【正文】 裕，價格將有一段時間的膠著和博弈，但隨著以恒大全國統(tǒng)一八五折為標(biāo)志的降價行動的開始意味著房價開始松動 ? 房價問題已經(jīng)從單純的經(jīng)濟問題變成了復(fù)雜的政治問題，房價不下調(diào)不足以平民怨 4 但是，多種因素決定了房地產(chǎn)中長期仍然看好 ? 我國城市化水平距離國際水平仍有較大差距，城市化進程發(fā)展將極大推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ? 受“人口紅利”因素影響，未來 2030年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好； ? 我國目前人均 GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛； ? 中國土地資源的極度缺乏將極大推動土地成本和房地產(chǎn)市場總體價格的不斷上漲； ? 中國受傳統(tǒng)消費觀念的影響，房地產(chǎn)市場的需求在中、長期也會保持上升； 5 我國的城市化水平距離國際水平仍然很低，城市化進程是房地產(chǎn)的根本驅(qū)動力 國際城市化發(fā)展水平45%55%85%95%0%20%40%60%80%100%中國 國際平均水平 發(fā)達國家 美國中國城市化進程45%55%75%0%20%40%60%80%目前 2020 年 2050 年?我國城市化率距離發(fā)達國家、甚至國際平均水平還有很大差距； ?我國的城市綜合承載力不充分，城市化水平仍處在初級向中級轉(zhuǎn)變的過程中； ?根據(jù)戰(zhàn)略，中國的城市化發(fā)展的進程至少需要 20～ 30年或者更長的時間，僅城市化一項，我國每年將新增房地產(chǎn)需求 2億平方米，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊； 6 人口紅利的利好因素支持房地產(chǎn)市場中、長期向好 2022年前 20222025年 需求主體 3545歲群體的住房改善需求 婚齡人口的剛性需求再度增加 中產(chǎn)階層崛起及貧富差距拉大，導(dǎo)致社會游資充裕，住房投資需求持續(xù)升溫 50歲以上群體對于住房的改善需求 我國的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)由 50年到 80年的“人口負(fù)債期”轉(zhuǎn)入“人口紅利期”（這一階段的主要特征是因人口結(jié)構(gòu)變化所導(dǎo)致的高儲蓄、高投資和高經(jīng)濟增長） 7 我國目前人均 GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛，房地產(chǎn)市場中長期處于上升通道中 世界銀行認(rèn)為，一般來講，房地產(chǎn)投資與 GDP之比會隨著人均 GDP的增長而呈倒 U形 ，我國目前正進入穩(wěn)定高速發(fā)展期，普通大眾對住房改善需求明顯增加（ 2022年我國人均 GDP為3300美元） 人均 GDP 1400美元以下 14008000美元 8000美元以上 房地產(chǎn)投資占 GDP的比重 2% 8% 35% 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 住房還不能成為大眾消費品 普通大眾對于住房改善需求增加 住房普及化，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的帶動作用減弱 8 國家土地政策中的 18億畝耕地紅線在資源端構(gòu)成很大的壓力，中國土地資源的極度缺乏將極大推動土地成本和房地產(chǎn)市場總體價格的不斷上漲 中國是人口大國，從保障糧食安全和社會穩(wěn)定的要求出發(fā)，必須確立糧食基本自給的方針，１８億畝耕地是一個具有法律效力的約束性指標(biāo)，是不可逾越的一道紅線。 