【正文】 套。坡屋頂、閣樓。古典圓頂或現(xiàn)代構(gòu)架（“天園地方”的象征意義）。強(qiáng)調(diào)景觀的均享，弱化組團(tuán)，強(qiáng)化半私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺效果。汽車入地與街道直接相通；從這個意義上說，風(fēng)格對住宅開發(fā)具有重要意義。再如果，在市中心種上一片古色古香，則好象跟現(xiàn)在高速度快節(jié)奏的都市進(jìn)程難以相融。建筑風(fēng)格是一代人文思想的重要組成部分，它作為凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和美學(xué)觀。3) 材質(zhì)各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（各類有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）等。新街口、CBD不缺繁華，唯缺綠色。園林式住宅是發(fā)展商對消費(fèi)者需求的回應(yīng)，相對應(yīng)的，消費(fèi)者也會對此垂青。所以要充分利用各項(xiàng)資源構(gòu)筑本社區(qū)中心景觀文化，在加強(qiáng)城市的自然背景因素及自然環(huán)境因素的同時，要具體體現(xiàn)項(xiàng)目本身文化內(nèi)涵，即要體現(xiàn)一定的文化環(huán)境質(zhì)量。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計時，可以將組團(tuán)以不同的形式圍成某種內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。注：關(guān)于灰空間。而景觀的說服力對加快銷售進(jìn)度也必然起著重要作用。四、房型設(shè)計建議——全家共享空間蒙太奇本項(xiàng)目房型設(shè)計原則戶型設(shè)計的重要性不言而喻。書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套空間的設(shè)置、使空內(nèi)生活更為豐富多彩、居家更舒適。其二，室內(nèi)空間多多運(yùn)用薄墻、虛墻（非磚石水泥結(jié)構(gòu)），住戶可重新進(jìn)行間隔。下面就是現(xiàn)在城市1－6口家庭的各種構(gòu)成情況：規(guī)模居住空間類型人口構(gòu)成舉例1人單臥＋起居一口戶2人雙臥＋起居父母夫妻丈夫兒子妻子女兒父親丈夫母親丈夫3人單臥＋雙臥＋起居夫妻兒子夫妻女兒夫妻父親夫妻母親丈夫兒子女兒妻子女兒父母丈夫兒子母親妻子兒子夫妻妻子兒子父母4人2X雙臥＋起居夫妻兩個女兒夫妻兩個兒子夫妻兒子父親夫妻女兒母親丈夫兒子女兒母親妻子兒子女兒父親妻子兩個兒子母親丈夫兩個女兒父親妻子女兒父母4人雙臥＋2X單臥＋起居夫妻兒子女兒夫妻兒子母親夫妻女兒父親丈夫兒子父母丈夫兩個兒子母親丈夫兩個女兒父親丈夫兒子父母妻子兒子父母妻子兒子女兒母親5人2X雙臥＋單臥＋起居夫妻兩個兒子母親夫妻兩個女兒母親夫妻兩個女兒父親夫妻兒子兒子父親夫妻兒子女兒父親父親兒子女兒母親夫妻兒子兒子父親夫妻女兒父母丈夫兩個兒子父母6人2X雙臥＋2X單臥＋起居夫妻兒子父母夫妻父母兩個女兒夫妻父母兒子女兒父母夫妻女兒兄弟父母夫妻兒子姐妹妻子父母三個子女本項(xiàng)目房型設(shè)計導(dǎo)引雖然本項(xiàng)目將面對高端市場的檢驗(yàn)，但“浪費(fèi)就是品位”的招搖性思想不宜貫入本案。