【正文】 主要市政道路的建設(shè)，同時(shí)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓招標(biāo)，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外大開(kāi)發(fā)商加盟。到2002年年底,將形成一定的商業(yè)規(guī)模，使人流、物流達(dá)到一定的水平,成為南山區(qū)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。南山區(qū)2001年的績(jī)效◆國(guó)民經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)南山區(qū)全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值419億元，工業(yè)總產(chǎn)值1096億元，%和19%。以上三個(gè)指標(biāo)比1997年增長(zhǎng)122%、192%、116。政府計(jì)劃投資完成106%。完成高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值620億元，增長(zhǎng)20%，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的二分之一，%，進(jìn)一步鞏固了在全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的龍頭地位。%，旅游營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)5%?！舴康禺a(chǎn)發(fā)展迅猛截至2001年年底，,較2000年增長(zhǎng)84%,占整個(gè)深圳市的30%,批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷(xiāo)售面積分別較上年增長(zhǎng)37%和45%，增長(zhǎng)近一倍，僅2002上半年,%,%、%%。后海商圈——在后海片區(qū)，自友誼城百貨與保利城相互聯(lián)姻形成商業(yè)核心后，再加上即將出售、出租的觀海臺(tái)等群樓商鋪，該片區(qū)的商圈價(jià)值突現(xiàn)較為迅猛。前海商圈——前海片區(qū)商服物業(yè)亦因大型住宅項(xiàng)目如陽(yáng)光棕櫚園、鼎太風(fēng)華的落成而趨旺盛態(tài)勢(shì)，但由于前海片區(qū)的市政規(guī)劃較為滯后，因此商圈價(jià)值不夠明顯?？梢哉f(shuō)，華僑城是南山區(qū)最具潛力的片區(qū)，在繼沃爾瑪入駐后，銅鑼灣百貨亦于7月份正式開(kāi)業(yè)，而沃爾瑪、銅鑼灣百貨及易家儂家具構(gòu)筑的華僑城現(xiàn)代shopping mall總面積更達(dá)85000平方米。該社區(qū)以海雅百貨為核心，形成周邊繽紛假日豪園、鴻瑞花園、萬(wàn)象新園、青春家園、鵬都大廈、海典居、山東大廈、怡海廣場(chǎng)、康樂(lè)園等高尚住宅群，并與海王大廈、西海岸大廈、新能源大廈、保利城寫(xiě)字樓等高尚辦公區(qū)組成了目前南山片區(qū)最大型的社區(qū)組團(tuán)。構(gòu)成了一個(gè)固定的巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。目前已有大量高檔社區(qū)連鎖店進(jìn)駐如711便利店、品牌服裝店、連鎖藥店等。與此同時(shí)，該片區(qū)又分別由家樂(lè)福、南油人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、南油沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)等三大主題商場(chǎng)又將該片區(qū)拉伸并分割成三足鼎立局面。經(jīng)營(yíng)種類(lèi)包括日用百貨、五金家電、服裝鞋帽、文體用品、生熟肉類(lèi)、瓜果蔬菜、糧油雜貨、飲料煙酒等各類(lèi)商品2萬(wàn)多種，同時(shí)還附設(shè)茶葉、膠卷沖洗，眼鏡配制，化妝品，禮品，餐廳等特色店作為補(bǔ)充。一樓主要經(jīng)營(yíng)：日用百貨、家電服裝鞋帽、文體用品；二樓主要經(jīng)營(yíng)：生熟肉類(lèi)、瓜果蔬菜、糧油雜貨、飲料煙酒、茶葉、膠卷沖洗、眼鏡配制、化妝品、禮品、餐廳南山區(qū)東濱路人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)“為顧客節(jié)省一分錢(qián)，始終以最好的商品、最低的價(jià)格、最佳的服務(wù)回報(bào)廣大顧客”是人人樂(lè)的服務(wù)宗旨，與此同時(shí)，他們推出了會(huì)員制銷(xiāo)售方式，提供與生活息息相關(guān)的優(yōu)惠服務(wù)。在人人樂(lè)服裝城內(nèi)，經(jīng)銷(xiāo)品種有各種各樣服裝，從法國(guó)紳浪到城市麗人，從李寧名牌到鄧皓時(shí)裝，品種齊全。