【正文】 駐如711便利店、品牌服裝店、連鎖藥店等。前海商圈——前海片區(qū)商服物業(yè)亦因大型住宅項目如陽光棕櫚園、鼎太風華的落成而趨旺盛態(tài)勢，但由于前海片區(qū)的市政規(guī)劃較為滯后，因此商圈價值不夠明顯。完成高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值620億元，增長20%，占全市高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值的二分之一，%，進一步鞏固了在全市高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的龍頭地位。到2002年年底,將形成一定的商業(yè)規(guī)模，使人流、物流達到一定的水平,成為南山區(qū)一個新的經(jīng)濟增長點。全區(qū)有長達42公里海岸線。然而現(xiàn)時的深圳，雖然各商家在休閑上下了一些功夫，如廣場設休閑椅，景觀凳等，但真正符合國際潮流的現(xiàn)代mall卻少之又少。歲寶百貨景田店的開業(yè)使得萬佳彩田店同歲寶景田店形成一東一西“農(nóng)村包圍城市之勢”，同時也標志著福田新中心區(qū)商業(yè)的啟動，而中心區(qū)最大的商業(yè)設施——由城建地產(chǎn)開發(fā)的購物公園北園竣工并正式推廣。東門商圈主要集中有老街商業(yè)街、茂業(yè)百貨、太陽百貨、九龍城、旺角購物中心、湖貝路商業(yè)街等。%。政府機構(gòu)南山區(qū)政府、南山檢察院、南山法院、南山公安分局、南山國土分局、南山勞動大廈、南山地稅、國稅分局等。交 通公交：2011105等多條大中巴線路從附近經(jīng)過主干道：深南大道出行：南山汽車站（擬改造擴建）、南山汽車站南僑花園服務點、深圳火車站西站（擬改造）等。（資料來源：深圳市統(tǒng)計局）就目前深圳市的商業(yè)實態(tài)來看，著重體現(xiàn)出以下幾點特征：商業(yè)競爭主要表現(xiàn)在各商圈之間競爭，供需呈現(xiàn)兩旺：商業(yè)發(fā)展的成熟度是一個城市繁榮的重要衡量方式，而作為經(jīng)濟發(fā)展較為成熟的深圳，由于其自身的原因，商業(yè)形態(tài)又有著另外一種的特質(zhì)，這主要表現(xiàn)在各商圈之間的競爭是一種新老商圈、區(qū)域內(nèi)商圈、關內(nèi)關外區(qū)域間商圈的競爭；各商圈的檔次、規(guī)模也隨市政規(guī)劃、人口密度、交通現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢而各有差異。人民南路商圈在整體改造利好的前提下，商業(yè)物業(yè)也蓬勃興起，深房百貨的重新裝修開業(yè)，天安國際商場在長期醞釀后重新市場定位、整體調(diào)整品牌開門納客，而嘉里中心亦引進沃爾瑪并形成中國首家“沃爾瑪社區(qū)店”。另外，泰華購物公園項目、香江集團、沈國商項目亦將啟動，同時黃埔雅園二、三期也規(guī)劃有商鋪，并擬引入大型超市，從而將向中心區(qū)的居民提供更加豐富的商業(yè)服務。業(yè)內(nèi)甚至有人直言，在這方面，深圳不僅趕不上廣州（有天河城），甚至還不如杭州、武漢等內(nèi)陸城市。良好的投資環(huán)境，使南山已成為投資熱點，如今全區(qū)與日本、美國、加拿大、英國、新加坡等20多個國家以及香港、臺灣客商簽訂合同1000多項，投資幾十億美元。隨著濱海大道的建成和深港西部通道、跨海大橋的修建以及地鐵和城市輕軌的未來規(guī)劃，南山中心區(qū)的潛在價值日益彰顯，發(fā)展前景十分廣闊。商貿(mào)旅游業(yè)保持旺勢。華僑城商圈——，由于早期的規(guī)劃、住宅業(yè)的迅猛發(fā)展及南山乃至深圳市旅游基地的整體定位。隨著影響的不斷擴大，商業(yè)街的知名度以及形象都在不斷提升，并逐漸成為此社區(qū)組團的消費焦點。地處深圳南山區(qū)東濱路的人人樂購物廣場，從6800平方米擴展成了一個12000平方米的具備現(xiàn)代化規(guī)模的大型購物商場，30多個收銀臺一家排開，舊式貨架也被2米高的新型貨架取代，商場有立式、臥式冷柜幾十組，在原來的基礎上，他們還引進了健康藥房、黃金珠寶、名貴首飾等。極大可能的激起散戶的投資信心，從登記的投資者數(shù)量來看，銷售行情特別看好。個案中港城購物廣場發(fā)展商深圳市鉅華投資發(fā)展公司地 址福田區(qū)福強路與益田路交界處面 積約40000m2層 數(shù)6層價 格一層:30000元/m2；二層:22000元/m2；三層:18000元/m2；四層:16000元/m2；五、六層:12000元/m2功能定位一層：5000m2作精品商品銷售定位；二、三、四層：共20000m2，租給百佳（租期十年）；五層：現(xiàn)正招商，整體均價20000元/m2。上城地處東門正西入口，日人流量高達50萬，緊鄰西華宮、肯德基、麥當勞等東門傳統(tǒng)商業(yè)旺地，黃金商機。只有商家良好的經(jīng)營才能讓投資者真正輕松地獲取租金收入，享受投資帶來的回報。