【正文】 專業(yè)策劃 至精至誠(chéng)常興廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目位于南山區(qū)桃園路與常興路交匯處，和業(yè)已入住的南景苑（曼哈商業(yè)城）隔街對(duì)角相望，周邊商業(yè)配套較為成熟，其中家樂(lè)福、沃爾瑪、人人樂(lè)凝聚了較旺的人氣，從目前熱炒的商圈概念來(lái)說(shuō)，隸屬于南頭商圈；從行政區(qū)劃來(lái)看，隸屬于南山商業(yè)文化中心，地理位置較為優(yōu)越。圖項(xiàng)目地理位置圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：；總建筑面積:容積率內(nèi)總建筑面積：；建筑容積率：；建筑覆蓋率:%；車位數(shù)量：415個(gè)（其中：地面22個(gè)，地下393個(gè)）周邊配套及環(huán)境分析項(xiàng)目地塊位于南山商業(yè)文化中心的一級(jí)輻射地帶，在項(xiàng)目住宅能夠享受完善配套的同時(shí)，更為商鋪的經(jīng)營(yíng)提供了得天獨(dú)厚的環(huán)境利好——客觀上講，商業(yè)的繁榮有賴于熱旺的人氣和穩(wěn)定的客源。項(xiàng)目周邊的住宅群大體分布如下：表1：項(xiàng)目周邊住宅群北側(cè)秀林新居、陽(yáng)光荔景、悠然天地等南側(cè)大陸莊園、學(xué)府花園、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、愉康大廈等東側(cè)怡園大廈、學(xué)林雅園、中信海文花園等西側(cè)如意家園、星海名城、中海陽(yáng)光棕櫚園、金桃園等圖周邊住宅樓盤分布圖表2：項(xiàng)目周邊配套設(shè)施分類配套周邊配套設(shè)施自然環(huán)境荔香公園、中山公園人文景觀及文化設(shè)施新安古城（將大規(guī)模改造）、南山文體中心、南山圖書館學(xué)校深圳大學(xué)、新安學(xué)院、南頭中學(xué)、荔香中學(xué)、南頭小學(xué)、南頭城小學(xué)、南山托幼中心的購(gòu)物家樂(lè)福、曼哈商業(yè)城、西部電子、愉康商場(chǎng)、崇光百貨、姊妹城等各類大型購(gòu)物商場(chǎng)餐飲娛樂(lè)南豐酒店、新南蓉酒店、中南海濱大酒店、新桃園酒店（在建）、麥當(dāng)勞、肯德基醫(yī)療衛(wèi)生南山人民醫(yī)院、南山婦幼保健院等。政府機(jī)構(gòu)南山區(qū)政府、南山檢察院、南山法院、南山公安分局、南山國(guó)土分局、南山勞動(dòng)大廈、南山地稅、國(guó)稅分局等。交 通公交：2011105等多條大中巴線路從附近經(jīng)過(guò)主干道：深南大道出行：南山汽車站（擬改造擴(kuò)建）、南山汽車站南僑花園服務(wù)點(diǎn)、深圳火車站西站（擬改造）等。其他南山郵電局、南山新華書店述評(píng)：項(xiàng)目位于南山區(qū)的南頭老城區(qū)，并隸屬南山商業(yè)文化中心，擁有周邊極其完善的住宅群落配套。以項(xiàng)目為中心1000米范圍輻射理論計(jì)算，包括商業(yè)文化中心、前海、后海、南頭等片區(qū)在內(nèi)的新舊住宅區(qū)約15萬(wàn)戶居民，共有近50余萬(wàn)人口。從而為本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了廣闊的市場(chǎng)前景。二、深圳市商業(yè)實(shí)態(tài)分析據(jù)2001年深圳市統(tǒng)計(jì)資料顯示：全市消費(fèi)品零售市場(chǎng)呈旺暢態(tài)勢(shì)。，%，消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)。住房、汽車、旅游和信息消費(fèi)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。，%。（資料來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局）就目前深圳市的商業(yè)實(shí)態(tài)來(lái)看，著重體現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征：商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在各商圈之間競(jìng)爭(zhēng)，供需呈現(xiàn)兩旺：商業(yè)發(fā)展的成熟度是一個(gè)城市繁榮的重要衡量方式，而作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟的深圳，由于其自身的原因，商業(yè)形態(tài)又有著另外一種的特質(zhì)，這主要表現(xiàn)在各商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)是一種新老商圈、區(qū)域內(nèi)商圈、關(guān)內(nèi)關(guān)外區(qū)域間商圈的競(jìng)爭(zhēng)；各商圈的檔次、規(guī)模也隨市政規(guī)劃、人口密度、交通現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)而各有差異。