【正文】 無論是規(guī)模、勢力、經(jīng)營面積、經(jīng)營策略來看，符合本項目要求的百貨類商場有：天虹、歲寶、茂業(yè)、創(chuàng)景等等；符合本項目要求的主題類商家有：好百年國際家俱廣場、香江家私、寶港家私等等。商場如果要讓投資者相信其經(jīng)營前景，不僅僅要告訴客戶一個很有前景的商業(yè)主題，同時更要利用招商實現(xiàn)這一商業(yè)主題，并以出色的管理，不斷的維持并改善商場的經(jīng)營，讓投資者穩(wěn)收租金。整個商場由友誼城百貨實行統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營和管理，經(jīng)營面貌在東門乃至深圳均屬一流，銷售上提供每年8%的租金回報，同時推出15萬元一口價超值鋪位和租金可抵首期優(yōu)惠促銷措施，實為投資者首選的投資渠道之一。租售率目前住宅、商業(yè)已基本售完。個案東方海雅居發(fā)展商深圳市東方中居實業(yè)有限公司地址創(chuàng)業(yè)路與南山大道交界處面積約4000m2層數(shù)3層價格：一層：35000元/m2二層：25000元/m2付款方式：6成10年銷售方式零散出售，散戶投資做商業(yè)用途述評：該項目目前主要著重點在住宅的營銷推廣上，并希望能在業(yè)主的大量的進駐后，帶動商鋪的銷售。南山區(qū)南油大道與東濱路交界處的南油沃爾瑪沃爾瑪所開創(chuàng)的“購物廣場”理念，為顧客節(jié)省了時間和開支，并提供了一種獨特的購物體驗。深圳市南山區(qū)桃園路的家樂福家樂福深圳分店是法國家樂福集團在深圳開設(shè)的一家大型超市，現(xiàn)有營業(yè)面積6000平方米。此外，作為南頭片區(qū)近鄰的南油片區(qū)商業(yè)便又呈現(xiàn)新類的商業(yè)局面——繽紛假日商業(yè)街（社區(qū)街鋪）。招商引資成效顯著,引進外商投資項目230項，增長25%，是建區(qū)以來引進外資形勢最好的一年。%，加上中央稅收返還、中心區(qū)開發(fā)和土地使用費等收入，全區(qū)總財力達到24億多元。按照深圳經(jīng)濟特區(qū)的總體規(guī)劃，南山將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，教育基地、綜合旅游開發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡，物流、商流、人流樞紐和文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。眾多利好因素，帶動國際商家的進入隨著深圳市場的開放、人均國民收入的快速增長、WTO影響的逐漸深化以及深圳地鐵和城市輕軌的即將建成并投入使用，眾多的國際商家都看好深圳商業(yè)市場，宜家家私、TESCO超市等都紛紛準備在深圳選址開店。華僑城的銅鑼灣量販，南頭片區(qū)進入曼哈商城等都意味著南山片區(qū)的商業(yè)興起，沃爾瑪進駐鴻洲文鼎家園更是將平價超市引入南山，在當(dāng)?shù)匚吮姸嗤顿Y者的眼球。該商圈目前主要集中有西武百貨、國貿(mào)商場、國際商場、友誼名店、友誼城購物中心、深房百貨等。從今年上半年的統(tǒng)計資料來看，%。以項目為中心1000米范圍輻射理論計算，包括商業(yè)文化中心、前海、后海、南頭等片區(qū)在內(nèi)的新舊住宅區(qū)約15萬戶居民，共有近50余萬人口。