中國耕地存量變化情況1 9 . 5 11 8 . 3 1 1 8 . 2 718171 7 . 5181 8 . 5191 9 . 5201996年 2022年 2022年20XX年 9 中國受傳統(tǒng)消費觀念的影響，使得需求比國外同等發(fā)展階段的國家更加放大，房地產(chǎn)市場的需求在中、長期也會保持上升 國家 城市居民住房自有率（近幾年的統(tǒng)計結(jié) 果） 中國 82% 英國 70% 美國 60%（其中曼哈頓僅為 10%，次貸危機進一步降低了住房自有率） 法國 55% 荷蘭 50% 德國 42% 中國人普遍的購房置業(yè)的消費心理明顯高于對于房屋租賃的心理預(yù)期。 區(qū)域戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略 價值鏈戰(zhàn)略 競爭優(yōu)勢 成長規(guī)劃 24 無論哪種模式，都必須有與其相匹配的運營能力 龍湖 碧桂園 聚焦高端客戶 極強的客戶體驗把控能力 產(chǎn)品打造能力 商業(yè)增值能力 高端客戶才有可能實現(xiàn)高溢價 高端產(chǎn)品能帶來商業(yè)增值 高端客戶需要最佳體驗 競爭力體現(xiàn)在產(chǎn)品的溢價上 大片圈地帶領(lǐng)的低地價 快速周轉(zhuǎn)提高投資收益率 低價快銷 利用城市配套土地資源的獲取 低價必須用快速周轉(zhuǎn)來提升投資收益率 上下游一體化可以降低成本 競爭力體現(xiàn)的快銷模式和低成本上 龍湖的優(yōu)勢在與產(chǎn)品能力而不是資本或者資源，所以，它必須聚焦在可以通過產(chǎn)品帶來高溢價的再改和豪宅市場，碧桂園的優(yōu)勢不在于產(chǎn)品，所以它必須快速周轉(zhuǎn) 25 經(jīng)典案例：戰(zhàn)略與能力的匹配 聯(lián)邦快遞 與 “高價格” 對應(yīng)的是客戶區(qū)別對待； “重量在 70磅以下” 使得自有飛機隊具備了經(jīng)濟性； 與 “全線” 對應(yīng)的是 IT系統(tǒng)、海關(guān)合作、分銷商合作； 與 “有保障” 對應(yīng)的是貨物跟蹤系統(tǒng)和錯誤修復(fù)能力； 與 “快遞” 對應(yīng)的是超短的遞送時間和極高的準(zhǔn)確率。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機會。一般內(nèi)容包括： ? 業(yè)務(wù)模式 ? 業(yè)務(wù)組合 ? 成長階梯 ? 核心競爭力 ? 戰(zhàn)略目標(biāo)體系 ? 在戰(zhàn)略明確的前提下為戰(zhàn)略實施提供有力的組織支持。 ” － 比 爾 ?蓋茨 研究表明：關(guān)鍵員工可以創(chuàng)造一般員工 3－ 10倍的生產(chǎn)力。 人才的重要性 53 而流程與運營體系是這一切的基礎(chǔ)平臺 如何做 集 團 運 營 管 理體 系區(qū) 域 公 司 會 議 管理 體 系項 目 進 度 計劃 管 理 體 系項 目 階 段 性 成果 管 理 體 系知 識 管 理 體 系項 目 運營 會 議管 理非 項 目運 營 會議 管 理集 團關(guān) 鍵節(jié) 點區(qū) 域公 司一 、二 、三 級計 劃研發(fā) 、設(shè) 計成 果成本項目收益營銷策略方案其它采 購 管理 體 系質(zhì) 量 管 理體 系P M O 體 系非 項 目層 面 知識 管 理項 目 層面 知 識管 理龍湖的運營體系 54 組織和 管控模式 —誰來做？