資料顯示：深圳商業(yè)物業(yè)已相當(dāng)發(fā)達(dá)，人均擁有商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的比例位居全國(guó)前列。從今年上半年的統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，%。政策利好商鋪投資，2002年上半年，%；，同比增長(zhǎng)52%；施工面積230萬(wàn)平方米，%。截至2002年上半年，其中70%位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，%。盡管如此，較去年同期增加84%以上，可見(jiàn)對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)而言，一方面表現(xiàn)出市場(chǎng)供應(yīng)大于需求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面又表現(xiàn)出市場(chǎng)消化的速度的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)供需兩旺的趨勢(shì)。各類商圈呈現(xiàn)出各自的特質(zhì)：從各區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，羅湖東門商圈主要以消化空置面積為主，市場(chǎng)反應(yīng)也較為理想，百佳入駐太陽(yáng)廣場(chǎng)成為該區(qū)域商業(yè)的一大亮點(diǎn)；新樓盤八達(dá)商城以銅鑼灣百貨、地鐵商鋪?zhàn)鳛橹黧w賣點(diǎn)，隆重開盤。東門商圈主要集中有老街商業(yè)街、茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、九龍城、旺角購(gòu)物中心、湖貝路商業(yè)街等。人民南路商圈在整體改造利好的前提下，商業(yè)物業(yè)也蓬勃興起，深房百貨的重新裝修開業(yè)，天安國(guó)際商場(chǎng)在長(zhǎng)期醞釀后重新市場(chǎng)定位、整體調(diào)整品牌開門納客，而嘉里中心亦引進(jìn)沃爾瑪并形成中國(guó)首家“沃爾瑪社區(qū)店”。由中國(guó)城市開發(fā)研究設(shè)計(jì)院深圳分院規(guī)劃設(shè)計(jì)的“人民南商圈整體規(guī)劃改造方案”的即將出爐，勢(shì)必將為人民南商圈帶來(lái)又一重大利好。該商圈目前主要集中有西武百貨、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、國(guó)際商場(chǎng)、友誼名店、友誼城購(gòu)物中心、深房百貨等。華強(qiáng)北商圈的商業(yè)氛圍更加濃厚，銅鑼灣量販（20,000平方米）、群星廣場(chǎng)、曼哈珠寶店紛紛開業(yè)，麗人世界、新大好百貨、東方時(shí)尚廣場(chǎng)等也紛紛即將開業(yè)。CK underwear、CK jeans品牌首次登陸深圳并落戶紫荊城，為華強(qiáng)北的中高檔品牌商場(chǎng)增添活力。因此在電子市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的華強(qiáng)北，百貨、飲食、服裝、鐘表紛紛搶灘，初步呈現(xiàn)出百花齊放的局面。該商圈主要集中有天虹商場(chǎng)、免稅商場(chǎng)、賽格電子配套市場(chǎng)、科技商場(chǎng)、興華商場(chǎng)、國(guó)際電子城、國(guó)際電器城、群星廣場(chǎng)、萬(wàn)佳百貨、女人世界、男人世界、兒童世界、華聯(lián)商城、新大好百貨、嘉年廣場(chǎng)、曼哈時(shí)裝廣場(chǎng)、順電、萬(wàn)商電器城、萬(wàn)商電腦城等等。歲寶百貨景田店的開業(yè)使得萬(wàn)佳彩田店同歲寶景田店形成一東一西“農(nóng)村包圍城市之勢(shì)”，同時(shí)也標(biāo)志著福田新中心區(qū)商業(yè)的啟動(dòng)，而中心區(qū)最大的商業(yè)設(shè)施——由城建地產(chǎn)開發(fā)的購(gòu)物公園北園竣工并正式推廣。另外，泰華購(gòu)物公園項(xiàng)目、香江集團(tuán)、沈國(guó)商項(xiàng)目亦將啟動(dòng)，同時(shí)黃埔雅園二、三期也規(guī)劃有商鋪，并擬引入大型超市，從而將向中心區(qū)的居民提供更加豐富的商業(yè)服務(wù)。相比之下，南山區(qū)商服物業(yè)則呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，近年來(lái)發(fā)展迅猛，受到人們的普遍關(guān)注，它以近15萬(wàn)平方米的新增商業(yè)面積在深圳商業(yè)格局中占有一席之地。