星廣場(chǎng)、曼哈珠寶店紛紛開(kāi)業(yè)，麗人世界、新大好百貨、東方時(shí)尚廣場(chǎng)等也紛紛即將開(kāi)業(yè)。東門(mén)商圈主要集中有老街商業(yè)街、茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、九龍城、旺角購(gòu)物中心、湖貝路商業(yè)街等。政策利好商鋪投資，2002年上半年，%；，同比增長(zhǎng)52%；施工面積230萬(wàn)平方米，%。%。從而為本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了廣闊的市場(chǎng)前景。政府機(jī)構(gòu)南山區(qū)政府、南山檢察院、南山法院、南山公安分局、南山國(guó)土分局、南山勞動(dòng)大廈、南山地稅、國(guó)稅分局等。專(zhuān)業(yè)策劃 至精至誠(chéng)常興廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目位于南山區(qū)桃園路與常興路交匯處，和業(yè)已入住的南景苑（曼哈商業(yè)城）隔街對(duì)角相望，周邊商業(yè)配套較為成熟，其中家樂(lè)福、沃爾瑪、人人樂(lè)凝聚了較旺的人氣，從目前熱炒的商圈概念來(lái)說(shuō)，隸屬于南頭商圈；從行政區(qū)劃來(lái)看，隸屬于南山商業(yè)文化中心，地理位置較為優(yōu)越。交 通公交：2011105等多條大中巴線路從附近經(jīng)過(guò)主干道：深南大道出行：南山汽車(chē)站（擬改造擴(kuò)建）、南山汽車(chē)站南僑花園服務(wù)點(diǎn)、深圳火車(chē)站西站（擬改造）等。二、深圳市商業(yè)實(shí)態(tài)分析據(jù)2001年深圳市統(tǒng)計(jì)資料顯示：全市消費(fèi)品零售市場(chǎng)呈旺暢態(tài)勢(shì)。（資料來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局）就目前深圳市的商業(yè)實(shí)態(tài)來(lái)看，著重體現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征：商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在各商圈之間競(jìng)爭(zhēng)，供需呈現(xiàn)兩旺：商業(yè)發(fā)展的成熟度是一個(gè)城市繁榮的重要衡量方式，而作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟的深圳，由于其自身的原因，商業(yè)形態(tài)又有著另外一種的特質(zhì)，這主要表現(xiàn)在各商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)是一種新老商圈、區(qū)域內(nèi)商圈、關(guān)內(nèi)關(guān)外區(qū)域間商圈的競(jìng)爭(zhēng)；各商圈的檔次、規(guī)模也隨市政規(guī)劃、人口密度、交通現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)而各有差異。截至2002年上半年，其中70%位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，%。人民南路商圈在整體改造利好的前提下，商業(yè)物業(yè)也蓬勃興起，深房百貨的重新裝修開(kāi)業(yè)，天安國(guó)際商場(chǎng)在長(zhǎng)期醞釀后重新市場(chǎng)定位、整體調(diào)整品牌開(kāi)門(mén)納客，而嘉里中心亦引進(jìn)沃爾瑪并形成中國(guó)首家“沃爾瑪社區(qū)店”。CK underwear、CK jeans品牌首次登陸深圳并落戶(hù)紫荊城，為華強(qiáng)北的中高檔品牌商場(chǎng)增添活力。另外，泰華購(gòu)物公園項(xiàng)目、香江集團(tuán)、沈國(guó)商項(xiàng)目亦將啟動(dòng)，同時(shí)黃埔雅園二、三期也規(guī)劃有商鋪，并擬引入大型超市，從而將向中心區(qū)的居民提供更加豐富的商業(yè)服務(wù)。天虹寶安店的開(kāi)業(yè)、順電的進(jìn)駐、銅鑼灣百貨西鄉(xiāng)店的籌備自然意味著寶安商服務(wù)業(yè)的發(fā)展的快速，龍崗中心城集銀皮革商廈的正式招商，萬(wàn)佳龍崗店與世貿(mào)百貨相繼開(kāi)業(yè)以及新一佳、南城百貨在布吉的落戶(hù)都表明關(guān)外商業(yè)的日趨繁榮。業(yè)內(nèi)甚至有人直言，在這方面，深圳不僅趕不上廣州（有天河城），甚至還不如杭州、武漢等內(nèi)陸城市。在一定條件，商業(yè)的趨勢(shì)同住宅及深圳整體發(fā)展一樣，仍舊是早期看羅湖、近期看福田而未來(lái)看南山、寶安和龍崗，經(jīng)濟(jì)流在帶動(dòng)深圳的中心轉(zhuǎn)移的同時(shí)，同樣也帶動(dòng)了商業(yè)興起、興旺的產(chǎn)生與移動(dòng)。