圖項目地理位置圖經(jīng)濟技術(shù)指標：總用地面積：；總建筑面積:容積率內(nèi)總建筑面積：；建筑容積率：；建筑覆蓋率:%；車位數(shù)量：415個（其中：地面22個，地下393個）周邊配套及環(huán)境分析項目地塊位于南山商業(yè)文化中心的一級輻射地帶，在項目住宅能夠享受完善配套的同時，更為商鋪的經(jīng)營提供了得天獨厚的環(huán)境利好——客觀上講，商業(yè)的繁榮有賴于熱旺的人氣和穩(wěn)定的客源。%，消費需求對經(jīng)濟增長的拉動作用增強。盡管如此，較去年同期增加84%以上，可見對整個商業(yè)物業(yè)而言，一方面表現(xiàn)出市場供應(yīng)大于需求，競爭激烈，另一方面又表現(xiàn)出市場消化的速度的增長，呈現(xiàn)供需兩旺的趨勢。因此在電子市場獨領(lǐng)風(fēng)騷的華強北，百貨、飲食、服裝、鐘表紛紛搶灘，初步呈現(xiàn)出百花齊放的局面。現(xiàn)階段，高檔商業(yè)物業(yè)依然短缺雖然全市各特質(zhì)商業(yè)物業(yè)，各類型商圈的競爭、需求都相應(yīng)高漲，但供給市場多為一些高層住宅下的商用裙樓，真正地段、結(jié)構(gòu)均好符合國際知名商家需要并專門為大型商家設(shè)計打造的純商業(yè)物業(yè)仍然很少。三、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀南山區(qū)概況南山下轄南頭、南山、沙河、西麗、蛇口、招商、粵海共七個街道辦事處，全區(qū)常住人口近100萬人。從98年5月份起，一年內(nèi)便完成填海造地和主要市政道路的建設(shè)，同時進行土地轉(zhuǎn)讓招標，邀請國內(nèi)外大開發(fā)商加盟。政府計劃投資完成106%。后海商圈——在后海片區(qū)，自友誼城百貨與保利城相互聯(lián)姻形成商業(yè)核心后，再加上即將出售、出租的觀海臺等群樓商鋪，該片區(qū)的商圈價值突現(xiàn)較為迅猛。構(gòu)成了一個固定的巨大的消費市場。一樓主要經(jīng)營：日用百貨、家電服裝鞋帽、文體用品；二樓主要經(jīng)營：生熟肉類、瓜果蔬菜、糧油雜貨、飲料煙酒、茶葉、膠卷沖洗、眼鏡配制、化妝品、禮品、餐廳南山區(qū)東濱路人人樂購物廣場四、項目可比和可借鑒商鋪樓盤分析由于商鋪經(jīng)營所面對的競爭具有一定的地域性，所以南山的部分商鋪樓盤應(yīng)作本項目的重點競爭可比分析，但因商鋪在前期招商、后期經(jīng)營等方面的可類比性，在下列競爭樓盤分析中，選取了部分福田、龍崗等商鋪。選取本案例的原因是因為南山有眾多的高素質(zhì)的樓盤，但是其商業(yè)大多采取本項目的路線，作為一個不看好但普遍的現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是因為這種商業(yè)規(guī)模較小，發(fā)展商難有作為。個案深圳集銀皮革綜合廣場發(fā)展商集銀（深圳）發(fā)展有限公司地理位置龍崗中心城深圳惠公路與萊茵路交匯處占地面積：建筑面積：其中：（一期）（二期）51,313m260,000m236,600m223,400m2租售率一期（一樓）售僅剩2套，租完；二樓租售率為75%左右；經(jīng)營方式集皮革展貿(mào)\皮革材料和成品交易于一體；先售后租：發(fā)展商打散售給投資業(yè)主，再以整體租賃的形式返租回報業(yè)主；發(fā)展商承諾租金以9%的升幅上漲；經(jīng)營年限40年；業(yè)主落定可獲3年租金（沖抵首期款）；租賃業(yè)主可免半年租金；價格售一樓：8827—10800元；二樓：5500元；三樓：3500元租一樓：46—56元/月/m2，二樓：28元/月/m2；三樓（辦公）：20元/月