【正文】 無(wú)論是規(guī)模、勢(shì)力、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)策略來(lái)看，符合本項(xiàng)目要求的百貨類(lèi)商場(chǎng)有：天虹、歲寶、茂業(yè)、創(chuàng)景等等；符合本項(xiàng)目要求的主題類(lèi)商家有：好百年國(guó)際家俱廣場(chǎng)、香江家私、寶港家私等等。商場(chǎng)如果要讓投資者相信其經(jīng)營(yíng)前景，不僅僅要告訴客戶一個(gè)很有前景的商業(yè)主題，同時(shí)更要利用招商實(shí)現(xiàn)這一商業(yè)主題，并以出色的管理，不斷的維持并改善商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，讓投資者穩(wěn)收租金。整個(gè)商場(chǎng)由友誼城百貨實(shí)行統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理，經(jīng)營(yíng)面貌在東門(mén)乃至深圳均屬一流，銷(xiāo)售上提供每年8%的租金回報(bào)，同時(shí)推出15萬(wàn)元一口價(jià)超值鋪位和租金可抵首期優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，實(shí)為投資者首選的投資渠道之一。租售率目前住宅、商業(yè)已基本售完。個(gè)案東方海雅居發(fā)展商深圳市東方中居實(shí)業(yè)有限公司地址創(chuàng)業(yè)路與南山大道交界處面積約4000m2層數(shù)3層價(jià)格：一層：35000元/m2二層：25000元/m2付款方式：6成10年銷(xiāo)售方式零散出售，散戶投資做商業(yè)用途述評(píng)：該項(xiàng)目目前主要著重點(diǎn)在住宅的營(yíng)銷(xiāo)推廣上，并希望能在業(yè)主的大量的進(jìn)駐后，帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售。南山區(qū)南油大道與東濱路交界處的南油沃爾瑪沃爾瑪所開(kāi)創(chuàng)的“購(gòu)物廣場(chǎng)”理念，為顧客節(jié)省了時(shí)間和開(kāi)支，并提供了一種獨(dú)特的購(gòu)物體驗(yàn)。深圳市南山區(qū)桃園路的家樂(lè)福家樂(lè)福深圳分店是法國(guó)家樂(lè)福集團(tuán)在深圳開(kāi)設(shè)的一家大型超市，現(xiàn)有營(yíng)業(yè)面積6000平方米。此外，作為南頭片區(qū)近鄰的南油片區(qū)商業(yè)便又呈現(xiàn)新類(lèi)的商業(yè)局面——繽紛假日商業(yè)街（社區(qū)街鋪）。招商引資成效顯著,引進(jìn)外商投資項(xiàng)目230項(xiàng)，增長(zhǎng)25%，是建區(qū)以來(lái)引進(jìn)外資形勢(shì)最好的一年。%，加上中央稅收返還、中心區(qū)開(kāi)發(fā)和土地使用費(fèi)等收入，全區(qū)總財(cái)力達(dá)到24億多元。按照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的總體規(guī)劃，南山將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，教育基地、綜合旅游開(kāi)發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡，物流、商流、人流樞紐和文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。眾多利好因素，帶動(dòng)國(guó)際商家的進(jìn)入隨著深圳市場(chǎng)的開(kāi)放、人均國(guó)民收入的快速增長(zhǎng)、WTO影響的逐漸深化以及深圳地鐵和城市輕軌的即將建成并投入使用，眾多的國(guó)際商家都看好深圳商業(yè)市場(chǎng)，宜家家私、TESCO超市等都紛紛準(zhǔn)備在深圳選址開(kāi)店。華僑城的銅鑼灣量販，南頭片區(qū)進(jìn)入曼哈商城等都意味著南山片區(qū)的商業(yè)興起，沃爾瑪進(jìn)駐鴻洲文鼎家園更是將平價(jià)超市引入南山，在當(dāng)?shù)匚吮姸嗤顿Y者的眼球。該商圈目前主要集中有西武百貨、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、國(guó)際商場(chǎng)、友誼名店、友誼城購(gòu)物中心、深房百貨等。從今年上半年的統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，%。以項(xiàng)目為中心1000米范圍輻射理論計(jì)算，包括商業(yè)文化中心、前海、后海、南頭等片區(qū)在內(nèi)的新舊住宅區(qū)約15萬(wàn)戶居民，共有近50余萬(wàn)人口。圖項(xiàng)目地理位置圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：；總建筑面積:容積率內(nèi)總建筑面積：；建筑容積率：；建筑覆蓋率:%；車(chē)位數(shù)量：415個(gè)（其中：地面22個(gè)，地下393個(gè)）周邊配套及環(huán)境分析項(xiàng)目地塊位于南山商業(yè)文化中心的一級(jí)輻射地帶，在項(xiàng)目住宅能夠享受完善配套的同時(shí)，更為商鋪的經(jīng)營(yíng)提供了得天獨(dú)厚的環(huán)境利好——客觀上講，商業(yè)的繁榮有賴于熱旺的人氣和穩(wěn)定的客源。