良好的投資環(huán)境，使南山已成為投資熱點(diǎn)，如今全區(qū)與日本、美國(guó)、加拿大、英國(guó)、新加坡等20多個(gè)國(guó)家以及香港、臺(tái)灣客商簽訂合同1000多項(xiàng)，投資幾十億美元。南山中心區(qū)作為西部未來(lái)的商業(yè)、金融和文化中心，目標(biāo)是將其建設(shè)成為具有國(guó)際一流水平的現(xiàn)代化城區(qū)，成為南山區(qū)建設(shè)的精品。隨著濱海大道的建成和深港西部通道、跨海大橋的修建以及地鐵和城市輕軌的未來(lái)規(guī)劃，南山中心區(qū)的潛在價(jià)值日益彰顯，發(fā)展前景十分廣闊。同時(shí)，%。商貿(mào)旅游業(yè)保持旺勢(shì)。南山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀南山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，從目前的宏觀態(tài)勢(shì)來(lái)看，主要可分成一下幾大主要商圈：南頭商圈——該片區(qū)繼曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)駐引發(fā)熱潮后，另一零售業(yè)巨鱷沃爾瑪亦進(jìn)入鴻洲文鼎商業(yè)裙樓，加上周邊的鴻岳、蘇豪等群樓商場(chǎng)形成南頭較具潛力的商圈層次。華僑城商圈——，由于早期的規(guī)劃、住宅業(yè)的迅猛發(fā)展及南山乃至深圳市旅游基地的整體定位。據(jù)粗略的統(tǒng)計(jì)，海雅百貨旁的繽紛假日大型社區(qū)組團(tuán)，共有２萬(wàn)多戶(hù)，他們與區(qū)內(nèi)南光村的３萬(wàn)多本地居民一起組成約十多萬(wàn)人的固定消費(fèi)群體。隨著影響的不斷擴(kuò)大，商業(yè)街的知名度以及形象都在不斷提升，并逐漸成為此社區(qū)組團(tuán)的消費(fèi)焦點(diǎn)。商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境寬敞舒適，價(jià)格低廉，服務(wù)周到，并且提供大宗商品免費(fèi)送貨服務(wù)。地處深圳南山區(qū)東濱路的人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)，從6800平方米擴(kuò)展成了一個(gè)12000平方米的具備現(xiàn)代化規(guī)模的大型購(gòu)物商場(chǎng)，30多個(gè)收銀臺(tái)一家排開(kāi)，舊式貨架也被2米高的新型貨架取代，商場(chǎng)有立式、臥式冷柜幾十組，在原來(lái)的基礎(chǔ)上，他們還引進(jìn)了健康藥房、黃金珠寶、名貴首飾等。此外，副食區(qū)內(nèi)還增加了面包房、熟食、冷凍食品、肉類(lèi)及奶制品以及生鮮品種，通過(guò)實(shí)現(xiàn)規(guī)模銷(xiāo)售，購(gòu)物廣場(chǎng)的顧客們可以隨時(shí)享受沃爾瑪?shù)摹疤焯炱絻r(jià)”。極大可能的激起散戶(hù)的投資信心，從登記的投資者數(shù)量來(lái)看，銷(xiāo)售行情特別看好。因此，在具體的業(yè)主經(jīng)營(yíng)上，發(fā)展商并為作有任何具體限定。個(gè)案中港城購(gòu)物廣場(chǎng)發(fā)展商深圳市鉅華投資發(fā)展公司地 址福田區(qū)福強(qiáng)路與益田路交界處面 積約40000m2層 數(shù)6層價(jià) 格一層:30000元/m2；二層:22000元/m2；三層:18000元/m2；四層:16000元/m2；五、六層:12000元/m2功能定位一層：5000m2作精品商品銷(xiāo)售定位；二、三、四層：共20000m2，租給百佳（租期十年）；五層：現(xiàn)正招商，整體均價(jià)20000元/m2。用數(shù)字說(shuō)話(huà)，是中港城促銷(xiāo)的一大法寶，創(chuàng)造并使用核心、次核心商圈的40萬(wàn)人口，吃、穿、住、行四大主消費(fèi)，來(lái)為商鋪的銷(xiāo)售造勢(shì)。上城地處東門(mén)正西入口，日人流量高達(dá)50萬(wàn)，緊鄰西華宮、肯德基、麥當(dāng)勞等東門(mén)傳統(tǒng)商業(yè)旺地，黃金商機(jī)。從上述全市及南山商鋪營(yíng)銷(xiāo)模式分析可知：商鋪的前期招商是銷(xiāo)售中投資引導(dǎo)的最關(guān)鍵一環(huán)。只有商家良好的經(jīng)營(yíng)才能讓投資者真正輕松地獲取租金收入，享受投資帶來(lái)的回報(bào)。