【正文】 積（35,000m2）大致相同，當(dāng)然本項目地段較之更為便利與繁華，但其營銷手段與經(jīng)營思路值得本項目借鑒。其他供參考案例因為大多數(shù)經(jīng)營者經(jīng)營，都涉及金額龐大的經(jīng)營成本，如果以購買的形式取得經(jīng)營場所，前期投入的金額較大，風(fēng)險相應(yīng)加大，相反，以租賃的形式取得經(jīng)營場所可以降低風(fēng)險，同時改變經(jīng)營功能靈活。在商業(yè)供應(yīng)量相對較少的時代，多數(shù)發(fā)展商只需將商業(yè)樓宇建成后，對局部進(jìn)行分割便能售出，售出后并不理會整個商業(yè)樓宇的發(fā)展前景和經(jīng)營狀況，小業(yè)主的投資收益也只能是憑借市場機(jī)遇，經(jīng)營上表現(xiàn)出極大的主觀性，風(fēng)險性較大。（三）經(jīng)營思路：本項目（商業(yè)部分）總建面積為35,000m2，共分五層，規(guī)模較大，因此在經(jīng)營上需對整體有較前瞻性的思路和規(guī)劃統(tǒng)籌，我司認(rèn)為，在引入大型百貨商場或主題商場入駐的同時，對項目整體進(jìn)行規(guī)劃：一層：精品名牌專賣、銀行、西式餐飲（麥當(dāng)勞、肯得基、必勝客等）；二—四層：大型百貨或主題商場；五層：辦公室、特色酒樓等；值得說明的是：上述規(guī)劃是在入駐的商家如大型百貨或主題商場在考慮租金價位的因素下放棄一層的前提下做出，如其意向一層，可將精品名牌專賣限取消，而配備銀行、西式餐飲則是必須的，三者并存并不矛盾，可在凝聚人氣方面互動，達(dá)到共贏的目的。在項目地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的南山片區(qū)，新推出的樓盤的商業(yè)部分很多，其價格具有一定的可比性，因此可以采用“周邊可比商業(yè)綜合指標(biāo)對比加權(quán)法”來確定該項目的平均售價和租價。地理位置（權(quán)重37）地處南山商業(yè)文化中心，市政配套比較完善，但大型高檔商業(yè)項目比較缺乏，周邊已經(jīng)形成居民區(qū)和正在開發(fā)多個中高檔樓盤如：如意家園、南景苑、星海名城、陽光棕櫚園、陽光荔景等；由于本項目鴻洲購物中心和鴻岳廣場具有一定相似性，本項目初步確定為22見下表，下同。 其他因素：(權(quán)重7)項目成功的因素是多方面的，主要的以上面的六項，同時非主要因素又不能忽觀念和模式、宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，海外影響因素等。99年的深圳地產(chǎn)市場總的營銷現(xiàn)狀是：消費購買需求理性化且層次提高，供給方面即是產(chǎn)品的品牌化。媒體選擇用心，設(shè)計制作精良，廣告創(chuàng)意獨特，視覺形象統(tǒng)一，承諾可信，構(gòu)成本年度地產(chǎn)廣告宣傳的主體風(fēng)格；另外在售樓處看板、路牌、樓書形象與創(chuàng)意風(fēng)格的統(tǒng)一，設(shè)計制作的考究，以及電視媒體的啟動，無不昭示著一種意識即──品牌。最后，廣告策略的結(jié)果是塑造出一個好樓盤，甚至是明星樓盤，創(chuàng)出一個品牌?？觳蜆I(yè)：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、永和豆?jié){等；電話與人員咨詢跟進(jìn)◇啟動時間：（以下時間僅供參考）配合發(fā)展商整體工作任務(wù)，可另行安排其它內(nèi)容。報紙廣告、軟性文章跟進(jìn)，為招攬其他商家進(jìn)駐造勢。