【正文】 駐如711便利店、品牌服裝店、連鎖藥店等。前海商圈——前海片區(qū)商服物業(yè)亦因大型住宅項(xiàng)目如陽(yáng)光棕櫚園、鼎太風(fēng)華的落成而趨旺盛態(tài)勢(shì)，但由于前海片區(qū)的市政規(guī)劃較為滯后，因此商圈價(jià)值不夠明顯。完成高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值620億元，增長(zhǎng)20%，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的二分之一，%，進(jìn)一步鞏固了在全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的龍頭地位。到2002年年底,將形成一定的商業(yè)規(guī)模，使人流、物流達(dá)到一定的水平,成為南山區(qū)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。全區(qū)有長(zhǎng)達(dá)42公里海岸線。然而現(xiàn)時(shí)的深圳，雖然各商家在休閑上下了一些功夫，如廣場(chǎng)設(shè)休閑椅，景觀凳等，但真正符合國(guó)際潮流的現(xiàn)代mall卻少之又少。歲寶百貨景田店的開(kāi)業(yè)使得萬(wàn)佳彩田店同歲寶景田店形成一東一西“農(nóng)村包圍城市之勢(shì)”，同時(shí)也標(biāo)志著福田新中心區(qū)商業(yè)的啟動(dòng)，而中心區(qū)最大的商業(yè)設(shè)施——由城建地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的購(gòu)物公園北園竣工并正式推廣。東門(mén)商圈主要集中有老街商業(yè)街、茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、九龍城、旺角購(gòu)物中心、湖貝路商業(yè)街等。%。政府機(jī)構(gòu)南山區(qū)政府、南山檢察院、南山法院、南山公安分局、南山國(guó)土分局、南山勞動(dòng)大廈、南山地稅、國(guó)稅分局等。交 通公交：2011105等多條大中巴線路從附近經(jīng)過(guò)主干道：深南大道出行：南山汽車(chē)站（擬改造擴(kuò)建）、南山汽車(chē)站南僑花園服務(wù)點(diǎn)、深圳火車(chē)站西站（擬改造）等。（資料來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局）就目前深圳市的商業(yè)實(shí)態(tài)來(lái)看，著重體現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征：商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在各商圈之間競(jìng)爭(zhēng)，供需呈現(xiàn)兩旺：商業(yè)發(fā)展的成熟度是一個(gè)城市繁榮的重要衡量方式，而作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟的深圳，由于其自身的原因，商業(yè)形態(tài)又有著另外一種的特質(zhì)，這主要表現(xiàn)在各商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)是一種新老商圈、區(qū)域內(nèi)商圈、關(guān)內(nèi)關(guān)外區(qū)域間商圈的競(jìng)爭(zhēng)；各商圈的檔次、規(guī)模也隨市政規(guī)劃、人口密度、交通現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)而各有差異。人民南路商圈在整體改造利好的前提下，商業(yè)物業(yè)也蓬勃興起，深房百貨的重新裝修開(kāi)業(yè)，天安國(guó)際商場(chǎng)在長(zhǎng)期醞釀后重新市場(chǎng)定位、整體調(diào)整品牌開(kāi)門(mén)納客，而嘉里中心亦引進(jìn)沃爾瑪并形成中國(guó)首家“沃爾瑪社區(qū)店”。另外，泰華購(gòu)物公園項(xiàng)目、香江集團(tuán)、沈國(guó)商項(xiàng)目亦將啟動(dòng)，同時(shí)黃埔雅園二、三期也規(guī)劃有商鋪，并擬引入大型超市，從而將向中心區(qū)的居民提供更加豐富的商業(yè)服務(wù)。業(yè)內(nèi)甚至有人直言，在這方面，深圳不僅趕不上廣州（有天河城），甚至還不如杭州、武漢等內(nèi)陸城市。良好的投資環(huán)境，使南山已成為投資熱點(diǎn)，如今全區(qū)與日本、美國(guó)、加拿大、英國(guó)、新加坡等20多個(gè)國(guó)家以及香港、臺(tái)灣客商簽訂合同1000多項(xiàng)，投資幾十億美元。隨著濱海大道的建成和深港西部通道、跨海大橋的修建以及地鐵和城市輕軌的未來(lái)規(guī)劃，南山中心區(qū)的潛在價(jià)值日益彰顯，發(fā)展前景十分廣闊。