如今后的廚房面積隨著現(xiàn)代化設(shè)備和家居人口的減少，會隨之變小，大廚房概念不復(fù)存在；而衛(wèi)生間的設(shè)立，以前由于功能單一而面積偏小，現(xiàn)在隨著人們衛(wèi)生要求的提高和清潔功能的增多，大衛(wèi)生間應(yīng)運(yùn)而生，最好設(shè)前室，兩衛(wèi)也越來越普遍，甚至某些樓盤還相對超前地出現(xiàn)了三衛(wèi)。把工夫花在很容易忽視也無傷大雅但是如果重視將十分感人的細(xì)節(jié)上來。面對日益細(xì)分的市場，比，就要比細(xì)微處；比，主要比一種無微不至的用心和認(rèn)真，這是發(fā)展商所應(yīng)該選擇的方向，也是成熟樓市趨向良性發(fā)展的一種必然走勢。d、 輪椅：專用殘疾人通道。還配備一些超大戶型。10） 開間進(jìn)深適宜程度：,。17） 廚房煙道設(shè)計：建議預(yù)設(shè)煙道并集中排放，最好采用無明管設(shè)計或外置，省去了業(yè)主麻煩。3） 雨篷空間采用通透設(shè)計手法。2）關(guān)于墻圍墻，屋墻，水墻，共同構(gòu)筑向上延伸的主體景觀。11）迎賓大門注重迎賓大道與大門的氣派組合，給住戶自豪感。是不怕踩的青草地。25）雕塑，沒有雕刻的雕塑，蟠龍大石，從陽山碑材原版運(yùn)來，未作絲毫修飾，安放園中。五金件全部使用專賣進(jìn)口五金件； 配套（小區(qū)內(nèi)部配套齊全，智能領(lǐng)先）1）水：雙回路供電3）氣：設(shè)城市管道煤氣，煤氣表外置。同時還在相當(dāng)程度上為購房者節(jié)約了成本，批量生產(chǎn)必然帶來費(fèi)用的縮減。9）特別的智能配套10）小區(qū)統(tǒng)一安裝曬衣架和防盜網(wǎng)。2）電：建議占墻面2/3面積設(shè)計，并做窗套。建材（建材選配細(xì)節(jié)化，名牌支撐）1） 所有墻體全部按照節(jié)能小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，采用外墻內(nèi)保溫材料；2） 屋頂四層以上重疊， cm厚名牌水泥彩瓦，經(jīng)風(fēng)動試驗(yàn)證實(shí)防水性能優(yōu)異；5cm厚空氣層為第一層保溫層；2㎜歐文克斯彩鋁材料構(gòu)成第二層保溫層；12cm鋼混鑄就屋頂堅實(shí)之基；3） 上等彩色鋁合金窗框；4） 度身定做精致五金件； 5） 雙層中空彩色玻璃，安全、保溫、隔音；6） 獨(dú)特的窗開啟方式，融入風(fēng)動力學(xué)，讓風(fēng)在室內(nèi)流動；7） 高層防火防盜融為一體的子母門（分戶門）；8） 樓道使用大理石或花崗巖處理；9） 全通透無音單元門和靚麗雨篷組合；10） 做窗戶同時為每家每戶做好精美紗窗；11） 落水管采用螺紋UPVC型材，以達(dá)到良好的消音效果，并可 防止老鼠之類攀爬；12） 水電表、有線電視盒集中地下存放，抄表出戶，煤氣表遠(yuǎn)程抄錄；13） 全玻璃的陽臺設(shè)計，光亮更足，景觀更美；14） 樓梯木扶手；15） 電梯廳：花崗巖門套與地面，高級墻磚飾面；16） 陽臺和外飄窗欄桿采用優(yōu)質(zhì)雕花鐵藝，體現(xiàn)手工特色；17） 集中供暖或贈送家庭小鍋爐的建議；18） 上下水采用無明管設(shè)計；19） 威詹克斯窗往上抬（）；20） 露臺就是私家花園，能上人；21） 窗戶獨(dú)特開啟，空調(diào)擱置板采用百葉遮蓋空調(diào)外機(jī)；1）材料 24）露天水簇館，由此將水的概念引入小區(qū)環(huán)境設(shè)計中去，每戶放養(yǎng)一條魚，促進(jìn)更多溝通與生活樂趣。17）正大門采用精致鐵藝大門，開有大小子母門，小門人進(jìn)出，大門車進(jìn)出。10）樣板花園在建筑施工的同時進(jìn)行環(huán)境施工，確保房屋與環(huán)境一齊交付，讓業(yè)主以最快速度享受在美倫美奐的愜意灑脫。