【正文】 該主力店將決定整個(gè)項(xiàng)目的檔次。４、全面推出階段營銷目的：在常興廣場(chǎng)已具一定知名度前提下，通過整合式營銷創(chuàng)立常興廣場(chǎng)大廈的品牌，使其成為深圳的著名品牌，成為眾人皆知的大型商業(yè)中心。其他：彩旗、掛旗，置于售樓處及工地道路周圍，禮品，如手提袋、傘等；售樓書：16開大本，另附價(jià)目表，平面圖夾頁、導(dǎo)購手冊(cè)；◇開發(fā)實(shí)施02年12月—主力客戶租賃聯(lián)絡(luò)、初談電器專賣店：順電、新楚源、銘可達(dá)等；（二）營銷推廣思路 A：Attention引起注意I：Interesting產(chǎn)生興趣D：Desire引發(fā)欲望A：Action促使購買S：Satisfaction達(dá)到滿意現(xiàn)代市場(chǎng)學(xué)通常把消費(fèi)者接受產(chǎn)品的過程分為5個(gè)階段（AIDAS原理），在常興廣場(chǎng)的銷售過程中，應(yīng)遵循AIDAS原理和品牌營銷的策略，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步將常興廣場(chǎng)的銷售活動(dòng)推向高潮。明星樓盤的廣告策略，是具有先導(dǎo)性的營銷手段，它在表達(dá)樓盤、引導(dǎo)消費(fèi)、創(chuàng)造需求、刺激購買和提升品味等方面具有獨(dú)到之處。雖然這種轉(zhuǎn)化是自發(fā)、初級(jí)的，甚至是不自覺的，但地產(chǎn)走品牌化的道路是未來市場(chǎng)競爭的必然歸宿，這一點(diǎn)已經(jīng)是被其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展所證明了的?？倷?quán)重得出結(jié)論——項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價(jià)值：售價(jià)=16925元/平方米，租價(jià)=（注：具體定價(jià)系數(shù)與價(jià)格表制作見后階段專題報(bào)告）散戶投資分析：在項(xiàng)目前期租賃的客戶已經(jīng)確定的情況下，項(xiàng)目的操作只是走完第一部，項(xiàng)目初定的盡快收回投資資金的目的沒有實(shí)現(xiàn)，所以面對(duì)散戶的產(chǎn)權(quán)購買才是關(guān)鍵，吸引散戶購買的主要手段就是感性的推廣手段和一個(gè)理性的投資回報(bào)計(jì)算：◆通過一定期限內(nèi)投資年回報(bào)率計(jì)算。所以對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的支撐力不是很夠?！窘Y(jié)論】項(xiàng)目理論售價(jià)約為16925元/平方米。圖項(xiàng)目周邊主要商業(yè)分布圖注重低價(jià)注重便利注重品質(zhì)、品種注重時(shí)尚、流行注重品位、地位低檔商品消費(fèi)群中檔商品消費(fèi)群高檔商品消費(fèi)群在商圈范圍確定之后，便可對(duì)整個(gè)輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。所以樹立檔次和品牌是目前該片區(qū)乃至整個(gè)南山商業(yè)發(fā)展的唯一出路，也就是走售租互動(dòng)經(jīng)營的道路，通過招商（莊家）樹立商業(yè)的人氣樹立投資者信心，而物業(yè)在一定期限內(nèi)經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離，在看得見的回報(bào)的情況下引發(fā)投資者的投資熱潮，這也就是商業(yè)的跟莊時(shí)代！五、項(xiàng)目定位在詳盡研討深圳市商業(yè)實(shí)態(tài)、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及項(xiàng)目可比或可借鑒樓盤的基礎(chǔ)上，我們將項(xiàng)目定位于：南頭片區(qū)超大型、強(qiáng)輻射、高檔次百貨商場(chǎng)（或品牌主題商場(chǎng)）超大型——面積、規(guī)模、勢(shì)力在同類百貨商場(chǎng)（或品牌主題商場(chǎng)）中為“巨無霸”；強(qiáng)輻射——除輻射南頭商業(yè)片區(qū)外，更輻射到周邊南山CBD區(qū)、后海、前海、蛇口等，成為南山區(qū)商業(yè)第一品牌；高檔次——從品牌上塑造項(xiàng)目的高檔次；（一） 