/m2管理費主要賣點升值潛力政府重點工程低價位發(fā)展商經(jīng)營推廣策略優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢：深圳皮革進出口連續(xù)8年名列全國大中城市第一；皮革業(yè)是龍崗鎮(zhèn)三大支柱產(chǎn)業(yè)之一；緊臨香港區(qū)域市場；政府行政支持；行業(yè)支持；價格優(yōu)勢劣勢周邊配套不完善；交通不便；人氣不旺述評：集銀皮革綜合廣場作為龍崗大型主題式（皮革）營銷市場，以龍崗區(qū)巨大的皮革（成品、原材）市場為依托，定位準確，售租率在80%以上，在短期內(nèi)形成購銷熱潮。目前深圳商場的買家多數(shù)是投資者——自身并不經(jīng)營。從南山的商鋪情況來看，項目的周邊及更大的一層輻射范圍內(nèi)，商業(yè)網(wǎng)點的分布相對較為密集，商業(yè)裙樓供應(yīng)量較大，但大多是建立在住宅的供應(yīng)量增加基礎(chǔ)之上。因此，本項目的商家形象定位應(yīng)在吻合其自身經(jīng)營特色、經(jīng)營策略以及項目所在片區(qū)、地域特點等情況下，項目的整體形象應(yīng)定位體現(xiàn)出“超大型、強輻射、高檔次”這一主題。在制定銷售價格時既要考慮發(fā)展商的成本及利潤、考慮客戶所能承受或客戶心目中所認可的價位，還要考慮項目作為南頭片區(qū)、超大型、強輻射、高檔次百貨（主題）商場整體形象。 人流量： 臨街路面的寬度以及對一定時間內(nèi)通過人數(shù)的客觀統(tǒng)計 自身規(guī)模：本身物業(yè)的檔次和規(guī)模以及營造規(guī)模的基礎(chǔ) 交通狀況：交通的通達度和便捷度以及車位等的安排 地鐵因素：離地鐵出站口的遠近和乘、下地鐵經(jīng)過的路線的可能性 營銷推廣： 營銷策略和手段上的安排 其他因素：用料是否考究、設(shè)備是否先進、物業(yè)管理、項目進度、有無裝修等根據(jù)對周邊實地考察結(jié)果和項目物業(yè)價值構(gòu)成要素比較可以得出以下推斷(總權(quán)重為100)：1。 營銷推廣：(權(quán)重7)全方面的包裝定位和推廣以及專業(yè)化的各種營銷手段的應(yīng)用對一個項目的成敗至關(guān)重要，要求達到同類一類水平，所以確定分值為6分。六、常興廣場營銷策略組合（一）意義地產(chǎn)營銷的品牌化從1997年上半年開始，深圳房地產(chǎn)已開始全面步入營銷時代，表現(xiàn)出一種顯著的新的變化，這種變化標志著地產(chǎn)商營銷意識的建立和品牌概念的形成。99年深圳地產(chǎn)廣告采用的媒體大都以報紙為主，采用大幅彩色版面、高頻率、注重設(shè)計感、廣告訴求商業(yè)化的特征，已經(jīng)突破了以往告知型廣告的傳統(tǒng)模式。好樓盤的形成過程，必然有優(yōu)秀的廣告策略相伴左右。主力百貨、超市：天虹商場、深房百貨、歲寶百貨、茂業(yè)百貨、新一佳、百佳、吉之島購物中心等；有關(guān)客戶的初步人員接觸有完整的計劃與執(zhí)行程序；從意向客戶中確定2——3家，反復(fù)交流，促成交易；路牌：包括大廈附近的指示路牌和交通繁華地段的廣告牌，統(tǒng)一識別系統(tǒng)；３、推出階段營銷目的：強化常興廣場導(dǎo)入期給人留下的產(chǎn)品印象，使目標市場從注意產(chǎn)品發(fā)展到對產(chǎn)品感興趣，并產(chǎn)生購買欲望，即INTERESTING和DESIRE階段。建議：可組織系列文章在特區(qū)報、商報發(fā)布專版，發(fā)布電視廣告和電臺廣