重慶金科云湖天都項目策劃框架性思路-免費閱讀
【正文】 云湖天都 土地及配套費： 29703萬元 （其中土地費用 26000萬元、配套費用、 2310萬元、人防費 280萬元） 工程安裝園林費： 26678萬元 營銷費： 3560萬元 財務(wù)管理費用： 6112萬元 稅費： 6382萬元 規(guī)劃許可證照費及其它不可預(yù)見費： 655萬元 總計： 73090萬元 開發(fā)成本估算 金科 云湖天都 二、開發(fā)成本效益預(yù)測 金科 云湖天都 開發(fā)面積：約 4萬平米； 開發(fā)物業(yè)：全部商業(yè)； 相關(guān)配置：大型地面停車場； 操作要點：先尋求定單地產(chǎn)可能，如不能則改為 底二層建臨街商業(yè)，塔樓則建高層。 一期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 集中商業(yè)首層平面布局示意 建筑體 建筑體 建筑體 建筑體 車輛回旋帶 金科 金科 云湖天都 點綴各種美式鄉(xiāng)村園藝小品，盡可能地營造休閑味 金科 三明設(shè)計 金科 云湖天都 具體戶型配比如下： 170平米五房： 20% 130平米四房： 20% 120平米三房： 20% 110平米三房： 20% 90平米兩房： 20% 金科 云湖天都 北部新區(qū)參考項目： 天湖美鎮(zhèn)主力戶型總價在 6070萬之間， 中央美地主力戶型總價在 4560之間， 奧林匹克花園總價在 3545萬 之間； 金科 云湖天都 另： 所謂 1+5，為躍式為首二層，三層及三層以上全為平層。云湖天都 美式 1+5鄉(xiāng)村洋房（略帶休閑味） 金科 云湖天都 規(guī)劃布局要點提示 為弱化對視，樓間距最窄不低于 20米，而且樓體盡可能錯開排列 ； 中央美地透視效果圖 金科 云湖天都 金科 云湖天都 抓住目標客戶正在顯現(xiàn)的身心需求，大打“生態(tài)”牌，全面提升居住的價值。 金科 大多屬高知人群，年齡在 28— 40歲之間。云湖天都 基礎(chǔ)客戶群 【 分布區(qū)域 】 ：楊家坪、二郎科技新城、九龍園區(qū)等。 重大 實施節(jié)點預(yù)期 金科 力爭到 2022年科工貿(mào)收入達到 80億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到 10億元，形成基礎(chǔ)設(shè)施基本完善、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模、整體形象良好的示范區(qū)。云湖天都 四、現(xiàn)時市政配套情況及資源利用 金科 云湖天都 火炬大道 金科 云湖天都 345標高臺地 金科 地塊總體呈現(xiàn) “ 一線三面兩點 ” 的物征。 金科 不同的是，天湖美鎮(zhèn)頂躍相對滯銷，而中央美地卻非常暢銷；細心比較，我們發(fā)現(xiàn)，天湖美鎮(zhèn)余下的頂躍面積在 200M2左右，總價在 90萬左右，而中央美地頂躍最大在 180M2左右，總價在 70萬左右，而且在定價上，采用了單價反而要比平層低的策略。 金科 晉愉綠島和廣廈城規(guī)模大，但做得相當(dāng)粗糙。綠島，還是廣廈城，事實上也都有所欠缺。云湖天都 我們還了解到這樣一個事實： 南岸區(qū)的中高檔房大約有 30%的購買人群來自九龍坡區(qū)。云湖天都 區(qū)域住宅市場可挖掘的消費群 石橋鋪 IT從業(yè)人士（包括技術(shù) /銷售人員及個體工商戶） 沙坪壩部分追求高品質(zhì)生活環(huán)境的人士（如政府高級公務(wù)員 /高校教職員工 /馬家?guī)r建材市場個體工商戶等） 大渡口高收入人群（如政府高級公務(wù)員） 渝中大坪、袁家崗一帶原住居民 金科 如天湖美鎮(zhèn)就被水晶酈城和金砂水岸分流了相當(dāng)數(shù)量的客源。云湖天都 抗拒花園洋房的原因 A） 樓間距近。周邊環(huán)境好、空氣好、噪聲少。 市場已普遍認同花園洋房的品質(zhì)感，并將其視為房地產(chǎn)的高檔產(chǎn)品。如：東方山水的迷你花園洋房；天湖美鎮(zhèn)的退、錯、露；中央美地別墅級英倫花園洋園，美茵河谷是德國風(fēng)情小鎮(zhèn)等。 商品房交易量的同比增速方面 ,110月交易量增速已達到近兩年來的最低點 ,宏觀調(diào)控政策及銀行加息的影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來。（ 明年預(yù)計新開工面積將可能出現(xiàn)負增長 ） 2022年 110月份主城區(qū)商品房成交均價 2322元 /平方米，同比增長 %（ 全國增幅第四） 。云湖天都 鑒于本項目容積率的限制，以及與綠韻康城形成差異化定位的戰(zhàn)略需要，本項目必須以花園洋房為主體。云湖天都 一、重慶房地產(chǎn)市場近期發(fā)展概況 金科 綠島（賣公園）市場影響力最大。余下 45萬方主要是南岸區(qū)和九龍坡區(qū)。 就大西區(qū)而言，花園洋房供應(yīng)相對較少，九龍坡目前僅有廣廈城，大渡口只有晉愉 B） 親地親自然 。既有接近別墅的內(nèi)外部環(huán)境和品質(zhì)，又有遠低于別墅的總價，滿足了大部分想住別墅又住不起的人的需要。 D）蚊蟲亦較難避免。 金科 金科 云湖天都 當(dāng)然，也不是說區(qū)域市場具備了高檔房的高承接能力，只能說區(qū)域市場兩極分化較為明顯，這在我們對本項目的定位思考過程中，將作為一個重要的參考要素。綠島均取得了優(yōu)異或不錯的銷售成績。云湖天都 美茵河谷 金科 云湖天都 各樓盤花園洋房已面市總量、銷售周期及銷售套數(shù)、價格走勢列表 金科 云湖天都 還有一個不得不說的事實： 今年引起極大市場轟動的奧林匹克花園，其戶型面積亦比天湖美鎮(zhèn)小一輪，三房的占了 75%，其 125M2以下戶型占了差不多 60%，最小面積小到 81M2。云湖天都 第二部分：地塊自身及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展狀況 金科 云湖天都 335標高菜地 金科 隨著九龍大橋的開工和建成，交通將變得更加快捷方便，四通八達。 N 金科 云湖天都 體 育 場 運 動 資 源 中學(xué)校 舞蹈學(xué)院 教 育 資 源 彩云湖公園 景 觀 資 源 金科 九龍大橋預(yù)計 2022年完工。 金科 金科 【 消費特點 】 ：自居客戶注重環(huán)境，已屬二次甚至三四臵業(yè)，追求社區(qū)的品質(zhì)感；投資客戶注重樓盤資源的稀缺性和增值潛力。 目標客戶群的幸福天秤永不平衡 —— 生活 ， 總比工作重要 ： “ 自己那么辛苦 ， 就應(yīng)該享受好一些 ” ， “ 努力工作不就是為了活得更好 ？ ” 金科 云湖天都 鄉(xiāng)村洋房 脫離花園洋房概念，以全新的概念暗示本項目將創(chuàng)造性地打造花園洋房的跨越式升級版。云湖天都 四、項目規(guī)劃布局建議 金科 金科 金科 云湖天都 六、戶型配比建
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