購(gòu)物廣場(chǎng)仍以沃爾瑪折扣店內(nèi)傳統(tǒng)的36個(gè)綜合商品部門(mén)為特色。四、項(xiàng)目可比和可借鑒商鋪樓盤(pán)分析由于商鋪經(jīng)營(yíng)所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)具有一定的地域性，所以南山的部分商鋪樓盤(pán)應(yīng)作本項(xiàng)目的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)可比分析，但因商鋪在前期招商、后期經(jīng)營(yíng)等方面的可類(lèi)比性，在下列競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析中，選取了部分福田、龍崗等商鋪。面積分割415m2銷(xiāo)售方式出售返租述評(píng)：鴻洲文鼎毗臨深南大道，地處老南頭片區(qū)，其地段價(jià)值不言而喻，通過(guò)挑剔的沃爾瑪租賃的15年的期限內(nèi)，商鋪投資者穩(wěn)收15年收益，而且收益大于投資者的投資。個(gè)案鴻岳廣場(chǎng)發(fā)展商深圳市鴻岳實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司地址南山區(qū)南新路與桃園路交界處總建面積20000m2層數(shù)3層價(jià)格待定付款方式待定項(xiàng)目狀況登記狀態(tài)，10月份公開(kāi)發(fā)售銷(xiāo)售方式一層：分塊銷(xiāo)售；二、三層整體出租；銷(xiāo)售返租述評(píng)：該項(xiàng)目地處南山商業(yè)文化中心，享有較好地段、交通、配套等優(yōu)勢(shì)，因此在定位方面極大可能走主題商場(chǎng)和百貨路線，以在配合自身規(guī)模的基礎(chǔ)上迎合周邊消費(fèi)群體，其定位對(duì)常興廣場(chǎng)會(huì)帶來(lái)一定的影響。商鋪經(jīng)營(yíng)策略主要是在滿足部分投資客的點(diǎn)線投資，即由經(jīng)營(yíng)方向在面對(duì)自身業(yè)主的消費(fèi)基礎(chǔ)上來(lái)想周邊小范圍內(nèi)進(jìn)行輻射。選取本案例的原因是因?yàn)槟仙接斜姸嗟母咚刭|(zhì)的樓盤(pán)，但是其商業(yè)大多采取本項(xiàng)目的路線，作為一個(gè)不看好但普遍的現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是因?yàn)檫@種商業(yè)規(guī)模較小，發(fā)展商難有作為。發(fā)展商也不會(huì)對(duì)商業(yè)部分特別看重，潛在意識(shí)里依賴(lài)于專(zhuān)注商業(yè)的發(fā)展商出現(xiàn)。六層：2000m2發(fā)展商自用，剩余4800m2租給西湖春天酒樓；付款方式6成10年的按揭主要賣(mài)點(diǎn) 百佳進(jìn)駐 周邊眾多的新舊住宅小區(qū)造成的人氣。銷(xiāo)售方式出售返租述評(píng)：中港城憑借地段優(yōu)勢(shì)、交通強(qiáng)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)在短期內(nèi)售、租一空，發(fā)展商在具體的投資回報(bào)、商圈客源分析上做足了文章。個(gè)案深圳集銀皮革綜合廣場(chǎng)發(fā)展商集銀（深圳）發(fā)展有限公司地理位置龍崗中心城深圳惠公路與萊茵路交匯處占地面積：建筑面積：其中：（一期）（二期）51,313m260,000m236,600m223,400m2租售率一期（一樓）售僅剩2套，租完；二樓租售率為75%左右；經(jīng)營(yíng)方式集皮革展貿(mào)\皮革材料和成品交易于一體；先售后租：發(fā)展商打散售給投資業(yè)主，再以整體租賃的形式返租回報(bào)業(yè)主；發(fā)展商承諾租金以9%的升幅上漲；經(jīng)營(yíng)年限40年；業(yè)主落定可獲3年租金（沖抵首期款）；租賃業(yè)主可免半年租金；價(jià)格售一樓：8827—10800元；二樓：5500元；三樓：3500元租一樓：46—56元/月/m2，二樓：28元/月/m2；三樓（辦公）：20元/月/m2管理費(fèi)主要賣(mài)點(diǎn)升值潛力政府重點(diǎn)工程低價(jià)位發(fā)展商經(jīng)營(yíng)推廣策略?xún)?yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)：深圳皮革進(jìn)出口連續(xù)8年名列全國(guó)大中城市第一；皮革業(yè)是龍崗鎮(zhèn)三大支柱產(chǎn)業(yè)之一；緊臨香港區(qū)域市場(chǎng)；政府行政支持；行業(yè)支持；價(jià)格優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)周邊配套不完善；交通不便；人氣不旺述評(píng)：集銀皮革綜合廣場(chǎng)作為龍崗大型主題式（皮革）營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)，以龍崗區(qū)巨大的皮革（成品、原材）市場(chǎng)為依托，定位準(zhǔn)確，售租率在80%以上，在短期內(nèi)形成購(gòu)銷(xiāo)熱潮?！