【正文】 群星廣場、曼哈珠寶店紛紛開業(yè)，麗人世界、新大好百貨、東方時尚廣場等也紛紛即將開業(yè)。東門商圈主要集中有老街商業(yè)街、茂業(yè)百貨、太陽百貨、九龍城、旺角購物中心、湖貝路商業(yè)街等。政策利好商鋪投資，2002年上半年，%；，同比增長52%；施工面積230萬平方米，%。%。從而為本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營提供了廣闊的市場前景。政府機(jī)構(gòu)南山區(qū)政府、南山檢察院、南山法院、南山公安分局、南山國土分局、南山勞動大廈、南山地稅、國稅分局等。專業(yè)策劃 至精至誠常興廣場營銷策劃報告一、項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目位于南山區(qū)桃園路與常興路交匯處，和業(yè)已入住的南景苑（曼哈商業(yè)城）隔街對角相望，周邊商業(yè)配套較為成熟，其中家樂福、沃爾瑪、人人樂凝聚了較旺的人氣，從目前熱炒的商圈概念來說，隸屬于南頭商圈；從行政區(qū)劃來看，隸屬于南山商業(yè)文化中心，地理位置較為優(yōu)越。交 通公交：2011105等多條大中巴線路從附近經(jīng)過主干道：深南大道出行：南山汽車站（擬改造擴(kuò)建）、南山汽車站南僑花園服務(wù)點(diǎn)、深圳火車站西站（擬改造）等。二、深圳市商業(yè)實(shí)態(tài)分析據(jù)2001年深圳市統(tǒng)計資料顯示：全市消費(fèi)品零售市場呈旺暢態(tài)勢。（資料來源：深圳市統(tǒng)計局）就目前深圳市的商業(yè)實(shí)態(tài)來看，著重體現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征：商業(yè)競爭主要表現(xiàn)在各商圈之間競爭，供需呈現(xiàn)兩旺：商業(yè)發(fā)展的成熟度是一個城市繁榮的重要衡量方式，而作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟的深圳，由于其自身的原因，商業(yè)形態(tài)又有著另外一種的特質(zhì)，這主要表現(xiàn)在各商圈之間的競爭是一種新老商圈、區(qū)域內(nèi)商圈、關(guān)內(nèi)關(guān)外區(qū)域間商圈的競爭；各商圈的檔次、規(guī)模也隨市政規(guī)劃、人口密度、交通現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢而各有差異。截至2002年上半年，其中70%位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，%。人民南路商圈在整體改造利好的前提下，商業(yè)物業(yè)也蓬勃興起，深房百貨的重新裝修開業(yè)，天安國際商場在長期醞釀后重新市場定位、整體調(diào)整品牌開門納客，而嘉里中心亦引進(jìn)沃爾瑪并形成中國首家“沃爾瑪社區(qū)店”。CK underwear、CK jeans品牌首次登陸深圳并落戶紫荊城，為華強(qiáng)北的中高檔品牌商場增添活力。另外，泰華購物公園項(xiàng)目、香江集團(tuán)、沈國商項(xiàng)目亦將啟動，同時黃埔雅園二、三期也規(guī)劃有商鋪，并擬引入大型超市，從而將向中心區(qū)的居民提供更加豐富的商業(yè)服務(wù)。天虹寶安店的開業(yè)、順電的進(jìn)駐、銅鑼灣百貨西鄉(xiāng)店的籌備自然意味著寶安商服務(wù)業(yè)的發(fā)展的快速，龍崗中心城集銀皮革商廈的正式招商，萬佳龍崗店與世貿(mào)百貨相繼開業(yè)以及新一佳、南城百貨在布吉的落戶都表明關(guān)外商業(yè)的日趨繁榮。業(yè)內(nèi)甚至有人直言，在這方面，深圳不僅趕不上廣州（有天河城），甚至還不如杭州、武漢等內(nèi)陸城市。在一定條件，商業(yè)的趨勢同住宅及深圳整體發(fā)展一樣，仍舊是早期看羅湖、近期看福田而未來看南山、寶安和龍崗，經(jīng)濟(jì)流在帶動深圳的中心轉(zhuǎn)移的同時，同樣也帶動了商業(yè)興起、興旺的產(chǎn)生與移動。良好的投資環(huán)境，使南山已成為投資熱點(diǎn)，如今全區(qū)與日本、美國、加拿大、英國、新加坡等20多個國家以及香港、臺灣客商簽訂合同1000多項(xiàng)，投資幾十億美元。南山中心區(qū)作為西部未來的商業(yè)、金融和文化中心，目標(biāo)是將其建設(shè)成為具有國際一流水平的現(xiàn)代化城區(qū)，成為南山區(qū)建設(shè)的精品。隨著濱海大道的建成和深港西部通道、跨海大橋的修建以及地鐵和城市輕軌的未來規(guī)劃，南山中心區(qū)的潛在價值日益彰顯，發(fā)展前景十分廣闊。同時，%。商貿(mào)旅游業(yè)保持旺勢。南山區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀南山區(qū)商業(yè)市場呈現(xiàn)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，從目前的宏觀態(tài)勢來看，主要可分成一下幾大主要商圈：南頭商圈——該片區(qū)繼曼哈頓商業(yè)廣場進(jìn)駐引發(fā)熱潮后，另一零售業(yè)巨鱷沃爾瑪亦進(jìn)入鴻洲文鼎商業(yè)裙樓，加上周邊的鴻岳、蘇豪等群樓商場形成南頭較具潛力的商圈層次。華僑城商圈——，由于早期的規(guī)劃、住宅業(yè)的迅猛發(fā)展及南山乃至深圳市旅游基地的整體定位。據(jù)粗略的統(tǒng)計，海雅百貨旁的繽紛假日大型社區(qū)組團(tuán)，共有２萬多戶，他們與區(qū)內(nèi)南光村的３萬多本地居民一起組成約十多萬人的固定消費(fèi)群體。隨著影響的不斷擴(kuò)大，商業(yè)街的知名度以及形象都在不斷提升，并逐漸成為此社區(qū)組團(tuán)的消費(fèi)焦點(diǎn)。商場購物環(huán)境寬敞舒適，價格低廉，服務(wù)周到，并且提供大宗商品免費(fèi)送貨服務(wù)。