商鋪的營(yíng)銷(xiāo)模式和招商、投資、經(jīng)營(yíng)管理密切相關(guān)，香港的商業(yè)物業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)相當(dāng)成熟，發(fā)展商經(jīng)過(guò)多輪的篩選和考驗(yàn)，入駐的商家大都實(shí)力深厚，但在深圳，商鋪供應(yīng)量不斷增長(zhǎng)，且發(fā)展商能力差別較大，并不具有經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和水平，所以很難保證商鋪日后的經(jīng)營(yíng)狀況和收益回報(bào)，因此先售出去收回資金，再進(jìn)行后續(xù)的招商會(huì)較容易接受一些。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人氣的積累，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加，更由于投資者日趨理智，如果還是停留在散戶(hù)經(jīng)營(yíng)的階段，肯定會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)變得更加混亂無(wú)序，從而在整個(gè)深圳的大商圈中失去競(jìng)爭(zhēng)力。有關(guān)CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場(chǎng)的形象定位：通過(guò)商場(chǎng)的裝修外觀來(lái)表現(xiàn)，如形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；通過(guò)顧客對(duì)賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物氣氛的感受來(lái)表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣(mài)場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告、海報(bào)、燈箱等；通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷(xiāo)策略及公關(guān)等形式來(lái)表現(xiàn)。通過(guò)對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析，基于本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，可分別以常興廣場(chǎng)為圓心，以包含南景苑、物業(yè)通及南山醫(yī)院在內(nèi)的500—1000米為半徑，形成核心商圈，并依次向外輻射1000—3000米形成二級(jí)、三級(jí)商圈。（五）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及投資回報(bào)分析市場(chǎng)價(jià)格由供給與需求雙方共同確定。本價(jià)格方法制定主要周邊同類(lèi)型物業(yè)實(shí)態(tài)調(diào)研結(jié)果和可借鑒的物業(yè)以及對(duì)城市居民商業(yè)需求積累之經(jīng)驗(yàn)為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。【推算過(guò)程】據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，決定城市居民住宅價(jià)值的主要因素有以下幾項(xiàng)： 地理位置：土地價(jià)值，周?chē)飿I(yè)種類(lèi)和檔次，居民住宅的成熟度和密集度。人流量（權(quán)重16）經(jīng)過(guò)實(shí)地考察，項(xiàng)目主要臨街路桃園大約30米，其中人行道占據(jù)一半以上，所以屬于步行為主的街道；通過(guò)對(duì)人流速度的綜合考察（包括機(jī)動(dòng)速度和非機(jī)動(dòng)速度的的綜合測(cè)算）大約每分鐘有30左右的人經(jīng)過(guò)，加上西邊的常興路折合計(jì)算每分鐘的人流量為45人以上。但離車(chē)行干道如深南大道不超過(guò)500米的距離，所以交通狀況屬于二類(lèi)水平，分值為12 地鐵因素：（權(quán)重5）深圳地鐵的修建會(huì)帶來(lái)一個(gè)巨的商機(jī)，但本項(xiàng)目離進(jìn)出站口比較遠(yuǎn)（34千米），因?yàn)榈罔F給本項(xiàng)目大帶的機(jī)會(huì)較少，所以相對(duì)只有四類(lèi)水平，分值為3分。綜合評(píng)比表：名稱(chēng)因子鴻洲購(gòu)物中心鴻岳廣場(chǎng)中港城東方美地苑保利城花園南景苑常興廣場(chǎng)地理位置26212725252222人流量14131515151313自身規(guī)模10111313101114交通狀況1091010111112地鐵因素4334433營(yíng)銷(xiāo)推廣6366646其他因素5456656總權(quán)重分75647479776976平均值75+64+74+79+77+69+76/7=價(jià)格售價(jià)170001500016300