施工（主動質(zhì)保，百年鋼骨）1） 建筑材料按類排放，現(xiàn)場有條不紊；2） 外墻防護(hù)網(wǎng)細(xì)密精致，看相良好；3） 施工工作緊鑼密鼓，施工工期循序漸進(jìn)；4） 布幔維幕裝飾樓面；5） 制作材料導(dǎo)示牌，將材料分區(qū)；6） 局部環(huán)境施工導(dǎo)前于土建施工，此時的環(huán)境建設(shè)集中在不影響施工的區(qū)域，形成樣板景觀群；7） 協(xié)作單位出具質(zhì)量保證書，購房業(yè)主委托物管公司全程監(jiān)督，力創(chuàng)過程精品；8） 施工單位引進(jìn)魯班獎獲獎單位，要有一定的背景。建筑（古韻新風(fēng)，融會貫通）1） 將建筑分室內(nèi)空間和室外空間兩大塊進(jìn)行精雕細(xì)琢。對于十分強(qiáng)調(diào)秘密性的家庭，建議設(shè)玄關(guān)或屏風(fēng)，不能有面對樓梯開門方式。8） 平面可塑性：平面可塑性（即功能互換性）也應(yīng)放到設(shè)計中去。設(shè)計（品位與合理的完美組合，優(yōu)秀房型）1） 極優(yōu)尊貴面積配比：主力面積從120170㎡，還有超小面積做補(bǔ)充。b、 非機(jī)動車：不駛?cè)霗C(jī)動車道，不進(jìn)入單元之內(nèi)。而樓盤的每個局部都很重要，細(xì)部精彩方能達(dá)到整體美妙。換言之，決定住宅品質(zhì)的是細(xì)部處理能力。戶型與面積配比將比一般住宅要大。戶型設(shè)計起碼要滿足以下要求：因此，套型模式就會千變?nèi)f化，多樣化也就成為套型設(shè)計永無休止的追求目標(biāo)。臥室門的朝向注重避免與其它房間門相對的現(xiàn)象。完善功能配置主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計。景觀先行是景觀改革的一部分，是景觀施工先行；另外一個重要部分就是景觀設(shè)計先行，景觀設(shè)計導(dǎo)先于建筑規(guī)劃，真正做到在景觀重栽房子。操作要點(diǎn)三：園藝設(shè)施設(shè)計硬件設(shè)施是社區(qū)景觀的重要組成部分，一般設(shè)施要求功能簡明、體量小巧、造型別致、富有意境。另外，組團(tuán)景觀設(shè)計也是社區(qū)景觀均好性的重要要求。共融需要過渡，人們需要在一個大集體中建立一個小團(tuán)體，組團(tuán)景觀設(shè)計恰恰能滿足人們這方面的要求。財富之于景觀很難體現(xiàn)，而核心則相對容易，構(gòu)成核心景觀的分支則恰恰可以展現(xiàn)財富與發(fā)展。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。但是，如何根據(jù)我們自身項(xiàng)目特性，制定最合理的景觀設(shè)計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)其最大價值，才是本項(xiàng)目景觀設(shè)計的重中之重。與現(xiàn)代人特別是高端人群的時尚快節(jié)奏吻合更緊密?！緞?chuàng)意簡語——后現(xiàn)代主義質(zhì)感建筑】標(biāo)志性的東西必須是自己的東西。由于建筑風(fēng)格總是和建筑形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。項(xiàng)目在規(guī)劃過程中需要貫徹均好性和新庭院理念。鐘塔、燈塔、拉線等飾物。屋頂文章——從“頭”做起，強(qiáng)調(diào)建筑的天際線。立面做立面無非是統(tǒng)一與變化之間做文章，但局部的變化寓于整體的統(tǒng)一之中，立面上的變化主要有：除了迎街的商業(yè)裙樓，都盡力把底層架空，取消裙樓，抬高第一層住宅的“身高”。實(shí)現(xiàn)人與車分流，樓盤必做地下或半地下停車庫。