定位依據(jù)■深圳市商業(yè)實(shí)態(tài)、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀、項(xiàng)目可比或可借鑒樓盤；■項(xiàng)目商業(yè)面積、規(guī)模、地段；■項(xiàng)目所在區(qū)域大型百貨商場(chǎng)（或主題品牌商場(chǎng)）空缺；■項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)水平及消費(fèi)能力；■南頭片區(qū)乃至整個(gè)南山區(qū)未來發(fā)展前景；（二）目標(biāo)客戶定位基于本項(xiàng)目在最初立項(xiàng)時(shí)已定位于商業(yè)裙樓與住宅樓，且商業(yè)面積在總建面中占主導(dǎo)地位，故對(duì)入駐的商家形象、勢(shì)力、經(jīng)營策略等會(huì)有一定的要求和篩選，更為重要的是通過對(duì)入駐商家的選取來贏得投資者的信心，從而達(dá)到迅速銷售快速回收資金的目的。近期推出的龍崗世貿(mào)中心，就較出色地使預(yù)期收益成為現(xiàn)實(shí)，引進(jìn)萬佳這一百貨零售的品牌入駐，增強(qiáng)了更多品牌的進(jìn)入和投資者的信心。2004年深圳地鐵開通后，金世界商業(yè)中心負(fù)一層直通地鐵老街站，升值潛力較大。六層：2000m2發(fā)展商自用，剩余4800m2租給西湖春天酒樓；付款方式6成10年的按揭主要賣點(diǎn) 百佳進(jìn)駐 周邊眾多的新舊住宅小區(qū)造成的人氣。個(gè)案鴻岳廣場(chǎng)發(fā)展商深圳市鴻岳實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司地址南山區(qū)南新路與桃園路交界處總建面積20000m2層數(shù)3層價(jià)格待定付款方式待定項(xiàng)目狀況登記狀態(tài)，10月份公開發(fā)售銷售方式一層：分塊銷售；二、三層整體出租；銷售返租述評(píng)：該項(xiàng)目地處南山商業(yè)文化中心，享有較好地段、交通、配套等優(yōu)勢(shì)，因此在定位方面極大可能走主題商場(chǎng)和百貨路線，以在配合自身規(guī)模的基礎(chǔ)上迎合周邊消費(fèi)群體，其定位對(duì)常興廣場(chǎng)會(huì)帶來一定的影響。在人人樂服裝城內(nèi)，經(jīng)銷品種有各種各樣服裝，從法國紳浪到城市麗人，從李寧名牌到鄧皓時(shí)裝，品種齊全。與此同時(shí)，該片區(qū)又分別由家樂福、南油人人樂購物廣場(chǎng)、南油沃爾瑪購物廣場(chǎng)等三大主題商場(chǎng)又將該片區(qū)拉伸并分割成三足鼎立局面?？梢哉f，華僑城是南山區(qū)最具潛力的片區(qū)，在繼沃爾瑪入駐后，銅鑼灣百貨亦于7月份正式開業(yè)，而沃爾瑪、銅鑼灣百貨及易家儂家具構(gòu)筑的華僑城現(xiàn)代shopping mall總面積更達(dá)85000平方米。%，旅游營業(yè)收入增長5%。南山區(qū)2001年的績效◆國民經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)南山區(qū)全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值419億元，工業(yè)總產(chǎn)值1096億元，%和19%。與此同時(shí)，與國家各部委、各省、市興辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)近500家。這就是為什么一方面深圳商業(yè)物業(yè)有積壓，另一方面高檔商服物業(yè)仍然短缺的主要原因。相比之下，南山區(qū)商服物業(yè)則呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢(shì)，近年來發(fā)展迅猛，受到人們的普遍關(guān)注，它以近15萬平方米的新增商業(yè)面積在深圳商業(yè)格局中占有一席之地。由中國城市開發(fā)研究設(shè)計(jì)院深圳分院規(guī)劃設(shè)計(jì)的“人民南商圈整體規(guī)劃改造方案”的即將出爐，勢(shì)必將為人民南商圈帶來又一重大利好。資料顯示：深圳商業(yè)物業(yè)已相當(dāng)發(fā)達(dá)，人均擁有商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的比例位居全國前列。