【正文】 建議：可組織系列文章在特區(qū)報、商報發(fā)布專版，發(fā)布電視廣告和電臺廣告。路牌：包括大廈附近的指示路牌和交通繁華地段的廣告牌，統(tǒng)一識別系統(tǒng)；有完整的計劃與執(zhí)行程序；主力百貨、超市：天虹商場、深房百貨、歲寶百貨、茂業(yè)百貨、新一佳、百佳、吉之島購物中心等；99年深圳地產(chǎn)廣告采用的媒體大都以報紙為主，采用大幅彩色版面、高頻率、注重設(shè)計感、廣告訴求商業(yè)化的特征，已經(jīng)突破了以往告知型廣告的傳統(tǒng)模式。 營銷推廣：(權(quán)重7)全方面的包裝定位和推廣以及專業(yè)化的各種營銷手段的應(yīng)用對一個項目的成敗至關(guān)重要，要求達到同類一類水平，所以確定分值為6分。在制定銷售價格時既要考慮發(fā)展商的成本及利潤、考慮客戶所能承受或客戶心目中所認可的價位，還要考慮項目作為南頭片區(qū)、超大型、強輻射、高檔次百貨（主題）商場整體形象。從南山的商鋪情況來看，項目的周邊及更大的一層輻射范圍內(nèi)，商業(yè)網(wǎng)點的分布相對較為密集，商業(yè)裙樓供應(yīng)量較大，但大多是建立在住宅的供應(yīng)量增加基礎(chǔ)之上。個案深圳集銀皮革綜合廣場發(fā)展商集銀（深圳）發(fā)展有限公司地理位置龍崗中心城深圳惠公路與萊茵路交匯處占地面積：建筑面積：其中：（一期）（二期）51,313m260,000m236,600m223,400m2租售率一期（一樓）售僅剩2套，租完；二樓租售率為75%左右；經(jīng)營方式集皮革展貿(mào)\皮革材料和成品交易于一體；先售后租：發(fā)展商打散售給投資業(yè)主，再以整體租賃的形式返租回報業(yè)主；發(fā)展商承諾租金以9%的升幅上漲；經(jīng)營年限40年；業(yè)主落定可獲3年租金（沖抵首期款）；租賃業(yè)主可免半年租金；價格售一樓：8827—10800元；二樓：5500元；三樓：3500元租一樓：46—56元/月/m2，二樓：28元/月/m2；三樓（辦公）：20元/月/m2管理費主要賣點升值潛力政府重點工程低價位發(fā)展商經(jīng)營推廣策略優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢：深圳皮革進出口連續(xù)8年名列全國大中城市第一；皮革業(yè)是龍崗鎮(zhèn)三大支柱產(chǎn)業(yè)之一；緊臨香港區(qū)域市場；政府行政支持；行業(yè)支持；價格優(yōu)勢劣勢周邊配套不完善；交通不便；人氣不旺述評：集銀皮革綜合廣場作為龍崗大型主題式（皮革）營銷市場，以龍崗區(qū)巨大的皮革（成品、原材）市場為依托，定位準確，售租率在80%以上，在短期內(nèi)形成購銷熱潮。四、項目可比和可借鑒商鋪樓盤分析由于商鋪經(jīng)營所面對的競爭具有一定的地域性，所以南山的部分商鋪樓盤應(yīng)作本項目的重點競爭可比分析，但因商鋪在前期招商、后期經(jīng)營等方面的可類比性，在下列競爭樓盤分析中，選取了部分福田、龍崗等商鋪。構(gòu)成了一個固定的巨大的消費市場。政府計劃投資完成106%。三、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀南山區(qū)概況南山下轄南頭、南山、沙河、西麗、蛇口、招商、粵海共七個街道辦事處，全區(qū)常住人口近100萬人。因此在電子市場獨領(lǐng)風(fēng)騷的華強北，百貨、飲食、服裝、鐘表紛紛搶灘，初步呈現(xiàn)出百花齊放的局面。%，消費需求對經(jīng)濟增長的拉動作用增強。以項目為中心1000米范圍輻射理論計算，包括商業(yè)文化中心、前海、后海、南頭等片區(qū)在內(nèi)的新舊住宅區(qū)約15萬戶居民，共有近50余萬人口。該商圈目前主要集中有西武百貨、國貿(mào)商場、國際商場、友誼名店、友誼城購物中心、深房百貨等。眾多利好因素，帶動國際商家的進入隨著深圳市場的開放、人均國民收入的快速增長、WTO影響的逐漸深化以及深圳地鐵和城市輕軌的即將建成并投入使用，眾多的國際商家都看好深圳商業(yè)市場，宜家家私、TESCO超市等都紛紛準備在深圳選址開店。%，加上中央稅收返還、中心區(qū)開發(fā)和土地使用費等收入，全區(qū)總財力達到24億多元。此外，作為南頭片區(qū)近鄰的南油片區(qū)商業(yè)便又呈現(xiàn)新類的商業(yè)局面——繽紛假日商業(yè)街（社區(qū)街鋪）。南山區(qū)南油大道與東濱路交界處的南油沃爾瑪沃爾瑪所開創(chuàng)的“購物廣場”理念，為顧客節(jié)省了時間和開支，并提供了一種獨特的購物體驗。租售率目前住宅、商業(yè)已基本售完。商場如果要讓投資者相信其經(jīng)營前景，不僅僅要告訴客戶一個很有前景的商業(yè)主題，同時更要利用招商實現(xiàn)這一商業(yè)主題，并以出色的管理，不斷的維持并改善商場的經(jīng)營，讓投資者穩(wěn)收租金。