%，消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)。盡管如此，較去年同期增加84%以上，可見(jiàn)對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)而言，一方面表現(xiàn)出市場(chǎng)供應(yīng)大于需求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面又表現(xiàn)出市場(chǎng)消化的速度的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)供需兩旺的趨勢(shì)。因此在電子市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的華強(qiáng)北，百貨、飲食、服裝、鐘表紛紛搶灘，初步呈現(xiàn)出百花齊放的局面?，F(xiàn)階段，高檔商業(yè)物業(yè)依然短缺雖然全市各特質(zhì)商業(yè)物業(yè)，各類(lèi)型商圈的競(jìng)爭(zhēng)、需求都相應(yīng)高漲，但供給市場(chǎng)多為一些高層住宅下的商用裙樓，真正地段、結(jié)構(gòu)均好符合國(guó)際知名商家需要并專門(mén)為大型商家設(shè)計(jì)打造的純商業(yè)物業(yè)仍然很少。三、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀南山區(qū)概況南山下轄南頭、南山、沙河、西麗、蛇口、招商、粵海共七個(gè)街道辦事處，全區(qū)常住人口近100萬(wàn)人。從98年5月份起，一年內(nèi)便完成填海造地和主要市政道路的建設(shè)，同時(shí)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓招標(biāo)，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外大開(kāi)發(fā)商加盟。政府計(jì)劃投資完成106%。后海商圈——在后海片區(qū)，自友誼城百貨與保利城相互聯(lián)姻形成商業(yè)核心后，再加上即將出售、出租的觀海臺(tái)等群樓商鋪，該片區(qū)的商圈價(jià)值突現(xiàn)較為迅猛。構(gòu)成了一個(gè)固定的巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。一樓主要經(jīng)營(yíng)：日用百貨、家電服裝鞋帽、文體用品；二樓主要經(jīng)營(yíng)：生熟肉類(lèi)、瓜果蔬菜、糧油雜貨、飲料煙酒、茶葉、膠卷沖洗、眼鏡配制、化妝品、禮品、餐廳南山區(qū)東濱路人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)四、項(xiàng)目可比和可借鑒商鋪樓盤(pán)分析由于商鋪經(jīng)營(yíng)所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)具有一定的地域性，所以南山的部分商鋪樓盤(pán)應(yīng)作本項(xiàng)目的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)可比分析，但因商鋪在前期招商、后期經(jīng)營(yíng)等方面的可類(lèi)比性，在下列競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析中，選取了部分福田、龍崗等商鋪。選取本案例的原因是因?yàn)槟仙接斜姸嗟母咚刭|(zhì)的樓盤(pán)，但是其商業(yè)大多采取本項(xiàng)目的路線，作為一個(gè)不看好但普遍的現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是因?yàn)檫@種商業(yè)規(guī)模較小，發(fā)展商難有作為。個(gè)案深圳集銀皮革綜合廣場(chǎng)發(fā)展商集銀（深圳）發(fā)展有限公司地理位置龍崗中心城深圳惠公路與萊茵路交匯處占地面積：建筑面積：其中：（一期）（二期）51,313m260,000m236,600m223,400m2租售率一期（一樓）售僅剩2套，租完；二樓租售率為75%左右；經(jīng)營(yíng)方式集皮革展貿(mào)\皮革材料和成品交易于一體；先售后租：發(fā)展商打散售給投資業(yè)主，再以整體租賃的形式返租回報(bào)業(yè)主；發(fā)展商承諾租金以9%的升幅上漲；經(jīng)營(yíng)年限40年；業(yè)主落定可獲3年租金（沖抵首期款）；租賃業(yè)主可免半年租金；價(jià)格售一樓：8827—10800元；二樓：5500元；三樓：3500元租一樓：46—56元/月/m2，二樓：28元/月/m2；三樓（辦公）：20元/月/m2管理費(fèi)主要賣(mài)點(diǎn)升值潛力政府重點(diǎn)工程低價(jià)位發(fā)展商經(jīng)營(yíng)推廣策略優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)：深圳皮革進(jìn)出口連續(xù)8年名列全國(guó)大中城市第一；皮革業(yè)是龍崗鎮(zhèn)三大支柱產(chǎn)業(yè)之一；緊臨香港區(qū)域市場(chǎng)；政府行政支持；行業(yè)支持；價(jià)格優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)周邊配套不完善；交通不便；人氣不旺述評(píng)：集銀皮革綜合廣場(chǎng)作為龍崗大型主題式（皮革）營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)，以龍崗區(qū)巨大的皮革（成品、原材）市場(chǎng)為依托，定位準(zhǔn)確，售租率在80%以上，在短期內(nèi)形成購(gòu)銷(xiāo)熱潮。