【正文】 茂業(yè)百貨、太陽百貨、九龍城、旺角購物中心、湖貝路商業(yè)街等。然而現(xiàn)時的深圳，雖然各商家在休閑上下了一些功夫，如廣場設(shè)休閑椅，景觀凳等，但真正符合國際潮流的現(xiàn)代mall卻少之又少。到2002年年底,將形成一定的商業(yè)規(guī)模，使人流、物流達(dá)到一定的水平,成為南山區(qū)一個新的經(jīng)濟(jì)增長點。前海商圈——前海片區(qū)商服物業(yè)亦因大型住宅項目如陽光棕櫚園、鼎太風(fēng)華的落成而趨旺盛態(tài)勢，但由于前海片區(qū)的市政規(guī)劃較為滯后，因此商圈價值不夠明顯?！盀轭櫩凸?jié)省一分錢，始終以最好的商品、最低的價格、最佳的服務(wù)回報廣大顧客”是人人樂的服務(wù)宗旨，與此同時，他們推出了會員制銷售方式，提供與生活息息相關(guān)的優(yōu)惠服務(wù)。發(fā)展商也不會對商業(yè)部分特別看重，潛在意識里依賴于專注商業(yè)的發(fā)展商出現(xiàn)。就投資者而言，其關(guān)心的最終在于投資利益的取得。在對深圳市大型百貨商場進(jìn)行考察的基礎(chǔ)上，將某意向客戶的經(jīng)營思路列表如下：商家名稱經(jīng) 營 思 路某商家◇大百貨模式，經(jīng)營食品超市（生鮮、活凍、熟食）、百貨超市、化妝品、鐘表、金銀珠寶首飾、男女服裝、女內(nèi)衣、女性飾品、童裝、床上用品、家用電器、五金工具、電腦、通訊器材、攝影器材、各式鞋類、運動休閑服、體育器材、健身保健器材、玩具、文具、音像制品、字畫書籍、中西藥品、工藝品、家飾品、衛(wèi)浴器材、家私、兒童娛樂、中西快餐、美容美發(fā)、電器維修等；◇一、二樓名牌化妝品、皮具、首飾；◇三、四樓男女服裝；◇五、六樓超市、家電、飲食、娛樂◇一站式購物，種類更齊全，引進(jìn)香港品牌提高檔次，憑內(nèi)地老、優(yōu)、名牌擴(kuò)充種類；（四）大型百貨商場（或主題商場）消費能力理論支撐本項目處于南頭片區(qū),目標(biāo)消費者主要集中為項目周邊原有居民及慕名前來的消費者。2。地產(chǎn)市場競爭的焦點已經(jīng)把價格、規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、裝修、物業(yè)管理、地理位置等傳統(tǒng)營銷組合，納入整體的品牌策劃概念之內(nèi)，從近年來推出的華佳廣場、現(xiàn)代之窗、世貿(mào)廣場、賽格廣場等物業(yè)來看，從建筑規(guī)劃設(shè)計、市場定位、施工質(zhì)量、商業(yè)環(huán)境、物業(yè)管理到營銷整合傳播策略，開發(fā)商已經(jīng)開始用品牌經(jīng)營的思想來推廣其物業(yè)，無論開發(fā)商是否真正意識到了這一點。經(jīng)驗表明，優(yōu)質(zhì)的廣告策略至少可為樓盤增值10%。02年10月—本項目租賃內(nèi)容、優(yōu)惠條件制訂◆促銷軟、硬件（2）活動行銷：通過策劃新穎，極具誘惑力的活動，在社會造成一定的影響，以產(chǎn)生轟動效應(yīng)為最佳，以吸引更多人注意的目的，可以名人效應(yīng)，有獎問答，資深文化人士題字，引導(dǎo)新聞媒體公開連續(xù)報導(dǎo)，提高常興廣場的知名度和身價?！髁Φ辏翰捎么怪狈植?，以帶動人流向上。主要運用方式：（1）統(tǒng)一視覺識別形象的建立，包括工地現(xiàn)場布置，售樓處的裝修，售樓書的制作，路牌的設(shè)置等，給人以新鮮、強烈的視覺刺激，吸引公眾注意力。制作必要的宣傳品、相關(guān)文件、展板、折頁、價目表、租賃合同、租賃須知等；主力客戶的優(yōu)惠條件與相關(guān)內(nèi)容制訂因此，廣告策略是樓盤自我推銷、創(chuàng)造需求、引導(dǎo)購買、占領(lǐng)市場的有效手段?！