【正文】 份起，一年內(nèi)便完成填海造地和主要市政道路的建設，同時進行土地轉(zhuǎn)讓招標，邀請國內(nèi)外大開發(fā)商加盟。1999年全面開發(fā)建設，2001年中心區(qū)達到一定的規(guī)模，已見成效。到2002年年底,將形成一定的商業(yè)規(guī)模，使人流、物流達到一定的水平,成為南山區(qū)一個新的經(jīng)濟增長點。隨著濱海大道的建成和深港西部通道、跨海大橋的修建以及地鐵和城市輕軌的未來規(guī)劃，南山中心區(qū)的潛在價值日益彰顯，發(fā)展前景十分廣闊。南山區(qū)2001年的績效◆國民經(jīng)濟突飛猛進南山區(qū)全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值419億元，工業(yè)總產(chǎn)值1096億元，%和19%。，%，加上中央稅收返還、中心區(qū)開發(fā)和土地使用費等收入，全區(qū)總財力達到24億多元。以上三個指標比1997年增長122%、192%、116。同時，%。政府計劃投資完成106%?！艚?jīng)濟增長突現(xiàn)亮點高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持強勁發(fā)展勢頭。完成高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值620億元，增長20%，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的二分之一，%，進一步鞏固了在全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的龍頭地位。商貿(mào)旅游業(yè)保持旺勢。%，旅游營業(yè)收入增長5%。招商引資成效顯著,引進外商投資項目230項，增長25%，是建區(qū)以來引進外資形勢最好的一年?！舴康禺a(chǎn)發(fā)展迅猛截至2001年年底，,較2000年增長84%,占整個深圳市的30%,批準預售面積、銷售面積分別較上年增長37%和45%，，增長近一倍，僅2002上半年,%,%、%%。南山區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀南山區(qū)商業(yè)市場呈現(xiàn)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，從目前的宏觀態(tài)勢來看，主要可分成一下幾大主要商圈：南頭商圈——該片區(qū)繼曼哈頓商業(yè)廣場進駐引發(fā)熱潮后，另一零售業(yè)巨鱷沃爾瑪亦進入鴻洲文鼎商業(yè)裙樓，加上周邊的鴻岳、蘇豪等群樓商場形成南頭較具潛力的商圈層次。后海商圈——在后海片區(qū)，自友誼城百貨與保利城相互聯(lián)姻形成商業(yè)核心后，再加上即將出售、出租的觀海臺等群樓商鋪，該片區(qū)的商圈價值突現(xiàn)較為迅猛。南山CBD商圈——該商圈主要以海印長城200米的商業(yè)步行街為核心聯(lián)合周邊商場、街鋪亦形成強有力的商業(yè)文化中心區(qū)商圈。前海商圈——前海片區(qū)商服物業(yè)亦因大型住宅項目如陽光棕櫚園、鼎太風華的落成而趨旺盛態(tài)勢，但由于前海片區(qū)的市政規(guī)劃較為滯后，因此商圈價值不夠明顯。華僑城商圈——，由于早期的規(guī)劃、住宅業(yè)的迅猛發(fā)展及南山乃至深圳市旅游基地的整體定位?？