其他南山郵電局、南山新華書店述評(píng)：項(xiàng)目位于南山區(qū)的南頭老城區(qū)，并隸屬南山商業(yè)文化中心，擁有周邊極其完善的住宅群落配套。項(xiàng)目周邊的住宅群大體分布如下：表1：項(xiàng)目周邊住宅群北側(cè)秀林新居、陽光荔景、悠然天地等南側(cè)大陸莊園、學(xué)府花園、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、愉康大廈等東側(cè)怡園大廈、學(xué)林雅園、中信海文花園等西側(cè)如意家園、星海名城、中海陽光棕櫚園、金桃園等圖周邊住宅樓盤分布圖表2：項(xiàng)目周邊配套設(shè)施分類配套周邊配套設(shè)施自然環(huán)境荔香公園、中山公園人文景觀及文化設(shè)施新安古城（將大規(guī)模改造）、南山文體中心、南山圖書館學(xué)校深圳大學(xué)、新安學(xué)院、南頭中學(xué)、荔香中學(xué)、南頭小學(xué)、南頭城小學(xué)、南山托幼中心的購物家樂福、曼哈商業(yè)城、西部電子、愉康商場(chǎng)、崇光百貨、姊妹城等各類大型購物商場(chǎng)餐飲娛樂南豐酒店、新南蓉酒店、中南海濱大酒店、新桃園酒店（在建）、麥當(dāng)勞、肯德基醫(yī)療衛(wèi)生南山人民醫(yī)院、南山婦幼保健院等。住房、汽車、旅游和信息消費(fèi)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。各類商圈呈現(xiàn)出各自的特質(zhì)：從各區(qū)域市場(chǎng)來看，羅湖東門商圈主要以消化空置面積為主，市場(chǎng)反應(yīng)也較為理想，百佳入駐太陽廣場(chǎng)成為該區(qū)域商業(yè)的一大亮點(diǎn)；新樓盤八達(dá)商城以銅鑼灣百貨、地鐵商鋪?zhàn)鳛橹黧w賣點(diǎn)，隆重開盤。該商圈主要集中有天虹商場(chǎng)、免稅商場(chǎng)、賽格電子配套市場(chǎng)、科技商場(chǎng)、興華商場(chǎng)、國際電子城、國際電器城、群星廣場(chǎng)、萬佳百貨、女人世界、男人世界、兒童世界、華聯(lián)商城、新大好百貨、嘉年廣場(chǎng)、曼哈時(shí)裝廣場(chǎng)、順電、萬商電器城、萬商電腦城等等。這主要是因?yàn)?，人們?cè)谛蓍e逛街時(shí)，其動(dòng)機(jī)除了購物以外，另一個(gè)重要的目的就是選擇把逛街購物作為一種休閑生活方式。目前建成城區(qū)面積50余平方公里，待開發(fā)面積（包括填海造地面積）近100平方公里。1999年全面開發(fā)建設(shè)，2001年中心區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，已見成效?！艚?jīng)濟(jì)增長突現(xiàn)亮點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭。南山CBD商圈——該商圈主要以海印長城200米的商業(yè)步行街為核心聯(lián)合周邊商場(chǎng)、街鋪亦形成強(qiáng)有力的商業(yè)文化中心區(qū)商圈。繽紛假日社區(qū)組團(tuán)是南山目前居住最為成熟的片區(qū)之一，如此龐大的社區(qū)市場(chǎng)早已受到眾多商家的注目，商業(yè)街的設(shè)計(jì)也頗具特色，新穎統(tǒng)一的商鋪外觀、大型的休閑廣場(chǎng)，為高檔的社區(qū)連鎖、品牌經(jīng)營商家建立了良好的形象基礎(chǔ)。1996年7月1日南油人人樂購物廣場(chǎng)開業(yè)，現(xiàn)已成為南山區(qū)特大型零售商業(yè)第二家分店?？杀壬啼仯壶欀拶徫镏行摹Ⅷ櫾缽V場(chǎng)、東方海雅居可借鑒商鋪：深圳集銀皮革綜合廣場(chǎng)、中港城購物廣場(chǎng)、金世界商業(yè)中心、情緣城市商鋪個(gè)案鴻洲文鼎購物中心：發(fā)展商深圳市鴻洲實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司地址深南大道與南新路交界處面積約20000m2層數(shù)3層價(jià)格一層：28000元/m2二層：15000元/m2主要賣點(diǎn)沃爾瑪南山分店進(jìn)駐投資回報(bào)率7%付款方式6成15年的按揭項(xiàng)目狀況住宅售完，商業(yè)部分接受登記預(yù)計(jì)10月份公開銷售。另一方面是因?yàn)楸旧硪宰≌瑸橹?，商業(yè)為輔。該廣場(chǎng)面積與本項(xiàng)目面