解決三個核心問題 55 通常集團（或總部）對下屬公司根據(jù)其管控深度和管理手段可分為投資管理型、戰(zhàn)略管控型和運營管控管理型三種 總部的核心職能總部的核心管理目標(biāo)管理目標(biāo)總部與下屬分公司的關(guān)系總部與下屬分公司的關(guān)系適用范圍適用范圍投資管控型（管尾）戰(zhàn)略管控型（管頭和尾）運營管控型（管頭尾和中間）分權(quán)以財務(wù)指標(biāo)進行管理和考核，總部無業(yè)務(wù)管理部門。公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展；投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)；戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。財務(wù)控制 / 戰(zhàn)略；營銷 / 銷售；項目策劃；設(shè)計開發(fā) / 工程管理；人力資源。 產(chǎn)品設(shè)計 工程管理 銷售管理 投資決策 ? 項目定位及產(chǎn)品策劃 ? 概念設(shè)計 ? 方案設(shè)計 ? 初步設(shè)計 /擴初設(shè)計 ? 施工圖設(shè)計 ? +材料設(shè)備選型定板的責(zé)任劃分 ? +設(shè)計變更授權(quán) ? 進度管理 ? 質(zhì)量管理 ? 安全生產(chǎn)管理 ? 現(xiàn)場協(xié)調(diào) ? +工程簽證授權(quán) ? +工程技術(shù)問題的責(zé)任劃分 ? 銷售目標(biāo) ? 銷售費用 ? 銷售進度 ? 營銷總案 ? 銷售管理 ? 市場推廣 ? 客戶服務(wù)管理 ? +銷售價格制定的責(zé)任劃分 ? +營銷費用和事項的授權(quán) ? 投資決策 ? 詳盡的項目論證（項目可研） ? 項目預(yù)可研 ? 項目信息收集 效率漸高 資源利用效率漸高 專業(yè)積累漸快 風(fēng)險漸低 溝通成本漸低 成本采購管理 ? 成本測算 ? 編制下達目標(biāo)成本 ? +動態(tài)成本管理授權(quán) ? +成本造價管理授權(quán) ? +采購授權(quán) ? +工程結(jié)算授權(quán) 從價值鏈角度看，逐漸傾向于集團強管控 62 鈞涵觀點：管控模式的設(shè)計要基于戰(zhàn)略要求和能力平衡，多數(shù)管理模式的失效與人員及管理基礎(chǔ)相關(guān) 股權(quán)結(jié)構(gòu)對管控模式的影響？ 法人治理結(jié)構(gòu)的要求 人力資源現(xiàn)狀與管控模式？離開人談管控是一種理想化的思維 （能力與信任） 管理基礎(chǔ)與管控模式的關(guān)系？ 沒有預(yù)算計劃你敢授權(quán)嗎？ 信息不對稱你能授權(quán)碼？ 沒有清晰的業(yè)務(wù)流程與標(biāo)準(zhǔn)，你憑什么審計？ 原則：充分授權(quán)，嚴(yán)格審計 63 “大公司”是指，龍湖一定要發(fā)展成為一家具有足夠的體量參與競爭的大公司。 龍湖地產(chǎn)的管控思維一：大公司小組織的思想 64 隨著項目（子公司）成熟度和總部的風(fēng)險控制度而逐漸下放權(quán)利。 龍湖地產(chǎn)的管控思維三：核心能力驅(qū)動的管理標(biāo)準(zhǔn)化 66 流程體系的成熟度會打破組織的界限?！?關(guān)鍵是任何一種模式的選擇必須適合其特定的環(huán)境和有其完善的配套手段。繪制綜合豎向設(shè)計圖并進行嚴(yán)格的綜合評審。如此取消兩套屋頂板成本近 15萬元 . 案例 3：某項目二期設(shè)計中所有衛(wèi)生間均未留設(shè)排氣孔，主體施工完成后再補變更進行梁上鉆孔作業(yè)，導(dǎo)致鉆孔無效成本支出 7萬元。 【 關(guān)鍵控制點缺乏有效審核 】 設(shè)計要求不明確，存在 “ 拍腦袋 ”的情況。 * 1 1 3 3 3 3 2 問題描述 2 3 提交方案 接收方案 安防、消防監(jiān)控室沒在一起，增加管理人員成本。優(yōu)秀的流程將使成功的企業(yè)與其他競爭者區(qū)分開來。 【 簽證反饋不規(guī)范 】 辦公室負(fù)責(zé)簽證跟蹤，但各部門反饋往往不及時甚至沒有反饋。 ?編制設(shè)計管理流程，按照設(shè)計過程和專業(yè)進行細(xì)分，明確各個設(shè)計流程的邏輯關(guān)系，明確職責(zé)，在制度上保證各專業(yè)之間的配合，加快設(shè)計進度。 ?明細(xì)化設(shè)計任務(wù)書，明確各個專業(yè)任務(wù)書的內(nèi)容和深度。 ?在方案階段，根據(jù)以往項目、周邊樓盤的調(diào)研和設(shè)計單位的推薦，編制材料設(shè)備清單初稿；同時在此階段成本部門提供材料設(shè)備的成本意見，采購部門和項目部明確材料的供貨方式（即是甲供還是甲定乙供等） 。 ?在材料設(shè)備選型定板階段，加強與成本部門、采購部門和項目的溝通聯(lián)系，把材料設(shè)備的成本因素和供貨方式前置考慮。 ，如景觀外墻欄桿。 ，后期物業(yè)管理中表現(xiàn)出不符合實際使用要求和維護方面存在成本高等方面困難。 。充分考慮完善，能夠提出設(shè)計中的不足點和不符合規(guī)范要求的地方。 ，提出客戶使用要求。研發(fā)管立面風(fēng)格的工程師盡量參與樣板點評。在非效果控制方面可以適當(dāng)降低成本，達到基本要求即可。 、時間節(jié)點要求。 ，研發(fā)設(shè)計人員參加較少，對樣板的效果、風(fēng)格等方面未做專業(yè)點評。造成對其的考察僅注重施工質(zhì)量，而未能對其承建的現(xiàn)有樓盤的效果進行考察。 ?施工圖設(shè)計完成后，材料設(shè)備選型定板工作全部完成，立即著手進行采購相關(guān)工作，大大縮短了采購時間。 3 材料選型定板 ? 材料設(shè)備選型定板滯后，給材料設(shè)備的采購和工程施工帶來影響。 ?在確定限額設(shè)計指標(biāo)時，成本與設(shè)計應(yīng)反復(fù)溝通，達成一致。 【 未考慮到對成本管理流程的影響 】 決算時是以簽證形式反映此部分成本支出，無法準(zhǔn)確反映設(shè)計變更時成本影響。 【 活動周期較長 】 簽證流程快的周期要 4天，慢的要 17天，主要是工程部和預(yù)算部審批的周期比較長。 由于排水管、空調(diào)機位空間不夠，引起業(yè)主投訴，但只能歸結(jié)到設(shè)計問題無法解決。 *在方案設(shè)計管理階段同樣存在 《 設(shè)計任務(wù)書 》 不夠細(xì)致的問題，沒有明確的評審標(biāo)準(zhǔn)。工程部解釋是按消防部門要求沒有做隔墻，從而造成銷售底商時沒有及時告訴銷售部門。處理方案必須將已施工完成的拐角處六層改為五層，并將 M6五層窗臺， M7四、五層窗臺向里改，將原大三房改為小三房。 79 為什么我們會出現(xiàn)這些問題？ 案例四 專業(yè)交叉點管理 一 .場地豎向標(biāo)高設(shè)計 2. 原因分析 : 土建設(shè)計、市政設(shè)計與景觀設(shè)計系三個不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設(shè)計為依據(jù)進行控制標(biāo)高?！?關(guān)鍵是任何一種模式的選擇必須適合其特定的環(huán)境和有其完善的配套手段。 龍湖地產(chǎn)的管控思維二：分級決策思維 投資部 成本部 項目公司 65 時間 第一階段：分權(quán) 戰(zhàn)略以機會導(dǎo)向為主 項目分散同城市單項目運作較多 項目各自為戰(zhàn)，以實現(xiàn)集團財務(wù)要求為目的 第二階段：集權(quán)