【正文】 四、區(qū)域住宅消費市場分析 金科 金科 F）對花園洋房的品質(zhì)認同帶來的榮耀感。帶露臺、地面花園、入戶花園、屋頂花園及高覆蓋率社區(qū)園林，而且上下樓方便，有利于營造更和諧的鄰里關(guān)系和更近距離享受自然環(huán)境。綠島，沙坪壩只有陽光水城有極少量的貨供應(yīng)；從已面市的廣廈城和晉愉 花園洋房 2022年市場占有率僅 2%，到 2022年上升到 10%，預(yù)計 2022年將超過 10%。 金科 云湖天都 今年 19月，全市新開工房屋面積為 萬平方米，僅比去年同期增長 %。金科○云湖天都（暫名 ） 項目策劃框架性思路 金科 其中，住宅新開工面積為 ，辦公樓新開工面積為 ，商業(yè)用房新開工面積為。云湖天都 組團式布局造成的區(qū)域壁壘仍未完全打破，北部新區(qū)主力客戶群仍來自江北 /渝北，只吸引了一部分的渝中客戶；九龍坡、大渡口、沙坪壩的主力客戶群仍來自各自區(qū)域，跨區(qū)域銷售較少；只有南坪在近 4成銷售來自區(qū)域外。 花園洋房呈多樣化發(fā)展。綠島銷售看，大西區(qū)對花園洋房的承接能力明顯不如北部新區(qū)。 C）大多處于新興開發(fā)區(qū)。 金科 云湖天都 一個值得注意的有趣現(xiàn)象： 住慣了高層的想住低層（花園洋房）； 住慣了低層的想住高層（如金砂水岸）。云湖天都 區(qū)域住宅市場現(xiàn)時消費群構(gòu)成 楊家坪商圈個體工商戶 九龍坡區(qū)周邊大型工業(yè)企業(yè)及國有企業(yè)管理及技術(shù)人員（如重鋼） 九龍園區(qū)以及二郎科技新城管理及技術(shù)人員 九龍坡急切改變居住環(huán)境的原住居民 “ 進二退三 ” 拆遷戶 金科 金科 云湖天都 而就區(qū)域周邊幾個頗具影響力的樓盤而言，無論駿逸新視界 /晉愉 從區(qū)域所開發(fā)的樓盤來看，品質(zhì)都不高。云湖天都 頂躍：銷售較差，面積越大，銷售越差； 平層： 115M2銷售比率最高， 130M2左右銷售總量最大。云湖天都 同屬北部，天湖美鎮(zhèn)以均價 4300元 /M2和中央美地以均價 4000元 M2，均取得了非常良好的銷售業(yè)績。云湖天都 從如上幾個表可以看到： A）無論北部新區(qū)，還是大西區(qū)，頂躍均比較滯銷； B）大西區(qū)明顯呈現(xiàn)出偏小戶型更好賣的特征； C）大西區(qū)暢銷戶型總價在 3545萬元之間。云湖天都 二、地形地貌 高斜坡地，最高落差達到 66米，東面長約 60米，南面長約 480米，西面長 360米，北面長約 900米。云湖天都 355標(biāo)高山頭 金科 云湖天都 金科 N 金科 云湖天都 發(fā)展總目標(biāo)： 三年初具規(guī)模、八年基本建成 。 彩云湖工程是桃花溪二期治理重點工程，預(yù)計 2022年形成。云湖天都 一、目標(biāo)市場定位 金科 【 人群特點 】 ：個體工商戶 /企業(yè)管理及高級技術(shù)人員 /政府高級公務(wù)員等。云湖天都 另一個必須清晰界定的層面： 由于項目所能強度輻射的區(qū)域整體購買力同北部新區(qū)相比，還是要弱一些，故我們鎖定的人群不能只局限在中產(chǎn)及中產(chǎn)以上的階層，為形成項目的快速銷售，我們必須擴大目標(biāo)客戶層面，以中產(chǎn)為基礎(chǔ)，向下趨向于中間階層，畢竟這才是房地產(chǎn)最主力的消費市場。云湖天都 二、項目主題定位 金科 云湖天都 生態(tài)洋房 情景洋房 參考概念： 金科 規(guī)劃布局總體原則 金科 云湖天都 五、建筑風(fēng)格建議 金科 金科 金科 云湖天都 四層：套內(nèi) 120平米左右（帶不低于 20平米露臺） 總價： 50萬左右 五層：套內(nèi) 110平米左右（帶不低于 15平米入戶花園） 總價： 45萬左右 六層：套內(nèi) 90平米左右（帶小露臺及不低于30平米屋頂花園） 總價： 40萬左右 金科 首層和頂層可考慮設(shè)陽光花房。云湖天都 營建 12米的水體意景瀑布，另令其成為社區(qū)一大景觀亮點 金科 云湖天都 沿蟠龍大道以中高檔特色餐飲，中高樓休閑娛樂為主，設(shè)內(nèi)街，變半邊街為內(nèi)街步行街格局，建筑風(fēng)格偏向美式，樓高兩層，臨湖面進深 15米，兩邊開門，靠山面進深 12米，均為開間 8米。 金科 云湖天都 開發(fā)面積：約 6萬平米； 開發(fā)物業(yè)：純鄉(xiāng)村洋房，約 450套； 相關(guān)配置：銷售中心、路口綠化廣場、山頂 公園、中心景觀帶全部建成，并 保證看房通道及景觀通道的暢通， 臨湖商業(yè)預(yù)留用地臨時綠化。 四期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 其他配套設(shè)施： 鄉(xiāng)村洋房容積率：約 其他容積率：約 綠地率： 45% 總戶數(shù)：約 2100戶 停車位： 800個（不含商業(yè)） 金科 云湖天都 則 —— 銷售總收入為： 商業(yè) 7萬 X5000元 = 洋房 15萬 X3600元 = 總計 金科 云湖天都 總成本為 : 78287萬元 總毛利為 :8900073090=15910萬元 毛利率 : 15910/ 73090X100%=22% 金科 云湖天都 花園洋房建筑面積均價 3600元 /平方米（套內(nèi) 4000元 /平方米） 高層住房建筑面積均價 2600元 /平方米（套內(nèi) 3200元 /平米） 商業(yè)建筑面積均價 5000元 /平方米 車庫建筑面積均價 2022元 /平方米 銷售價格預(yù)測： 金科 機動用地開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 銷售中心示意圖 金科 云湖天都 內(nèi)街形象示意圖 金科 云湖天都 金科 云湖天都 九、相關(guān)功能配套建議 金科 云湖天都 天湖美鎮(zhèn)戶型平面圖 金科 云湖天都 4050萬的單位：占 60% 55萬的單位：占 20% 75萬的單位：占 20% 金科 云湖天都 西部片區(qū)參考項目： 晉愉 這樣做的原因是因為首二層因陡地高差后側(cè)無法通風(fēng)光，唯有以地面大花園提升其吸引力。云湖天都 金科 云湖天都 隨形就勢，最大限度地減少土石方量，一方面節(jié)約成本，另一方面也支持項目生態(tài)主題概念； 金科 云湖天都 然后，我們將向市場大聲宣告“鄉(xiāng)村洋房”十大標(biāo)準(zhǔn)！ 金科 金科 云湖天都 經(jīng)歷了變化的大時代 ，