一方面取得在繁華市中心寧靜生活的優(yōu)勢，另一方面使得小區(qū)自我相融，自己精彩，與外界呈自然隔絕狀態(tài)，比較易于迎合當(dāng)今社會有產(chǎn)階層的心理欲求。成品套裝建議——一次成型的過程精品并且他們有足夠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)購買這樣的產(chǎn)業(yè)。他們目前的目的是自己的發(fā)展和財富的積累。三）沿街商用房——夾層設(shè)計，定項(xiàng)引資 本項(xiàng)目一、二兩層為商鋪，本項(xiàng)目本身處于黃金地段新街口CBD，所以商鋪的區(qū)劃不是問題，但如要更大的提升他的價值，發(fā)揮他最大優(yōu)勢，還需在產(chǎn)品上有獨(dú)到之處，把一、二兩層做成夾層，放大空間布局，在同一高度里創(chuàng)造更有價值的空間，做夾層，可以放大低層面空間，使的功能更齊全，在里面可以營業(yè)、娛樂、辦公等一起進(jìn)行。本項(xiàng)目主題設(shè)定如下：【一個展現(xiàn)未來城市文明的人居典范】本主題語言重點(diǎn)詞語：“未來”“城市”“文明”“典范”，這將為項(xiàng)目的進(jìn)展確立一個總體方向。還有豪宅開發(fā)倡導(dǎo)的是一種極致生活方式，某些對豪宅鐘意的買家希望購買到一處可以引導(dǎo)提升自己生活方式的住宅，同時人以類聚居，也是特定人群對豪宅的期望。第二方面：品質(zhì)要求產(chǎn)品要求：由于上述多種客觀條件的限制及要求，本項(xiàng)目的產(chǎn)品要具備在高檔市場上得到提升，以及強(qiáng)烈重要的樹立品牌效應(yīng)的目的，所以本項(xiàng)目的產(chǎn)品必須達(dá)到高檔次、高品質(zhì)的水平，也就是本司建議的豪宅。CBD區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的幾塊高檔樓盤在規(guī)模及品質(zhì)上均達(dá)不到豪宅的真正要求。修正結(jié)果最終是本項(xiàng)目推盤時期參考均價為：5900+100元/㎡。＝㎡對比圣歐庭價格比值：5600247。文化背景價值：充分利用本案周邊教堂和大量學(xué)校，為業(yè)主的文化教育、素質(zhì)教育、終身教育起到一個強(qiáng)大的背景支撐。因而在產(chǎn)品與客群定位上需要有更強(qiáng)的針對性。三）威脅點(diǎn)（T）：購買力：本項(xiàng)目最大的威脅點(diǎn)就是高端市場消費(fèi)群購買力的威脅。在CBD的“中央”效應(yīng)下，新街口CLD日益形成。當(dāng)前的南京新街口不僅是南京的CBD，同時他還是南京的CLD，即中央生活區(qū)，新街口作為CLD的最大資本是從新街口的地理到資源的這種“中央”效應(yīng)的釋放。二）城中板塊市場分析結(jié)論通過對板塊的簡單評析，以及對城中板塊的細(xì)致解讀，發(fā)現(xiàn)有兩大契機(jī)：一方面：這一板塊中的已規(guī)劃為住宅用地的項(xiàng)目極其稀少，主要競爭均已面市，潛在競爭為我們東南側(cè)的一塊裸地。歐庭開盤1年，只去化了35套房源，給我們帶來了較大的警示。寧南板塊主要是指東以溧寧公路為界，西至寧丹公路，南起繞城公路，北抵緯八路，區(qū)域內(nèi)有較多工廠，也有很多風(fēng)景點(diǎn)，如花神湖等，該區(qū)域居住人口較少，因城市進(jìn)程加快，政府統(tǒng)一對寧南進(jìn)行規(guī)劃。河西板塊是南京房產(chǎn)市場中開發(fā)較早、發(fā)展速度快、具有巨大潛力的一個板塊。