羧舾赡甑淖饨鸬挚凼灼??！就茢喾绞健繉?gòu)成項目物業(yè)價值的主要因素與該片區(qū)同類型物業(yè)或不同片區(qū)成功的同類型物業(yè)進(jìn)行優(yōu)劣比較，采用加權(quán)平均法推算。由于商場的形象定位實質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費者。◆情緣城市商鋪發(fā)展商：深圳桑達(dá)工程開發(fā)公司位 置：福田區(qū)福強路與金田路交匯處規(guī) 模：簡評：位于情緣城市●御庭苑的裙樓一、二層，緊鄰大型超市人人樂購物廣場、時代廣場等，周邊商業(yè)氛圍濃厚，距離未來福民地鐵站150米，人流量大，并且位處港人在深熟悉的皇崗片區(qū)，升值潛力較為看好。商鋪經(jīng)營策略主要是在滿足部分投資客的點線投資，即由經(jīng)營方向在面對自身業(yè)主的消費基礎(chǔ)上來想周邊小范圍內(nèi)進(jìn)行輻射。經(jīng)營種類包括日用百貨、五金家電、服裝鞋帽、文體用品、生熟肉類、瓜果蔬菜、糧油雜貨、飲料煙酒等各類商品2萬多種，同時還附設(shè)茶葉、膠卷沖洗，眼鏡配制，化妝品，禮品，餐廳等特色店作為補充?！舴康禺a(chǎn)發(fā)展迅猛截至2001年年底，,較2000年增長84%,占整個深圳市的30%,批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷售面積分別較上年增長37%和45%，增長近一倍，僅2002上半年,%,%、%%。作為南山區(qū)的核心地位——南山商業(yè)文化中心區(qū)1992年立項，按照規(guī)劃,中心區(qū)用地紅線為151萬平方米，建筑面積為234萬平方米，需填海造地90萬平方米，并于99年底完成主要填海工作。同關(guān)內(nèi)不同，關(guān)外的商服物業(yè)主要還是以各區(qū)鎮(zhèn)為核心持續(xù)興旺發(fā)展，這在很大程度上得益于深圳市七個衛(wèi)星城的市政規(guī)劃，從而分別形成以龍崗中心城、布吉、橫崗、新安中心城、龍華、沙井、公明等衛(wèi)星成為核心的輻射圈層。政策利好商鋪投資，2002年上半年，%；，同比增長52%；施工面積230萬平方米，%。專業(yè)策劃 至精至誠常興廣場營銷策劃報告一、項目概況地理位置項目位于南山區(qū)桃園路與常興路交匯處，和業(yè)已入住的南景苑（曼哈商業(yè)城）隔街對角相望，周邊商業(yè)配套較為成熟，其中家樂福、沃爾瑪、人人樂凝聚了較旺的人氣，從目前熱炒的商圈概念來說，隸屬于南頭商圈；從行政區(qū)劃來看，隸屬于南山商業(yè)文化中心，地理位置較為優(yōu)越。截至2002年上半年，其中70%位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，%。天虹寶安店的開業(yè)、順電的進(jìn)駐、銅鑼灣百貨西鄉(xiāng)店的籌備自然意味著寶安商服務(wù)業(yè)的發(fā)展的快速，龍崗中心城集銀皮革商廈的正式招商，萬佳龍崗店與世貿(mào)百貨相繼開業(yè)以及新一佳、南城百貨在布吉的落戶都表明關(guān)外商業(yè)的日趨繁榮。南山中心區(qū)作為西部未來的商業(yè)、金融和文化中心，目標(biāo)是將其建設(shè)成為具有國際一流水平的現(xiàn)代化城區(qū)，成為南山區(qū)建設(shè)的精品。