銷售人員：設(shè)置68名銷售人員（根據(jù)銷售情況還可調(diào)整），集中進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：常興廣場的各方面資料，如主賣點、價格、付款方式等；有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律程序及法律資料；銷售接待技巧等。主要運用方式：（1）報紙廣告：仍以理性訴求為主，廣告重點在于分述各賣點，強化賣點印象。５、最后調(diào)整階段營銷目標(biāo)：鞏固前階段促銷成果，同時實踐承諾，使消費者購后滿意，為常興廣場的招商劃上一個完美的句號。３８。新聞熱點提示：常興廣場的設(shè)計及建筑，建筑質(zhì)量，建筑速度，發(fā)展商及其物業(yè)公司的連續(xù)報導(dǎo)，樓盤的銷售速度，常興廣場的公益活動等。 （2）報紙廣告：采用理性訴求方式，使人看后對常興廣場的各賣點一目了然，并對其有一個整體印象，廣告詞宜令人耳目一新，過目不忘，造成轟動的效果。招商處：設(shè)在廣場內(nèi)，面積在200500平方米，內(nèi)部裝飾典雅,墻壁掛展板，擺放模型及接待臺；從細(xì)微處著手，統(tǒng)一銷售識別系統(tǒng)，包括銷售人員的胸牌、字體、名片等；設(shè)置洽談區(qū)、展示區(qū)與辦公區(qū)，售樓處門前入口處著力營造氛圍，造成奪目和引人的視角效果，與圍墻相應(yīng)的裝飾，如掛旗、廣告汽球等渲染氣氛；組織專門客戶小組，培訓(xùn)、上門走訪、實地考察，進(jìn)行前期市場預(yù)熱小組可按兩種模式劃分：第一：內(nèi)容制訂、策劃小組與客戶接洽小組第二：區(qū)分地點或單位性質(zhì)，小組兼管策劃與談判功能搜集、整理主力客戶群名單須完成的工作有：◆主力購買客戶的開發(fā)◇目標(biāo)客戶：廣告策略其次是一個過程，它是樓盤策劃、宣傳、推廣、購買、增值──實現(xiàn)購買的全過程中不可忽視的一個潤滑劑。近年深圳推出的物業(yè)在完善和提高功能檔次方面，不僅僅是滿足買家對使用的需要，而且力求通過整合營銷傳播將品牌個性建立起來，以此形成物業(yè)的附加值，最大限度地滿足業(yè)主心理層面的需要。投資回報案例：（其中月收入是按8%的年租金收益為準(zhǔn)）買鋪即收四年租金（四樓：初步確定價格為：12050元/平方米）假設(shè)面積總價首期四成一次性返還4年租金實付首期6成10年月供月收入45549買鋪即收三年租金（三樓：初步確定價格為：14050元/平方米）假設(shè)面積總價首期四成一次性反還3年租金實付首期6成10年月供月收入295051770311802買鋪即收三年租金（二樓：初步確定價格為：16050元/平方米）假設(shè)面積假設(shè)總價首期四成一次性返還3年租金實付首期6成10年月供月收入101436買鋪即收二年租金（一樓：初步確定價格為：17050元/平方米）假設(shè)面積假設(shè)總價首期四成一次性返還2年租金實付首期6成10年月供月收入其中以一樓為例：10年租期滿后60年租金收益，以福田某商城一層輔營區(qū)租金800元/平方米/月為參照；*800元/月/平方米*12月/年*60=總之，從投資回報的收益來看，項目整體出租后對散戶投資引力還是很大，在保證大戶出租利潤實現(xiàn)的前提下，能有效保證發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)出讓，盡快回籠資金，實現(xiàn)投資回報的最終收益。但離車行干道如深南大道不超過500米的距離，所以交通狀況屬于二類水平，分值為12 地鐵因素：（權(quán)重5）深圳地鐵的修建會帶來一個巨的商機(jī)，但本項目離進(jìn)出站口比較遠(yuǎn)（34千米），因為地鐵給本項目大帶的機(jī)會較少，所以相對只有四類水平，分值為3分?！就扑氵^程】據(jù)常規(guī)經(jīng)驗，決定城市居民住宅價值的主要因素有以下幾項： 地理位置：土地價值，周圍物業(yè)種類和檔次，居民住宅的成熟度和密集度。