如果從消費特征來劃分，可以有以下對應(yīng)關(guān)系：根據(jù)該片區(qū)所容納或輻射的現(xiàn)有、潛在消費群體的數(shù)量、職業(yè)性質(zhì)、年齡、消費習(xí)慣、收入、家庭結(jié)構(gòu)及購買能力等要素來看，本項目的商品經(jīng)營走中、高檔消費路線。所以其綜合實力相當(dāng)于同類物業(yè)的二類水平，約13自身規(guī)模（權(quán)重15）項目處于輻射區(qū)內(nèi)同檔次商服物業(yè)相對缺乏的片區(qū)，是一類水平。品牌是一種提供給消費者的在使用功能與心理層面兩者兼具的利益。（三）營銷推廣方式：整個營銷溝通的要點，是從整體著眼，綜合運用廣告、活動行銷、CI、新聞報導(dǎo)、海報等營銷推廣工具，建立統(tǒng)一的高品位的品牌形象，同目標顧客進行最全面、最密切的溝通，最后達成認同。03年1月—正式接觸、簽約◇人員配置（共二個小組）展板：包括“常興廣場”位置圖、平面圖、立面效果圖、發(fā)展商簡介、裝修標準、建筑三證、出租進度表及主要賣點等；通過常興廣場形象的全面樹立，升華常興廣場在公眾心目中的印象，使常興廣場深入人心，從而強烈刺激目標市場的購買欲望，引起購買行為，即DESIRE和ACTION階段。商場經(jīng)營業(yè)態(tài)建議——主力店：應(yīng)選擇1－2家、面積在2萬平米以上的高品主力店。在今后的銷售過程中，銷售人員應(yīng)隨時留意市場反應(yīng)，及時反饋市場信息，提出問題和建議；因此主力客戶租賃的價格在略低于一次性付款的價格2%4%都屬于正?，F(xiàn)象。銀行機構(gòu)：中國銀行、招商銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行、發(fā)展銀行等；廣告是營銷策略中的一個重要手段。綜合評比表：名稱因子鴻洲購物中心鴻岳廣場中港城東方美地苑保利城花園南景苑常興廣場地理位置26212725252222人流量14131515151313自身規(guī)模10111313101114交通狀況1091010111112地鐵因素4334433營銷推廣6366646其他因素5456656總權(quán)重分75647479776976平均值75+64+74+79+77+69+76/7=價格售價17000150001630030000300001400016925租價130100200180150110可比性25%23%15%5%5%27%100%※ 項目現(xiàn)實價值=【類比物業(yè)均價（a）X權(quán)重（a）+類比物業(yè)均價（b）X權(quán)重（b）+……+類比物業(yè)均價（n）X權(quán)重（n）】247。本價格方法制定主要周邊同類型物業(yè)實態(tài)調(diào)研結(jié)果和可借鑒的物業(yè)以及對城市居民商業(yè)需求積累之經(jīng)驗為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，人氣的積累，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加，更由于投資者日趨理智，如果還是停留在散戶經(jīng)營的階段，肯定會使整個市場變得更加混亂無序，從而在整個深圳的大商圈中失去競爭力。上城地處東門正西入口，日人流量高達50萬，緊鄰西華宮、肯德基、麥當(dāng)勞等東門傳統(tǒng)商業(yè)旺地，黃金商機。極大可能的激起散戶的投資信心，從登記的投資者數(shù)量來看，銷售行情特別看好。隨著影響的不斷擴大，商業(yè)街的知名度以及形象都在不斷提升，并逐漸成為此社區(qū)組團的消費焦點。商貿(mào)旅游業(yè)保持旺勢。良好的投資環(huán)境，使南山已成為投資熱點，如今全區(qū)與日本、美國、加拿大、英國、新加坡等20多個國家以及香港、臺灣客商簽訂合同1000多項，投資幾十億美元。另外，泰華購物公園項目、香江集團、沈國商項目亦將啟動，同時黃埔雅園二、三期也規(guī)劃有商鋪，并擬引入大型超市，從而將向中心區(qū)的居民提供更加豐富的商業(yè)服務(wù)。（資料來源：深圳市統(tǒng)計局）就目前深圳市的商業(yè)實態(tài)來看，著重體現(xiàn)出以下幾點特征：商業(yè)競爭主要表現(xiàn)在各商圈之間競爭，供需呈現(xiàn)兩旺：商業(yè)發(fā)展的成熟度是一個城市繁榮的重要衡量方式，而作為經(jīng)濟發(fā)展較為成熟的深圳，由于其自身的原因，商業(yè)形態(tài)又有著另外一種的特質(zhì)，這主要表現(xiàn)在各商圈之間的競爭是一種新老商圈、區(qū)域內(nèi)商圈、關(guān)內(nèi)關(guān)外區(qū)域間商圈的競爭；各商圈的檔次、規(guī)模也隨市政規(guī)劃、人口密度、交通現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢而各有差異。政府機構(gòu)南山區(qū)政府、南山檢察院、南山法院、南山公安分局、南山國土分局、南山勞動大廈、南山地稅、國稅分局等。東門商圈主要集中有老街商業(yè)街、