重慶金科云湖天都項目策劃框架性思路-wenkub
2023-01-23 03:50:31 本頁面
【正文】 以市政、生活配套都能加以利用享受。云湖天都 陳庹路 金科 目前已開通 23 20 117等公交線路 金科 地塊坡度逐步升高，豐富了整個小區(qū)的 天際線變化 ，使我們在建筑形態(tài)上有多種選擇方案。云湖天都 372標高山頭 金科 云湖天都 東面 北面 南面 西面 金科 云湖天都 一、用地規(guī)劃控制指標 總占地面積 182758平方米 規(guī)劃控制容積率約 規(guī)劃控制總建筑面積 326336平方米 土地性質(zhì)商住，商業(yè)最高可達 8萬平方米 金科 因此，雖說晉愉綠島的均價只有 3200元 /M2，但憑著金科做花園洋房的經(jīng)驗， 我們完全可以對單價均價做更高預期 。 金科 金科 云湖天都 ？ 金科 金科 云湖天都 六、典型個案分析（截止 12月 28日） 金科 金科 目前整個九龍坡區(qū)、高新區(qū)及大渡口區(qū)大部分都是高層建筑，唯有美茵河谷、晉愉綠島、廣廈城有花園洋房，但都做得不純粹，有花園洋房，也有高層，還有聯(lián)排別墅和獨立別墅。綠島：園林營造極差，戶型無亮點 廣廈城：周邊環(huán)境較差，產(chǎn)品無特點，物管口碑差 金科 金科 云湖天都 如上兩方面再加上綠韻康城大戶型的熱銷，所以我們認為： 九龍坡事實上并不缺乏購買力，缺乏的應該是高吸引力的樓盤。云湖天都 以上兩方面的對立統(tǒng)一，說明了一個以前我們并沒有注意到的事實： 九龍坡消費市場活躍，消費意愿在主城各區(qū)處于前列。云湖天都 金科 云湖天都 四、區(qū)域住宅消費市場分析 金科 云湖天都 另一個值得注意的事實： 據(jù)了解，已交付使用的競地 金科 （最值得關注的點，這也是報社好幾個客戶在天湖美鎮(zhèn)退房的最大原因） B）多在新興開發(fā)區(qū)。 F）對花園洋房的品質(zhì)認同帶來的榮耀感。云湖天都 D）戶型亮點突出。帶露臺、地面花園、入戶花園、屋頂花園及高覆蓋率社區(qū)園林，而且上下樓方便，有利于營造更和諧的鄰里關系和更近距離享受自然環(huán)境。云湖天都 三、消費者偏好和抗拒花園洋房的原因 金科 綠島，沙坪壩只有陽光水城有極少量的貨供應；從已面市的廣廈城和晉愉 云湖天都 花園洋房的價格持續(xù)走高。 花園洋房 2022年市場占有率僅 2%，到 2022年上升到 10%，預計 2022年將超過 10%。云湖天都 二、重慶花園洋房發(fā)展概況 金科 金科 金科 云湖天都 今年 19月，全市新開工房屋面積為 萬平方米，僅比去年同期增長 %。 金科 金科○云湖天都（暫名 ） 項目策劃框架性思路 金科 云湖天都 同類型物業(yè)市場競爭的激烈 區(qū)域市場對價格的低預期 以及項目本身的高成本 將迫使我們必須營造不一樣的花園洋房 將迫使我們必須營造不一樣的洋房社區(qū) 金科 其中，住宅新開工面積為 ，辦公樓新開工面積為 ，商業(yè)用房新開工面積為。云湖天都 2022年 110月份主城區(qū)二手房轉讓面積，轉讓金額 ，同比增長26%、 %，交易房型以二房、三房為主。云湖天都 組團式布局造成的區(qū)域壁壘仍未完全打破，北部新區(qū)主力客戶群仍來自江北 /渝北，只吸引了一部分的渝中客戶；九龍坡、大渡口、沙坪壩的主力客戶群仍來自各自區(qū)域，跨區(qū)域銷售較少；只有南坪在近 4成銷售來自區(qū)域外。云湖天都 據(jù)不完全統(tǒng)計： 2022年花園洋房放量超過185萬。 花園洋房呈多樣化發(fā)展。從天籟城 綠島銷售看，大西區(qū)對花園洋房的承接能力明顯不如北部新區(qū)。云湖天都 偏好花園洋房的原因 A） 低容積率。 C）大多處于新興開發(fā)區(qū)。一梯兩戶，實用率高（ 90%左右），南北對流，基本實現(xiàn)了全面無暗室，并大大增強了開放型的活動空間（如露臺）。 金科 周邊配套設施差，生活成本高；而且公交車少，不是每一個家庭成員都有車。云湖天都 一個值得注意的有趣現(xiàn)象： 住慣了高層的想住低層（花園洋房）； 住慣了低層的想住高層（如金砂水岸）。溯源居之業(yè)主，對競地 云湖天都 區(qū)域住宅市場現(xiàn)時消費群構成 楊家坪商圈個體工商戶 九龍坡區(qū)周邊大型工業(yè)企業(yè)及國有企業(yè)管理及技術人員（如重鋼） 九龍園區(qū)以及二郎科技新城管理及技術人員 九龍坡急切改變居住環(huán)境的原住居民 “ 進二退三 ” 拆遷戶 金科 云湖天都 金科 金科 高吸引力一為高檔次高品位樓盤，一為經(jīng)濟適用房。云湖天都 而就區(qū)域周邊幾個頗具影響力的樓盤而言，無論駿逸新視界 /晉愉 云湖天都 五、區(qū)域競爭環(huán)境分析 金科 從區(qū)域所開發(fā)的樓盤來看，品質(zhì)都不高。云湖天都 晉愉綠島、美茵河谷及廣廈城實景圖片 晉愉綠島 金科 云湖天都 頂躍：銷售較差，面積越大，銷售越差； 平層： 115M2銷售比率最高， 130M2左右銷售總量最大。云湖天都 一、二期推出全為花園洋房，一期均價 2700元，二期均價 3100元， 400套用一年時間才消化完；新推的 36套花園洋房屬別墅補充產(chǎn)品，尚未正式開售。云湖天都 同屬北部，天湖美鎮(zhèn)以均價 4300元 /M2和中央美地以均價 4000元 M2，均取得了非常良好的銷售業(yè)績。云湖天都 此屬渡假型物業(yè)，且總價大都在 20萬以下，故其暢銷對綠韻康城的參考意義不大，不過也可說明一點：總價低的房子一定比總價高的房子賣得更快，這是不容置疑的。云湖天都 從如上幾個表可以看到： A）無論北部新區(qū)，還是大西區(qū)，頂躍均比較滯銷； B）大西區(qū)明顯呈現(xiàn)出偏小戶型更好賣的特征； C）大西區(qū)暢銷戶型總價在 3545萬元之間。 但是，有一點卻是不容樂觀的，一個市場最容易被接受的總價范圍，卻更多是由市場承接力決定的，所以 對總價我們切不可太過樂觀 。云湖天都 二、地形地貌 高斜坡地，最高落差達到 66米，東面長約 60米，南面長約 480米，西面長 360米，北面長約 900米。云湖天都 北面現(xiàn)狀全貌 金科 云湖天都 355標高山頭 金科 金科 云湖天都 金科 云湖天都 翼龍路 金科 N 金科 云湖天都 九龍園區(qū)管委會 金科 云湖天都 發(fā)展總目標： 三年初具規(guī)模、八年基本建成 。云湖天都 本案 金
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