商貿(mào)旅游業(yè)保持旺勢(shì)。華僑城商圈——，由于早期的規(guī)劃、住宅業(yè)的迅猛發(fā)展及南山乃至深圳市旅游基地的整體定位。隨著影響的不斷擴(kuò)大，商業(yè)街的知名度以及形象都在不斷提升，并逐漸成為此社區(qū)組團(tuán)的消費(fèi)焦點(diǎn)。地處深圳南山區(qū)東濱路的人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)，從6800平方米擴(kuò)展成了一個(gè)12000平方米的具備現(xiàn)代化規(guī)模的大型購(gòu)物商場(chǎng)，30多個(gè)收銀臺(tái)一家排開(kāi)，舊式貨架也被2米高的新型貨架取代，商場(chǎng)有立式、臥式冷柜幾十組，在原來(lái)的基礎(chǔ)上，他們還引進(jìn)了健康藥房、黃金珠寶、名貴首飾等。極大可能的激起散戶(hù)的投資信心，從登記的投資者數(shù)量來(lái)看，銷(xiāo)售行情特別看好。個(gè)案中港城購(gòu)物廣場(chǎng)發(fā)展商深圳市鉅華投資發(fā)展公司地 址福田區(qū)福強(qiáng)路與益田路交界處面 積約40000m2層 數(shù)6層價(jià) 格一層:30000元/m2；二層:22000元/m2；三層:18000元/m2；四層:16000元/m2；五、六層:12000元/m2功能定位一層：5000m2作精品商品銷(xiāo)售定位；二、三、四層：共20000m2，租給百佳（租期十年）；五層：現(xiàn)正招商，整體均價(jià)20000元/m2。上城地處東門(mén)正西入口，日人流量高達(dá)50萬(wàn)，緊鄰西華宮、肯德基、麥當(dāng)勞等東門(mén)傳統(tǒng)商業(yè)旺地，黃金商機(jī)。只有商家良好的經(jīng)營(yíng)才能讓投資者真正輕松地獲取租金收入，享受投資帶來(lái)的回報(bào)。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人氣的積累，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加，更由于投資者日趨理智，如果還是停留在散戶(hù)經(jīng)營(yíng)的階段，肯定會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)變得更加混亂無(wú)序，從而在整個(gè)深圳的大商圈中失去競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析，基于本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，可分別以常興廣場(chǎng)為圓心，以包含南景苑、物業(yè)通及南山醫(yī)院在內(nèi)的500—1000米為半徑，形成核心商圈，并依次向外輻射1000—3000米形成二級(jí)、三級(jí)商圈。本價(jià)格方法制定主要周邊同類(lèi)型物業(yè)實(shí)態(tài)調(diào)研結(jié)果和可借鑒的物業(yè)以及對(duì)城市居民商業(yè)需求積累之經(jīng)驗(yàn)為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。人流量（權(quán)重16）經(jīng)過(guò)實(shí)地考察，項(xiàng)目主要臨街路桃園大約30米，其中人行道占據(jù)一半以上，所以屬于步行為主的街道；通過(guò)對(duì)人流速度的綜合考察（包括機(jī)動(dòng)速度和非機(jī)動(dòng)速度的的綜合測(cè)算）大約每分鐘有30左右的人經(jīng)過(guò)，加上西邊的常興路折合計(jì)算每分鐘的人流量為45人以上。綜合評(píng)比表：名稱(chēng)因子鴻洲購(gòu)物中心鴻岳廣場(chǎng)中港城東方美地苑保利城花園南景苑常興廣場(chǎng)地理位置26212725252222人流量14131515151313自身規(guī)模10111313101114交通狀況1091010111112地鐵因素4334433營(yíng)銷(xiāo)推廣6366646其他因素5456656總權(quán)重分75647479776976平均值75+64+74+79+77+69+76/7=價(jià)格售價(jià)17000150001630030000300001400016925租價(jià)130100200180150110可比性25%23%15%5%5%27%100%※ 項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價(jià)值=【類(lèi)比物業(yè)均價(jià)（a）X權(quán)重（a）+類(lèi)比物業(yè)均價(jià)（b）X權(quán)重（b）+……+類(lèi)比物業(yè)均價(jià)（n）X權(quán)重（n）】247。