梢哉f，華僑城是南山區(qū)最具潛力的片區(qū)，在繼沃爾瑪入駐后，銅鑼灣百貨亦于7月份正式開業(yè)，而沃爾瑪、銅鑼灣百貨及易家儂家具構(gòu)筑的華僑城現(xiàn)代shopping mall總面積更達85000平方米。此外，作為南頭片區(qū)近鄰的南油片區(qū)商業(yè)便又呈現(xiàn)新類的商業(yè)局面——繽紛假日商業(yè)街（社區(qū)街鋪）。該社區(qū)以海雅百貨為核心，形成周邊繽紛假日豪園、鴻瑞花園、萬象新園、青春家園、鵬都大廈、海典居、山東大廈、怡海廣場、康樂園等高尚住宅群，并與海王大廈、西海岸大廈、新能源大廈、保利城寫字樓等高尚辦公區(qū)組成了目前南山片區(qū)最大型的社區(qū)組團。據(jù)粗略的統(tǒng)計，海雅百貨旁的繽紛假日大型社區(qū)組團，共有２萬多戶，他們與區(qū)內(nèi)南光村的３萬多本地居民一起組成約十多萬人的固定消費群體。構(gòu)成了一個固定的巨大的消費市場。繽紛假日社區(qū)組團是南山目前居住最為成熟的片區(qū)之一，如此龐大的社區(qū)市場早已受到眾多商家的注目，商業(yè)街的設計也頗具特色，新穎統(tǒng)一的商鋪外觀、大型的休閑廣場，為高檔的社區(qū)連鎖、品牌經(jīng)營商家建立了良好的形象基礎(chǔ)。目前已有大量高檔社區(qū)連鎖店進駐如711便利店、品牌服裝店、連鎖藥店等。隨著影響的不斷擴大，商業(yè)街的知名度以及形象都在不斷提升，并逐漸成為此社區(qū)組團的消費焦點。與此同時，該片區(qū)又分別由家樂福、南油人人樂購物廣場、南油沃爾瑪購物廣場等三大主題商場又將該片區(qū)拉伸并分割成三足鼎立局面。深圳市南山區(qū)桃園路的家樂福家樂福深圳分店是法國家樂福集團在深圳開設的一家大型超市，現(xiàn)有營業(yè)面積6000平方米。經(jīng)營種類包括日用百貨、五金家電、服裝鞋帽、文體用品、生熟肉類、瓜果蔬菜、糧油雜貨、飲料煙酒等各類商品2萬多種，同時還附設茶葉、膠卷沖洗，眼鏡配制，化妝品，禮品，餐廳等特色店作為補充。商場購物環(huán)境寬敞舒適，價格低廉，服務周到，并且提供大宗商品免費送貨服務。一樓主要經(jīng)營：日用百貨、家電服裝鞋帽、文體用品；二樓主要經(jīng)營：生熟肉類、瓜果蔬菜、糧油雜貨、飲料煙酒、茶葉、膠卷沖洗、眼鏡配制、化妝品、禮品、餐廳南山區(qū)東濱路人人樂購物廣場1996年7月1日南油人人樂購物廣場開業(yè)，現(xiàn)已成為南山區(qū)特大型零售商業(yè)第二家分店。“為顧客節(jié)省一分錢，始終以最好的商品、最低的價格、最佳的服務回報廣大顧客”是人人樂的服務宗旨，與此同時，他們推出了會員制銷售方式，提供與生活息息相關(guān)的優(yōu)惠服務。地處深圳南山區(qū)東濱路的人人樂購物廣場，從6800平方米擴展成了一個12000平方米的具備現(xiàn)代化規(guī)模的大型購物商場，30多個收銀臺一家排開，舊式貨架也被2米高的新型貨架取代，商場有立式、臥式冷柜幾十組，在原來的基礎(chǔ)上，他們還引進了健康藥房、黃金珠寶、名貴首飾等。在人人樂服裝城內(nèi)，經(jīng)銷品種有各種各樣服裝，從法國紳浪到城市麗人，從李寧名牌到鄧皓時裝，品種齊全。南山區(qū)南油大道與東濱路交界處的南油沃爾瑪沃爾瑪所開創(chuàng)的“購物廣場”理念，為顧客節(jié)省了時間和開支，并提供了一種獨特的購物體驗。購物廣場仍以沃爾瑪折扣店內(nèi)傳統(tǒng)的36個綜合商品部門為特色。此外，副食區(qū)內(nèi)還增加了面包房、熟食、冷凍食品、肉類及奶制品以及生鮮品種，通過實現(xiàn)規(guī)模銷售，購物廣場的顧客們可以隨時享受沃爾瑪?shù)摹疤焯炱絻r”。