目前深圳商場(chǎng)的買(mǎi)家多數(shù)是投資者——自身并不經(jīng)營(yíng)。從南山的商鋪情況來(lái)看，項(xiàng)目的周邊及更大的一層輻射范圍內(nèi)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布相對(duì)較為密集，商業(yè)裙樓供應(yīng)量較大，但大多是建立在住宅的供應(yīng)量增加基礎(chǔ)之上。因此，本項(xiàng)目的商家形象定位應(yīng)在吻合其自身經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)策略以及項(xiàng)目所在片區(qū)、地域特點(diǎn)等情況下，項(xiàng)目的整體形象應(yīng)定位體現(xiàn)出“超大型、強(qiáng)輻射、高檔次”這一主題。在制定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)既要考慮發(fā)展商的成本及利潤(rùn)、考慮客戶所能承受或客戶心目中所認(rèn)可的價(jià)位，還要考慮項(xiàng)目作為南頭片區(qū)、超大型、強(qiáng)輻射、高檔次百貨（主題）商場(chǎng)整體形象。 人流量： 臨街路面的寬度以及對(duì)一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)人數(shù)的客觀統(tǒng)計(jì) 自身規(guī)模：本身物業(yè)的檔次和規(guī)模以及營(yíng)造規(guī)模的基礎(chǔ) 交通狀況：交通的通達(dá)度和便捷度以及車(chē)位等的安排 地鐵因素：離地鐵出站口的遠(yuǎn)近和乘、下地鐵經(jīng)過(guò)的路線的可能性 營(yíng)銷(xiāo)推廣： 營(yíng)銷(xiāo)策略和手段上的安排 其他因素：用料是否考究、設(shè)備是否先進(jìn)、物業(yè)管理、項(xiàng)目進(jìn)度、有無(wú)裝修等根據(jù)對(duì)周邊實(shí)地考察結(jié)果和項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值構(gòu)成要素比較可以得出以下推斷(總權(quán)重為100)：1。 營(yíng)銷(xiāo)推廣：(權(quán)重7)全方面的包裝定位和推廣以及專業(yè)化的各種營(yíng)銷(xiāo)手段的應(yīng)用對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要，要求達(dá)到同類(lèi)一類(lèi)水平，所以確定分值為6分。六、常興廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略組合（一）意義地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的品牌化從1997年上半年開(kāi)始，深圳房地產(chǎn)已開(kāi)始全面步入營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，表現(xiàn)出一種顯著的新的變化，這種變化標(biāo)志著地產(chǎn)商營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)的建立和品牌概念的形成。99年深圳地產(chǎn)廣告采用的媒體大都以報(bào)紙為主，采用大幅彩色版面、高頻率、注重設(shè)計(jì)感、廣告訴求商業(yè)化的特征，已經(jīng)突破了以往告知型廣告的傳統(tǒng)模式。好樓盤(pán)的形成過(guò)程，必然有優(yōu)秀的廣告策略相伴左右。主力百貨、超市：天虹商場(chǎng)、深房百貨、歲寶百貨、茂業(yè)百貨、新一佳、百佳、吉之島購(gòu)物中心等；有關(guān)客戶的初步人員接觸有完整的計(jì)劃與執(zhí)行程序；從意向客戶中確定2——3家，反復(fù)交流，促成交易；路牌：包括大廈附近的指示路牌和交通繁華地段的廣告牌，統(tǒng)一識(shí)別系統(tǒng)；３、推出階段營(yíng)銷(xiāo)目的：強(qiáng)化常興廣場(chǎng)導(dǎo)入期給人留下的產(chǎn)品印象，使目標(biāo)市場(chǎng)從注意產(chǎn)品發(fā)展到對(duì)產(chǎn)品感興趣，并產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望，即INTERESTING和DESIRE階段。建議：可組織系列文章在特區(qū)報(bào)、商報(bào)發(fā)布專版，發(fā)布電視廣告和電臺(tái)廣