（五）項目價格定位及投資回報分析市場價格由供給與需求雙方共同確定。有關(guān)CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場的形象定位：通過商場的裝修外觀來表現(xiàn)，如形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；通過顧客對賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告、海報、燈箱等；通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略及公關(guān)等形式來表現(xiàn)。商鋪的營銷模式和招商、投資、經(jīng)營管理密切相關(guān)，香港的商業(yè)物業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)相當(dāng)成熟，發(fā)展商經(jīng)過多輪的篩選和考驗，入駐的商家大都實力深厚，但在深圳，商鋪供應(yīng)量不斷增長，且發(fā)展商能力差別較大，并不具有經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗和水平，所以很難保證商鋪日后的經(jīng)營狀況和收益回報，因此先售出去收回資金，再進(jìn)行后續(xù)的招商會較容易接受一些。從上述全市及南山商鋪營銷模式分析可知：商鋪的前期招商是銷售中投資引導(dǎo)的最關(guān)鍵一環(huán)。用數(shù)字說話，是中港城促銷的一大法寶，創(chuàng)造并使用核心、次核心商圈的40萬人口，吃、穿、住、行四大主消費，來為商鋪的銷售造勢。因此，在具體的業(yè)主經(jīng)營上，發(fā)展商并為作有任何具體限定。此外，副食區(qū)內(nèi)還增加了面包房、熟食、冷凍食品、肉類及奶制品以及生鮮品種，通過實現(xiàn)規(guī)模銷售，購物廣場的顧客們可以隨時享受沃爾瑪?shù)摹疤焯炱絻r”。商場購物環(huán)境寬敞舒適，價格低廉，服務(wù)周到，并且提供大宗商品免費送貨服務(wù)。據(jù)粗略的統(tǒng)計，海雅百貨旁的繽紛假日大型社區(qū)組團(tuán)，共有２萬多戶，他們與區(qū)內(nèi)南光村的３萬多本地居民一起組成約十多萬人的固定消費群體。南山區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀南山區(qū)商業(yè)市場呈現(xiàn)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，從目前的宏觀態(tài)勢來看，主要可分成一下幾大主要商圈：南頭商圈——該片區(qū)繼曼哈頓商業(yè)廣場進(jìn)駐引發(fā)熱潮后，另一零售業(yè)巨鱷沃爾瑪亦進(jìn)入鴻洲文鼎商業(yè)裙樓，加上周邊的鴻岳、蘇豪等群樓商場形成南頭較具潛力的商圈層次。同時，%。南山中心區(qū)作為西部未來的商業(yè)、金融和文化中心，目標(biāo)是將其建設(shè)成為具有國際一流水平的現(xiàn)代化城區(qū)，成為南山區(qū)建設(shè)的精品。在一定條件，商業(yè)的趨勢同住宅及深圳整體發(fā)展一樣，仍舊是早期看羅湖、近期看福田而未來看南山、寶安和龍崗，經(jīng)濟(jì)流在帶動深圳的中心轉(zhuǎn)移的同時，同樣也帶動了商業(yè)興起、興旺的產(chǎn)生與移動。天虹寶安店的開業(yè)、順電的進(jìn)駐、銅鑼灣百貨西鄉(xiāng)店的籌備自然意味著寶安商服務(wù)業(yè)的發(fā)展的快速，龍崗中心城集銀皮革商廈的正式招商，萬佳龍崗店與世貿(mào)百貨相繼開業(yè)以及新一佳、南城百貨在布吉的落戶都表明關(guān)外商業(yè)的日趨繁榮。CK underwear、CK jeans品牌首次登陸深