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，人氣的積累，商業(yè)物業(yè)供應量的增加，更由于投資者日趨理智，如果還是停留在散戶經(jīng)營的階段，肯定會使整個市場變得更加混亂無序，從而在整個深圳的大商圈中失去競爭力。通過對周邊商圈區(qū)域范圍的分析，基于本項目自身特點，可分別以常興廣場為圓心，以包含南景苑、物業(yè)通及南山醫(yī)院在內(nèi)的500—1000米為半徑，形成核心商圈，并依次向外輻射1000—3000米形成二級、三級商圈。本價格方法制定主要周邊同類型物業(yè)實態(tài)調(diào)研結(jié)果和可借鑒的物業(yè)以及對城市居民商業(yè)需求積累之經(jīng)驗為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設和資金等成本因素。人流量（權(quán)重16）經(jīng)過實地考察，項目主要臨街路桃園大約30米，其中人行道占據(jù)一半以上，所以屬于步行為主的街道；通過對人流速度的綜合考察（包括機動速度和非機動速度的的綜合測算）大約每分鐘有30左右的人經(jīng)過，加上西邊的常興路折合計算每分鐘的人流量為45人以上。綜合評比表：名稱因子鴻洲購物中心鴻岳廣場中港城東方美地苑保利城花園南景苑常興廣場地理位置26212725252222人流量14131515151313自身規(guī)模10111313101114交通狀況1091010111112地鐵因素4334433營銷推廣6366646其他因素5456656總權(quán)重分75647479776976平均值75+64+74+79+77+69+76/7=價格售價17000150001630030000300001400016925租價130100200180150110可比性25%23%15%5%5%27%100%※ 項目現(xiàn)實價值=【類比物業(yè)均價（a）X權(quán)重（a）+類比物業(yè)均價（b）X權(quán)重（b）+……+類比物業(yè)均價（n）X權(quán)重（n）】247。事實上，目前地產(chǎn)營銷策劃的核心已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的4PS營銷組合向品牌營銷策劃轉(zhuǎn)化。廣告是營銷策略中的一個重要手段。也就是說，同類型的樓盤，營銷策略領先者，價高可達10%以上。銀行機構(gòu)：中國銀行、招商銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行、發(fā)展銀行等；02年11月—各主力客戶的相關資料派發(fā)與統(tǒng)計因此主力客戶租賃的價格在略低于一次性付款的價格2%4%都屬于正?，F(xiàn)象。確定“常興廣場”的標準色彩，LOGO、字體；在今后的銷售過程中，銷售人員應隨時留意市場反應，及時反饋市場信息，提出問題和建議；（3）軟性文章：通過報紙媒體炒作物業(yè)，達到轟動效果。商場經(jīng)營業(yè)態(tài)建議——主力店：應選擇1－2家、面積在2萬平米以上的高品主力店?！簦荷艚ㄗh采用專賣店的形式，半透明空間分隔。通過常興廣場形象的全面樹立，升華常興廣場在公眾心目中的印象，使常興廣場深入人心，從而強烈刺激目標市場的購買欲望，引起購買行為，即DESIRE和ACTION階段。為導入階段的廣告及活動做準備；２、內(nèi)部認購及導入階段營銷目的：向公眾告知“常興廣場”的產(chǎn)品定位、價格定位和目標市場定位，吸引目標市場的注意，即ATTENTION階段。展板：包括“常興廣場”位置圖、平面圖、立面效果圖、發(fā)展商簡介、裝修標準、建筑三證、出租進度表及主要賣點等；篩選10——20家客戶；03年1月—正式接觸、簽約◇人員配置（共二個小組）家私家電：好百年、富島家私、香江家私、金海馬家私、寶港家私家電、順電家居、新大新家私燈飾等；◇客戶征詢：（三）營銷推廣方式：整個營銷溝通的要點，是從整體著眼，綜合運用廣告、活動行銷、CI、新聞報導、海報等營銷推廣工具，建立統(tǒng)一的高品位的品牌形象，同目標顧客進行最全面、最密切的溝通，最后達成認同。其獨到之處直接表現(xiàn)在創(chuàng)意和表現(xiàn)手法、制作水平和傳播媒體的選擇上。品牌是一種提供給消費者的在使用功能與心理層面兩者兼具的利益?！羯啼伆咐挠嬎恪Ｋ云渚C合實力相當于同類物業(yè)的二類水平，約13自身規(guī)模（權(quán)重15）項目處于輻射區(qū)內(nèi)同檔次商服物業(yè)相對缺乏的片區(qū)，是一類水平。本方案屬于初步確定的價格，以后根據(jù)各種工作的順利開展和項目的進展以及片區(qū)形勢的變化可能會有上下10%的價格的浮動。如果從消費特征來劃分，可以有以下對應關系：根據(jù)該片區(qū)所容納或輻射的現(xiàn)有、潛在消費群體的數(shù)量、職業(yè)性質(zhì)、年齡、消費習慣、收入、家庭結(jié)構(gòu)及購買能力等要素來看，本項目的商品經(jīng)營走中、高檔消費路線。通過對深圳市眾多商家（百貨、品牌主題商場）的甄選，我司認為