四、項目可比和可借鑒商鋪樓盤分析由于商鋪經(jīng)營所面對的競爭具有一定的地域性，所以南山的部分商鋪樓盤應作本項目的重點競爭可比分析，但因商鋪在前期招商、后期經(jīng)營等方面的可類比性，在下列競爭樓盤分析中，選取了部分福田、龍崗等商鋪。可比商鋪：鴻洲購物中心、鴻岳廣場、東方海雅居可借鑒商鋪：深圳集銀皮革綜合廣場、中港城購物廣場、金世界商業(yè)中心、情緣城市商鋪個案鴻洲文鼎購物中心：發(fā)展商深圳市鴻洲實業(yè)發(fā)展有限公司地址深南大道與南新路交界處面積約20000m2層數(shù)3層價格一層：28000元/m2二層：15000元/m2主要賣點沃爾瑪南山分店進駐投資回報率7%付款方式6成15年的按揭項目狀況住宅售完，商業(yè)部分接受登記預計10月份公開銷售。面積分割415m2銷售方式出售返租述評：鴻洲文鼎毗臨深南大道，地處老南頭片區(qū)，其地段價值不言而喻，通過挑剔的沃爾瑪租賃的15年的期限內(nèi)，商鋪投資者穩(wěn)收15年收益，而且收益大于投資者的投資。極大可能的激起散戶的投資信心，從登記的投資者數(shù)量來看，銷售行情特別看好。個案鴻岳廣場發(fā)展商深圳市鴻岳實業(yè)發(fā)展有限公司地址南山區(qū)南新路與桃園路交界處總建面積20000m2層數(shù)3層價格待定付款方式待定項目狀況登記狀態(tài)，10月份公開發(fā)售銷售方式一層：分塊銷售；二、三層整體出租；銷售返租述評：該項目地處南山商業(yè)文化中心，享有較好地段、交通、配套等優(yōu)勢，因此在定位方面極大可能走主題商場和百貨路線，以在配合自身規(guī)模的基礎(chǔ)上迎合周邊消費群體，其定位對常興廣場會帶來一定的影響。個案東方海雅居發(fā)展商深圳市東方中居實業(yè)有限公司地址創(chuàng)業(yè)路與南山大道交界處面積約4000m2層數(shù)3層價格：一層：35000元/m2二層：25000元/m2付款方式：6成10年銷售方式零散出售，散戶投資做商業(yè)用途述評：該項目目前主要著重點在住宅的營銷推廣上，并希望能在業(yè)主的大量的進駐后，帶動商鋪的銷售。商鋪經(jīng)營策略主要是在滿足部分投資客的點線投資，即由經(jīng)營方向在面對自身業(yè)主的消費基礎(chǔ)上來想周邊小范圍內(nèi)進行輻射。因此，在具體的業(yè)主經(jīng)營上，發(fā)展商并為作有任何具體限定。選取本案例的原因是因為南山有眾多的高素質(zhì)的樓盤，但是其商業(yè)大多采取本項目的路線，作為一個不看好但普遍的現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是因為這種商業(yè)規(guī)模較小，發(fā)展商難有作為。另一方面是因為本身以住宅為主，商業(yè)為輔。發(fā)展商也不會對商業(yè)部分特別看重，潛在意識里依賴于專注商業(yè)的發(fā)展商出現(xiàn)。個案中港城購物廣場發(fā)展商深圳市鉅華投資發(fā)展公司地 址福田區(qū)福強路與益田路交界處面 積約40000m2層 數(shù)6層價 格一層:30000元/m2；二層:22000元/m2；三層:18000元/m2；四層:16000元/m2；五、六層:12000元/m2功能定位一層：5000m2作精品商品銷售定位；二、三、四層：共20000m2，租給百佳（租期十年）；五層：現(xiàn)正招商，整體均價20000元/m2。六層：2000m2發(fā)展商自用，剩余4800m2租給西湖春天酒樓；付款方式6成10年的按揭主要賣點 百佳進駐 周邊眾多的新舊住宅小區(qū)造成的人氣。租售率目前住宅、商業(yè)已基本售完。銷售方式出售返租述評：中港城憑借地段優(yōu)勢、交通強勢、