南山區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀南山區(qū)商業(yè)市場呈現(xiàn)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，從目前的宏觀態(tài)勢來看，主要可分成一下幾大主要商圈：南頭商圈——該片區(qū)繼曼哈頓商業(yè)廣場進(jìn)駐引發(fā)熱潮后，另一零售業(yè)巨鱷沃爾瑪亦進(jìn)入鴻洲文鼎商業(yè)裙樓，加上周邊的鴻岳、蘇豪等群樓商場形成南頭較具潛力的商圈層次。商場購物環(huán)境寬敞舒適，價格低廉，服務(wù)周到，并且提供大宗商品免費送貨服務(wù)。因此，在具體的業(yè)主經(jīng)營上，發(fā)展商并為作有任何具體限定。從上述全市及南山商鋪營銷模式分析可知：商鋪的前期招商是銷售中投資引導(dǎo)的最關(guān)鍵一環(huán)。有關(guān)CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場的形象定位：通過商場的裝修外觀來表現(xiàn)，如形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；通過顧客對賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告、海報、燈箱等；通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略及公關(guān)等形式來表現(xiàn)?！就扑氵^程】據(jù)常規(guī)經(jīng)驗，決定城市居民住宅價值的主要因素有以下幾項： 地理位置：土地價值，周圍物業(yè)種類和檔次，居民住宅的成熟度和密集度。投資回報案例：（其中月收入是按8%的年租金收益為準(zhǔn)）買鋪即收四年租金（四樓：初步確定價格為：12050元/平方米）假設(shè)面積總價首期四成一次性返還4年租金實付首期6成10年月供月收入45549買鋪即收三年租金（三樓：初步確定價格為：14050元/平方米）假設(shè)面積總價首期四成一次性反還3年租金實付首期6成10年月供月收入295051770311802買鋪即收三年租金（二樓：初步確定價格為：16050元/平方米）假設(shè)面積假設(shè)總價首期四成一次性返還3年租金實付首期6成10年月供月收入101436買鋪即收二年租金（一樓：初步確定價格為：17050元/平方米）假設(shè)面積假設(shè)總價首期四成一次性返還2年租金實付首期6成10年月供月收入其中以一樓為例：10年租期滿后60年租金收益，以福田某商城一層輔營區(qū)租金800元/平方米/月為參照；*800元/月/平方米*12月/年*60=總之，從投資回報的收益來看，項目整體出租后對散戶投資引力還是很大，在保證大戶出租利潤實現(xiàn)的前提下，能有效保證發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)出讓，盡快回籠資金，實現(xiàn)投資回報的最終收益。廣告策略其次是一個過程，它是樓盤策劃、宣傳、推廣、購買、增值──實現(xiàn)購買的全過程中不可忽視的一個潤滑劑。搜集、整理主力客戶群名單組織專門客戶小組，培訓(xùn)、上門走訪、實地考察，進(jìn)行前期市場預(yù)熱 （2）報紙廣告：采用理性訴求方式，使人看后對常興廣場的各賣點一目了然，并對其有一個整體印象，廣告詞宜令人耳目一新，過目不忘，造成轟動的效果。３８。主要運用方式：（1）報紙廣告：仍以理性訴求為主，廣告重點在于分述各賣點，強化賣點印象。報紙廣告、軟性文章跟進(jìn)，為招攬其他商家進(jìn)駐造勢。電話與人員咨詢跟進(jìn)◇啟動時間：（以下時間僅供參考）最后，廣告策略的結(jié)果是塑造出一個好樓盤，甚至是明星樓盤，創(chuàng)出一個品牌。99年的深圳地產(chǎn)市場總