地處深圳南山區(qū)東濱路的人人樂購物廣場，從6800平方米擴(kuò)展成了一個12000平方米的具備現(xiàn)代化規(guī)模的大型購物商場，30多個收銀臺一家排開，舊式貨架也被2米高的新型貨架取代，商場有立式、臥式冷柜幾十組，在原來的基礎(chǔ)上，他們還引進(jìn)了健康藥房、黃金珠寶、名貴首飾等。此外，副食區(qū)內(nèi)還增加了面包房、熟食、冷凍食品、肉類及奶制品以及生鮮品種，通過實(shí)現(xiàn)規(guī)模銷售，購物廣場的顧客們可以隨時享受沃爾瑪?shù)摹疤焯炱絻r”。極大可能的激起散戶的投資信心，從登記的投資者數(shù)量來看，銷售行情特別看好。因此，在具體的業(yè)主經(jīng)營上，發(fā)展商并為作有任何具體限定。個案中港城購物廣場發(fā)展商深圳市鉅華投資發(fā)展公司地 址福田區(qū)福強(qiáng)路與益田路交界處面 積約40000m2層 數(shù)6層價 格一層:30000元/m2；二層:22000元/m2；三層:18000元/m2；四層:16000元/m2；五、六層:12000元/m2功能定位一層：5000m2作精品商品銷售定位；二、三、四層：共20000m2，租給百佳（租期十年）；五層：現(xiàn)正招商，整體均價20000元/m2。用數(shù)字說話，是中港城促銷的一大法寶，創(chuàng)造并使用核心、次核心商圈的40萬人口，吃、穿、住、行四大主消費(fèi)，來為商鋪的銷售造勢。上城地處東門正西入口，日人流量高達(dá)50萬，緊鄰西華宮、肯德基、麥當(dāng)勞等東門傳統(tǒng)商業(yè)旺地，黃金商機(jī)。從上述全市及南山商鋪營銷模式分析可知：商鋪的前期招商是銷售中投資引導(dǎo)的最關(guān)鍵一環(huán)。只有商家良好的經(jīng)營才能讓投資者真正輕松地獲取租金收入，享受投資帶來的回報。商鋪的營銷模式和招商、投資、經(jīng)營管理密切相關(guān)，香港的商業(yè)物業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)相當(dāng)成熟，發(fā)展商經(jīng)過多輪的篩選和考驗(yàn)，入駐的商家大都實(shí)力深厚，但在深圳，商鋪供應(yīng)量不斷增長，且發(fā)展商能力差別較大，并不具有經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和水平，所以很難保證商鋪日后的經(jīng)營狀況和收益回報，因此先售出去收回資金，再進(jìn)行后續(xù)的招商會較容易接受一些。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人氣的積累，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加，更由于投資者日趨理智，如果還是停留在散戶經(jīng)營的階段，肯定會使整個市場變得更加混亂無序，從而在整個深圳的大商圈中失去競爭力。有關(guān)CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場的形象定位：通過商場的裝修外觀來表現(xiàn)，如形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；通過顧客對賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告、海報、燈箱等；通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略及公關(guān)等形式來表現(xiàn)。通過對周邊商圈區(qū)域范圍的分析，基于本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，可分別以常興廣場為圓心，以包含南景苑、物業(yè)通及南山醫(yī)院在內(nèi)的500—1000米為半徑，形成核心商圈，并依次向外輻射1000—3000米形成二級、三級商圈。（五）項(xiàng)目價格定位及投資回報分析市場價格由供給與需求雙方共同確定。本價格方法制定主要周邊同類型物業(yè)實(shí)態(tài)調(diào)研結(jié)果和可借鑒的物業(yè)以及對城市居民商業(yè)需求積累之經(jīng)驗(yàn)為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素?！就扑氵^程】據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，決定城市居民住宅價值的主要因素有以下幾項(xiàng)： 地理位置：土地價值，周圍物業(yè)種類和檔次，居民住宅的成熟度和密集度。人流量（權(quán)重16）經(jīng)過實(shí)地考察，項(xiàng)目主要臨街路桃園大約30米，其中人行道占據(jù)一半以上，所以屬于步行為主的街道；通過對人流速度的綜合考察（包括機(jī)動速度和非機(jī)動速度的的綜合測算）大約每分鐘有30左右的人經(jīng)過，加上西邊的常興路折合計算每分鐘的人流量為45人以上。但離車行干道如深南大道不超過500米的距離，所以交通狀況屬于二類水平，分值為12 地鐵因素：（權(quán)重5）深圳地鐵的修建會帶來一個巨的商機(jī)，但本項(xiàng)目離進(jìn)出站口比較遠(yuǎn)（34千米），因?yàn)榈罔F給本項(xiàng)目大帶的機(jī)會較少，所以相對只有四類水平，分值為3分。綜合評比表：名稱因子鴻洲購物中心鴻岳廣場中港城東方美地苑保利城花園南景苑常興廣場地理位置26212725252222人流量14131515151313自身規(guī)模10111313101114交通狀況1091010111112地鐵因素4334433營銷推廣6366646其他因素5456656總權(quán)重分75647479776976平均值75+64+74+79+77+69+76/7=價格售價170001500016300