事實(shí)上，目前地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的核心已經(jīng)開(kāi)始從傳統(tǒng)的4PS營(yíng)銷(xiāo)組合向品牌營(yíng)銷(xiāo)策劃轉(zhuǎn)化。廣告是營(yíng)銷(xiāo)策略中的一個(gè)重要手段。也就是說(shuō)，同類(lèi)型的樓盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)策略領(lǐng)先者，價(jià)高可達(dá)10%以上。銀行機(jī)構(gòu)：中國(guó)銀行、招商銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行、發(fā)展銀行等；02年11月—各主力客戶(hù)的相關(guān)資料派發(fā)與統(tǒng)計(jì)因此主力客戶(hù)租賃的價(jià)格在略低于一次性付款的價(jià)格2%4%都屬于正?，F(xiàn)象。確定“常興廣場(chǎng)”的標(biāo)準(zhǔn)色彩，LOGO、字體；在今后的銷(xiāo)售過(guò)程中，銷(xiāo)售人員應(yīng)隨時(shí)留意市場(chǎng)反應(yīng)，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息，提出問(wèn)題和建議；（3）軟性文章：通過(guò)報(bào)紙媒體炒作物業(yè)，達(dá)到轟動(dòng)效果。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議——主力店：應(yīng)選擇1－2家、面積在2萬(wàn)平米以上的高品主力店。——散戶(hù)：散戶(hù)建議采用專(zhuān)賣(mài)店的形式，半透明空間分隔。通過(guò)常興廣場(chǎng)形象的全面樹(shù)立，升華常興廣場(chǎng)在公眾心目中的印象，使常興廣場(chǎng)深入人心，從而強(qiáng)烈刺激目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)欲望，引起購(gòu)買(mǎi)行為，即DESIRE和ACTION階段。為導(dǎo)入階段的廣告及活動(dòng)做準(zhǔn)備；２、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及導(dǎo)入階段營(yíng)銷(xiāo)目的：向公眾告知“常興廣場(chǎng)”的產(chǎn)品定位、價(jià)格定位和目標(biāo)市場(chǎng)定位，吸引目標(biāo)市場(chǎng)的注意，即ATTENTION階段。展板：包括“常興廣場(chǎng)”位置圖、平面圖、立面效果圖、發(fā)展商簡(jiǎn)介、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑三證、出租進(jìn)度表及主要賣(mài)點(diǎn)等；篩選10——20家客戶(hù)；03年1月—正式接觸、簽約◇人員配置（共二個(gè)小組）家私家電：好百年、富島家私、香江家私、金海馬家私、寶港家私家電、順電家居、新大新家私燈飾等；◇客戶(hù)征詢(xún)：（三）營(yíng)銷(xiāo)推廣方式：整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)溝通的要點(diǎn)，是從整體著眼，綜合運(yùn)用廣告、活動(dòng)行銷(xiāo)、CI、新聞報(bào)導(dǎo)、海報(bào)等營(yíng)銷(xiāo)推廣工具，建立統(tǒng)一的高品位的品牌形象，同目標(biāo)顧客進(jìn)行最全面、最密切的溝通，最后達(dá)成認(rèn)同。其獨(dú)到之處直接表現(xiàn)在創(chuàng)意和表現(xiàn)手法、制作水平和傳播媒體的選擇上。品牌是一種提供給消費(fèi)者的在使用功能與心理層面兩者兼具的利益?！羯啼伆咐挠?jì)算。所以其綜合實(shí)力相當(dāng)于同類(lèi)物業(yè)的二類(lèi)水平，約13自身規(guī)模（權(quán)重15）項(xiàng)目處于輻射區(qū)內(nèi)同檔次商服物業(yè)相對(duì)缺乏的片區(qū)，是一類(lèi)水平。本方案屬于初步確定的價(jià)格，以后根據(jù)各種工作的順利開(kāi)展和項(xiàng)目的進(jìn)展以及片區(qū)形勢(shì)的變化可能會(huì)有上下10%的價(jià)格的浮動(dòng)。如果從消費(fèi)特征來(lái)劃分，可以有以下對(duì)應(yīng)關(guān)系：根據(jù)該片區(qū)所容納或輻射的現(xiàn)有、潛在消費(fèi)群體的數(shù)量、職業(yè)性質(zhì)、年齡、消費(fèi)習(xí)慣、收入、家庭結(jié)構(gòu)及購(gòu)買(mǎi)能力等要素來(lái)看，本項(xiàng)目的商品經(jīng)營(yíng)走中、高檔消費(fèi)路線。通過(guò)對(duì)深圳市眾多商家（百貨、品牌主題商場(chǎng)）的甄選，我司認(rèn)為