艚鹗澜缟虡I(yè)中心發(fā)展商：深圳市金活實(shí)業(yè)有限公司位置：東門(mén)西入口處規(guī)模：建筑面積12000m2簡(jiǎn)評(píng)：位于東門(mén)解放路與立新路交匯處的金世界商業(yè)中心，2001年4月21日開(kāi)業(yè)后又稱(chēng)友誼城東門(mén)店。2004年深圳地鐵開(kāi)通后，金世界商業(yè)中心負(fù)一層直通地鐵老街站，升值潛力較大?！羟榫壋鞘猩啼伆l(fā)展商：深圳桑達(dá)工程開(kāi)發(fā)公司位 置：福田區(qū)福強(qiáng)路與金田路交匯處規(guī) 模：簡(jiǎn)評(píng)：位于情緣城市●御庭苑的裙樓一、二層，緊鄰大型超市人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等，周邊商業(yè)氛圍濃厚，距離未來(lái)福民地鐵站150米，人流量大，并且位處港人在深熟悉的皇崗片區(qū)，升值潛力較為看好。目前深圳商場(chǎng)的買(mǎi)家多數(shù)是投資者——自身并不經(jīng)營(yíng)。就投資者而言，其關(guān)心的最終在于投資利益的取得。近期推出的龍崗世貿(mào)中心，就較出色地使預(yù)期收益成為現(xiàn)實(shí)，引進(jìn)萬(wàn)佳這一百貨零售的品牌入駐，增強(qiáng)了更多品牌的進(jìn)入和投資者的信心。這樣的招商、管理、投資三合一的策略才是商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的決勝之道。從南山的商鋪情況來(lái)看，項(xiàng)目的周邊及更大的一層輻射范圍內(nèi)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布相對(duì)較為密集，商業(yè)裙樓供應(yīng)量較大，但大多是建立在住宅的供應(yīng)量增加基礎(chǔ)之上。目前該片區(qū)的很大一部分的商業(yè)裙樓空置率高企就是發(fā)展商僅憑自己的主觀意愿，后期又缺乏有力的組織和推薦造成而造成的，同時(shí)因?yàn)橐?guī)模和檔次不夠使得大商家無(wú)暇顧及，所以造成片區(qū)的商業(yè)不很景氣的表面現(xiàn)象。所以樹(shù)立檔次和品牌是目前該片區(qū)乃至整個(gè)南山商業(yè)發(fā)展的唯一出路，也就是走售租互動(dòng)經(jīng)營(yíng)的道路，通過(guò)招商（莊家）樹(shù)立商業(yè)的人氣樹(shù)立投資者信心，而物業(yè)在一定期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離，在看得見(jiàn)的回報(bào)的情況下引發(fā)投資者的投資熱潮，這也就是商業(yè)的跟莊時(shí)代！五、項(xiàng)目定位在詳盡研討深圳市商業(yè)實(shí)態(tài)、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及項(xiàng)目可比或可借鑒樓盤(pán)的基礎(chǔ)上，我們將項(xiàng)目定位于：南頭片區(qū)超大型、強(qiáng)輻射、高檔次百貨商場(chǎng)（或品牌主題商場(chǎng)）超大型——面積、規(guī)模、勢(shì)力在同類(lèi)百貨商場(chǎng)（或品牌主題商場(chǎng)）中為“巨無(wú)霸”；強(qiáng)輻射——除輻射南頭商業(yè)片區(qū)外，更輻射到周邊南山CBD區(qū)、后海、前海、蛇口等，成為南山區(qū)商業(yè)第一品牌；高檔次——從品牌上塑造項(xiàng)目的高檔次；（一） 定位依據(jù)■深圳市商業(yè)實(shí)態(tài)、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀、項(xiàng)目可比或可借鑒樓盤(pán)；■項(xiàng)目商業(yè)面積、規(guī)模、地段；■項(xiàng)目所在區(qū)域大型百貨商場(chǎng)（或主題品牌商場(chǎng)）空缺；■項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)水平及消費(fèi)能力；■南頭片區(qū)乃至整個(gè)南山區(qū)未來(lái)發(fā)展前景；（二）目標(biāo)客戶定位基于本項(xiàng)目在最初立項(xiàng)時(shí)已定位于商業(yè)裙樓與住宅樓，且商業(yè)面積在總建面中占主導(dǎo)地位，故對(duì)入駐的商家形象、勢(shì)力、經(jīng)營(yíng)策略等會(huì)有一定的要求和篩選，更為重要的是通過(guò)對(duì)入駐商家的選取來(lái)贏得投資者的信心，從而達(dá)到迅速銷(xiāo)售快速回收資金的目的。由于商場(chǎng)的形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的