城東板塊是南京房地產(chǎn)各板塊發(fā)展較早、較成熟的一大板塊，該板塊因有天然的、不可比擬的自然環(huán)境優(yōu)勢，因此開發(fā)的樓盤無論是品質(zhì)、檔次還是價格都是較高的，南京有產(chǎn)階級置業(yè)大多首選于此，因客戶群的素質(zhì)高，城東板塊形成了南京富人區(qū)，隨著開發(fā)力度的不斷深入，可開發(fā)土地不斷減少，該板塊進(jìn)入了調(diào)整蓄勢期。高中端群體的消費(fèi)在地產(chǎn)開發(fā)初期已然啟動，隨著逐年的地產(chǎn)開發(fā)，這一部分市場份額逐年減少，更多的中低端客群面對市場的升溫，價格的不斷上漲，目前呈現(xiàn)兩種心態(tài)，一為尋求過度產(chǎn)品，二為持幣待購?！叭唷?一為開發(fā)量多。但問題主要表現(xiàn)在兩個方面。南京鐘山論壇結(jié)論分析通過剛剛閉幕的“2002 政府的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)將會帶動房價的上升。 拉動內(nèi)需將成為所有政策中最關(guān)鍵的部分，房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個行業(yè)發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會，是今后帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，所以房地產(chǎn)業(yè)將會成為拉動內(nèi)需的主力之一，國家宏觀產(chǎn)業(yè)政策也將會對房地產(chǎn)發(fā)生傾斜。 房價合理的上漲對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是好事，但是過快的上漲，為今后預(yù)留的空間就會太小，不利于長遠(yuǎn)的發(fā)展。壹、南京市房地產(chǎn)市場概況一、2002年南京市房地產(chǎn)整體現(xiàn)狀從去年下半年開始到年底，南京的房地產(chǎn)市場投資增長率呈現(xiàn)不斷回落的趨勢。房地產(chǎn)銷售增幅回落其實(shí)是有政策背景的，房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，所以，在房地產(chǎn)投資不斷增長的態(tài)勢下，政府必然要通過宏觀調(diào)控行為使其不至于過高地增長。 實(shí)現(xiàn)上述態(tài)勢的關(guān)鍵點(diǎn)是國家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，國民經(jīng)濟(jì)的好壞，也直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，消費(fèi)增幅下降不會很明顯。在商業(yè)物業(yè)、辦公類物業(yè)、高檔公寓的租賃市場中，租金一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，需求增長強(qiáng)勁，投資回報獲得空間較大，投資優(yōu)勢已經(jīng)凸現(xiàn)。 2001年南京樓市的火爆，很大程度上是受到城建的影響。2002年中國的直接經(jīng)濟(jì)拉動率中房地產(chǎn)占22%。政府明確表示將在2003年開發(fā)目前經(jīng)濟(jì)適用房4倍的房源進(jìn)行市場供應(yīng)。隨著福利分房的取消，地產(chǎn)的全面市場化，各種利好政策的不斷推進(jìn)，購買物業(yè)的人數(shù)逐年增多，消化量逐年增多。本市城區(qū)項(xiàng)目的消費(fèi)對象，在外來購買能力總體并不高的情況下，只能依靠自然積淀的市場蓄積，隨著價格的不斷上升，市場購買力逐漸下降也就不足為奇了。其優(yōu)勢不言而明，因人們對城區(qū)的依戀，人們