華僑城的銅鑼灣量販，南頭片區(qū)進(jìn)入曼哈商城等都意味著南山片區(qū)的商業(yè)興起，沃爾瑪進(jìn)駐鴻洲文鼎家園更是將平價(jià)超市引入南山，在當(dāng)?shù)匚吮姸嗤顿Y者的眼球。同關(guān)內(nèi)不同，關(guān)外的商服物業(yè)主要還是以各區(qū)鎮(zhèn)為核心持續(xù)興旺發(fā)展，這在很大程度上得益于深圳市七個(gè)衛(wèi)星城的市政規(guī)劃，從而分別形成以龍崗中心城、布吉、橫崗、新安中心城、龍華、沙井、公明等衛(wèi)星成為核心的輻射圈層。天虹寶安店的開業(yè)、順電的進(jìn)駐、銅鑼灣百貨西鄉(xiāng)店的籌備自然意味著寶安商服務(wù)業(yè)的發(fā)展的快速，龍崗中心城集銀皮革商廈的正式招商，萬(wàn)佳龍崗店與世貿(mào)百貨相繼開業(yè)以及新一佳、南城百貨在布吉的落戶都表明關(guān)外商業(yè)的日趨繁榮?，F(xiàn)階段，高檔商業(yè)物業(yè)依然短缺雖然全市各特質(zhì)商業(yè)物業(yè)，各類型商圈的競(jìng)爭(zhēng)、需求都相應(yīng)高漲，但供給市場(chǎng)多為一些高層住宅下的商用裙樓，真正地段、結(jié)構(gòu)均好符合國(guó)際知名商家需要并專門為大型商家設(shè)計(jì)打造的純商業(yè)物業(yè)仍然很少。這主要是因?yàn)?，人們?cè)谛蓍e逛街時(shí)，其動(dòng)機(jī)除了購(gòu)物以外，另一個(gè)重要的目的就是選擇把逛街購(gòu)物作為一種休閑生活方式。然而現(xiàn)時(shí)的深圳，雖然各商家在休閑上下了一些功夫，如廣場(chǎng)設(shè)休閑椅，景觀凳等，但真正符合國(guó)際潮流的現(xiàn)代mall卻少之又少。業(yè)內(nèi)甚至有人直言，在這方面，深圳不僅趕不上廣州（有天河城），甚至還不如杭州、武漢等內(nèi)陸城市。這就是為什么一方面深圳商業(yè)物業(yè)有積壓，另一方面高檔商服物業(yè)仍然短缺的主要原因。眾多利好因素，帶動(dòng)國(guó)際商家的進(jìn)入隨著深圳市場(chǎng)的開放、人均國(guó)民收入的快速增長(zhǎng)、WTO影響的逐漸深化以及深圳地鐵和城市輕軌的即將建成并投入使用，眾多的國(guó)際商家都看好深圳商業(yè)市場(chǎng)，宜家家私、TESCO超市等都紛紛準(zhǔn)備在深圳選址開店。因此，對(duì)深圳的商業(yè)市場(chǎng)而言前景還是較為樂(lè)觀的，整體市場(chǎng)有望看好，但由于深圳二線關(guān)的存在，是深圳所形成的條狀地理地貌，勢(shì)必會(huì)在商業(yè)的發(fā)展上形成一條由新規(guī)劃代替舊規(guī)劃、新商圈挑戰(zhàn)舊商圈的橫向轉(zhuǎn)移，由于受到人流、經(jīng)濟(jì)潮以及市政整體規(guī)劃的影響。在一定條件，商業(yè)的趨勢(shì)同住宅及深圳整體發(fā)展一樣，仍舊是早期看羅湖、近期看福田而未來(lái)看南山、寶安和龍崗，經(jīng)濟(jì)流在帶動(dòng)深圳的中心轉(zhuǎn)移的同時(shí)，同樣也帶動(dòng)了商業(yè)興起、興旺的產(chǎn)生與移動(dòng)。三、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀南山區(qū)概況南山下轄南頭、南山、沙河、西麗、蛇口、招商、粵海共七個(gè)街道辦事處，全區(qū)常住人口近100萬(wàn)人。目前建成城區(qū)面積50余平方公里，待開發(fā)面積（包括填海造地面積）近100平方公里。全區(qū)有長(zhǎng)達(dá)42公里海岸線。良好的投資環(huán)境，使南山已成為投資熱點(diǎn)，如今全區(qū)與日本、美國(guó)、加拿大、英國(guó)、新加坡等20多個(gè)國(guó)家以及香港、臺(tái)灣客商簽訂合同1000多項(xiàng)，投資幾十億美元。與此同時(shí)，與國(guó)家各部委、各省、市興辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)近500家。按照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的總體規(guī)劃，南山將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，教育基地、綜合旅游開發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡，物流、商流、人流樞紐和文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。作為南山區(qū)的核心地位——南山商業(yè)文化中心區(qū)1992年立項(xiàng)，按照規(guī)劃,中心區(qū)用地紅線為151萬(wàn)平方米，建筑面積為234萬(wàn)平方米，需填海造地90萬(wàn)平方米，并于99年底完成主要填海工作。南山中心區(qū)作為西部未來(lái)的商業(yè)、金融和文化中心，目標(biāo)是將其建設(shè)成為具有國(guó)際一流水平的現(xiàn)代化城區(qū)，成為南山區(qū)建設(shè)的精品。從98年5月